קושי ברכישה דירה ראשונה עקב רישום דירה על שמי

[Eranlavi]

הפתרון של "יש לך דירה, תמכור אותה" הוא שליפה מהמותן מבלי להתחשב באמת במציאות.
הדירה רשומה על שמו, אבל בפועל הוא לא שילם עליה שקל. זו לא מתנה מההורים לילד בן 18, אלא פרקטיקה ידועה ל"תכנון מס" וכנראה לא הכי חוקית כיוון שהילד הוא לא באמת הבעלים של הדירה ולא נהנה מהתשואה.

הפתרון הצודק הוא שהאב יכיר בעובדה שהחיסכון שלו עולה הרבה מאוד כסף ולחץ נפשי לילד ומשפחתו ויפנה קצת מהמשאבים שחסך לפיצוי הנזק הכלכלי, בהנחה שיש לאב הון זמין של כמה מאות אלפים, או שימכור את הדירה וישחרר את הבן מהעול הזה (הפתרון האופטימלי).
הפתרון של עורך הדין, הסכם ממון ושהדירה החדשה תירשם על שם האישה, נראה לי קצת מאוחר לביצוע כיוון שאתם כבר נשואים ולכן חצי מהדירה כנראה כבר שייכת לה בתיאוריה, אבל אם עורך הדין יכול לעשות אקרובטיקה כזו באופן חוקי, אז כנראה שזה פתרון לגיטימי, מה לא מוסרי פה? לבעל יש דירה על שמו, ששייכת רק לו, ולאישה יש דירה על שמה שמגוררת בה עם משפחתה, מוסרי לגמרי.
שמעתי גם על זוגות שהתגרשו "על הנייר" כדי להתחמק ממס, זה כבר לא מוסרי וגובל בהונאה.
מצד שני, אם אין הסכם ממון, במקרה חלילה שהזוג יתגרש חצי מהדירה תעבור לאישה, והיא תוכל לממש את החלק שלה על אפו ועל חמתו של האב.
רישום דירה פיקטיבי על שם הילד יוצר הרבה מאוד בעיות.

אף אחד לא ימכור נכס בישראל רק כי זה לא מסתדר מבחינת מיסוי , הטבות וכו .

אני רק לא הבנתי, אם הדירה רשומה על שמו של הילד הגדול, מה ייקרה ב 120, שהאבא כבר לא יהיה פה …..עם האח היותר קטן.

 

[Eranlavi]

גם ככה זה נראה כאילו הבן נתן מתנה לאבא שלו, ולא ההיפך.
גם לא מקבל גרוש מהדירה כבר 20 שנה, גם כובל את ידיו בקניית דירה לו ולמשפחתו, וגם אמור לקבל את הדירה לאחר מות אביו/הוריו.

כשהאבא כבר לא יהיה פה….יש לילד דירה משלו ששווה מליונים.
מה רע בזה?

 

[יובל ממודיעין]

אני רק לא הבנתי, אם הדירה רשומה על שמו של הילד הגדול, מה ייקרה ב 120, שהאבא כבר לא יהיה פה …..עם האח היותר קטן

רק מקריאת הפוסט הראשוני, ובהנחה אופטימית שרוב המשפחות נמצאות ביחסים הוגנים בין בני המשפחה, הבן הבכור שהדירה שייכת לו בלבד מבחינה חוקית, יחלוק עם שאר האחים את הרווחים מתוך הנחה שהדירה שייכת לכולם.

 

[Williamsburg]

אין אם זה כל בעיה, זוהי פרקטיקה נפוצה.

אכן נפוץ אבל לא בטוח שיסכימו להכיר בדירה שהבן מעביר לאבא כ"העברה ללא תמורה".

 

[יובל ממודיעין]

כשהאבא כבר לא יהיה פה….יש לילד דירה משלו ששווה מליונים.
מה רע בזה?

