מצב שוק הנדל"ן

[הנועזת]

זה מה שהיה אמור להיות המתווך בעצם.
אגב, חלק לא קטן מהמתווכים הם בעצמם קונים דירות (בעיקר פליפ) כשמוצאים מציאות או מצליחים לשכנע זוג זקנים שאין להם מושג מה המחיר הנכון.

בדיוק ככה לצערי הרב,
הגיע הזמן לסוג של מרד צרכנים בעניין הזה.

 

[vigaror]

יש עיוות בעייני בנושא תפיסת מקצוע התיווך. יותר ויותר קיימת התופעה בה מתווך אינו מביא ידע נדל"ני או יכולת סיוע במו"מ, אלה דורש סכום פנומנלי עבור סוג של פרוטקשן. אני סגרתי פה בלעדיות (או פשוט עשיתי קופי פייסט למודעה) ועכשיו תשלם לי.

+1

 

[לא חשוב שמות]

גם שירות תיווך הוא שירות צריכה בסיסי שבמקרים רבים לא ניתן בלעדיו לאור עודף הביקוש וחוסר הההיצע בשוק הדיור.

לא יודע אם זה נכון, אבל:

חיים ביבס: "האוצר משקר, לא חסרות דירות" | כלכליסט

בדיון סוער שהתקיים בכנסת על חוק ההסדרים, המאפשר הסבת קרקעות מתעסוקה למגורים, התנגדו ראשי הערים למהלך, כאשר השלטון המקומי האשים את האוצר בסילוף נתונים: "יש עודף של מאות אלפי דירות". ראש עיריית ר"ג, כרמל שאמה: "איפה ישימו בית ספר? אנחנו מכירים את הבעיה מתמ"א 38 ומשלמים מחיר כבד עד היום"

www.calcalist.co.il

 

[Mr. Bigglesworth]

לא יודע אם זה נכון, אבל:

גם אני לא אבל הפוזיציה שלו בנושא ברורה, הוא מייצג את מי שיפסיד הכי הרבה כסף.
הרי אפיק ההכנסה היחיד של העיריות הוא עסקים. כל עסק שיהפוך לדירה זה אובדן הכנסות לעירייה.

 

[Leo1]

אני יכול להגיד שבאיזור המרכז מהניסיונות שלי עכשיו לחפש דירה, חד משמעית חסרות דירות. המצב פשוט הזוי. בחלק מהבניינים כל הדירות נמכרות לפני שמתחילה הבניה ויש שנים עד לאכלוס. בפרויקטים אחרים נשארות כמה דירות, שאף אחד לא רצה. גם בניגוד לעבר, נראה שעכשיו בונים הרבה דירות קטנות - 2 חדרים או 3 חדרים קטנים. דירות 4 חדרים חדשות הן כמו דירות 3 חדרים של פעם, שהכניסו בהן עוד קיר, וגם אלה נחטפות תוך שניה ובמחירים אסטרונומיים. זה מצב לחלוטין לא הגיוני.

 

[Leo1]

ראש העיר רמת גן אבל צודק לגבי תמ"א 38. מעבר לסיפור של בנייה על בניינים ישנים והשאלה כמה זה יחזיק, אני רואה איך רמת גן וגבעתיים נראות בעקבות בנייה חדשה של תמ"א 38, וזה פשוט לא הגיוני. בהתחלה בנו שם בניינים נמוכים בצפיפות יחסית. עכשיו הורסים כל בניין קטן כזה ובונים במקומו בניין של 10 קומות ועוד מגדילים את השטח של הבניין תוך כדי. הבניינים בצפיפות נוראית. החלונות ישר לתוך החלונות של השכנים, בקושי יש מדרכות ללכת עליהן. הרחבות הצרים עכשיו צריכים להתמודד עם התנועה למגדלים. הייתם חושבים שהמחירים יהיו בהתאם, אבל לא. מתחת ל-2.5 מיליון בכלל אין על מה לדבר, וגם ב-3 מיליון קשה מאוד למצוא דירה נעימה.

