• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

ניצול מצב עתידי בהעלאת ריבית באינפלציה לצורך השקעה הדירה

undertaker

משתמש רגיל
הצטרף ב
19/8/19
הודעות
132
דירוג
70
שלום רב,

פניי לשלום מהפוסט האחרון ;). סתם לעניינו לגבי הנושא שאני משתעשע בו לאחרונה ולמרות שאני מושקע ב-2 דירות ולא חשבתי להשקיע בדירה שלישית... יש מצב שהמצב פשוט דורש את זה ואני אסביר.

במידה ותהיה אינפלציה או אניפלציה חזקה אפילו ויהיה צורך להעלות ריבית (יש סיכוי גם שיורידו ריבית מתחת לאפס אבל בואו נניח לצורך הדוגמא שיעלו ריבית)... אז במידה ואני לוקח הלוואה בריבית קבועה לאורך הרבה זמן אני בעצם מחזק את כוח הקנייה שלי כי אז הכסף שאני משלם עליו עבור הריבית של ההלוואה הוא הרבה יותר זול עקב העלאת הריבית שתהיה.

זה לא יקרה מחר או עוד יומיים אבל זה תרחיש שיכול לקרות...

מה אתם חושבים?!
 
מה אתם חושבים?!
שאתה צודק רק שהריבית במשכנתא לא צמודה ולא משתנה היא גבוהה יחסית ואם תרצה 100% מהמשכנתא במסלול הזה אז היא תהיה עוד יותר גבוהה.
אתה צריך אינפלציה מאד גבוהה לאורך המון זמן כדי שהתרחיש שלך יהיה כלכלי.
 
במידה ותהיה אינפלציה או אניפלציה חזקה אפילו ויהיה צורך להעלות ריבית (יש סיכוי גם שיורידו ריבית מתחת לאפס אבל בואו נניח לצורך הדוגמא שיעלו ריבית)... אז במידה ואני לוקח הלוואה בריבית קבועה לאורך הרבה זמן אני בעצם מחזק את כוח הקנייה שלי כי אז הכסף שאני משלם עליו עבור הריבית של ההלוואה הוא הרבה יותר זול עקב העלאת הריבית שתהיה.

זה לא יקרה מחר או עוד יומיים אבל זה תרחיש שיכול לקרות...

מה אתם חושבים?!
כן יכול לקרות לצורך הדוגמה,אבל בו רגע נניח לצורך הדוגמה שהיא גם יכולה להישאר נמוכה הרבה מאוד זמן :) .

למרות שאני מושקע ב-2 דירות ולא חשבתי להשקיע בדירה שלישית... יש מצב שהמצב פשוט דורש את זה ואני אסביר.
וזה המסקנה שלך בגלל שהריבית יכולה לעלות אתה צריך לשנות לגמרי את התוכנית שלך?
 
אני לא מתכוון לשנות את התוכניות שלי לטווח הקצר... אני כרגע מנתב את כל הכסף שלי למסלול מסויים. הרעיון זה דווקא לא לקנות בארץ אלא בארה"ב.

אתם צודקים שאם באמת זה לא התרחיש אז כמובן שבעייתי אבל גם במצב של דיפלציה הלוואה לטווח ארוך מאוד יכולה גם להיות משתלמת.

לצורך העניין אם זה נשאר נגיד ברמות שיש כרגע אז אני מפסיד, אם זה מגיע לדיפלציה או אינפלציה חזקה, זה כבר נהיה מעניין...

ה-"השערה" שבגללה אני חושב על הדבר הזה זה בגלל שאיך שאני רואה את זה המצב הממשל האמריקאי הוא כרגע עם הגב לקיר ואני אסביר.
במידה והוא ימשיך להשאיר את הריבית על 0 לאורך תקופה תיווצר אינפלציה כי הכסף יהיה מאוד זול והבנקים הפרטיים ייצרו הרבה כסף עקב הלוואות זולות,
במידה והם יתחילו לעלות ריבית הם גם בבעיה כי הרבה מהאגרות חוב שהם הם הנפיקו הם יצטרכו להדפיס המון כסף בשביל לשלם את הריבית עליהם.

