מתי למעשה מחירי הדירות יירדו? האם יש בועת נדל"ן?

[Shnizelia]

טרי מהדפוס:

US Housing Market Cools With Prices Down 2.5% From June Peak​

למרות עליות חדות במחירי הבתים ב-2020-2022 והעליות החדות בריבית בחצי השנה ובעקבותיהם עליה חדה בריביות משכנתא לרמות של 6-8%, אנחנו לא רואים ירידות חדות במחיר. וזה עוד בשוק אמריקאי סופר תחרותי, עם לחצי מכירה חזקים, גידול אוכלוסיה קטן. יתכן שהעליות החדות במחירי השכירות היוו גורם ממתן. אבל אני חושב שאפשר כבר לומר במידה רבה של בטחון, שבישראל לא יהיו ירידות רציניות במחיר ( פחות מ-10%) . נפילות תקריאנה רק במידה ויהיה מיתון עמוק או גל של הגירה בגלל מהלכי הממשלה או התדרדרות במצב הבטחוני

קצת מוקדם לצאת בקביעות כל כך נחרצות אתה לא חושב?

 

[outsider]

קצת מוקדם לצאת בקביעות כל כך נחרצות אתה לא חושב?

כמה זמן ראוי לחכות לדעתך?

 

[Redroze]

https://bialik2.com/%d7%94%d7%90%d7%9d-%d7%91%d7%90%d7%9e%d7%aa-%d7%99%d7%a9-%d7%91%d7%95%d7%a2%d7%aa-%d7%9e%d7%97%d7%99%d7%a8%d7%99-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%91%d7%99%d7%a9%d7%a8%d7%90%d7%9c/

זהו, ענינו על השאלה בכותרת, אפשר לנעול את הדיון

 

[outsider]

זהו, ענינו על השאלה בכותרת, אפשר לנעול את הדיון

הניתוח שגוי. הוא משווה עליית שכר נומינלית לעליה ריאלית במחיר הדיור

 

[יניבוס]

https://bialik2.com/%d7%94%d7%90%d7%9d-%d7%91%d7%90%d7%9e%d7%aa-%d7%99%d7%a9-%d7%91%d7%95%d7%a2%d7%aa-%d7%9e%d7%97%d7%99%d7%a8%d7%99-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%91%d7%99%d7%a9%d7%a8%d7%90%d7%9c/

זהו, ענינו על השאלה בכותרת, אפשר לנעול את הדיון

איך זה מסביר שדירה ממוצעת היום עולה הרבה יותר משכורות ממוצעות מדירה ממוצעת לפני 20 שנה?

 

[mikethe]

https://bialik2.com/%d7%94%d7%90%d7%9d-%d7%91%d7%90%d7%9e%d7%aa-%d7%99%d7%a9-%d7%91%d7%95%d7%a2%d7%aa-%d7%9e%d7%97%d7%99%d7%a8%d7%99-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%91%d7%99%d7%a9%d7%a8%d7%90%d7%9c/

זהו, ענינו על השאלה בכותרת, אפשר לנעול את הדיון

זה באמת לא רציני-לדוגמא הוא מתעלם מההבדל בין עליה נומינלית לריאלית.

 

[אליהו]

https://bialik2.com/%d7%94%d7%90%d7%9d-%d7%91%d7%90%d7%9e%d7%aa-%d7%99%d7%a9-%d7%91%d7%95%d7%a2%d7%aa-%d7%9e%d7%97%d7%99%d7%a8%d7%99-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%91%d7%99%d7%a9%d7%a8%d7%90%d7%9c/

זהו, ענינו על השאלה בכותרת, אפשר לנעול את הדיון

בנק ישראל עשה חישוב והממוצע משנת 1960 זה באזור 3 אחוז... כך שזה לכאורה צריך להרגיע אותו, כי הממוצע משמעותית פחות ממה שהוא כתב. (ועל סמך מה הוא מניח שעליה של 4.2 אחוז זה תקין? זה שבמציאות לפי שיטתו זה מה שקרה, האם זה אומר שזה תקין?? ברוב שנותיה של המדינה, המדינה הייתה כישלון כלכלי.... תציץ בנתונים של האינפלציה של מדינת ישראל עד שנת 2000...)

