מתי למעשה מחירי הדירות יירדו? האם יש בועת נדל"ן?

[minimizer]

עכשיו נותנים לך תחזית שהייטק הישראלי עומד להתרסק בגלל המהפכה. יכול להיות. ויכול להיות שמדובר בנייר עמדה שעוד 2-3 שנים תשתמש בו כדי לאסוף את הקקי של הכלב מהמדרכה. במקרה אתה מתחבר לתחזית כי היא מחזקת את האמונה הפנימית שלך שהרפורמה הולכת להחריב את מדינת ישראל

אולי. אפשרות אחרת היא שהתחזית מבוססת על נתונים אמפיריים ועל המציאות בשטח, שלך אין מושג מהי בכלל.
אתה גם מנגב את התחת עם תחזית מזג האוויר של מחרתיים בניו יורק, כי כשאתה מסתכל מהחלון אתה לא רואה עננים?

 

[Shnizelia]

אולי. אפשרות אחרת היא שהתחזית מבוססת על נתונים אמפיריים ועל המציאות בשטח, שלך אין מושג מהי בכלל.

צודק. רק לך יש.

אתה גם מנגב את התחת עם תחזית מזג האוויר של מחרתיים בניו יורק, כי כשאתה מסתכל מהחלון אתה לא רואה עננים?

של מחרתיים בניו-יורק? כנראה שלא. עם תחזית מזג אוויר של שבוע קדימה אפשר לרפד כלוב אוגרים. אני אתייחס לתחזית ארוכת טווח לגבי השלכות של פעולות עתידיות שיבצעו מיליוני בני אדם רק כאשר הארי סלדון יהיה חתום עליה.

 

[minimizer]

צודק. רק לך יש

ממש לא רק לי, למלא אנשים.

 

[Shnizelia]

ממש לא רק לי, למלא אנשים.

לאחד מהם קוראים הארי סלדון במקרה?

 

[orensp]

לא הוא חלק ממה שנקרא בני אדם. מה לעשות לבני אדם יש אוסף של אמונות, אינטרסים ונטייה פוליטית. בני אדם גם טועים. המון. כל הזמן. גם המומחים הגדולים ביותר. ואתה יודע מה עוד יותר מצחיק?

אתייחס ספציפית למאמר מרשות החדשנות. שאלת אותי האם יש לי נתונים והם בהחלט הגוף הישראלי הטוב ביותר לספק כאלה נתונים. יכולתי לספר לך עד מחר שאלה המספרים שאני שומע מחברת עורכי דין ומשקיעים גדולים אבל כנראה שהיית מתייחס לזה בביטול.
לגבי תחזית, מכיוון שרישום בארהב גורר מיסוי בארהב בזמן מכירה, בכלל לא מדובר בתחזית אלה עובדה מוגמרת. הרווחים של ישראל כתוצאה מהייטק הישראלי יקטנו משמעותית בעשור הקרוב בלי בכלל להתייחס להאם הסקטור בישראל יגדל או יקטן.

** לגבי תחזיות:

המושגים שאתה משתמש בהם בנושא הם שגויים. כשעושים תחזית המטרה היא לנתח את ההסתברויות עבור כל תרחיש והמשמעות במידה שיתרחש ולפי כך להתכונן. לצבא יש מאות תרחישים אפשריים, חלקם עם סיכויים קלושים להתממש. אבל המשמעות עבור מדינת ישראל כל כך קריטית שמליוני שקלים בשנה מושקעים כדי להתכונן למקרה שיתממשו. מצד שני יש תרחישים בעלי הסתברות מאוד גבוהה אבל בעלי השפעה נמוכה ושם לא מושקע הרבה כסף...

בקיצור בסוף כמו בבורסה סיכוי|סיכון.בסוף המטרה היא לא לקחת סיכונים לא חסומים במיוחד אם אתה לא חייב. (פעולה צבאית מול איראן יכולה להיות סיכון לא חסום שחוסר לקיחתו יביא לסיכון לא חסום עם הסתברות יותר גבוהה).

לגבי המהפכה המשפטית ספציפית, יש פה סיכון לא חסום שמושמע על ידי מאות כלכלנים אנשי מחקר ועוד... מול סיכוי שלא ברור מהוא. זלזול בתחזיות האלה כי אולי לא יתקיימו, לא באמת משנה. זה עדיין החלטה גרועה כמו לשים את כל הכסף שלך בקזינו, גם אם זכית זה עדיין החלטה גרועה.