ושתי הדרכים מובילים לאותה התוצאה -> אינפלציה ואולי אפילו אינפלציה חזקה.
 
נערך לאחרונה ב:
אז אם הבנתי אותך נכון, בשביל סיכוי שמתישהו בעתיד הריבית תעלה אתה רוצה לקנות עוד דירה, לשלם מס רכישה, להשתמש בסכום גדול מההון העצמי שלך ולקחת משכנתא על עד 50% מהמחיר, לשלם הוצאות נלוות ועוד - וכל זה רק כי אולי בעתיד הריבית במשכנתא תהיה יותר יקרה ותרגיש שהרווחת?
היית לוקח סתם הלוואה מהבנק על 150,000 ש"ח שאתה לא צריך רק כי אולי בעתיד הריבית תעלה?
 
אז אם הבנתי אותך נכון, בשביל סיכוי שמתישהו בעתיד הריבית תעלה אתה רוצה לקנות עוד דירה, לשלם מס רכישה, להשתמש בסכום גדול מההון העצמי שלך ולקחת משכנתא על עד 50% מהמחיר, לשלם הוצאות נלוות ועוד - וכל זה רק כי אולי בעתיד הריבית במשכנתא תהיה יותר יקרה ותרגיש שהרווחת?
היית לוקח סתם הלוואה מהבנק על 150,000 ש"ח שאתה לא צריך רק כי אולי בעתיד הריבית תעלה?

האמת כשאתה מציג את זה בצורה כזאת זה אכן נשמע כמו צעד פזיז \ בעייתי. אני רק שקלתי את זה כרעיון עם פוטנציאל רווח...

ואגב אם הריבית תעלה לאורך זמן זה לא להרגיש להרוויח, זה באמת להרוויח. אבל אולי זה באמת הרבה "אם" ;)
 
רעיון עם פוטנציאל רווח
זה עדיין לקנות משהו שאתה לא צריך (ולא זול בכלל) רק כי אולי בעתיד הוא יעלה יותר.
אם הריבית תעלה לאורך זמן זה לא להרגיש להרוויח, זה באמת להרוויח.
ממה תרוויח? מזה שהריבית עלתה ואתה קנית בריבית קטנה יותר דירה שאתה לא צריך? ואם מחירי הדירות יירדו?
 
זה עדיין לקנות משהו שאתה לא צריך (ולא זול בכלל) רק כי אולי בעתיד הוא יעלה יותר.

ממה תרוויח? מזה שהריבית עלתה ואתה קנית בריבית קטנה יותר דירה שאתה לא צריך? ואם מחירי הדירות יירדו?

אתה צודק מחירי הדירות יכולים לרדת, בגלל זה המטרה צריכה להיות למצוא נכס שהמחיר שלו מבחינה היסטורית הוא יחסית נמוך וכדאי להשקעה... ובהנחה כזאת אז אם תחזיק בו לאורך זמן גם אם זה יירד, זה מתישהו כנראה יגיע למחיר שקנית.

וכן המטרה זה באמת להרוויח מהפרשי הריבית לעומת האינפלציה אבל יש מצב שזה באמת כאב ראש גדול מדי עבור רווח תיאורטי וזה לא מצדיק את כל ההתעסקות עם זה
 
לא מבין את הסיבוך שאתה מכניס את עצמך. כתבת:
ולא חשבתי להשקיע בדירה שלישית
אז למה אתה חושב על זה רק בגלל מצב הריבית?
אם מה שמטריד אותך זה סיכון אינפלציה, תשקיע במוצרים שנועדו להגן מפניה.
 
לא מבין את הסיבוך שאתה מכניס את עצמך. כתבת:

אז למה אתה חושב על זה רק בגלל מצב הריבית?

אם מה שמטריד אותך זה סיכון אינפלציה, תשקיע במוצרים שנועדו להגן מפניה.
כן בגלל הריבית...