הנה תיאור קצת קיצוני לגבי העתיד: נניח שהאב ילך לעולמו בעוד 25 שנה, הילד כבר בגיל פנסיה, ללא דירה משל עצמו, עם הסטוריה של מתיחות ומשקעים עם האישה, הילדים שלו כבר מגדלים משפחות משלהם אחרי שעברו בין דירות שכורות ובעלי בית לא תמיד נחמדים, שכר הדירה מאמיר משנה לשנה, אחרי השבעה יש לו דירה בת 50 שנה, מתפוררת שדורשת תחזוקה והאחים שלו טוענים שהדירה גם בעצם שייכת לאם ושאר האחים, כיוון שהרישום על שמו נעשה באופן פיקטיבי, לוקחים אותו לבית משפט, אחרי 10 שנים הוא זוכה בדירה, בינתיים הוא שילם הון עתק לעורכי הדין, הוא כבר מתקרב לגיל 80, מסוכסך עם שאר בני המשפחה, משקעים עם האישה, חולה לב, בדיכאון וממורמר.

אז מה הוא הרויח?

אל תקחו אותי ברצינות.

 

[Williamsburg]

וגם אמור לקבל את הדירה לאחר מות אביו/הוריו.

אוי, מסכן הבן...
הבן לא נותן מתנה לאבא אלא עוזר לו ובעקיפין לעצמו כי ככל שהאב יחסוך יותר ישאר לילדים יותר.
זו פרקטיקה מוכרת שהורים מסודרים רושמים דירה על כל אחד מהילדים מתוך כוונה שאחרי מותם הילדים ישערכו אותן ועם שאר הירושה יבצעו היזונים. לא הייתי מוכר את הדירה כדי לחסוך כמה מאות אשח על מס רכישה.

 

[Williamsburg]

אני רק לא הבנתי, אם הדירה רשומה על שמו של הילד הגדול, מה ייקרה ב 120, שהאבא כבר לא יהיה פה …..עם האח היותר קטן.

כנראה רשם נכס גם על שמו. תן קרדיט לאב שלא העדיף בן אחד על אחיו.

 

[Eranlavi]

הנה תיאור קצת קיצוני לגבי העתיד: נניח שהאב ילך לעולמו בעוד 25 שנה, הילד כבר בגיל פנסיה, ללא דירה משל עצמו, עם הסטוריה של מתיחות ומשקעים עם האישה, הילדים שלו כבר מגדלים משפחות משלהם אחרי שעברו בין דירות שכורות ובעלי בית לא תמיד נחמדים, שכר הדירה מאמיר משנה לשנה, אחרי השבעה יש לו דירה בת 50 שנה, מתפוררת שדורשת תחזוקה והאחים שלו טוענים שהדירה גם בעצם שייכת לאם ושאר האחים, כיוון שהרישום על שמו נעשה באופן פיקטיבי, לוקחים אותו לבית משפט, אחרי 10 שנים הוא זוכה בדירה, בינתיים הוא שילם הון עתק לעורכי הדין, הוא כבר מתקרב לגיל 80, מסוכסך עם שאר בני המשפחה, משקעים עם האישה, חולה לב, בדיכאון וממורמר.

אז מה הוא הרויח?

אל תקחו אותי ברצינות.

חחחחח. עשית פה טלנובלה שלמה

 

[Eranlavi]

כנראה רשם נכס גם על שמו. תן קרדיט לאב שלא העדיף בן אחד על אחיו.

למה לא שמעת סיפורים כאלה שבן אחד מקבל יותר מהבן השני?
לא בכוונה, אלא פשוט כי ככה החיים הובילו ….
אולי אחד התחתן והשני לאֿ
אולי השני דווקא הסתבך בחובות לעומת הראשון וההורים נאלצים בכל כורחם דווקא “להושיע” את האח שלא יקרוס
ועוד מלא מלא סיטואציות.

זה אף פעם לא חייב להיות אחד לאחד .
ולפעמים זה 100 מול 0

 

[האזרח הקטן]

כנראה רשם נכס גם על שמו. תן קרדיט לאב שלא העדיף בן אחד על אחיו.

מצד שני יתכן שהנכסים לא יהיו בשווי דומה, ואז צריך לדאוג למנגנון איזון נכסים שאולי הופעל ואולי לא.
לא חסרים סכסוכי ירושה גם כשההורים מנסים להיות בסדר עם כולם.

 

[בת העמק]

זו פרקטיקה מוכרת שהורים מסודרים רושמים דירה על כל אחד מהילדים מתוך כוונה שאחרי מותם הילדים ישערכו אותן ועם שאר הירושה יבצעו היזונים.

