תכנון פרישה בגיל 45, 100% VT

[האחד]

כבר כמה שנים. במקום זה, רכשנו בית שהכפיל את עצמו בשווי ב8 השנים האחרונות עם משכנתא מינימלית, והשקענו בעסקים שנותנים לנו תשואה הרבה יותר גבוהה. יש לי גם סתם מזומן בצד וקניתי בונדס של ישראל ל3 שנים שנותנות לי נומינלי 3% שנתי מתוך הנחה שתגיע קריסה מתישהו בשנים הקרובות והשוק יישאר למטה תקופה מסויימת ואז אני אחזור לשוק.

 

[Shaz]

כבר כמה שנים. במקום זה, רכשנו בית שהכפיל את עצמו בשווי ב8 השנים האחרונות עם משכנתא מינימלית

מה זה אומר משכנתא מינימלית? כמה לקחתם וכמה החזרתם בסוף?

והשקענו בעסקים שנותנים לנו תשואה הרבה יותר גבוהה.

אכפט לך להרחיב על זה?

 

[האחד]

משכנתא שהיתה 20% ממחיר הרכישה וכיום מהווה 10% משווי הבית, אם כי החזרנו את מרביתה כך שנשארו אחוזים ספורים כדי לסגור אותה. הסיבה היחידה שאנחנו לא סוגרים אותה במלואה היא שהבנק מגביל את הסכום שניתן להפקיד בשנה מעבר להחזרים החודשיים.
פתחנו מסעדה לפני 6 שנים ולפני כמה חודשים הצטרפנו גם כשותפים במסעדה נוספת ברשת שלנו (זה לא בישראל). התשואה היא כ50% בשנה על ההשקעה, אם כי יש גם השקעת זמן ואי אפשר לקרוא לזה פאסיבי. זה יכול להיות הרבה יותר פאסיבי ממה שזה היום, אבל אישתי לא מסוגלת לשחרר כך שאנחנו נמצאים שם יותר ממה שהייתי מעדיף

 

[mRiddle]

שזה טוב מאד תמיד. אבל למה יש לך ספקות?

אני משתמש בסימולציה הזה על מנת להבין כיצד יראה הפורטפוליו שלי, שתוצאותיו די תואמות את ה 25% של סימולציית מונטי קרלו.
עד כה, הרצתי אותה על הערך הדיפולטיבי של 7% תשואה והתוצאות נראות סבירות.

אם התשואה היום אכן עומדת על 3%, החישוב לא מראה שום רווח (באותה המידה אני יכול פשוט לשמור את הכסף בצד). מה שגורם לי לתהות אם השקעה בדירה להשכרה תביא יותר תשואות (בדקתי עם חבר שמשכיר דירה בירושלים. הוא קנה אותה ב 820K ומשכיר ב 3.6K בחודש - לא יודע אם זה מצב טוב או לא יחסית למניות)

גם Mr Money Mustache הזכיר האחד הפוסטים שלו לתיק המניות שלו לא מניב הרבה, והוא חיי בעיקר מבית שהוא משכיר.

 

[Yoss]

הרושם שלי (מודה שלא בדקתי) הוא שבהשקעה במדדי מניות כלליים יש תת-חשיפה לנדל"ן, כלומר - שיעור חברות הנדל"ן בתוך הבורסות הוא יותר נמוך מאשר ערך הנדלן כחלק מערך הכלכלה העולמית.

יש קצת נתונים בשרשור הזה.

 

[roneng]

אני משתמש בסימולציה הזה על מנת להבין כיצד יראה הפורטפוליו שלי, שתוצאותיו די תואמות את ה 25% של סימולציית מונטי קרלו.
עד כה, הרצתי אותה על הרכך הדיפולטיבי של 7% תשואה והתוצאות נראות סבירות.

אם התשואה היום אכן עומדת על 3%, החישוב לא מראה שום רווח (באותה המידה אני יכול פשוט לשמור את הכסף בצד). מה שגורם לי לתהות אם השקעה בדירה להשכרה תביא יותר תשואות (בדקתי עם חבר שמשכיר דירה בירושלים. הוא קנה אותה ב 820K ומשכיר ב 3.6K בחודש - לא יודע אם זה מצב טוב או לא יחסית למניות)

גם Mr Money Mustache הזכיר האחד הפוסטים שלו לתיק המניות שלו לא מניב הרבה, והוא חיי בעיקר מבית שהוא משכיר.

