מתי למעשה מחירי הדירות יירדו? האם יש בועת נדל"ן?

[החכמה מאין תמצא]

רק להוסיף

ירון זליכה- בראיון ששמעתי ברשת ב טען-שמחירי הדיור -לשיטתו כל השמועות שיוצאות מחברות ההשקעות
למינהם, זה הכל אינטרס, מחמת שכאשר הריבית עולה יש ירידות על דרך כלל בשווקים, וממילא הם מפסידים...
והם מפחדים שאנשים ישקיעו בדיור, ולכן הם מספרים לכולם שבדיור לא כדאי להשקיע כרגע....

והערכתו הפלא ופלא תקשיבו טוב
מחירי הדיור יעלו
הוא סייג את זה
שהכל תלוי בממשלה
ויתכן שהוא ישנה את
דעתו אם תהיה תוכנית
ממשלתית טובה
אבל רק כדי להבין את הכיוון
שיש מומחים שלא מתרגשים כל כך מעליית הריבית​

זאב אלקין-גם באיזה תוכנית שראיתי(לא זוכר כרגע איזה נראה לי ועידת הנדל"ן או משהו כזה)
טען שם שהריבית הגבוהה לא תספיק לבלום את המחירים
אם מדינת ישראל לא תמשיך בשיווק המאסיבי שעשתה בשנה האחרונה

 

[פשוט]

לגבי בעלי דירות למגורים אין משמעות לעלייה או ירידה במחירי הדירות

זה לא מדויק.
יותר קל לשדרג כשהמחירים נמוכים.

 

[האזרח הקטן]

והם מפחדים שאנשים ישקיעו בדיור, ולכן הם מספרים לכולם שבדיור לא כדאי להשקיע כרגע....

מה הכוונה?

 

[מרקר]

אני בקשר עם מספר משקיעים רציניים וגם כמה יועצי משכנתאות
הערכתם :
יהיו ירידות של בערך 10 אחוז!
אין מה לעשות
ריבית גבוהה מייקרת את המימון הקבלנים נלחצים ומנסים להיפטר מהסחורה
מה שמוביל ומשפיע ישירות ליד 2

היום רואים בחוש שזה שוק של קונים
אין כמעט עסקאות
ואני שבקשר עם מתווך בחריש
הוא סיפר לי שבתקופה החמה היו 3 קונים לכל דירה
והיום בערך יחס של בין 1-ל1.5(הוא אמר לי את זה לפני למעלה מחודש ואולי המצב השתנה מאז לרעה כמובן)
מאידך גיסא: הציבור גודל יש צורך ביותר דירות
עד 2050 יצטרכו להפכיל את כל מדינת ישראל
כלומר עוד תל אביב עוד רמת גן עוד מודיעין עוד ירושלים וכו
ולא נראה (מלבד השנה האחרונה וגם היא רחוקה מהקצב שהיה מצופה)
שהמדינה עושה משהו בקשר לזה
לכן לענ"ד מי שמוצא עסקה במחיר טוב(לדירה ראשונה הכוונה)
נניח 200 אלף פחות מהמחיר שוק
לא בטוח שכדאי להימנע מיזה על סמך הציפיות שחלק מהמשתמים פה חושבים

רק להוסיף

ירון זליכה- בראיון ששמעתי ברשת ב טען-שמחירי הדיור -לשיטתו כל השמועות שיוצאות מחברות ההשקעות
למינהם, זה הכל אינטרס, מחמת שכאשר הריבית עולה יש ירידות על דרך כלל בשווקים, וממילא הם מפסידים...
והם מפחדים שאנשים ישקיעו בדיור, ולכן הם מספרים לכולם שבדיור לא כדאי להשקיע כרגע....