 

[Leo1]

אני מתחיל לתהות אם זה הגיוני בכלל לקנות עכשיו דירה. מה שקורה בשוק פשוט לא הגיוני. מעבר לזה שהכל נחטף עוד לפני שמתחילים לבנות את הבניין, גם המחירים על מה שנשאר מטורפים. שאלתי בפרויקט גדול בהרצליה. אמרו לי שהאכלוס עוד שנתיים וחצי ודירות 3 חדרים מתחילות מ-3 מיליון ש"ח. מתחילות, אתם מבינים. זה הדירות הפחות מוצלחות. וכאן אני תוהה האם זה הגיוני לשלם יותר מ-3 מיליון ש"ח בשביל דירת 3 חדרים בהרצליה שאף אחד לא רצה(כי חלק גדול מהדירות כבר נמכרו) ולחכות עוד שנתיים וחצי(אם לא יהיו עיכובים) כדי לקבל אותה, וזה לפני שמדברים על הבניינים ברמת גן וגבעתיים, שצמודים אחד לשני בטירוף עם חלונות לתוך הסלון של השכנים ועם מדרכות, שאין בכלל מקום לעבור בהן ועם חדרים פצפונים, שנמכרות על הנייר יותר משלוש שנים לפני האכלוס במחירים של דירות פאר במקומות אחרים בעולם. ועל תל אביב אני בכלל לא אדבר.
וכל זה במדינה שחשופה למספר איומים קיומיים, שכל אחד מהם אם יתממש בעתיד, יכול להוריד את ערך כל הדירות פה לאפס, או קרוב לכך. ובניגוד למה שהרבה אנשים חושבים, האיומים האלה ממש לא זניחים.

 

[צדיק נסתר]

מה עם לצאת מהעיר הגדולה?
יש חיים גם מחוץ להמולה
תקבל יותר נדל"ן ויותר שקט

 

[anton11]

מה עם לצאת מהעיר הגדולה?
יש חיים גם מחוץ להמולה
תקבל יותר נדל"ן ויותר שקט

המצב אנוש גם בשרון (הוד השרון לדוגמא), המחירים לא מפסיקים לעלות וההיצע כמעט ולא קיים.

 

[הנועזת]

כל הבכי והנהי הזה בעייני אין לו מקום.
כשמדובר בערים כמו הוד השרון והרצליה, למה בדיוק ציפיתם? למחירי סוף עונה?

אלו דיבורים בסגנון מחאת הדיור שהבסיס הגאוגרפי שלה להזכירכם היה רחוב רוטשילד בתל אביב, שהעלת בי גיחוח אז ועדיין מעלה היום אחרי שמחירי הנדלן טיפסו בעשרות אחוזים.

יש מחירים זולים ועסקאות טובות להשקעה, רק שאנשים רוצים דירה למגורים שהיא מוצר צריכה אז תשלמו את המחיר, אחרי מספר סיבובי שיא במירוץ העכברים.

עקומת התמורה אומרת דבר פשוט כסף הוא משחק סכום אפס בין השקעה לצריכה, הבחירה של כל אחד באה עם תג מחיר.

 

[צדיק נסתר]

מסכים עם @הנועזת

אפשר להרחיב את המעגל לכיוון רחובות לדוגמא

או להתפשר על מיקום בתוך עיר

 

[amit]

