מתי למעשה מחירי הדירות יירדו? האם יש בועת נדל"ן?

[עמרם]

בחודש האחרון היה עצירה ואף ירידה קלה, למשך חודש מספר הדירות נשאר אותו הדבר.
ואז מיום שישי האחרון פשוט זינוק מטורף בקצב.
מה קרה ביום שישי? התפרסם לראשונה שמחירי דירות יד שנייה התחילו לרדת.

יש סיבה נוספת החודש האחרון היה בו חג הפסח, פחות זמן שאנשים מתעסקים במכירה
חלק בנופש בחו"ל או בארץ חלק סתם מורידים הילוך בעסקים וכו'

4) סתם אנקדוטה, יש שכונה מסוימת בירושלים שאני עוקב אחריה בגלל עניין. התפרסמה שם דירה היום במחיר של 1.6 מ' כשדירות כאלה נמכרו לפני חצי שנה ב1.9 מ'.

מעניין איזה שכונה? כי בשכונות שיש התקדמות של פינוי בינוי, יש פער גדול במחירים בין דירה שנמצאת במתחם עם פינוי בינוי מתקדם לבין דירה שאין בה פינוי בינוי.

לדוגמא בקטמונים ובקרית יובל 3 חד' ממוצעת בלי פינוי בינוי תמכר בין 1.8 לבין ל-1.9 מ'
עם יש פינוי בינוי מתקדם המחיר עובר את ה-2 מ'
ואם יש תמורה גבוהה מהיזם זה יכול להגיע גם ל-2.3 מ' (אני מדבר על עסקאות שנחתמו בחודש האחרון)

 

[דוד פ]

יש סיבה נוספת החודש האחרון היה בו חג הפסח, פחות זמן שאנשים מתעסקים במכירה
חלק בנופש בחו"ל או בארץ חלק סתם מורידים הילוך בעסקים וכו'



מעניין איזה שכונה? כי בשכונות שיש התקדמות של פינוי בינוי, יש פער גדול במחירים בין דירה שנמצאת במתחם עם פינוי בינוי מתקדם לבין דירה שאין בה פינוי בינוי.

לדוגמא בקטמונים ובקרית יובל 3 חד' ממוצעת בלי פינוי בינוי תמכר בין 1.8 לבין ל-1.9 מ'
עם יש פינוי בינוי מתקדם המחיר עובר את ה-2 מ'
ואם יש תמורה גבוהה מהיזם זה יכול להגיע גם ל-2.3 מ' (אני מדבר על עסקאות שנחתמו בחודש האחרון)

קטמונים, בית ירושלמי.

חלק מהפינוי בינוי הולכים לקלוט בהמשך שהפרויקט שלהם נדחה לזמן בלתי מוגבל בעקבות המצב, וזה נכון להרבה מהפינוי בינוי בארץ.

 

[מרקר]

אני מנסה לחפש לזה הסבר רציונלי.
אני חושב שהציבור בכללותו תופס דירה כסוג של אג"ח מדינה צמוד מדד ואפילו טוב ויציב מזה.
השכירות משמשת כקופון צמוד
נכס הבסיס כאילו"אף פעם לא יורד" - אפילו עדיף על אג"ח מהבחינה הזאת

אם מסתכלים על זה ככה יש היגיון בהשקעה בנדלן (נעזוב רגע ענייני מינוף). תשואת אג"ח צמוד ל 26 שנה היא פחות מ 1.5% , ממוסה, ובלי פוטנציאל השבחה מעבר למדד.

הסיבות לטעמי הן היסטוריות:
רבים זוכרים את האינפלציה של שנות ה-80 ואת קריסת מניות הבנקים ולא רוצים את שוק ההון. רב הציבור גם ככה רוצה דירה כי הוא מבין שדירה זה קורת גג והוא רוצה את זה מנקודת מבט צרכנית גם (כלומר, לא רק בעניינים של תשואות) ולכן מוכן לשלם גם מחירים לא רציונליים כלכלית (כמו שמשלמים על רכב). ככל שהריבית תישאר גבוהה לאורך זמן תהיה באמת בעיה קשה להחזיק את המחירים כי הרציונל הכלכלי יכנס לתמונה לאור הריבית. מה גם שבנדל"ן יש הרבה הטבות מס וזה משהו "שכולם עושים" אז הציבור זורם בגלל אפקט העדר (כמו שראינו את הנהירה לבורסה ב2020-2021).