שים לב שהסימולציה שקישרת אליה מניחה 2.5% אינפלציה, אז ברור שאם הכנסת תשואה נומינלית של 3% התיק לא יעשה כמעט כלום.
אבל אם תחשב את זה על בסיס 3% תשואה ריאלית (שלדעתי לזה מתכוונים פה) תראה שהרווחים שלך יגדלו יפה.

 

[mRiddle]

שים לב שהסימולציה שקישרת אליה מניחה 2.5% אינפלציה, אז ברור שאם הכנסת תשואה נומינלית של 3% התיק לא יעשה כמעט כלום.
אבל אם תחשב את זה על בסיס 3% תשואה ריאלית (שלדעתי לזה מתכוונים פה) תראה שהרווחים שלך יגדלו יפה.

אכן רשום שהתשואה נומינלית.
סליחה על הבורות - איך אני מחשב על בסיס ריאלי?

 

[גרהם]

אכן רשום שהתשואה נומינלית.
סליחה על הבורות - איך אני מחשב על בסיס ריאלי?

אם אתה רוצה לסמלץ עליית ערך ריאלית של השוק של 3%#, בחר 3% בשיעור העליה ואפס בinflation.
שים לב שאם אתה משווה לנדלן צריך לקחת עוד כמה הנחות בקשר לנדלן שקשורות לשינוי בערך הנדלן והתשואה המדוייקת ממנו.

 

[roneng]

אכן רשום שהתשואה נומינלית.
סליחה על הבורות - איך אני מחשב על בסיס ריאלי?

אופציה אחת זה מה שגרהם כתב.
אופציה שניה זה להניח אינפלציה מסויימת, ולהכפיל אותה בתשואה הריאלית הצפויה שלך.

 

[אורי ג.]

בנוסף, אם אני שם תשואה של 3% במחשבון של @adamshalev (הנה הקישור לקובץ) יוצא שבכלל אין תשואה למניות (וגם שהשקעה בקרן מחכה ישראלית יותר משתלמת).

אם זה הנחת התשואה שלך אז אין לך מה לרכוש מניות בכלל.

 

[cypriano de rore]

באזור 4K בחודש. בעוד שלפי המחשבון, אני לא משיג כלום מVT עם תשואה של 3%.

דבר באחוזים.
תן פרטים של עיסקה או לפחות כיוון לעיסקה ואפשר יהיה להעריך תשואה.

 

[Shaz]

"תשואה של VT ל15 שנים הקרובות כנראה תהיה יותר קרובה לתשואת שכירות בארץ (~3%) מאשר לזאת שאתה מצפה לה (8%)"
וגם הלינק הזה.


באזור 4K בחודש. בעוד שלפי המחשבון, אני לא משיג כלום מVT עם תשואה של 3%.

אם אני טועה, בבקשה תתקנו אותי, אבל זה מה שאני כרגע רואה בחישובים.

כמה הנדלן יביא לך באחוזים?

וזה שמישהו כתב

תשואה של VT ל15 שנים הקרובות כנראה תהיה יותר קרובה לתשואת שכירות בארץ (~3%) מאשר לזאת שאתה מצפה לה (8%)"

לא אומר שזה נכון בכלל...

ואפילו בלינק ששלחת זה נראה שבמקרה הגרוע תקבל 5%

ובמקרים היותר טובים תגיע גםל 7.5%..
ושוב מדובר רק על הערכות נכון להיום

בנדלן אתה מסתכן שמחירי הנדלן לא יעלו ושאולי בכלל לא תמצא שוכר
אתה תוציא אולי אחוז לא קטן על תחזוקה של הנכס בטוח יותר באחוזים מאשר דמי ניהול של בית השקעות ממוצע פה..

בכל אופן לא ממליץ כלום

 

[mRiddle]

בנדלן אתה מסתכן שמחירי הנדלן לא יעלו ושאולי בכלל לא תמצא שוכר
אתה תוציא אולי אחוז לא קטן על תחזוקה של הנכס בטוח יותר באחוזים מאשר דמי ניהול של בית השקעות ממוצע פה..

בהחלט יכול להיות! אני לשניה לא חושב שהכל וורוד בנדל"ן

וזה שמישהו כתב

תשואה של VT ל15 שנים הקרובות כנראה תהיה יותר קרובה לתשואת שכירות בארץ (~3%) מאשר לזאת שאתה מצפה לה (8%)"

לא אומר שזה נכון בכלל...

וזאת הבעיה הכי גדולה שיש לי בנושא של השקעה לפרישה מוקדמת - אני לא מבין גדול בנושא ואין לי איך לאמת הידע של האנשים כאן בפורום (לטובה ולרעה), אפילו הסולידית נוגדת את עצמה בחלק מהפוסטים שלה.
שני האנשים שאני כן סומך עליהם הם Mr Money Mustache ו Jim Collins, אבל הם אמריקאים וחיים תחת מציאות שונה לחלוטין.