אני מתחיל לתהות אם זה הגיוני בכלל לקנות עכשיו דירה. מה שקורה בשוק פשוט לא הגיוני. מעבר לזה שהכל נחטף עוד לפני שמתחילים לבנות את הבניין, גם המחירים על מה שנשאר מטורפים. שאלתי בפרויקט גדול בהרצליה. אמרו לי שהאכלוס עוד שנתיים וחצי ודירות 3 חדרים מתחילות מ-3 מיליון ש"ח. מתחילות, אתם מבינים. זה הדירות הפחות מוצלחות. וכאן אני תוהה האם זה הגיוני לשלם יותר מ-3 מיליון ש"ח בשביל דירת 3 חדרים בהרצליה שאף אחד לא רצה(כי חלק גדול מהדירות כבר נמכרו) ולחכות עוד שנתיים וחצי(אם לא יהיו עיכובים) כדי לקבל אותה, וזה לפני שמדברים על הבניינים ברמת גן וגבעתיים, שצמודים אחד לשני בטירוף עם חלונות לתוך הסלון של השכנים ועם מדרכות, שאין בכלל מקום לעבור בהן ועם חדרים פצפונים, שנמכרות על הנייר יותר משלוש שנים לפני האכלוס במחירים של דירות פאר במקומות אחרים בעולם. ועל תל אביב אני בכלל לא אדבר.
וכל זה במדינה שחשופה למספר איומים קיומיים, שכל אחד מהם אם יתממש בעתיד, יכול להוריד את ערך כל הדירות פה לאפס, או קרוב לכך. ובניגוד למה שהרבה אנשים חושבים, האיומים האלה ממש לא זניחים.

על כל דירה בהרצליה אתה מתחרה עם מתכנתים שמרוויחים 60,000 לחודש ורוצים לגור קרוב לעבודה.
אם אתה לא מתכנת ,בכיר או יורש , צא למעגלים רחבים יותר . חדרה וצפונה.
תחפש דירה קיימת ,עם ועד בית נמוך ,בלי חברת ניהול ועם פחות הפתעות . ובעתיד תשתדרג אם תוכל.

 

[vigaror]

כשמדובר בערים כמו הוד השרון והרצליה, למה בדיוק ציפיתם? למחירי סוף עונה?

אפשר להרחיב את המעגל לכיוון רחובות לדוגמא

אני מסכים שלהסתכל על ערים כמו תל אביב, הרצליה, רמת גן וכדומה - זה לא דוגמה טובה למצב.
אבל המחירים עולים ומתנפחים בכל הארץ, רחובות היא גם לא כזו זולה וגם אם תרחיקו לכת ותגיעו לערד (מקום שלדעתי הוא ממש לא אטרקטיבי) בחמש שנים האחרונות המחירים שם קפצו ב50% .

 

[בת העמק]

רחובות היא גם לא כזו זולה וגם אם תרחיקו לכת ותגיעו לערד (מקום שלדעתי הוא ממש לא אטרקטיבי) בחמש שנים האחרונות המחירים שם קפצו ב50% .

דירה למגורים קונים לפי מה שיש באפשרותך, זה ממש לא משנה בכמה אחוזים המחירים עלו או ירדו. אם בערד המחיר עלה ב-10% כל שנה, עדיין המחיר מאפשר לקנות דירת מגורים לרבים באוכלוסיה.
כשמתעקשים לקנות דירה שהיא לא לכיס שלך - החיים הרבה יותר קשים ומלחיצים. בסוף, זאת בחירה שלך על מה לוותר - על קירבה לעבודה ובילויים או על לחץ כלכלי.

 

[Leo1]

