שוק ההון, נדל"ן, קרנות ממונפות ועוד – איך יוצאים מה-Rabbit Hole?

[pasta]

שלום לכולם,

ראשית אני מעוניין להודות לחברי הפורום – אני עוקב אחר התוכן כאן (on and off) מספר שנים ועדיין לומד דברים חדשים. אני משקיע כ-5 שנים בשון ההון בפיזור כלל עולמי עם דגש על כלכלת ארה"ב, וכמו רוב מי שהשקיע באופן דומה בשנים האחרונות, עשיתי רווחים (לא ממומשים) יפים בשוק ההון. בגדול, אני עושה את רוב מה שמומלץ לעשות: השקעה במדדים רחבים עם דמי ניהול נמוכים, תנאים טובים בבית השקעות, פנסיה והשתלמות ב-IRA, התנהלות פיננסית אחראית וכו'.

עם זאת, הנסיבות השתנו וכעת אני מתלבט לגבי המשך אסטרטגיית ההשקעה. אני בן 27, גר בשכירות ועובד בהייטק, ובאופן טבעי (וקצת בהשפעת לחץ של המשפחה) עומדות בפניי כעת אפשרויות נוספות שלא היו לפני מספר שנים – קניית דירה למגורים או דירה להשקעה. לפיכך, התחלתי לחקור את כל הכיוונים הללו, וכיוונים נוספים.

אני הולך לפרט בקצרה את המסקנות שלי עד כה, שאני מניח שהרבה מהן לא יחדשו דבר לחבריי הותיקים בפורום. עם זאת, חשוב לי לפרט אותן כאן כדי (א) לוודא שהבנתי אותן נכון, ו-(ב) אולי לעזור למי שיעשה גוגל בעתיד.

דירה למגורים, דירה להשקעה, או המשך השקעה בשוק ההון?

יש הרבה דעות בנושא, ואני לא מתיימר לדעת מי מבין האסטרטגיות היא האופטמלית. עם זאת, רציתי לייצר השוואה הוגנת ("תפוחים לתפוחים"), עבור עצמי, בין המסלולים השונים. הגעתי למסקנה שהשוואה הוגנת יכולה להתבצע רק כאשר:

• לוקחים בחשבון עלויות מחייה בשכירות (למשל, כאשר שוכרים דירה ומשקיעים בשוק ההון)
• לוקחים בחשבון את אותן ההכנסות העתידיות בכל המסלולים (למשל, אותו חיסכון עתידי יכול לכסות משכנתא באותה מידה שהוא יכול לשמש השקעה בשוק ההון).
• מאפשרים השקעה של חיסכון עודף במניות בכל המסלולים (למשל, אין סיבה לא להמשיך להשקיע במניות כאשר מחזיקים דירה למגורים, אם יש מספיק חיסכון עודף).

מפתח ההשוואה בין כל המסלולים צריך להיות ה-Net Worth (שווי כל הנכסים כמו מניות, דירה ומזומנים, פחות שווי כל ההתחיבויות, כמו שארית הקרן במשכנתא).

לכן, בשביל לעשות סדר לעצמי בראש, וגם כי רציתי כבר תקופה לעשות קצת Vibe Coding ב-Web לכיף, יצרתי סימולטור שמשווה בצורה פשוטה בין המסלולים, בהינתן פרמטרים אישיים של החוסך ושל הדירה להשקעה (או למחיה) שעומדת על הפרק.

חשוב לי לציין שמדובר בסימולטור יחסית פשטני שאינו לוקח בחשבון גורמים כגון מיסוי, אינפלציה, ועלויות אחרות (חלקן ניתן לשקלל בקירוב ע"י שינוי הפרמטרים). כמו כן, אין בהשוואה הנ"ל התייחסות לסיכון (תנודתיות), אלא מדובר רק בניתוח תיאורטי של התוחלת.