אין לי מושג, אני קיבוצניקית במקור ורוב חבריי כאלה.
מצד שני, למחותנים שלי יש כמה דירות על שמם (עצמאים שהעדיפו נדל"ן על פני פנסיה ותיק השקעות). הדירה האחרונה נרכשה ע"ש שני הילדים כאשר ההון העצמי מגיע מההורים, והמשכנתא והשכירות מגיעים אל הילדים. עוד כמה שנים הילדים ימכרו את הדירה, יחלקו את הכסף ויהיה להם הון עצמי לדירה משלהם בסביבות גיל 40. זה נשמע לי הגיוני, חכם וצודק. את שאר הדירות יקבלו כבר בירושה בעוד עשרות שנים (אני מקווה שלא פחות) ויוכלו לדאוג לילדיהם.

 

[A42]

אתה מתעלם לדעתי מדבר מהותי נוסף שהוא פרסם - הוא לא מתעסק מאז רכישת הדירה, למעלה מעשרים שנה, בשום דבר שקשור לדירה לא בהשכרה של הדירה ולא בתחזוקה של הדירה.

לא רואה עם זה שום בעיה

אני מתעסק כבר שנים ארוכות עם השכרת דירה של אמא שלי תחזוקה תשלומים והכל
אין לה שום נגיעה בנושא בספק אם היא יודעת בכלל את שם השוכרים

את הכסף אני כמובן מפקיד לחשבון הבנק שלה
אבל גם את החשבון והתשלומים שלה אני די מנהל

זה בעיקר בא ממקום של לעזור לה במקומות שהיא לא יכולה לבד

דרך אגב שאבא שלי היה בחיים זה עבד בדיוק הפוך
אומנם לצערי הוא לא הספיק לחיות עד הדירה הראשונה שלנו
אבל הוא כן קנה לי מכונית על שמי
תחזק אותה בעצמו
עדה לה טסטים טיפולים שטף אותה כל שבוע
אפילו היה מתדלק לי אותה

(דרך אגב יש לי אותה עד היום והיא כבר מעל 20 אבל בהחלט קשור אליה רגשית)

בני משפחה מקרבה ראשונה בהחלט עוזרים אחד לשני. יש לדעתי סיכוי טוב שפותש לא מודע בכלל לכל הכספים החוזרים שהאב משקיע בדירה ובהשבחה שלה

אני די בטוח שבעיניי האב זה הדרך שלו להבטיח לילד ירושה מכובדת וודאית

גם יכול להיות שהוא לוקח את כל כספי שכר הדירה לעצמו ובכסף הזה עוזר לבן בצורות אחרות או משלם על הגן של הנכדים וכו
וכל המהלך הזה נוסע משיקולים של כבוד וקצת צורך בחינוך פננסי לילד (שלא יראה הכנסה גבוה ובכלל זה יוציא יותר)

מצד שני יתכן שהנכסים לא יהיו בשווי דומה, ואז צריך לדאוג למנגנון איזון נכסים שאולי הופעל ואולי לא.
לא חסרים סכסוכי ירושה גם כשההורים מנסים להיות בסדר עם כולם.

סיכסוכי ירושה הם לרוב יותר איפה שיש כסף גדול
אם האב הוריש ל4 ילדים כל אחד דירה שנניח שהיום היה להם שווי דומה
אז בעוד 20 שנה השווי לא יהיה בצורה קיצונית שונה (בטח שהאב בתמונה בשנים האלה ומניח שדואג להשביח את הנכנסים או היה עושה החלפות אם היה צורך)

ובסוף ארבעת האחים יגיעו ל120 עם צוואה שיש בה רק דירה אחת (המגורים של האב)
ונניח שווי של 2 מיליון שקל

כנראה שסכסוך ירושה גדול לא יהיה
כי על חלק של 500 אלף שקל במקרה הטוב לא. משתלם לקחת עורך דין חזק ולרוב זה תמריץ מספיק טוב להגיע לאיזה שהוא הסכמות או גישור

 

[האזרח הקטן]

סיכסוכי ירושה הם לרוב יותר איפה שיש כסף גדול
אם האב הוריש ל4 ילדים כל אחד דירה שנניח שהיום היה להם שווי דומה
אז בעוד 20 שנה השווי לא יהיה בצורה קיצונית שונה (בטח שהאב בתמונה בשנים האלה ומניח שדואג להשביח את הנכנסים או היה עושה החלפות אם היה צורך)

אולי כן, אולי לא. לא חסרים נכסים שהמחיר בהם התפוצץ לעומת השוק.
הפער במשך 20 שנה (שיכולים להתארך גם ל40 שנה) יכול להגיע לכמה מיליוני שקלים.