זה באמת מה שאני עושה כרגע מגן מפני אינפלציה בדרכים אחרות, פשוט חשבתי על זה כאופציה אפשרית נוספת בעתיד...
 
חשבתי על זה כאופציה אפשרית נוספת בעתיד...
אם היית אומר שאתה רוצה להגדיל את הנכסים שלך ורוצה עוד דירה להשקעה שתניב הכנסה קבועה הייתי מבין את המטרה.
אבל כשאתה אומר שאתה לא רוצה עוד דירה אבל רוצה לקנות רק בגלל שבעתיד הריבית אולי תעלה זה נשמע לי מוזר.
בכל מקרה שיהיה בהצלחה D:
 
אני מבין שזה נשמע מוזר, אבל תחשוב שבאינפלציה שהייתה פה בשנות 80 היו אנשים שקנו נכסים בכלום כסף... בדיוק בגלל העניין של האינפלציה.
בכל מקרה הרעיון הזה על המדף כרגע וכנראה הוא יישאר שם פשוט סתם עניין לראות תקו מחשבה של חלק מהאנשים בעניין הזה.
 
אני מבין שזה נשמע מוזר, אבל תחשוב שבאינפלציה שהייתה פה בשנות 80 היו אנשים שקנו נכסים בכלום כסף... בדיוק בגלל העניין של האינפלציה.
בכל מקרה הרעיון הזה על המדף כרגע וכנראה הוא יישאר שם פשוט סתם עניין לראות תקו מחשבה של חלק מהאנשים בעניין הזה.


אתה מהמר על היפר אינפלציה של שנות ה 80?

אישית לא הייתי בונה על זה באמת...

אם אתה רוצה מגן מאינפלציה למה פיקדון בנקאי צמוד למדד לא יעשה את העבודה פחות או יותר?
 
אתה מהמר על היפר אינפלציה של שנות ה 80?

אישית לא הייתי בונה על זה באמת...

אם אתה רוצה מגן מאינפלציה למה פיקדון בנקאי צמוד למדד לא יעשה את העבודה פחות או יותר?

אני מהמר על אינפלציה בדולר האמריקאי, לא אינפלציה על השקל.

זה גם אופציה טובה... מעניין אם יש כזה דבר עבור דולרים ומדד אמריקאי (מניח שכן מן הסתם). כי אם בנק ישראל ינסה להשאיר תשקל חלש, זה גם פוטנציאל רווח לא קטן. כי אז אתה תקבל יותר שקלים עבור אגרות חוב בדולרים שתהיה עליהם בריבית גבוהה.

באופן כללי אני נגד רכישת דולרים של בנק ישראל על-מנת להוריד את השקל, אבל במקרה הזה זה דווקא יכול לפעול לטובתי...
 
נערך לאחרונה ב:
אני מבין שזה נשמע מוזר, אבל תחשוב שבאינפלציה שהייתה פה בשנות 80 היו אנשים שקנו נכסים בכלום כסף... בדיוק בגלל העניין של האינפלציה.
בכל מקרה הרעיון הזה על המדף כרגע וכנראה הוא יישאר שם פשוט סתם עניין לראות תקו מחשבה של חלק מהאנשים בעניין הזה.
תרשה לי לרכב לך על השרשור ולבקש מחברי הפורום שהיו בוגרים בשנות האינפלציה של שנות ה80 לשתף מהחוויות שלהם והיום יום במצב כזה?
אמנם אין מה להשוות להיום, ואז אם אני לא טועה גם לא היה ניתן לקנות דולרים, אבל מעניין לשמוע חוויות אישיות מתקופה משוגעת שכזאת.
 