עם זאת, אני חושב שההשוואה הנ"ל מספקת בצורה לא רעה את התמונה הגדולה. קודם כל, אין אסטרטגיה טובה ביותר – הכל תלוי בפרמטרים (מספיק לשנות פרמטר אחד או שניים על מנת להגיע לתוצאה אופטימלית שונה לחלוטין). מצד שני, כאשר אני שם את הפרמטרים הרלוונטיים עבורי, תוך שימוש בקבועים שלהבנתי מייצגים את התשואות הממוצעות ב-S&P500 ובנדל"ן בישראל (9% ו-5% בהתאמה), אני מגיע למסקנות הבאות:

1. תיאורטית, אין הבדל כלכלי "מהותי" בין דירה למגורים לדירה להשקעה. ההבדל נובע רק מהפער בין דמי השכירות שמשלמים על מחיה, לדמי השכירות שמקבלים מהנכס להשקעה (אם הם שווים, הגרפים יתלכדו). במילים אחרות, אם השכ"ד על הנכס גבוה מהשכ"ד שאפשר לשלם על שכירות במקום אחר, כדאי להשכיר את הנכס, ואחרת, כדאי לחיות בנכס. אין פרמטרים אחרים (במודל) שמשפיעים על הכדאיות בין שתי הגישות (מניח שבחיים האמיתיים יש עוד גורמים נוספים שעלולים לשנות במעט את התמונה כמו: מיסוי, שוכרים בעייתיים וכו')
2. המינוף בנדל"ן (בין אם להשקעה, ובין אם למגורים) משתלם מאוד, ועוקף בפער את האלטרנטיבה (השקעה לא ממונפת בשוק ההון ומחיה בשכירות) לכל טווח שאינו ארוך מאוד (מעל 20 שנה). בפרט, כאשר לא לוקחים בחשבון השקעות ממונפות בשוק ההון, שתכף אגע בהם – נראה שהאסטרטגיה הטובה ביותר למקסום ה-Net Worth בטווח הקצר והבינוני, היא נטילת משכנתא לטווח ארוך ככל הניתן, עם יחס מינוף גבוה ככל הניתן, לצורך קניית נכס יקר ככל הניתן, תוך כדי השקעה של החיסכון החודשי העודף במניות.

מינוף בשוק ההון

כאמור, נדמה שהמרכיב החשוב ביותר בכדאיות ההשקעה בנדל"ן היא המשכנתא. בשלב הזה, השאלה הבאה ששאלתי את עצמי היא השאלה המתבקשת – האם ניתן להשיג יתרונות דומים באמצעות השקעה ממונפת בשוק ההון?

על פניו, נראה ששוק ההון הוא קנדידט מעולה למינוף – תשואת הבסיס שלו גבוהה משל תשואת הבסיס בנדל"ן (בישראל), והיות שאני לא באמת מבין יותר מידי במציאת עסקאות נדל"ן משתלמות, יהיה לי הרבה יותר נוח למקסם את ה-Net Worth שלי באמצעות מינוף (דומה אם ניתן) בשוק ההון.

להבנתי, קיימות 2 דרכים עיקריות למינוף בשוק ההון. הראשונה היא באמצעות חשבון Margin. למען הכנות – לא התעמקתי יותר מידי באפשרות זו, כיוון שלהבנתי Margin Calls (ובנוסף האפשרות לאיבוד יותר מ-100% משווי ההשקעה) הופכים את האופציה הנ"ל לפחות אטרקטיבית בקרב משקיעים שמעוניינים למנף בשוק ההון. תקנו אותי אם אני טועה.

הדרך השנייה היא קרנות ממונפות יומיות (או חודשיות). אני לא אכנס מחדש למאפיינים המוכרים של השקעות בשיטה הנ"ל (כמו volatility decay), אבל אציין שבמהלך ה-Rabbit Hole שלי בנושא, נהניתי במיוחד מהמאמרים הנ"ל שמתארים בצורה מתמטית ומדוייקת את המאפיינים של השקעה מהסוג הנ"ל ומדוע הם קורים:

• The Dynamics of Leveraged and Inverse Exchange-Traded Funds
• On the Performance of Leveraged and Optimally Leveraged Investment Funds

בפרט, הנוסחה הבאה מהמאמר השני מתארת (בעיניי) בצורה טובה מאוד את הtrade-off בין גובה המינוף (L) לבין התנודתיות של נייר הבסיס (σ).