 

[mydream]

למבינים איך זה קורה ? מחיר ממוצע של דירת מגורים בערים הגדולות - עלה בהשוואה מ Q1 2022 ל Q1 2023

אני רואה שעובדתית יש ירידה של המחירים + יש הרבה פחות דירות שנמכרות.
אבל :

https://www.cbs.gov.il/he/mediarelease/Madad/DocLib/2023/155/10_23_155b.pdf

 

[yossik]

מחירים ממוצעים לפי הערים הגדולות מציג מחירים ממוצעים של עסקאות עבור 18 הערים הגדולות בישראל.מהשוואת המחיריםהממוצעים ברבעון הראשון 2023 לעומת הרבעון הראשון 2022 עולה כי חמש הערים עם רמת המחיריםהגבוהה ביותר הן: תל-אביב )4,236.9 אלפי ש"ח( שבה רמת המחירים גבוהה משמעותית משאר הערים,הרצליה )3,477.7 אלפי ש"ח(, רמת גן )3,276.3 אלפי ש"ח(, כפר סבא )2,915.1 אלפי ש"ח( ונתניה)2,610.3 אלפי ש"ח(. לעומת זאת, המחירים הנמוכים ביותר נרשמו בערים באר שבע )1,173.1 אלפיש"ח(, אשקלון )1,326.1 אלפי ש"ח( וחיפה )1,638.2 אלפי ש"ח(.השוואת המחירים הממוצעים ברבעון הראשון 2023 לעומת הרבעון הראשון אשתקד, מראה כי למעטהעיר אשקלון, עליות במחירים הממוצעים נרשמו בכל הערים הגדולות. עליות חדות של מעל 25% נרשמובערים רמת גן )27.9%(, בית שמש )27.4%( וחיפה )25.5%(. עליות מתונות עד 10% נרשמו בערים: תלאביב )8.8%(, כפר סבא )8.1%(, בני ברק )6.7%(, חולון )6.1%(, באר שבע )5.2%( וירושלים )4.5%(.בעיר אשקלון נרשמה ירידה קלה במחיר הממוצע )0.8%(. בשאר הערים עליות המחירים נעות בין 10%ל.20%-תר

לא הבנתי שום כלום מהתגובה שלך.
ציטטת מה PDF [קופי-פייסט] ולא טרחת לערוך - שורות, פסקאות וכו' וממש לא קריא.

 

[Therealdeal]

למבינים איך זה קורה ?
אני רואה שעובדתית יש ירידה של המחירים + יש הרבה פחות דירות שנמכרות.
אבל :

https://www.cbs.gov.il/he/mediarelease/Madad/DocLib/2023/155/10_23_155b.pdf

מחירים ממוצעים לפי הערים הגדולות מציג מחירים ממוצעים של עסקאות עבור 18 הערים הגדולות בישראל.מהשוואת המחיריםהממוצעים ברבעון הראשון 2023 לעומת הרבעון הראשון 2022 עולה כי חמש הערים עם רמת המחיריםהגבוהה ביותר הן: תל-אביב )4,236.9 אלפי ש"ח( שבה רמת המחירים גבוהה משמעותית משאר הערים,הרצליה )3,477.7 אלפי ש"ח(, רמת גן )3,276.3 אלפי ש"ח(, כפר סבא )2,915.1 אלפי ש"ח( ונתניה)2,610.3 אלפי ש"ח(. לעומת זאת, המחירים הנמוכים ביותר נרשמו בערים באר שבע )1,173.1 אלפיש"ח(, אשקלון )1,326.1 אלפי ש"ח( וחיפה )1,638.2 אלפי ש"ח(.השוואת המחירים הממוצעים ברבעון הראשון 2023 לעומת הרבעון הראשון אשתקד, מראה כי למעטהעיר אשקלון, עליות במחירים הממוצעים נרשמו בכל הערים הגדולות. עליות חדות של מעל 25% נרשמובערים רמת גן )27.9%(, בית שמש )27.4%( וחיפה )25.5%(. עליות מתונות עד 10% נרשמו בערים: תלאביב )8.8%(, כפר סבא )8.1%(, בני ברק )6.7%(, חולון )6.1%(, באר שבע )5.2%( וירושלים )4.5%(.בעיר אשקלון נרשמה ירידה קלה במחיר הממוצע )0.8%(. בשאר הערים עליות המחירים נעות בין 10%ל.20%-תר

למה אתה מתכוון כשאתה אומר "זה?" האם הכוונה לסתירה בין הירידות בשטח לדיווחים של הלמ"ס?

אם כן, זה קשור לדיליי בדיווחי הלמ"ס, לשיטת החישוב שבה נמדדים השינויים (רגרסיה הדונית) ולעוד מספר גורמים.