להתחייב לשקיע את כל ההון שלי + כל משכורת שאקבל ב 10-20 שנה הקרובות, במשהו שאף אחד לא יודע לחזות מרגיש מאוד בעייתי מבחינתי.

תן פרטים של עיסקה או לפחות כיוון לעיסקה ואפשר יהיה להעריך תשואה.

דירת 3 חדרים במעלה אדומים: עלות 820K, שכירות חודשית 3600.

 

[cypriano de rore]

דירת 3 חדרים במעלה אדומים: עלות 820K, שכירות חודשית 3600.

איך זה שמשלמים כזו שכירות גבוהה במעלה אדומים?
מה המטראז׳? הדירה משופצת?

 

[סטרבו]

וזאת הבעיה הכי גדולה שיש לי בנושא של השקעה לפרישה מוקדמת

תוותר על 'אני סומך', תלמד את החומר בעצמך. יש לך גישה בדיוק לאותו חומר כמו להם.
להציב מטרה של פרישה מוקדמת זה מצוין.
גם אם התשואות יהיו נמוכות מאשר בעבר, עדיין מצבך יהיה הרבה יותר טוב מאשר אם לא היית משקיע.
אגיד אפילו מעבר לזה - אין לנו את הפריבילגיה לא להשקיע.
במקרה הכי גרוע במקום לפרוש לגמרי, תרד לחצי משרה.

איך זה שמשלמים כזו שכירות גבוהה במעלה אדומים?

כולם רוצים לגור בשכירות במעלה אדומים

 

[Shaz]

לפי הגרף שלך גם 2008 רק קצת מעל קו המגמה
אתה מסתכל על זמנים ארוכים מאוד, אתה לא יכול להשליך מזה על דברים לזמנים קצרים יותר. קח למשל מהגרף שלך משקיע שהשקיע 20 שנים בין 1960 ל1980

אתן למשל דוגמה, למשל בשנים 1955 עד 1965 גם תקופה של עליית ריבית (הריבית הייתה דומה לריבית הים) גם כל התקופה היא מעל קוו המגמה וגם יש תשואה ראלית של 11% ממוצע לשנה בשנים האלו

אני לא יודע מה היה מצב הריבית ב 1880 אבל גם מאז ועד 1906 תקופה דיי ארוכה שגם אז ערך המניות כולל הדיבידנדים שחולקו הייתה מעל קוו המגמה ברצף.. והתשואה הייתה גם מטורפת בערך 8% ראלית...

גם בבועה של שנת 2000 וגם ב 1990 ועד 1995 ששם ערך המניות זז ממש על קוו המגמה 5 שנים..
אז היו זמנים בהם השוק לא דווקא צנח מתחת לקוו אז אין סיבה ממש לחשוב שאנחנו בשיא של השיא.. זה אולי נראה ככה רק כי תשואת הדיבידנדים של השוק נמוכה יותר ב 60% מאז הממוצע של לפני 1995 ואחרי... וזה יכול להסביר למה המחיר עולה יותר.. מבעבר

שוב, לא אומר שאני יודע מה יהיה.. אבל רק אומר שזה היה בעבר והכל יכול להיות
וזה לא מנותר מהמציאות שהוא יעלה גם עוד 5 או 10 שנים בתשואה ראלית גם של 6% לשנה.. כי ביחס לחלוקת הדיבידנדים שלו בעשור האחרון המחיר של השוק עלה רק לא כך כך הרבה מעבר לממוצע ומשפל דיי רציני


באמת דעתך מעניינת אותי למה אתה חושב שהשוק בשיא ואין לו לאן לעלות?

 

[Haim942]

בהחלט יכול להיות! אני לשניה לא חושב שהכל וורוד בנדל"ן


וזאת הבעיה הכי גדולה שיש לי בנושא של השקעה לפרישה מוקדמת - אני לא מבין גדול בנושא ואין לי איך לאמת הידע של האנשים כאן בפורום (לטובה ולרעה), אפילו הסולידית נוגדת את עצמה בחלק מהפוסטים שלה.
שני האנשים שאני כן סומך עליהם הם Mr Money Mustache ו Jim Collins, אבל הם אמריקאים וחיים תחת מציאות שונה לחלוטין.

להתחייב לשקיע את כל ההון שלי + כל משכורת שאקבל ב 10-20 שנה הקרובות, במשהו שאף אחד לא יודע לחזות מרגיש מאוד בעייתי מבחינתי.