Fₜ = F₀ (Sₜ / S₀)ᴸ exp(−(L − 1)rt − ½ L(L − 1)σ²t)​

מצד אחד לגובה המינוף (L) יש השפעה מעריכית (!) על גובה התשואה ביחס לנייר הבסיס (בשונה ממינוף סטנדרטי שמתנהג בצורה לינארית ב-L), ומצד שני, ככל שהתנודתיות של נייר הבסיס (σ) עולה, כך גם התשואה יורדת (וגם גדילה של L תורמת לאמפליפיקציה של הירידה הנ"ל).

בכל אופן, מבדיקות אמפיריות (למשל כאן) שנעשו על מידע היסטורי, נראה שעבור מדד ה-S&P500 גובה המינוף היומי האידיאלי הוא באזור 2, מה שניתן לקבל אם משקיעים למשל ב-SSO. בניתוח תוחלת, כאשר לוקחים CAGR של S&P500 ממונף פי 2 בסימולטור, כבר אין יתרון מובהק לקניית דירה עם משכנתא לעומת מחיה בשכירות והשקעה בשוק ההון.

עם זאת, אף על פי שיחסית ברור לי איך לחשב את הסיכון בהשקעה ממונפת יומית, אני לא בטוח מה הסיכון המקביל שאני משווה מולו במינוף דרך משכנתא. נדמה שהמינוף במשכנתא אינו מושפע כלל משווי הנכס הנוכחי (בשונה מ-Margins וניירות ממונפים), ואני תוהה לעצמי איך אפשר (והאם רצוי) להשיג מינוף שמתנהג בצורה דומה בשוק ההון.

סיכום ושאלות

הייתי שמח לקבל חוות דעת מחברי הפורום שנתקלו בדילמות דומות. בפרט - איך מחשבים את רמת הסיכון בנטילת משכנתא? האם יש מכשירים שבאמת דומים למשכנתא, רק לשוק ההון?

כמו כן, לאלו מכם שמשקיעים בצורה ממונפת בשוק ההון, אשמח לשמוע מה האסטרטגיות שלכם. יש באינטרנט הרבה קהילות שעוסקות בכך (כמו רדיט ו-Bogleheads), אבל הייתי שמח לשמוע על אסטרטגיות של המשקיע הישראלי (במיוחד בכל מה שקשור ל-Hedging של המינוף).

לאלו מכם ללא רקע בנדל"ן שהגיעו למסקנה שכדאי לקנות דירה – האם נעזרתם באיש מקצוע שיאתר לכם נכס "שווה"? במידה ולא, לפי אילו קריטריונים החלטתם איפה להשקיע ובאיזה נכס לבחור?

ושאלה אחרונה – אני מוצא את עצמי מספר חודשים לא מבצע השקעות כלל, בגלל כל ה-Analysis Paralysis המתואר כאן. מצד אחד, אם אני הולך לשנות אסטרטגיית השקעה, לא הייתי רוצה להוסיף ניירות לשכבות הקיימות ולשלם מס רווח הון גבוה על שינוי אסטרטגיה. מצד שני, אני בבירור מפסיד כסף על חוסר ביצוע פעולות. מה אתם עושים עם כסף שנצבר בתקופות שבהן אתם חושבים על שינוי אסטרטגיה?