 

[mydream]

למה אתה מתכוון כשאתה אומר "זה?" האם הכוונה לסתירה בין הירידות בשטח לדיווחים של הלמ"ס?

אם כן, זה קשור לדיליי בדיווחי הלמ"ס, לשיטת החישוב שבה נמדדים השינויים (רגרסיה הדונית) ולעוד מספר גורמים.

אז צריך לחכות עוד רבעון כדי שנראה בדיווח הלמ"ס את הקיפאון בשטח שאני חווה עכשיו ?

 

[Therealdeal]

מכיר את הבדיחה על הסטטיסטקאי שטבע בבריכה שעומקה הממוצע הוא שני מטר?

ייתכן ואתה חווה קפאון וירידה (במקום ספציפי) ואילו הלמ"ס ידווח על עלייה. הלמ"ס מדווח על ממוצעים. וכשמדובר במוצר כמו דירה, מאוד קשה בכלל להסכים מהו הממוצע (ולכן צריך טכניקות חכמות יותר שאין תמיד הסכמה בנוגע לנכונותן, שלוקחות מאפייני דירה בחשבון בחישוב ממוצע).

אני נוטה להאמין שהמצב שלילי באופן אחיד בכל הארץ, אם כי יש מקומות בהם המצב "רע" יותר. זה ההתרשמות שלי לפחות, אבל כדאי לשמוע מאנשים שמחוברים לשטח (אני לא).

עוד משהו שחשוב לזכור הוא שהדיווחים שלהם מובססים על חוזים בפועל. אם למשל המחיר המבוקש פעם היה שני מליון ודירות אכן נמכרו בשני מליון, והיום המחיר המבוקש הוא מליון וחצי אך דירות לא נמכרות, לא תירשם ירידה. אני מקצין בכוונה בכדי להעביר את הנקודה.

 

[mydream]

מכיר את הבדיחה על הסטטיסטקאי שטבע בבריכה שעומקה הממוצע הוא שני מטר?

סטטיסטקאי שטבע בבריכה שעומקה הממוצע הוא 20 סנטימטר

 

[Therealdeal]

סטטיסטקאי שטבע בבריכה שעומקה הממוצע הוא 20 סנטימטר

כמובן, מסתבר ששכחתי את הבדיחה

 

[יזם]

עדכון מרץ-אפריל למתעניינים:
"בפילוח לפי מחוזות, בירושלים לא היה שום שינוי במחירי הדירות, בצפון ירידה של 1.3%, בחיפה עלייה של 0.2%,
במרכז ירידה של 1.9%, בתל אביב עלייה של 1.3% ובדרום עלייה של 1.4%. מחירי הדירות החדשות ירדו ב-0.2%."
- בהשואה לתקופה המקבילה ב-2022: מחירי הדירות עלו ב-9.8%
- סעיף שכר דירה ללא שכירות ציבורית עלה ב-0.4%. יצוין כי בשכר הדירה החודשי, עבור השוכרים אשר חידשו חוזה,
נרשמה עלייה של 3.6% ועבור השוכרים החדשים (דירות במדגם בהן הייתה תחלופת שוכר) נרשמה עלייה של 8.6%.

 

[נתן]

אתייחס ספציפית למאמר מרשות החדשנות. שאלת אותי האם יש לי נתונים והם בהחלט הגוף הישראלי הטוב ביותר לספק כאלה נתונים. יכולתי לספר לך עד מחר שאלה המספרים שאני שומע מחברת עורכי דין ומשקיעים גדולים אבל כנראה שהיית מתייחס לזה בביטול.
לגבי תחזית, מכיוון שרישום בארהב גורר מיסוי בארהב בזמן מכירה, בכלל לא מדובר בתחזית אלה עובדה מוגמרת. הרווחים של ישראל כתוצאה מהייטק הישראלי יקטנו משמעותית בעשור הקרוב בלי בכלל להתייחס להאם הסקטור בישראל יגדל או יקטן.

מהכרות אישית עם הרשות לחדשנות, כולל פרוייקטי מדען (מגנ"ט) שהשתתפתי בהם וראיתי איך עושים את הנקניק הזה, לא הייתי סומך על שום נתון שהם נותנים. מדובר בגוף בזבזני ומיותר שבמדינה מתוקנת היה צריך לסגור מזמן, בשביל לממן חברות יש הון-סיכון.

אגב, לכל מי שעיניו בראשו ברור שההיטק כאן במסלול התרסקות (כי הריביות עלו בעולם), אבל לא ברור הקשר לרפורמה, למעט תנודות קצרות טווח.