 

[A42]

אולי כן, אולי לא. לא חסרים נכסים שהמחיר בהם התפוצץ לעומת השוק.
הפער במשך 20 שנה (שיכולים להתארך גם ל40 שנה) יכול להגיע לכמה מיליוני שקלים.

ועדין זה כנראה הצורה הכי סולדית להוריש בחיים לילדים משהו עם הוספת מגנונים שיבטיחו שזה ישרוד עשרות שנים...

אני מתבלט אם עצמי האם נכון בתחילת החיים להביא לכל ילד דירה או תיק מניות רחב
מנסה מאוד לחנך אותם מגיל צעיר להבין מספיק פננסית לזה
אבל לא בטוח ב100 אחוז שזה יהיה מהלך נכון
בעיקר החשש שזה יסנוור אותם בהתחלה ויוריד להם את הדרייב לעבוד קשה לחסוך אגרסיבית ולקחת בעלות על ההצלחות שלהם

דירה שכזאת זה תחום קצת אפור כי מבחינתם זה כביכול של ההורים אז זה לא מפריע להם ממש ביום יום אבל כן נותן לנו כהורים ביטחון ויציבות שבכל מצב שלא יהיה יהיה לילדים רשת ביטחון כלכלית טובה

 

[נמאס לעבוד]

אחרי שביצעתם הונאה של המדינה וגנבתם כסף מהמדינה (ובעצם מכל אזרחיה), אתה בא לפה ומבקש עצות איך להמשיך עם ההונאה?

יש לך דירה, תמכור אותה

שנים שאני עוקבת אחרי הדיונים כאן, אבל לתגובה כזו באמת לא ציפיתי.
מאז ומעולם היו פרצות חוקיות – ואנשים השתמשו בהן.
האם מי שנסע לאילת, קנה ריהוט לכל דירתו שבתל אביב וחסך את המע"מ — הוא גנב מהמדינה?
האם אחד שקנה סיגריות בדיוטי פרי והחזיר אותן לארץ הוא עבריין מס?
האם הורה שרשם דירה על שם ילדו כדי למנוע מס רכישה נוסף — הפך לפתע ל"עבריין פיננסי"?

במילים אחרות: מתי בדיוק כל תחכום לגיטימי הפך לפליליות בדיעבד?
אם לשיטתך, כל שימוש חכם במבנה החוק הוא גזל – אז אנא, שלח מכתב לרשויות ובקש מהם לגבות ממך מס רטרואקטיבי על כל הטבה שניצלת כחוק.
עד אז, קצת פחות מוסר צדקני וקצת יותר הבנה של המציאות לא יזיקו.
להחמיר כ''כ בתשלומי מס זה להיות דתי קיצוני.

 

[jojo9000]

לא רואה עם זה שום בעיה

אין לדעתי בעיה חוקית עם הענקת דירה במתנה לבן והעברת כל הטיפול השוטף בהשכרת הנכס ותחזוקה לאורך שנים לאבא.

הבעיה מבחינת החוק זה שהדירה נרשמה מראש על שם הבן כדי להפחית מס רכישה ושכר הדירה הולך במשך עשרות שנים לאבא. זה לא יתפוס לדעתי מול רשויות המס - אלא אם כן יינתן הסבר משכנע שהמטרה לא היתה התחמקות ממס.

רשויות המס אולי לא אכפו את זה הרבה בעבר, אבל המגמה משתנה בשנים האחרונות ויש על כך כבר פסיקה כגון פסק דין שמרת. וראה מקרה שפורסם לאחרונה בגלובס
מאמר בגלובס


לא מהווה יעוץ משפטי או יעוץ מס.

 

[קפיצת הדרך]

אתה בטוח שהפתרון שאבא שלך הציע הוא בעייתי?