 

[אופסשםמשתמש]

אני אנסה לענות על הכל , אתחיל מהסוף :
1. כסף שיושב בצד אני שם בקרן כספית, בתשואה של 4%+ בשנה, זה מאוד משתלם. והפסד התשואה האלטרנטיבית לא כזה גבוה. זה מאפשר לקבל החלטות בלי סטרס
2. לגבי מינוף בנדלן, כרגע המינוף בנדלן מאוד יקר, הריבית על המשכנתא משמעותי, ולעומת לפני 5 שנים, שהיית לוקח משכנתא בריבית אפסית לא ברור לי אם השקעה ממונפת בנדלן טוב מהשקעה לא ממונפת. אם הריבית על המשכנתא היא 4.6% וצפונה ,והתשואה על הדירה היא 5% שנתי, לא ברור לי מה היתרון של מינוף פה
3. אני חושב שאחד השיקולים המרכזיים בקנית דירה היא נוחות, הנוחות של נכס בבעלותך (כאשר בא לך לשפץ את המטבח והדירה לראות ענייך) היא מאוד משמעותית. אני חושב שפיננסית התשואה ההיסטורית בשוק ההון גבוהה יותר.
4. למרות סעיף 3, לפחות מה שקרה לי אישית, שאחרי הקורונה, מחירי הדירות "ברחו" לי, באיזור שאני גר, מחירי הדירות 4/5 חדרים טסו ועלו במעל מליון שקלים בשנים בודדות (נניח מ2021 ל2024). אני חושד שתהליך דומה יקרה בתום המלחמה (עוד מספר חודשים)
5. לגבי בחירת מיקום לדירה, אני קניתי לפי איפה שילדי במסגרות. (חינוך טוב), אם מטרתך לקנות להשקעה, הייתי בוחן איזורים לא במרכז, שאתה מאמין שהייטק יתפתח אליהם, ספציפית באשקלון ואשדוד מנסים עכשיו לבנות פארקי הייטק, אם אכן יצליחו למשוך הייטק פנימה, המחירים שם יטוסו

 

[גרביל מרוץ]

Analysis Paralysis

זה בגלל שאתה ממוקד בנוסחאות בלי להגדיר מה אתה רוצה להשיג. גם לא ברורה כל ההתעסקות שלך עם מינוף מול שוק ההון, זו אסטרטגיה שלא מתאימה להשקעה לטווח ארוך.

 

[pasta]

2. לגבי מינוף בנדלן, כרגע המינוף בנדלן מאוד יקר, הריבית על המשכנתא משמעותי, ולעומת לפני 5 שנים, שהיית לוקח משכנתא בריבית אפסית לא ברור לי אם השקעה ממונפת בנדלן טוב מהשקעה לא ממונפת. אם הריבית על המשכנתא היא 4.6% וצפונה ,והתשואה על הדירה היא 5% שנתי, לא ברור לי מה היתרון של מינוף פה

בגדול זה עדיין די משתלם, גם אם מדובר ב-5% ריבית ו5% עליית ערך (כמו שאפשר לראות גם בתמונה המצורפת). הריבית היא רק על ההלוואה (והיא גם על סכום שהולך ופוחת, אבל זה יחסית שניוני) בעוד שעליית הערך היא על כל הנכס. אפשר לחשב בדיוק את הסף שממנו זה מתחיל להיות לא משתלם, אבל נראה לי שזה לא מתכתב (כרגע) עם התשואות והריביות קיימות בכל מקרה.

3. אני חושב שאחד השיקולים המרכזיים בקנית דירה היא נוחות, הנוחות של נכס בבעלותך (כאשר בא לך לשפץ את המטבח והדירה לראות ענייך) היא מאוד משמעותית. אני חושב שפיננסית התשואה ההיסטורית בשוק ההון גבוהה יותר.

אני מסכים עם שתי הנקודות. אני מנסה בשלב הזה פחות להיכנס לשיקולים פסיכולוגיים ולהבין יותר את המספרים עצמם. נדמה שדירה למגורים/להשקעה, בשילוב עם הפקדות חודשיות לשוק ההון מנצחות את שאר האסטרגיות, אם מציבים בחישוב את התשואות הממוצעות ב-S&P500 ונדל"ן בישראל (כמובן שאפשר להתווכח על האם זה הולך להמשיך ככה בעתיד).