כספית יש לי יכולת לקנות דירה במרכז, אבל גם האמצעים שלי מוגבלים, ואני צריך לברור היטב. הבעיה היא שבשוק הנוכחי קשה מאוד לברור משהו.
יש פה שני עניינים. הראשון הוא שאני רוצה לגור בדירה נעימה בבניין חדש, שתהיה גם נעמה מבפנים וגם יהיה נחמד להסתובב באיזור. יש לי גם אילוצים, שלא מאפשרים לי להתרחק יותר מדי מהמרכז.
הדבר השני הוא שאני רוצה שגם כספית זאת תהיה השקעה הגיונית. אני לא מחפש להביא מכה על הדירה, אבל לפחות אני לא רוצה להפסיד ריאלית, אם אבחר למכור את הדירה מסיבה כלשהי. כמובן שעדיף גם להרוויח קצת. אני אבל ממש לא בקטע של של לרדוף אחרי מחירים ועליית מחירים זה לא מה שמביא אותי לחפש דירה. הסיבות הן אחרות והן יותר שיקולים אישיים שלי.
מצב השוק הנוכחי גורם לי אבל להרגיש לא בנוח. זה מרגיש שאני ממש צריך לרדוף אחרי דירה. אם אני לא חותם במקום על קניית דירה, עוד רגע יבוא מישהו אחר, שיקנה אותה, ואם יהיה מזל ולא יקנו אותה כי היא פחות מבוקשת, אז תוך חודש המחיר שלה יעלה ב-5%. אני לא יודע אם מדובר בבועה, אם כי אני מתחיל לתהות גם לגבי זה, אבל זה לכל הפחות מחסור חמור, שקשה לי להאמין שיכול להימשך ככה.
ונניח שאקנה עכשיו דירה חדשה בסכומים המטורפים האלה. זה לא שאני יכול להיכנס אליה מחר. אני צריך לחכות עוד שנתיים וחצי במקרה הטוב, אם לא יהיו עיכובים, ועל תשלומים נוספים עוד יתווסף מדד תשומות הבניה, שמי יודע מה יהיה. וזה לא שמדובר בדירת פאר, כולה דירה די מסכנה באיזור צפוף. גם לרוב הדירות האלה יש חדרים קטנים מאוד ותכנון גרוע.

 

[Solid seat]

שוק הדיור, כשמו כן הוא - שוק.
כשאתה הולך לסופר ליד הבית, אתה מתלונן שאין בננות יפות, ושהן יקרות מידי, ובכלל רצית צהובות כהות אבל יש רק צהובות בהירות ולכן לא תקנה בכלל בננות למרות שבסופר קצת יותר רחוק יש בננות יפות?

כמו כל דבר בחיים, יש סט של אילוצים, אם התנאים בשוק לא לרוחך, אתה יכול או לא לקנות או להתפשר.

יש כאלו שיוצאים למחאת בננות, ויש כאלו שנוסעים עוד כמה דקות לסופר קצת יותר רחוק, ובנתיים מגדילים את ההון וקונים בננות יפות בסופר מתחת לבית, בזמן שהמוחים רעבים.

 

[Leo1]

מה עם לצאת מהעיר הגדולה?
יש חיים גם מחוץ להמולה
תקבל יותר נדל"ן ויותר שקט

יכול להיות. הבעיה היא שיש לי כמה אילוצים לגבי המיקום, ואני לא יכול להתרחק יותר מדי מהמרכז. יש מקומות, כמו בת ים, שנראים נחמד על הנייר והמחירים שם נמוכים יותר. יש לי אבל ספקות לגבי כמה בא לי לגור שם. בעבר לא ראיתי בזה בעיה בכלל, והייתי בא לגור שם בכיף(אולי כי הייתי תמים ולא הכרתי), אבל אירועי השנה וחצי האחרונות זעזעו אותי קשות וגרמו לי לשנות את דעתי בנושא. זה גרם לי לתהות לגבי עתידה של ישראל בכלל, אבל אם כבר ישראל, אז נראה לי הגיוני להתרחק מאזורים כאלה.

 

[vigaror]

דירה למגורים קונים לפי מה שיש באפשרותך, זה ממש לא משנה בכמה אחוזים המחירים עלו או ירדו. אם בערד המחיר עלה ב-10% כל שנה, עדיין המחיר מאפשר לקנות דירת מגורים לרבים באוכלוסיה.
כשמתעקשים לקנות דירה שהיא לא לכיס שלך - החיים הרבה יותר קשים ומלחיצים. בסוף, זאת בחירה שלך על מה לוותר - על קירבה לעבודה ובילויים או על לחץ כלכלי.

אני מסכים עם רוב מה שאת אומרת, אלו לא הטענות שלי, אכן המחירים בערד יותר נגישים אבל זה לא מתשתש את הבעיה שהמחירים עולים בקצב מסחרר גם באזורים נידחים והעליית שכר במשק לא מתקרבת לזה ולכן זה כן משנה בכמה המחירים עולים.
זו בעיה רצינית כי בקצב הזה רוב המקומות כבר לא יהיו נגישים להרבה אנשים (כבר עכשיו הם אולי לא נגישים להרבה אנשים).