והערכתו הפלא ופלא תקשיבו טוב
מחירי הדיור יעלו
הוא סייג את זה
שהכל תלוי בממשלה
ויתכן שהוא ישנה את
דעתו אם תהיה תוכנית
ממשלתית טובה
אבל רק כדי להבין את הכיוון
שיש מומחים שלא מתרגשים כל כך מעליית הריבית​

זאב אלקין-גם באיזה תוכנית שראיתי(לא זוכר כרגע איזה נראה לי ועידת הנדל"ן או משהו כזה)
טען שם שהריבית הגבוהה לא תספיק לבלום את המחירים
אם מדינת ישראל לא תמשיך בשיווק המאסיבי שעשתה בשנה האחרונה

לנחש מה יהיו הירידות זה כמו לנחש מה יהיו הריביות וכמה הריבית משפיעה. ההערכות של בנק ישראל וכל שאר הגורמים בדרך כלל טועות (העריכו אינפלציה נמוכה והאינפלציה גבוהה וכדומה לריבית), לפעמים קצת ולפעמים הרבה. אם הריבית תישאר בערך 5 אחוז+ ב-3 שנים הקרובות אז המחירים לטעמי ירדו מעבר לצפי בגלל רמות המינוף הגבוהות הנחוצות בענף הנדל"ן בתוספת של הורדת הכנסה לכל אלו שכבר עם הלוואות ומשכנתאות וצמצום המשק שנגזר מכך.

הבעיה היא שאין לי דרך כמותית לדעת כמה הריבית משפיעה כי אין נתונים מדויקים לכל הנ"ל ואין דרך לדעת בדיוק את האפקט במאקרו שיקרה (אפשר למדל כל מיני מודלים, אבל המציאות מורכבת יותר וזה לא מדע מדויק). אבל, בודאי שהריבית היא גורם חזק שממתן מחירים לאורך זמן (ניסוי מחשבתי למשל הוא לבדוק מתי החזר המשכנתא הממוצעת יגדל פי 2 ולהעריך שזה ממתן מחירים בקצת פחות מפי 2).

 

[החכמה מאין תמצא]

מה הכוונה?

כיוון ששוק ההון יורד בעקבות ריבית גבוהה
אז יש אנשים שמוציאים את הכסף וחושבים
על אלטרנטיבות אחרות כשהמצוייה יותר היא נדלן
וממילא :ברגע שהם מספרים לכולם שהנדלן הולך לרדת
אז הם מרוויחים
שאנשים לא יחשבו על האופצייה הזאת ואולי יגרום להם לחזור לשוק ההון

 

[מרקר]

כיוון ששוק ההון יורד בעקבות ריבית גבוהה
אז יש אנשים שמוציאים את הכסף וחושבים
על אלטרנטיבות אחרות כשהמצוייה יותר היא נדלן
וממילא :ברגע שהם מספרים לכולם שהנדלן הולך לרדת
אז הם מרוויחים
שאנשים לא יחשבו על האופצייה הזאת ואולי יגרום להם לחזור לשוק ההון

שוק ההון יורד כי חלק מהמשקיעים עוברים לפקדונות. הם כנראה לא עוברים לנדל"ן (הנתונים מראים זאת היטב בישראל עם ירידות ברכישות משקיעים הן באחוזים והן נומינלית). ובנוסף יש מניות שעולות כשהריבית עולה (מניות "הגנתיות", דוגמא קלאסית זה בנקים בדרך כלל שתאורטית מרוויחים יותר מריבית גבוהה), פשוט שוק ההון בארה"ב מוטה צמיחה (אפל/META/גוגל/אמאזון כולם חברות צמיחה ומתומחרות כך).

 

[החכמה מאין תמצא]

שוק ההון יורד כי חלק מהמשקיעים עוברים לפקדונות. הם כנראה לא עוברים לנדל"ן (הנתונים מראים זאת היטב בישראל עם ירידות ברכישות משקיעים הן באחוזים והן נומינלית). ובנוסף יש מניות שעולות כשהריבית עולה (מניות "הגנתיות", דוגמא קלאסית זה בנקים בדרך כלל שתאורטית מרוויחים יותר מריבית גבוהה), פשוט שוק ההון בארה"ב מוטה צמיחה (אפל/META/גוגל/אמאזון כולם חברות צמיחה ומתומחרות כך).