כשהצבתי את העובדות בפני אבא שלי והרצון שלנו לממש את עצמנו בדיור, הוא הציע פתרונות בדמות 'בוא נעביר את הדירה על אחיך הצעיר', או 'בוא פשוט נחזיר את הדירה על שמי'.

הייתה דירה בבעלותך 20 שנה. אתה רוצה לשדרג דירה, מותר לך לקנות דירה אחרת ואת הדירה הזו למכור ואתה תחשב כבעל דירה יחידה כל עוד המכירה של הדירה שבבעלותך היא בטווח המותר מבחינת החוק.
אז מה אם במקום למכור לאדם זר אתה מעביר את הדירה במתנה לאחיך או מעביר את הדירה במתנה לאביך?
בדקתם עם עורך דין שהמהלך הזה יהיה בעייתי?
לי נראה שהסיכוי שזה ירים דגל אדום במס הכנסה הוא קלוש (במיוחד שכבר 20 שנה שהדירה בבעלותך).
בטח אם לא תמשיך לפרסם על גבי האינטרנט שהסיבה למהלך הייתה לא הגונה...


האם הסיבה שאתה לא רוצה לפעול לפי הפתרון של אבא זה בגלל שאתה רוצה עזרה כספית מאבא עכשיו?

המחשבה הראשונה שלי הייתה לבקש מאבא שימכור את הדירה, כך שסכום מסוים יעביר אלינו ללקיחת משכנתא לדירה שלנו

ואם הוא לא ימכור את הדירה הוא לא יוכל לעזור לך עכשיו אלא רק בירושה?
ומכאן… שאם אין עזרה כספית עכשיו אז אתה מעדיף שלפחות הדירה תישאר על שמך?

ולסיום, אם יש כאן הורים שמתכננים לקנות דירה על שם ילדיהם, בבקשה לא.

אנחנו גם קנינו בזמנו דירה על שם הילד הבכור.
אבל
א. הילד גר בדירה תקופה מסוימת (כל עוד זה התאים לו).
ב. כשהוא לא גר בדירה, הילד קיבל את דמי השכירות למחייתו (כסף שממילא הוא היה מקבל כחלק מהעזרה שלנו בלימודיו האקדמיים, בדיוק כמו שנעזור לאחיו)
ג. מכיוון שהייתה עליית ערך מאוד יפה מכרנו את הדירה וכל התמורה נכנסה לחשבון על שמו בשיתוף איתנו (על מנת שלא ילך לבן זוג עתידי אם יהיה).
ד. כל הכסף מהמכירה מיועד כהון עצמי לדירה עבורו (והסכום ששם יהיה גם הסכום שהאחים יקבלו. לפחות כסכום בסיס. אם נחליט לתת עוד כולם יקבלו יותר).

כך שהמטרה הייתה באמת לחסוך במיסים אבל בלי שום מרמה. זה באמת כסף/נכס שיועד להבטיח עזרה בדיור לילד.

 

[MMM]

לקנות דירה על שם הילד או להעביר במתנה בעלות על דירה אל הילד זה מהלך חוקי לחלוטין ואפילו המדינה מעודדת את זה באמצעות תשלום מס רכישה מופחת.
צריך רק לזכור שזה מונע מהילד לקבל דירה מסובסדת מהמדינה במסגרת התוכניות השונות, או מחייב אותו לשלם מס רכישה לדירה שניה אם יבחר לרכוש דירה נוספת בלי למכור את הדירה הראשונה.
יועצי מס ממליצים בחום להורים מבוגרים להעביר בחייהם את הדירות הנוספות, אם יש להם, לילדיהם ולהשאר בעלי דירת מגורים יחידה עד מאה ועשרים. זה חוקי לחלוטין וחוסך תשלומי מיסים מיותרים.

 

[jojo9000]

לקנות דירה על שם הילד או להעביר במתנה בעלות על דירה אל הילד זה מהלך חוקי לחלוטין ואפילו המדינה מעודדת את זה באמצעות תשלום מס רכישה מופחת.
צריך רק לזכור שזה מונע מהילד לקבל דירה מסובסדת מהמדינה במסגרת התוכניות השונות, או מחייב אותו לשלם מס רכישה לדירה שניה אם יבחר לרכוש דירה נוספת בלי למכור את הדירה הראשונה.
יועצי מס ממליצים בחום להורים מבוגרים להעביר בחייהם את הדירות הנוספות, אם יש להם, לילדיהם ולהשאר בעלי דירת מגורים יחידה עד מאה ועשרים. זה חוקי לחלוטין וחוסך תשלומי מיסים מיותרים.