דירת 3 חדרים במעלה אדומים: עלות 820K, שכירות חודשית 3600.

קודם כל, כאן בפורום אף אחד לא ינחה אותך לבצע פעולות כלכליות. דבר שני, לעולם אל תשקיע במשהו שאתה לא יכול להסביר אותו במילים פשוטות להדיוט רנדומלי שתבחר ברחוב, ומכאן המסר פשוט תתחיל לקרוא והרבה. מעבר לזה, התורה כולה על רגל אחת היא שלא שמים את כל הביצים בסל אחד, אף אחד לא יכול לקבוע מה תהיה התשואה בשוק המניות על פני X זמן. מן הנתונים ההסטוריים ניתן לשער שמדובר ב- +- 7% (על פי ממוצע היסטורי בלבד). לאחר שתקרא קצת, תבצע חישובים של השקעה לטווח ארוך, תנסה להתייחס לשחיקה בערך הכסף (גם על זה תקרא) ותבחן האם הדבר מתאים לך או לא. אם כן, תבנה תוכנית וצא לדרך.

דבר אחד בטוח, אתה כאן אז כנראה שזה מעניין אותך ואתה מחזיק בערך מסוים של חשיבה על העתיד הפיננסי שלך, אז אפשר לומר שאתה בכיוון טוב.

בהצלחה.

 

[mRiddle]

תלמד את החומר בעצמך

ומכאן המסר פשוט תתחיל לקרוא והרבה

את זה עשיתי: אני קורא כבר 5 שנים את הפורום של MMM, קראתי את כל סדרת ההשקעות של Jim Collins, קראתי את הספר של ERE ואת רוב הפוסטים שלו בבלוג,את הפוסטים של הסולידית, ויש לי מספר שרשורים בפורום של MMM.

 

[החושב]

משכנתא שהיתה 20% ממחיר הרכישה וכיום מהווה 10% משווי הבית, אם כי החזרנו את מרביתה כך שנשארו אחוזים ספורים כדי לסגור אותה. הסיבה היחידה שאנחנו לא סוגרים אותה במלואה היא שהבנק מגביל את הסכום שניתן להפקיד בשנה מעבר להחזרים החודשיים.
פתחנו מסעדה לפני 6 שנים ולפני כמה חודשים הצטרפנו גם כשותפים במסעדה נוספת ברשת שלנו (זה לא בישראל). התשואה היא כ50% בשנה על ההשקעה, אם כי יש גם השקעת זמן ואי אפשר לקרוא לזה פאסיבי. זה יכול להיות הרבה יותר פאסיבי ממה שזה היום, אבל אישתי לא מסוגלת לשחרר כך שאנחנו נמצאים שם יותר ממה שהייתי מעדיף

אני לא נוהג להתווכח עם השקעות (בטח כשאין לי תכנית עסקית של העסק), אבל פרופיל הסיכון של העסקים שאתה משווה שונה לגמרי. קח למשל את ענף המסעדנות: מדובר בענף סופר מסוכן (רמת סיכון 7 מתוך 10), כאשר 33% מהמסעדות נסגרות תוך שנה, 50% תוך שנתיים ו80% תוך 5 שנים. בשביל להשוות כראוי צריך להשוות את הסיכון לסיכון בהשקעה בS&P (כלומר, נקח השוואה היסטורית [שכן גם הסטטיסטיקה במסעדות היא היסטורית, אף אחד לא באמת יודע מה יקרה], כלומר לאותה רמת מינוף שגרמה למחיקת התיק ב33% מהשנים האחרונות תוך שנה 50% תוך שנתיים ו80% תוך 5 שנים). אריץ בערב סימולציה מדוייקת, אבל לדעתי מדובר באזור המינוף של 1:10, וכמובן שבמינוף כזה התשואה בs&p עולה הרבה מעבר ל50%.

וזה בלי קשר לכך שגם המסעדה ממונפת כנראה, ואתה משווה בין ROA במניות לROE במסעדה. השוואה נכונה תהיה לROA גם במסעדה וזה קשה לי להאמין שהוא 50%.

 

[Yoss]

את זה עשיתי: אני קורא כבר 5 שנים את הפורום של MMM, קראתי את כל סדרת ההשקעות של Jim Collins, קראתי את הספר של ERE ואת רוב הפוסטים שלו בבלוג,את הפוסטים של הסולידית, ויש לי מספר שרשורים בפורום של MMM.

יש מצב שאתה צריך לעשות להיפך: תפסיק לקרוא (זמנית), ותתחיל להשקיע (אפילו קצת). יש הבדל עצום בין לדבר על השקעות לבין להשקיע.