ונתתי את ערד למקום שלדעתי לרוב האנשים אין סיבה טובה לגור בו, כי אם אין סיבה טובה לגור בו אז אין סיבה שהמחירים יעלו, אבל מה שכנראה קורה הוא שיש הרבה משקיעים שלא יכולים לקנות בית במרכז אז הם קונים איפה שהם יכולים ואז יש עליית מחירים באזור שלא מייצגת את הביקוש האמיתי לדירות מגורים שם.

 

[הנועזת]

אני מסכים שלהסתכל על ערים כמו תל אביב, הרצליה, רמת גן וכדומה - זה לא דוגמה טובה למצב.
אבל המחירים עולים ומתנפחים בכל הארץ, רחובות היא גם לא כזו זולה וגם אם תרחיקו לכת ותגיעו לערד (מקום שלדעתי הוא ממש לא אטרקטיבי) בחמש שנים האחרונות המחירים שם קפצו ב50% .

צריך להבדיל בין עיסוק בפוליטיקה של בעיית הדיור לעיסוק בבעייה ברובד האישי. בפוליטיקה אין לנו השפעה משמעותית, על ההחלטות שלנו, יש לנו 100% השפעה.

במידה ואת הפוליטיקה נשאיר לאחרים, ברמת קבלת ההחלטות של היחיד,
רוכש צריך לשאול את עצמו שתי שאלות פשוטות:

1. כמה כסף יש לי ומה אני יכול לקנות בו?

2. מתי לקנות? (כשהנחת המוצא שלא ניתן לתזמן את השוק)

כל העיסוק בסוגיית מי אחראי למצב, וחוסר הפייריות היא סיפור כיסוי לדחיינות.

 

[vigaror]

כשאתה הולך לסופר ליד הבית, אתה מתלונן שאין בננות יפות, ושהן יקרות מידי

לפעמים כן
אבל זה לא העניין

כמו כל דבר בחיים, יש סט של אילוצים, אם התנאים בשוק לא לרוחך, אתה יכול או לא לקנות או להתפשר.

יש כאלו שיוצאים למחאת בננות, ויש כאלו שנוסעים עוד כמה דקות לסופר קצת יותר רחוק, ובנתיים מגדילים את ההון וקונים בננות יפות בסופר מתחת לבית, בזמן שהמוחים רעבים.

צריך להבדיל בין עיסוק בפוליטיקה לעיסוק ברובד האישי. בפוליטיקה אין לנו השפעה משמעותית, על ההחלטות שלנו, יש לנו 100% השפעה.

במידה ואת הפוליטיקה נשאיר לאחרים, ברמת קבלת ההחלטות של היחיד,
צריך לשאול שתי שאלות פשוטות:

1. כמה כסף יש לי ומה אני יכול לקנות בו?

2. מתי לקנות,? (כשהנחת המוצא שלא ניתן לתזמן את השוק)

כל סוגיית מי אחראי, וחוסר הפייריות היא סוג של דחיינות.

אני חושב שמה שניסיתי להגיד התפספס לחלוטין, מסכים שלא כל אחד יכול וצריך לגור במרכז, מסכים שאנשים צריכים לקנות בגבול היכולת שלהם, מסכים שתמיד יש אילוצים בחיים וכדומה וכדומה.

מה שאני אומר זה שבכל הארץ יש קפיצת מחירים(לא רק באזורים הפופולריים), והקפיצה הזו הרבה יותר גדולה מהקפיצה בהכנסות כך שעם הזמן בכל הארץ המחירים יהיו יקרים ומחוץ להשיג ידיים של חלקים גדולים מהאוכלוסיה וזו הבעיה הרצינית פה.

ערד הייתה דוגמה למקום מבודד, נידח ולא אטרקטיבי (יסלחו לי תושבי המקום) - כך שלא אמור להיות בו עניין משמעותי אבל עדיין הוא חווה עליית מחיר עצומה ולא הגיונית שדוחקת אנשים מלקנות שם בית.