הבעיה המהותית בחישוב (בתוספת למה שכתבו לפני) זה לא רציני לחלק עליה דרמטית של 15 שנה האחרונות ולפרוס אותה על 50 שנה... הרי בחישוב שלו במחשבון שהוא מציג הוא יכול גם לראות בקלות איך תוספת של אחוז אחד על 50 שנה משנה דרמטית את התוצאה הסופית... באותה מידה גם אם דירה ממוצעת של 3 חדרים תעלה כפול 3 מהיום ל50 שנה זה הוספה קטנה באחוזים... ללכת ולהוכיח מזה משהו, זה פשוט פופוליסטיות.

 

[Burger67]

נראה שהמחירים אכן יורדים, גם באזורי הביקוש.
כתבה בערוץ 12 בה בדקו את המחירים של 20 דירות (חלקן מקבלן, חלקן יד שנייה), ומהו המחיר המבוקש מנובמבר עד ינואר.

N12 - פר×××§× ×××××: ×××קת ××××¨× ×× ××"×

עק×× × ××ר 20 פר××ק××× ××××§× × - ××× ××××ר ×××ת ××©×ª× ×? ⢠×××¤× ××× ×ר×××ת ××××ר ×××ר×ת, ×××¤× ××× ×¢×××ת - ××××¤× ××× × ××ª× ××××× ××ר××× ××××ר ×××ר×ת ×××ר ××ק××?

mobile.mako.co.il

 

[יזם]

נראה שהמחירים אכן יורדים, גם באזורי הביקוש.
כתבה בערוץ 12 בה בדקו את המחירים של 20 דירות (חלקן מקבלן, חלקן יד שנייה), ומהו המחיר המבוקש מנובמבר עד ינואר.

N12 - פר×××§× ×××××: ×××קת ××××¨× ×× ××"×

עק×× × ××ר 20 פר××ק××× ××××§× × - ××× ××××ר ×××ת ××©×ª× ×? ⢠×××¤× ××× ×ר×××ת ××××ר ×××ר×ת, ×××¤× ××× ×¢×××ת - ××××¤× ××× × ××ª× ××××× ××ר××× ××××ר ×××ר×ת ×××ר ××ק××?

mobile.mako.co.il

א' כל כתבה מערוץ 12 אמינותה מוטלת בספק
ב' אני יכול לדרוש על דירה 4 מיליון ובסוף אתפשר על 3.7 למרות שמחיר השוק הוא 3.5, נחשב ירידה?

בקיצור, מי שחלם יותר מדי על רווח מהדירה שלו נוחת אל הקרקע, ירידה מתחת למחיר השוק לא קיימת.
השוק קפוא עד להורדת הריבית ב-2024.

 

[השועל]

השוק קפוא עד להורדת הריבית ב-2024.

רק נדייק.
1) השוק לא קפוא - הוא יורד, בטח שריאלית.
2) הורדת ריבית ב2024 זאת רק הערכה שעלולה להשתנות.

 

[יזם]

רק נדייק.
1) השוק לא קפוא - הוא יורד, בטח שריאלית.
2) הורדת ריבית ב2024 זאת רק הערכה שעלולה להשתנות.

הוא "יורד" מהעלייה הטבעית, כלומר נעצר או יורד בחזרה למחיר השוק, מחיר השוק זה מצב קפוא - עסקאות אחרונות ברשות המיסים והערכת שמאי.

 

[אליהו]

אחרי האסון בטורקיה של רעדת האדמה, מעניין אם הפינוי בינוי באזורים של גוש דן התקדם בקצב מהיר, וממילא אולי דווקא שם מחירי הדירות ירדו חזק יותר בגלל מכירות של כמות גדולה של דירות על הנייר.

 

[השועל]

הוא "יורד" מהעלייה הטבעית, כלומר נעצר או יורד בחזרה למחיר השוק, מחיר השוק זה מצב קפוא - עסקאות אחרונות ברשות המיסים והערכת שמאי.

מזה "יורד חזרה למחיר השוק"?
הוא יורד, אף אחד לא נביא ולא יודע איפה זה ייעצר.
"מחיר שוק" זה סובייקטיבי

 

[יזם]

לפי הנתונים של דצמבר 22 הכלכלנית של האוצר טוענת שיש נהירה של צעירים לפריפריה ובעיקרה נהריה, קרית מלאכי והקריות
+ירידה במכירות של מחיר למשתכן, ירידה במכירות שוק חופשי, ירידה במשפרי דיור וירידה במשקיעים.
כמעט 7200 דירות נרכשו בדצמבר 22.