לא יעזור כלום
הריבית טרפה את הקלפים
המחירים בדרך למטה לנקודת שיווי משקל חדשה

הדבר היחיד שיכול לשנות המגמה זה אם sh*t hits the fan בעוצמה כזאת שבנקים מרכזיים יהיו חייבים לחזור להדפיס כסף + להוריד את הריבית ל-0% כדי למנוע מהכלכלה להתרסק. מצד שני אנחנו לא ב-2020 עם 0% אינפלציה. האופציה של הדפסת כספים היא לא על השולחן למעט כיבוי שריפות נקודתי כמו שהם עשו עם SVB.

הריבית חזויה לרדת בכל אופן כי בכל מקרה יהיה מאוד קשה להחזיק את הריבית בלי להפיל מחירים בשוק הנדל"ן מה שיגרום למיתון ולכן הבנקים המרכזיים לדעתי יתערבו מהר מאוד למנוע קריסה של בנקים וחברות נדל"ן גדולות. ב2008 הורידו את הריבית ל-0 מהר מאוד כשהיתה קריסה שקשורה למשכנתאות.

 

[mydream]

הסיבות לטעמי הן היסטוריות:
רבים זוכרים את האינפלציה של שנות ה-80 ואת קריסת מניות הבנקים ולא רוצים את שוק ההון. רב הציבור גם ככה רוצה דירה כי הוא מבין שדירה זה קורת גג והוא רוצה את זה מנקודת מבט צרכנית גם (כלומר, לא רק בעניינים של תשואות) ולכן מוכן לשלם גם מחירים לא רציונליים כלכלית (כמו שמשלמים על רכב). ככל שהריבית תישאר גבוהה לאורך זמן תהיה באמת בעיה קשה להחזיק את המחירים כי הרציונל הכלכלי יכנס לתמונה לאור הריבית. מה גם שבנדל"ן יש הרבה הטבות מס וזה משהו "שכולם עושים" אז הציבור זורם בגלל אפקט העדר (כמו שראינו את הנהירה לבורסה ב2020-2021).

הריבית חזויה לרדת בכל אופן כי בכל מקרה יהיה מאוד קשה להחזיק את הריבית בלי להפיל מחירים בשוק הנדל"ן מה שיגרום למיתון ולכן הבנקים המרכזיים לדעתי יתערבו מהר מאוד למנוע קריסה של בנקים וחברות נדל"ן גדולות. ב2008 הורידו את הריבית ל-0 מהר מאוד כשהיתה קריסה שקשורה למשכנתאות.

נכון השוק יתקשה להמשיך בריבית גבוהה,אך, לפי מדלן במרץ 2023 מחיר העסקאות בת"א היה 4.5 מליון וב מרץ 2012 2 מליון האם לדעתך זה סביר ? עליה של 120 % ב 11 שנים כלומר 11% בשנה - מדובר על נדלן בתל אביב ( לא היה איזה שינוי מהותי חדשני מיוחד ב11 שנים האחרונות )
המחירים עלו בגלל הריבית 0 שעודדה את הציבור להשקיע באפיקים אחרים כמו נדלן.
נניח תשואה של 5 % בשנה (תשואה טובה לנדלן ) כלומר לתקופה של 11 שנים זה 55 % - אז סך העיסקאות צפוי היה להיות 3.1 ולא 4.5
הריבית כאן 4.5 % ובארה"ב 5 % - יש עוד לאן להעלות את הריבית

 

[fongeme]

לא היה איזה שינוי מהותי חדשני מיוחד ב11 שנים האחרונות

תל אביב הפכה מעיר מוטת רכב לעיר מוטת אנשים, אנשים רוצים לגור בתל אביב.
אני חושב שתל אביב לפני 10 (אפילו 5) שנים הייתה עיר נוראית, והיום היא די סבבה (ועוקפת חלק מהערים הגדולות באירופה).

ובלי קשר, היתה פה צמיחה כלכלית די מטורפת בעשור האחרון, הייתי ממליץ לנרמל לבורסה.

 

[בבר]

תל אביב הפכה מעיר מוטת רכב לעיר מוטת אנשים, אנשים רוצים לגור בתל אביב.
אני חושב שתל אביב לפני 10 (אפילו 5) שנים הייתה עיר נוראית, והיום היא די סבבה (ועוקפת חלק מהערים הגדולות באירופה).