תשמע אלו שאלות לירון זליכה ולא אלי
אבל בגדול
יש גם פחות משקיעים בשוק ההון היום מבעבר
והיחס צריך להיות זה מול זה היחס שהיה בין כמות המשקיעים בדיור לשוק ההון
לפני המשבר וכמה היחס הוא עכשיו
אם יש לך נתונים שבאמת היחס הוא עדיין לטובת שוק ההון אדרבה תביא
כי בינתיים שוק ההון ירד דרמטית ושוק הדיור למרות כל הדיבורים
עדיין יציב וחזק
והכל רק דיבורים בעלמא

 

[אליהו]

מי מדבר על עשרות אחוזים?

טעות שלי ואם תקרא את כל ההודעה תראה שהתכוונתי על ירידה קטנה, וזה היה מהות התגובה.

אני בקשר עם מספר משקיעים רציניים וגם כמה יועצי משכנתאות
הערכתם :
יהיו ירידות של בערך 10 אחוז!

יועצי משכנתאות ומספר משקיעים הם האחרונים שיכולים להביא תחזית כי אין להם שום קשר לנושא... יועצי משכנתאות הם חבורה של קשקשנים שחושבים שבגלל שהם יודעים מה זה ריבית הפריים, אז הם גם מבינים את ההשלכות שלה... ומספר משקיעים, אם כל הכבוד זה לא הכי משכנע כי באותה מידה אתה יכול לכתוב כמה תחזיות של משקיעים מהשרשור כאן...
אני שמעתי בפודקאסט של מנועי הכסף עם הכלכלן של פסגות שטוען שהערכות הם בין 5 ל10 אחוז, וכשכלכלן מדבר על הערכות הוא לא מתכוון לכמה יועצי משכנתאות... שמספרים את הרגשת ליבם, אלא על אנליסטים שזה תחום ההתמחות שלהם...

 

[מרקר]

תשמע אלו שאלות לירון זליכה ולא אלי
אבל בגדול
יש גם פחות משקיעים בשוק ההון היום מדיור
והיחס צריך להיות זה מול זה היחס שהיה בין כמות המשקיעים בדיור לשוק ההון
לפני המשבר וכמה היחס הוא עכשיו
אם יש לך נתונים שבאמת היחס הוא עדיין לטובת שוק ההון אדרבה תביא
כי בינתיים שוק ההון ירד דרמטית ושוק הדיור למרות כל הדיבורים
עדיין יציב וחזק
והכל רק דיבורים בעלמא

לפי נתוני הכלכלנית הראשית מגלובס https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001435228:
בחודש נובמבר 2022 נרכשו 7,800 דירות שזה ירידה של 57% לעומת היקף העסקאות שבוצעו בנובמבר 2021. יש כל מיני סיבות למה יש ירידה חדה כזו, אבל אין ספק שהריבית היא גורם משמעותי.

אני לא יודע כמה משקיעים יש בשוק ההון, אבל בודאי שההון המושקע כנראה ירד בממוצע. היו פדיונות מקופות גמל וכדומה, אבל ממה שאני זוכר זה לא היה דרמטי והציבור בגדול נזהר לא למכור בהפסדים. כן יש נהירה לפקדונות, אבל לא יודע אם זה משוק ההון.

 

[החכמה מאין תמצא]

טע

יועצי משכנתאות ומספר משקיעים הם האחרונים שיכולים להביא תחזית כי אין להם שום קשר לנושא...

תלוי מי,אני מכיר את הטופ

אני שמעתי בפודקאסט של מנועי הכסף עם הכלכלן של פסגות שטוען שהערכות הם בין 5 ל10 אחוז, וכשכלכלן מדבר על הערכות הוא לא מתכוון לכמה יועצי משכנתאות... שמספרים את הרגשת ליבם, אלא על אנליסטים שזה תחום ההתמחות שלהם..