עכשיו הזמן הכי טוב לקנות? כמו במפולת של שוק ההון לפני חצי שנה? האם נראה דירות במיליון בתל אביב? האם השכירות תוביל לתשואה 7% כמו פעם?

 

[אליהו]

עכשיו הזמן הכי טוב לקנות? כמו במפולת של שוק ההון לפני חצי שנה? האם נראה דירות במיליון בתל אביב? האם השכירות תוביל לתשואה 7% כמו פעם?

אין סיבה לצפות לירידה כל כך חזקה, במיוחד שאם זה יקרה זה קריסה של הבנקים וביחד איתם כל הכלכלה.

השכירות לא תגיע ל7 אחוז לפני שהאג"ח ממשלתי ל 10 שנים יהיה 10 אחוז... ובגלל שכנראה לא נגיע לכזה מצב אז לא נראה שאפשר לחלום על הכיוון הזה.

 

[האזרח הקטן]

אין סיבה לצפות לירידה כל כך חזקה, במיוחד שאם זה יקרה זה קריסה של הבנקים וביחד איתם כל הכלכלה.

למה זה קריסה של הבנקים?

 

[גרהם]

למה זה קריסה של הבנקים?

לבנקים חשיפה גבוהה להלוואות לשוק הנדלן וקריסת השוק תגרום להם הפסדים כבדים.

 

[האזרח הקטן]

לבנקים חשיפה גבוהה להלוואות לשוק הנדלן וקריסת השוק תגרום להם הפסדים כבדים.

אם תהיה פשיטת רגל של הרבה קבלנים זה בהחלט יכול לחשוף את הבנקים להפסדים כבדים. אבל מפה ועד קריסת הבנקים יש מרחק לא קטן.

 

[גרהם]

אם תהיה פשיטת רגל של הרבה קבלנים זה בהחלט יכול לחשוף את הבנקים להפסדים כבדים. אבל מפה ועד קריסת הבנקים יש מרחק לא קטן.

לכל אחד תפקיד במחזה - היזמים לוקחים סיכון, ב"י מפקח ומזהיר והבנקים נעים בין שמרנות לחמדנות.
עד כמה המצב מסוכן נוכל לדעת רק אם הסיכון יתממש.

 

[אליהו]

אם תהיה פשיטת רגל של הרבה קבלנים זה בהחלט יכול לחשוף את הבנקים להפסדים כבדים. אבל מפה ועד קריסת הבנקים יש מרחק לא קטן.

משבר הסאבפריים זה קריסה של הבנקים בגלל שערך הדירות ירד יותר מדי. (הרי אם הדירות לא היו יורדים הבנקים יכלו לממש את המשכון של הדירה)
ברגע שערך הדירות יורד יותר מהמרווח ביטחון שהבנקים לוקחים, שזה אומר שאם יש משכנתא על הדירה של 75 אחוז, אז ירידה של עד 25 אחוז המערכת יכולה לשרוד, יותר מזה אין ערבות לכל המשכנתא, וממילא הסיכון של הבנק גודל, ובתקופה כזאת בדרך כלל זה מגיע גם אם קשיים ללקוחות להחזיר את המשכנתא, בגלל ריביות וכדומה, וזה יוצר מתכון מושלם לאי עמידה בתשלומים, וממילא להתממשות הסיכון של המלווה, שזה הבנקים. (והתגובה שהגבתי עליה דיבר על ירידה של הרבה יותר מ25 אחוז... הוא דיבר על דירות בתל אביב שיעלו מיליון שח...)

והגיוני שהמדינה תנסה לחלץ את הבנקים עם הזרמות של מזומנים, אבל בתקופת אינפלציה גבוהה, יש גבול להזרמת כספים שאפשר להזרים בלי לשלם מחיר כבד בריבית, ודי ברור שהמשק לא יכול לעמוד בריביות של 10 אחוז וכדומה, אז לכן לדעתי המדינה לא תוכל להציל את הבנקים ולכן לדעתי המערכת תקרוס.