ובלי קשר, היתה פה צמיחה כלכלית די מטורפת בעשור האחרון, הייתי ממליץ לנרמל לבורסה.

זה עדיין לא מסביר את תשואות השכירות העלובות שמקבלים על דירה ברחובות או בכפר סבא.

 

[mydream]

תל אביב הפכה מעיר מוטת רכב לעיר מוטת אנשים, אנשים רוצים לגור בתל אביב.
אני חושב שתל אביב לפני 10 (אפילו 5) שנים הייתה עיר נוראית, והיום היא די סבבה (ועוקפת חלק מהערים הגדולות באירופה).

ובלי קשר, היתה פה צמיחה כלכלית די מטורפת בעשור האחרון, הייתי ממליץ לנרמל לבורסה.

לא בטוח שאני מסכים "אנשים רוצים לגור בתל אביב" אך "עַל טַעַם וְעַל רֵיחַ אֵין לְהִתְוַכֵּחַ"

שכר ממוצע - צמיחה כלכלית ?

2012	8,503
2013	8,724
2014	8,955
2015	9,123
2016	9,334
2017	9,543
2018	9,802
2019	10,139
2020	10,428

 

[fongeme]

לא בטוח שאני מסכים "אנשים רוצים לגור בתל אביב" אך "עַל טַעַם וְעַל רֵיחַ אֵין לְהִתְוַכֵּחַ"

עם נתונים אין מה להתווכח, זה לא עניין של טעם.

אם אנשים לא היו רוצים, המחירים לא היו עולים.

 

[האזרח הקטן]

עם נתונים אין מה להתווכח, זה לא עניין של טעם.

אם אנשים לא היו רוצים, המחירים לא היו עולים.

זו הביצה והתרנגולת. תל אביב היא מרכז העסקים הגדול של ישראל. יתכן שהיצע העבודות מושך אנשים לגור בעיר ויתכן שהאנשים זה מה שמושך את החברות להתמקם דווקא שם. אם היה קיים ריכוז עסקים עצום גם בעיר נוספת, זה היה יכול להוריד מהביקור לתל אביב.
כנ"ל לגבי אוניברסיטה - בגוש דן יש בסך הכל שתיים, כשאחת בעל צביון דתי ובעלת שם פחות מוצלח.
במילים אחרות, לא כל מי שבוחר לעבור לתל אביב עושה זאת כי הוא אוהב את העיר, חלקם עושים זאת כי שם ישנה יכולת ההשתכרות או הלמידה המיטבית עבורם.

 

[orensp]

עם נתונים אין מה להתווכח, זה לא עניין של טעם.

אם אנשים לא היו רוצים, המחירים לא היו עולים.

קפיצה לוגית בעייתית. נראה לי שהרבה מהבועות כמו הציבעוני או הקריפטו (בחלקו) מוכיחות שלפעמים המחיר עולה פשוט כי אנשים מאמינים שזה דרך קלה להשיג כסף והמחיר תמיד עולה ובכלל בלי קשר לאיכות ואופי המוצר...

 

[fongeme]

בגוש דן יש בסך הכל שתיים

אני ספרתי 5, וזה לא כולל יחידות ללימוד חוץ ופקולטות שונות (שהן לא המרכז, כמו הפקולטה לחקלאות של העברית ברחובות).

אגב, הטיעון שלך לא מסביר למה אנשים לא מגיעים לירושלים, שם יש עבודה ולימודים, ועדיין רואים הגירה שלילית בקרב החילונים

קפיצה לוגית בעייתית.

מחירי השכירות גם עלו, גם כמות השוכרים שמגיעים לכל דירה שמתפרסמת מוכיחה שהביקוש קיים (לגור בתל אביב, לא רק לקנות דירה)

 

[האזרח הקטן]

אני ספרתי 5, וזה לא כולל יחידות ללימוד חוץ ופקולטות שונות (שהן לא המרכז, כמו הפקולטה לחקלאות של העברית ברחובות)

אוניברסיטת תל אביב ובר אילן הן בגוש דן.
אוניברסיטת חיפה, הטכניון, בן גוריון, העברית ואריאל אינן בגוש דן.
מכון ויצמן נכלל אמנם בגוש דן, אך אין בו לימודי תואר ראשון, לכן הקהל אליו הוא פונה מוגבל.
הפקולטה לחקלאות... טוב, אז אפשר להוסיף עוד עשירית אוניברסיטה.
עריכה, שכחתי שהמרכז הבינתחומי קיבל הכרה לפני שנה. אז הוא השלישי.