5. לגבי בחירת מיקום לדירה, אני קניתי לפי איפה שילדי במסגרות. (חינוך טוב), אם מטרתך לקנות להשקעה, הייתי בוחן איזורים לא במרכז, שאתה מאמין שהייטק יתפתח אליהם, ספציפית באשקלון ואשדוד מנסים עכשיו לבנות פארקי הייטק, אם אכן יצליחו למשוך הייטק פנימה, המחירים שם יטוסו

זה נשמע טוב, אבל הייתי שמח להבין איך לעשות ניתוח כזה יותר לעומק (או לקבל את העמדה שזה פשוט משהו ששמור לאנשי מקצוע מנוסים). לצורך העניין, כאשר אני מסתכל על כלל עסקאות הנדלן שבוצעו בארץ ב-2 עשורים האחרונים, המספרים מראים מציאות קצת אחרת – למשל שמ-2003 ועד היום, התשואות הטובות ביותר היו דווקא באזורי המרכז (גם אם מנרמלים את התשואות לכל זוג <שנת כניסה, שנת יציאה> עד היום).

מצד אחד זה טוב לי, כי אני בכל מקרה מעוניין לגור במרכז (בין אם בשכירות ובין אם בדירה משל עצמי). מצד שני, אני לא בטוח איך מפה אני אמור לדעת לתמחר נכסים ספציפיים, בניגוד ללהסתכל על מחירים חציוניים פר אזור.

4. למרות סעיף 3, לפחות מה שקרה לי אישית, שאחרי הקורונה, מחירי הדירות "ברחו" לי, באיזור שאני גר, מחירי הדירות 4/5 חדרים טסו ועלו במעל מליון שקלים בשנים בודדות (נניח מ2021 ל2024). אני חושד שתהליך דומה יקרה בתום המלחמה (עוד מספר חודשים)

המלחמה הולכת להסתיים עוד מספר חודשים?

 

[pasta]

זה בגלל שאתה ממוקד בנוסחאות בלי להגדיר מה אתה רוצה להשיג.

אני אענה בזהירות, כי יש לי תחושה שזו לא התשובה שאתה מחפש – אני רוצה להבין את המספרים, ולהשוות את כל המסלולים העומדים לרשותי בצורה הוגנת. אני לא מכיר דרך טובה יותר לעשות את זה מבלי להשוות שווי נקי סופי ואת רמת הסיכון בכל המסלול.

מספרים הם לא חזות הכל, אבל לפני שאני נותן לשיקולים אחרים להכריע את הכף (יש כאלו), אני רוצה להרגיש בנוח עם הבסיס. וכרגע חסרים לי חלקים בפאזל שגורמים לי להבין את התמונה באופן צלול.

למשל, בעוד שמאוד קל לי להבין עכשיו את ה-trade off בין תשואה לסיכון עם השקעה ממונפת, אני לא לגמרי מבין את הסיכון המקביל במשכנתא. אני מקבל את הרושם שמינוף בנדלן הרבה פחות תנודתי/מסוכן ולכן ,עבור התשואה שהוא מביא איתו, הוא יותר "יעיל" (לפי יחס שארפ) ממינופים כאלו ואחרים בשוק ההון. אני לא יודע להסביר לעצמי אינטואיטיבית למה אין מקבילות דומות בשוק ההון.

גם לא ברורה כל ההתעסקות שלך עם מינוף מול שוק ההון, זו אסטרטגיה שלא מתאימה להשקעה לטווח ארוך.

כי?

 

[חתול לילה]

ו5% עליית ערך

ספקולציה, תבדוק מה קרה בזמן האחרון למחירי הדירות במרכז.

 

[גרביל מרוץ]

אני לא יודע להסביר לעצמי אינטואיטיבית למה אין מקבילות דומות בשוק ההון.