אתם צודקים שאם באמת זה לא התרחיש אז כמובן שבעייתי אבל גם במצב של דיפלציה הלוואה לטווח ארוך מאוד יכולה גם להיות משתלמת.
איך זה משתלם בדיפלציה בדיוק?
אינפלציה באמת תשחוק הלוואה בקל"צ אבל דיפלציה תגדיל אותה ראלית.
במידה ואתה בונה על היפר אינפלציה בארה"ב שווה לך לקחת שם משכנתה(במידה ויתנו לך בתנאים סבירים) זה הכן יעבוד,למרות שאם אתה מהמר על היפר אינפלציה אולי יש דרכים יותר טובות להרוויח מהעניין.
 
איך זה משתלם בדיפלציה בדיוק?
אינפלציה באמת תשחוק הלוואה בקל"צ אבל דיפלציה תגדיל אותה ראלית.
במידה ואתה בונה על היפר אינפלציה בארה"ב שווה לך לקחת שם משכנתה(במידה ויתנו לך בתנאים סבירים) זה הכן יעבוד,למרות שאם אתה מהמר על היפר אינפלציה אולי יש דרכים יותר טובות להרוויח מהעניין.
טוב הגזמתי טיפה עם הקטע של להרוויח בדיפלציה, אבל אם יש דיפלציה וה - interest rate יורד אז אתה יכול לעשות refinance ואז לפחות כמעט ולא להיפגע (פחות או יותר) במצב של דיפלציה...
 
אני מהמר על אינפלציה בדולר האמריקאי, לא אינפלציה על השקל.

זה גם אופציה טובה... מעניין אם יש כזה דבר עבור דולרים ומדד אמריקאי (מניח שכן מן הסתם). כי אם בנק ישראל ינסה להשאיר תשקל חלש, זה גם פוטנציאל רווח לא קטן. כי אז אתה תקבל יותר שקלים עבור אגרות חוב בדולרים שתהיה עליהם בריבית גבוהה.

באופן כללי אני נגד רכישת דולרים של בנק ישראל על-מנת להוריד את השקל, אבל במקרה הזה זה דווקא יכול לפעול לטובתי...


מניות לא מושפעות מאינפלציה לפי הידוע לי אז גם הן דרך להגנה

לא ככה?
 
מניות לא מושפעות מאינפלציה לפי הידוע לי אז גם הן דרך להגנה

לא ככה?

אני פחות אוהב תדרך הזאת כי לאו דווקא יהיה יחס ישיר בין היחס של היחלשות המטבע לבין העלייה בשוק המניות...
מה שכן זה לפחות עדיף מלשבת בצד.
 
אתה רוצה להמר על אינפלציה משמעותית של הדולר,
ואתה מוכן בשביל זה לשים את הכסף בנדל"ן,

מה עם להשקיע בריטים ממונפים בארה"ב, שמחזיקים חוב בריבית קבועה דולרית?

שם יש אפשרות לרמת מינוף יותר גבוהה ממה שהיית משיג בדירה שלישית,
בדירה שלישית אתה משיג יחס של חוב מול הון 1 ל1, ובריטים של נדל"ן למגורים יש אפשרות להגיע לחוב מול הון של 4 ל1,

לא בקי בריטים של משכנתאות, אבל אולי שם אפשר להגיע גם למינוף יותר גבוה,

ממש לא ממליץ! רק מעלה כיווני מחשבה לדיון תיאורטי איך אפשר להרוויח מהיפר אניפלציה של הדולר,
 