 

[fongeme]

אוניברסיטת תל אביב ובר אילן הן בגוש דן.
אוניברסיטת חיפה, הטכניון, בן גוריון, העברית ואריאל אינן בגוש דן.
מכון ויצמן נכלל אמנם בגוש דן, אך אין בו לימודי תואר ראשון, לכן הקהל אליו הוא פונה מוגבל.
הפקולטה לחקלאות... טוב, אז אפשר להוסיף עוד עשירית אוניברסיטה.
עריכה, שכחתי שהמרכז הבינתחומי קיבל הכרה לפני שנה. אז הוא השלישי.

הפתוחה מרעננה.

בכל אופן, במקום לספור אוניברסיטאות צריך לספור סטודנטים.

אפשר לספור סטודנטים חילונים, אם אתה מניח שבגלל שאת״א היא בתל אביב אז דתיים לא לומדים שם

 

[החכמה מאין תמצא]

מדוע מחפשים הסבר הגיוני למה שקורה בתל אביב
כשכולם יודעים כבר מזמן שיש הרבה חוסר היגיון בשוק הדיור בישראל (למעלה מ200 משכורות לדירה ממוצעת)

זה פשוט עניין פסיכולוגי
שהעשירים גרים בתל אביב
ולכן כולם רוצים לגור שם

כל הנוסחאות והחישובים נופלים ברגע אחד
ברגע שאנשים מפסיקים לחשוב
והולכים לשם
כי כולם הולכים לשם

 

[Shnizelia]

תל אביב זו העיר האמיתית היחידה בישראל
עיר שאפשר להסתדר בה בלי רכב
עיר שמרכזת המון מקומות בילוי ועבודה איכותיים מה שמושך הרבה אנשים
הביקוש לדירות מושך את המחירים כלפי מעלה
ריכוז של אנשים מושך עוד עסקים ומעסיקים

בקיצור זה מעגל קסמים

 

[האזרח הקטן]

עיר שאפשר להסתדר בה בלי רכב

ולכיוון השני, עיר שמאוד קשה להסתדר בה עם רכב.

 

[עמרם]

4) סתם אנקדוטה, יש שכונה מסוימת בירושלים שאני עוקב אחריה בגלל עניין. התפרסמה שם דירה היום במחיר של 1.6 מ' כשדירות כאלה נמכרו לפני חצי שנה ב1.9 מ'.

קטמונים, בית ירושלמי.

נפלת על אחד שעוקב באדיקות כבר שנה אחרי כל העסקאות שפורסמו שם בשכונה וכן אחרי המחירים שנסגרו בסוף (שמופיע ברשות המסים)
אני חושב שאני יודע על איזה דירה אתה מדבר, מדובר בדירה שפורסמה כ-40 מטר בלבד, ולמעשה באמת היא רק 33 מטר.

לדעתי יש לך טעות, לפני חצי שנה לא נמכרו שם דירות 40 מטר במחיר של 1.9 מ'
אם אתה רואה 40 מטר במחיר כזה זה רק בגלל שהיזם נותן תמורה יותר מ-25 מטר
לכן כתבתי כבר שיש דירות 3 חד' שנמכרו בחודש האחרון במחיר 2.3 מ' בגלל שיש שם תמורה חריגה של 50 מטר,
ויש דירות 3 חד' שנמכרו בהרבה פחות בגלל שהתמורה שם רק 25 מטר (התמורות משתנות אם יש לבנין הקיים תבע להרחבות דיור)

חשוב מאד לא להסיק מסקנות על סמך אנקדוטה כזו או אחרת, ובלי קשר אין חולק שיש ירידת מחירים אבל לא כמו שאתה מציג את זה

 

[כימאי]

1) לדעתי אנחנו כרגע כבר בירידה של 5% במחיר של דירות יד שנייה. את הנתונים הרשמיים נגלה רק בעוד 4-5 חודשים.