לגבי המהפכה המשפטית ספציפית, יש פה סיכון לא חסום שמושמע על ידי מאות כלכלנים אנשי מחקר ועוד... מול סיכוי שלא ברור מהוא. זלזול בתחזיות האלה כי אולי לא יתקיימו, לא באמת משנה. זה עדיין החלטה גרועה כמו לשים את כל הכסף שלך בקזינו, גם אם זכית זה עדיין החלטה גרועה.

יש גם סיכון לא חסום בהמשך המצב הקיים כיום, כלומר דעיכת ישראל לשלטון אוליגרכיה נבחרת של משפטנים , טייסים, ונאורים בעיני עצמם. סיכון זה אולי הוא משמעותית גדול יותר מנפילה זמנית בגיוסים לתעשיית הלופט-גשאפט שלנו, בלון שלא היתה מזיקה לו סיכה קטנה. בקיצור- סיכון חסום או לא חסום , זה עניין של פוזיציה ועמדה פוליטית, כפי שהשניצלייה אמר לך. היומרה ל"מומחיות "בנושא כזה היא בולשיט.

 

[אחד שמבין]

מה שאני מבין מרוח הדברים בפורום שלא כדאי לקנות עכשיו דירה רשאנה גם אם המחיר שלה נמוך ב13 אחוז ממחיר השוק ?
האים אני צודק ?

 

[נתן]

מה שאני מבין מרוח הדברים בפורום שלא כדאי לקנות עכשיו דירה רשאנה גם אם המחיר שלה נמוך ב13 אחוז ממחיר השוק ?
האים אני צודק ?

אסור להמליץ, בגדול השוק נראה יקר (מחיר השוק זה משהו דינמי וכנראה בדרך מטה). אולי כדאי לקנות אבל לא כהשקעה פיננסית (כלומר לא בתור משהו שישתלם לך כלכלית בהכרח).

 

[יזם]

מה שאני מבין מרוח הדברים בפורום שלא כדאי לקנות עכשיו דירה רשאנה גם אם המחיר שלה נמוך ב13 אחוז ממחיר השוק ?
האים אני צודק ?

הנבואה ניתנה לשוטים
אין לדעת לאן המחירים ילכו, יש הטוענים שהגענו לפיק ביחס למשכורות ויש הטוענים שבסוף ישראל תתחלק לבעלי דירות ולשוכרים והמחירים יטפסו תמיד
דירה ראשונה תמיד עדיף לקנות מבחינת מיסוי ומינוף כנגדה..

 

[דוד פ]

66K

 

[orensp]

מהכרות אישית עם הרשות לחדשנות, כולל פרוייקטי מדען (מגנ"ט) שהשתתפתי בהם וראיתי איך עושים את הנקניק הזה, לא הייתי סומך על שום נתון שהם נותנים. מדובר בגוף בזבזני ומיותר שבמדינה מתוקנת היה צריך לסגור מזמן, בשביל לממן חברות יש הון-סיכון.

אגב, לכל מי שעיניו בראשו ברור שההיטק כאן במסלול התרסקות (כי הריביות עלו בעולם), אבל לא ברור הקשר לרפורמה, למעט תנודות קצרות טווח.



יש גם סיכון לא חסום בהמשך המצב הקיים כיום, כלומר דעיכת ישראל לשלטון אוליגרכיה נבחרת של משפטנים , טייסים, ונאורים בעיני עצמם. סיכון זה אולי הוא משמעותית גדול יותר מנפילה זמנית בגיוסים לתעשיית הלופט-גשאפט שלנו, בלון שלא היתה מזיקה לו סיכה קטנה. בקיצור- סיכון חסום או לא חסום , זה עניין של פוזיציה ועמדה פוליטית, כפי שהשניצלייה אמר לך. היומרה ל"מומחיות "בנושא כזה היא בולשיט.

אלן פלד - מייסד ושותף קרן וינטג', מייקל אייזנברג aleph, יוסי וורדי (לא צריך הצגה), גיגי לוי nfx, ענת נשיץ 9xchange ...

התגובה שלך היא דוגמא נהדרת לבעיה במדינה, המון דמגוגיה לשלהב ולהטות את ההמונים. מחסור בעובדות וביעדים מדידים.(אין ספק שהכירות האישית המצומצמת שלך עם הרשות לחדשנות זה הדרך ההגיונית להעריך האם הגוף מיותר או לא).

 

[mydream]

66K

תאריך	מספר מודעות יד 2
21/6/23	66K
24/5/23	65K
26/3/23	63K

זכור לי שכתבת שהתחלנו את השנה ב 56K .