נערך לאחרונה ב:
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
N ניצול מגן מס - האם יש סיבה שלא? מיסים 8
י השכרת דירה כאשר שכר הדירה כולל חשבונות - כיצד להגן מפני ניצול יתר נדל"ן 10
מ ניצול הפסד בבורסה מיסים 0
ז ניצול זמן בנסיעות התפתחות אישית 19
F ניצול ירידות לשינוי הרכב התיק שוק ההון 1
Z ניצול ירידות לצרכי מס השקעות אלטרנטיביות 6
A ניצול קופת גמל להשקעה בשביל הלוואה שוק ההון 9
ע ניצול אופטימלי של הכנסות מנדל"ן אמריקאי צרכנות פיננסית 47
sha256 ניצול יעיל של פטור המס בקרן ההשתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
T ניצול סיטואציה של הסגירה של הלמן אלדובי לטובת שיפור תנאים בניוד פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
M ניצול הטבות בשביל מתנת הצטרפות - ואז לבטל אוף טופיק 20
P ניצול נקודות זיכוי כנגד ריווחי הון מיסים 14
1337justme ניצול שנתי וקבוע של החזר מס רווחי הון שוק ההון 11
Rahash ניצול פטור מס רווח הון שוק ההון 1
amikal חריגה זמנית מאסטרטגיית השקעה בזמן קורונה לצורך ניצול הזדמנויות שוק ההון 16
S ניצול נקודות זיכוי מס (ועוד כמה שאלות) מיסים 5
M ניצול תעודה הוראה התפתחות אישית 0
א ניצול הירידות למגן מס שוק ההון 6
H ניצול הירידות לביצוע שינוי טכני בתיק שוק ההון 3
Mr. Bigglesworth ניצול הזדמנות מס עם הירידות האחרונות מיסים 25
I ניצול טיסות מרובות לחול באופן מיטבי צרכנות פיננסית 8
כימאי ניצול כספי החוסכים בקופות הגמל והפנסיה שוק ההון 37
ש ניצול כספי הלוואת משכנתא לנכס חדש נדל"ן 3
adamshalev ניצול נק זכות עם תיק השקעות שוק ההון 30
מוריארטי ניצול התנודתיות האינהרנטית של מניות שוק ההון 7
nmac ניצול פיקדון צבאי להשקעות שוק ההון 26
M ניצול תקרת מס נמוכה בניהול התיק שוק ההון 6
M ניצול מגן מס? שוק ההון 11
I ניצול מגן מס שוק ההון 13
לא חשוב שמות עוקבים אחריך - פגיעה בפרטיות האזרחים לשם ניצול תמימותם? אוף טופיק 6
Jane Doe ניצול אופטימלי של תקציב רילוקיישן - איך הייתם מרהטים דירה מאפס? אוף טופיק 34
זרטוסטרא "ניצול" הטבת מס סוף שנה לקופת גמל שוק ההון 12
Sinister ניצול ה'מפולת' בצורה סולידית שוק ההון 231
ח התייעצות בנושא תכנון מס נקודתי - ניצול רווחי הון חד פעמיים שוק ההון 4
א ניצול הטבת מס בבורסת לונדון/אירלנד שוק ההון 0
נ האקדמיה והמהפכה המשטרית - תמונת מצב פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 71
ר מצב השוק לקראת 2023 שוק ההון 30
adamshalev מצב עדכני לקרן ישראלית מחקה סנופי או נאסדק? שוק ההון 11
A רכישת דירה מקבלן - הסבר לגבי מצב חשבון, ממה להיזהר? נדל"ן 2
H שאלה לגבי תנאי קבלה למחיר למשתכן עקב מצב מסורבל. נדל"ן 17
Zach Moshe החרגה של מצב רפואי מפוליסת בריאות צרכנות פיננסית 11
Myrath שימור הון והקפאת מצב קיים שוק ההון 27
ק גיל 40, מצב כלכלי חדש - מה הלאה? יומני מסע אישיים 32
L מצב שוק הנדל"ן נדל"ן 136
T מצב הפוליטיקה בארץ אוף טופיק 180
P מה מצב הפורום / עומס? אוף טופיק 35
M למה הכרזה על 'מצב חירום' עשתה בדיוק את ההפך מהמצופה? שוק ההון 33
Yevgeny חלופה ב-IB לנתוני זמן אמת בתשלום - תמונת מצב רגעית (Snapshot) שוק ההון 3
4 אתם חושבים שזה זמן טוב להשקיע בטבע, או שיש מצב שהיא חברה מתה שוק ההון 2
Arrow האם וועד בית חייב לפרסם דו"ח על מצב הכספים, ואם כן מתי וכמה? אוף טופיק 8

נושאים דומים

Back
למעלה