המדינה מעודדת רכישה של דירה יחידה לכל אדם (לא רק קרובי משפחה) על ידי קביעת מדרגות מס רכישה מופחתות לרכישת דירה יחידה.

המדינה מעודדת העברת מקרקעין בכלל, לא רק דירות, במתנה בין קרובים כהגדרתם בחוק, על ידי פטור ממס שבח (מס שבח נדחה) ושיעורי מס רכישה מופחתים בשיעור של שליש מס רכישה רגיל.

אחת הסיבות להמלצה של עורכי דין / יועצי מס להעביר דירות במהלך החיים זה כדי להשאיר את העיזבון עם דירה אחת כדי שאותה דירה יחידה תקבל אצל היורש פטור נוסף מיוחד לפי 49 ב 5. יש גם שיקולים אחרים.

אין לזה קשר לדעתי בכלל לנושא של הפחתה לא חוקית של מס רכישה על ידי רכישת דירה על שם הילד תוך העברת דמי השכירות לנותן המתנה.

לא מהווה יעוץ מס או יעוץ משפטי.

 

[SolidState]

אנחנו גם קנינו בזמנו דירה על שם הילד הבכור.
אבל
א. הילד גר בדירה תקופה מסוימת (כל עוד זה התאים לו).
ב. כשהוא לא גר בדירה, הילד קיבל את דמי השכירות למחייתו (כסף שממילא הוא היה מקבל כחלק מהעזרה שלנו בלימודיו האקדמיים, בדיוק כמו שנעזור לאחיו)
ג. מכיוון שהייתה עליית ערך מאוד יפה מכרנו את הדירה וכל התמורה נכנסה לחשבון על שמו בשיתוף איתנו (על מנת שלא ילך לבן זוג עתידי אם יהיה).
ד. כל הכסף מהמכירה מיועד כהון עצמי לדירה עבורו (והסכום ששם יהיה גם הסכום שהאחים יקבלו. לפחות כסכום בסיס. אם נחליט לתת עוד כולם יקבלו יותר).

כך שהמטרה הייתה באמת לחסוך במיסים אבל בלי שום מרמה. זה באמת כסף/נכס שיועד להבטיח עזרה בדיור לילד.

אתה מתאר בדיוק מרמת מס, ואז אומר שזו לא מרמה?
חסכון במיסים שהוא מתבצע רק עקב רישום הדירה על שם הבן הוא אינו חוקי. כלומר לתת מתנה שהיא לא באמת מתנה. לא כל תכנון מס הוא לגיטימי וזה שאתה טוען שהמטרה היא "עזרה בדיור לילד" זה לא פוטר מציות לחוק וסעיפיו לגבי העברת דירה במתנה לבן משפחה.
זה לא תחום אפור בכלל, אבל ניתן אולי להגיד שזה תחום שהאכיפה בו היא מדגמית וסטטיסטית, ואולי יותר קל לחמוק מרשות המיסים עם התרגילים האלה.

המרמה פה היא לא סעיפים א וב', אלא בעיקר סעיף ג'. זה שלאחר שהילד נהנה מהדירה או השכירות שלה, ביצעתם מכירה והתמורה נכנסה לחשבון משותף שלכם ושלו. מדוע הסכום לא עבר לחשבון שלו בלבד? תשובה - כי זו לא באמת הייתה "מתנה" מלאה, אלא מתנה שאתם מנסים להיאחז בה ולנהל אותה למרות שהיא רשומה על שמו. במבחן משפטי (שאני מקווה שלא תגיעו אליו), ככל הנראה תפסידו.

עקב תרגילי המיסים האלה הרווחתם (אתם או הוא, הקו פה מטושטש) כנראה מס רכישה על הקנייה, ופטור ממס שבח דירה יחידה במכירה שלא הייתם אמורים להיות זכאים לו.