יש להם אינטרס(ומציע לך לא להאמין למישהו שיש לו חברה או משהו כי הנתונים שיאמר הם בדרך כלל מוטים)
כי הם רוצים שאנשים שחושבים על דיור כהשקעה יעבירו אליהם
בזה שהם מספרים שהדיור ירד
הם מונעים מאנשים לחשוב על האפשרות של הדיור
שוק ההון כבר ככל הנראה עשה את עיקר הירידה ולשוק הדיור לוקח זמן
ולכן זה מה שהם בעצם באים לומר לאנשים אנחנו כבר ספגנו את הירידה
ולכן כדאי לכם מאוד לבוא אלינו

 

[אליהו]

יש להם אינטרס(ומציע לך לא להאמין למישהו שיש לו חברה או משהו כי הנתונים שיאמר הם בדרך כלל מוטים)
כי הם רוצים שאנשים שחושבים על דיור כהשקעה יעבירו אליהם
בזה שהם מספרים שהדיור ירד
הם מונעים מאנשים לחשוב על האפשרות של הדיור
שוק ההון כבר ככל הנראה עשה את עיקר הירידה ולשוק הדיור לוקח זמן
ולכן זה מה שהם בעצם באים לומר לאנשים אנחנו כבר ספגנו את הירידה
ולכן כדאי לכם מאוד לבוא אלינו

הבעיה המהותית כאן, שאין כאן שני צדדים, ברגע שיש בצד אחד יועצי משכנתאות ובצד שני אנליסטים... זה בדיוק כמו לומר תאמין לשכן שלך מה התחזית מחר כי לו אין אינטרס, אפילו שהחזאי אומר דברים אחרים... יועץ משכנתאות פשוט זה לא התחום... ואפילו אם הם הטופ... בדיוק כמו שהחזאי של מזג האוויר אפילו שהוא הטופ שבטופ, הוא פשוט לא קשור, לתחזית על שוק הדירות, ואפילו אם הוא יהיה ממש נחרץ...

(לדעתי האמונה שלך שאנליסטים הם אינטרסנטים וזה לא נכון להאמין להם, לדעתי זה קצת קיצוני, אבל זכותך להאמין כך)

ולגבי תחזיות אף פעם לא נכון לקחת אותם ברצינות יתר על המידה, אבל זה נותן הערכה ריאלית למצב, ומכאן תחשוב לבד, אבל קודם כל שיהיה לך כיוון ריאלי מאיפה להתחיל.

 

[החכמה מאין תמצא]

(לדעתי האמונה שלך שאנליסטים הם אינטרסנטים וזה לא נכון להאמין להם, לדעתי זה קצת קיצוני, אבל זכותך להאמין כך)

כך על פי ירון זליכה

ולגבי תחזיות אף פעם לא נכון לקחת אותם ברצינות יתר על המידה, אבל זה נותן הערכה ריאלית למצב, ומכאן תחשוב לבד, אבל קודם כל שיהיה לך כיוון ריאלי מאיפה להתחיל.

בהחלט.

 

[kongi]

הבעיה המהותית כאן, שאין כאן שני צדדים

מחזק.

לגבי תחזיות אף פעם לא נכון לקחת אותם ברצינות יתר על המידה

דווקא לדעתי לתחזיות יש מקום מאוד משמעותי.
אבל הן צריכות לכלול הערכה הסתברותית ולכלול את 2 הכיוונים ולא רק כיוון ספציפי ואז ניתן לבצע החלטה מושכלת על סמך התוחלת.
להגיד הדירות יעלו ב-X אחוזים או ירדו ב-X אחוזים זה חסר משמעות בלי להגדיר הסתברות לכל כיוון וכמה זה יזוז לכל כיוון.

 

[איש ירח]

אני בעל דירה בישראל, הסיבה שאני לא קונה דירה נוספת זה

חוסר התוחלת הכלכלית של מהלך כזה בעת הנוכחית.

 

[אליהו]

כך על פי ירון זליכה

בעיני הוא מדבר כפוליטיקאי הזוי, ואני לא לוקח אותו אפילו כצד, אבל זכותך. (האנליסטים שהבאתי קודם בשם הכלכלן של פסגות, זה לא אנליסטים של פסגות, רק מי שאמר את הממוצע של הצפי של האנליסטים הוא הכלכלן של פסגות)

אבל הן צריכות לכלול הערכה הסתברותית ולכלול את 2 הכיוונים ולא רק כיוון ספציפי ואז ניתן לבצע החלטה מושכלת על סמך התוחלת.
להגיד הדירות יעלו ב-X אחוזים או ירדו ב-X אחוזים זה חסר משמעות בלי להגדיר הסתברות לכל כיוון וכמה זה יזוז לכל כיוון.