אז... מדובר כפי שאמרת רק בדיעה ואת המידע הרשמי אתה מקבל בהשהייה של 4-5 חודשים?
מעניין.
אנשים אפילו כאן בפורום בלחץ מזה שמידע על ניירות הערך שלהם מתקבל בהשהייה של 15 דקות.
מכניס דברים לפרופורציות.

 

[בובין חוט-השני]

בתור מישהו שגר בלב תל אביב ויוצא לו לבקר לא פעם את ההורים בפריפריה. צריך להבין שאין באמת תחליף לתל אביב. מעבר לתרבות, לפנאי ולמקומות העבודה.
1/ האפשרות לחיות בלי רכב, כפי שציינו - לי יש רכב שאני משתמש בו בעיקר בסופי שבוע (כדי לנסוע לבקר את ההורים בפריפריה ). ליומיום שלי (אני עובד מחוץ לתל אביב) אני לא זקוק לרכב וגם לא אישתי (עובדת בתל אביב).
2/ ליברליות - מסעדות לא כשרות, האפשרות להיות מי שאתה בלי להרגיש שאתה דורך למישהו על האצבעות, לחיות חיים ליברלים ומאפשרים. זה לא משהו שקורה בערים אחרות בארץ בכזאת קלות. תחבורה ציבורית בשבת, מרכולים בשבת.

אלו ומה שכבר הזכירו מעליי (לא שמתי לב אם דיברו על חוף ים ואצטדיון כדורגל מוביל שאתה יכול ללכת אליהם ברגל) הופכים את תל אביב לעיר שפשוט אין לה תחליף בישראל. אז יש את אלו שהם מאוד אנטי-תלאביב שמחפשים את השקט, לא בא להם שקרוקינטים ידרסו אותם, שסביחיות יעשקו אותם וסולדים מההמוניות. וזה לגיטימי ( תאמינו לי, לא כיף לשלם 31 ש"ח על פיתה סביח) אבל ביחס לאלו שלא הם מיעוט וזה בהחלט משתקף במחירים של הדירות פה.

נחכה לפריצה של חיפה... אולי זה יעזור...

 

[יזם]

בתור מישהו שגר בלב תל אביב ויוצא לו לבקר לא פעם את ההורים בפריפריה. צריך להבין שאין באמת תחליף לתל אביב. מעבר לתרבות, לפנאי ולמקומות העבודה.
1/ האפשרות לחיות בלי רכב, כפי שציינו - לי יש רכב שאני משתמש בו בעיקר בסופי שבוע (כדי לנסוע לבקר את ההורים בפריפריה ). ליומיום שלי (אני עובד מחוץ לתל אביב) אני לא זקוק לרכב וגם לא אישתי (עובדת בתל אביב).
2/ ליברליות - מסעדות לא כשרות, האפשרות להיות מי שאתה בלי להרגיש שאתה דורך למישהו על האצבעות, לחיות חיים ליברלים ומאפשרים. זה לא משהו שקורה בערים אחרות בארץ בכזאת קלות. תחבורה ציבורית בשבת, מרכולים בשבת.

אלו ומה שכבר הזכירו מעליי (לא שמתי לב אם דיברו על חוף ים ואצטדיון כדורגל מוביל שאתה יכול ללכת אליהם ברגל) הופכים את תל אביב לעיר שפשוט אין לה תחליף בישראל. אז יש את אלו שהם מאוד אנטי-תלאביב שמחפשים את השקט, לא בא להם שקרוקינטים ידרסו אותם, שסביחיות יעשקו אותם וסולדים מההמוניות. וזה לגיטימי ( תאמינו לי, לא כיף לשלם 31 ש"ח על פיתה סביח) אבל ביחס לאלו שלא הם מיעוט וזה בהחלט משתקף במחירים של הדירות פה.

נחכה לפריצה של חיפה... אולי זה יעזור...

"לא הבתים הרחובות והבניינים מהווים עיר, כי אם תכונות תושביה, הלשון, האהבה לעבודה וליצירה, השוויון, החופש,
האמונה בכוחות עצמנו והרצון לחיות חיים של כבוד ושל עמידה בזכות עצמנו, שמרו על האידיאלים הקיומיים שלנו כי בהם תלוי קיום עירנו,
יחי הגניוס היהודי, תחי העיר תל-אביב"

מ. דיזנגוף 1934