אם אני מבין אותך, אתה כותב שלא נכון להסתמך על הצפי, וצריך לכלול הערכה שהמצב לא יהיה כך, ולחשב את הסיכויים, אז אם כך מצוין אנחנו מסכימים.

 

[החכמה מאין תמצא]

בעיני הוא מדבר כפוליטיקאי הזוי, ואני לא לוקח אותו אפילו כצד, אבל זכותך. (האנליסטים שהבאתי קודם בשם הכלכלן של פסגות, זה לא אנליסטים של פסגות, רק מי שאמר את הממוצע של הצפי של האנליסטים הוא הכלכלן של פסגות)

הוא לא פוליטקאי כיום, והוא אמר את זה לאחר שלא הצליח בפוליטקה,וממילא אין לזה שום קשר.
ולגבי פסגות-אם זה הכלכלן של פסגות הייתי נזהר ומחפש איפה האינטרס פה
אם אתה מכיר את ההבדל בין סוכן ביטוח ליועץ אז מבחינתי זה בערך ההבדל כאן

 

[יזם]

כנראה שלא, אבל יהיו ירידות ריאליות במחיר.
אגב, הבאת דוגמא פחות טובה, תל אביב עיר מאוד מבוקשת עם משאבים מוגבלים..

בנתיים באזור שלי יש מוכרים שכנראה נמאס להם לשבת על הגדר אז רואים מדי פעם ירידות של 10 אלף(תוסיף של HANDZ)
בקיצור השוק קפוא למי שלא זקוק לדירה כרגע..
נחכה ל-2024.. בנתיים יש תשלומי שכירות

 

[DudeOFortune]

בנתיים באזור שלי יש מוכרים שכנראה נמאס להם לשבת על הגדר אז רואים מדי פעם ירידות של 10 אלף(תוסיף של HANDZ)
בקיצור השוק קפוא למי שלא זקוק לדירה כרגע..
נחכה ל-2024.. בנתיים יש תשלומי שכירות

10,000 זאת ירידה?
בוא נתעכב רגע על מה זאת ירידת מחירים.

יש לשווק דירה במחיר מסויים ואז להוריד במחיר כדי לסגור עסקה.
האם השווי המבוקש ריאלי ביחס לדירות אחרות ש*נמכרו*? אם לא, סימן שהמוכר סתם ניסה ויתחיל לרדת מהעץ.
כאשר נראה שהמחיר מגיע לשווי השוק והוא לא מצליח למכור אז נראה שיש ככל הנראה ירידות כי לא נמצא אף לא קונה אחד.

 

[רוני]

זה לא מדויק.
יותר קל לשדרג כשהמחירים נמוכים.

ירידת מחירים של 10% או 20% באזורי הביקוש לאחר עליות חדות בנוסף לריבית משכנתאות גבוה, לא משנה ממש את מצבם
של משפרי הדיור.

 

[orensp]

ירידת מחירים של 10% או 20% באזורי הביקוש לאחר עליות חדות בנוסף לריבית משכנתאות גבוה, לא משנה ממש את מצבם
של משפרי הדיור.

זה לא נכון, המחיר למר במרכז תא היה ב 2012 22,500 למר. היום הוא 53000. נניח שבזמנו משפחה רצתה לגדול מדירה 85 מטר ל 120 היא הייתה צריכה להוסיף בממוצע 35 מטר שווים 800 אלף שקל השווים כ 143 משכורות כאשר החציון היה 5493 בזמנו. היום מעבר דירה דומה יעלה 1.85 מליון שקל שהם 306 משכורת לפי משכורת חציונית של 6044 שקל.
נניח שהמחיר ירד ב 20% כמות המשכורות שאדם צריך לחסוך על מנת לשדרג את מגוריו יורד ל 1.484 מליון ול 245 משכורות.