דווקא יש, אבל לא בהשקעה לטווח ארוך

כי?

נניח לווית סכום מסויים וקנית מניות. כשהשוק עולה אחוז המינוף יורד והאפקטיביות של המינוף נעלמת והולכת. כשהשוק יורד אחוז המינוף עולה ואתה מפסיד פעמיים, גם שווי ההשקעה שלך ירד וגם הגברת את הירידה באחוז מינוף יותר גבוה. כלומר המינוף הוא משקולת שסוחבת את התשואה למטה. אם תוך כדי הירידות הריבית עולה אז בכלל אתה בבעיה כי העליה במחיר ההלוואה מוסיפה עוד גורם שמכפיל את קצב הירידה.

קרנות ממונפות פותרות את הבעיה על ידי זה שהן עושות כל יום ריסט לקרן ומאזנות מחדש את אחוז המינוף. האיזון הזה הוא לא הרמטי כי עדיין התנודות בתוך יום המסחר גורמות לסחיבה מסויימת למטה. בעיה נוספת היא שהריסט דופק חלק מהריבית דריבית.

פקטור נוסף הוא סוג הפוזיציות שאיתו עובדים. זה משפיע על עלויות ביצוע, מה עושים עם דיבידנדים.

בקיצור אין ארוחות חינם.

 

[AbuNafha]

וקצת בהשפעת לחץ של המשפחה

אל תיכנע לשום לחץ. אלא אם המשפחה רוצה לתרום לך סכום יפה לרכישת דירה (מה שהם לא יעשו לרכישת מניות), במקרה הזה כן כדאי להכנע ללחץ

יצרתי סימולטור

Very Nice!
כלי מעולה, שווה לך לשקול לפרסם אותו תחת דומיין שלך ואולי גם לתרגם לאנגלית, יכול להיות מעניין ולהביא טראפיק (לא יודע להגיד מה הדין של מחשבונים כלכליים שכאלה מבחינה משפטית).
כמה שאלות:
1. מה ההבדל בין הון התחלתי למקדמה? זה לא אותו דבר, למה שהמספרים האלה יהיו שונים?
2. שאלה שאני בעצמי תוהה לגביה, בעניין מחירי השכירות. מצד אחד, המספר שהנחת עבור עליית מחירי שכירות הוא הגיוני - 2% בשנה, אפשר גם לקחת 2.5%, פחות או יותר יעד בנק ישראל לאינפלציה. מצד שני, נהוג גם לחשב את מחיר השכירות כאחוז מסויים מערך הנכס, נניח 2%-3% מערך הנכס. אז אם ערך הנכס עולה ב-5% בשנה, אבל האינפליציה ב-2.5%, איך הקונפליקט מתיישב? כלומר, מה יהיה האחוז הנכון ל"עליית דמי שכירות"?
אני לא בטוח מה הנתון אומר אבל לפי הלמ"ס "שירותי דיור בבעלות הדיירים" מ-94 ועד 24 עלה ב-4.28% שנתי. הסעיף "דיור" עלה ב-4.07% באותה תקופה. "מחירי דירות" עלה ב-5.41%.
3. אני רואה שאפשר להזיז את תקופת המשכנתא, למה אי אפשר להזיז את משך זמן ההשקעה? אם המשכנתא היא ל-30 שנה נכון למדוד את ההשקעה ל-30 שנה.

ב-S&P500 ובנדל"ן בישראל (9% ו-5% בהתאמה)

למה רק 9%? ממוצע היסטורי של סנופי הוא פחות או יותר 10.3%, תלוי מאיזו תקופה מודדים. אתה יכול לבדוק כל מיני תקופות כאן, או לעשות סימולציית מונטה קרלו כאן. ואפשר להוריד 0.12% עבור ד"נ. לנדל"ן הייתי נותן 5.3% אבל זה באמת נתון הרבה יותר חמקמק.

אין הבדל כלכלי "מהותי" בין דירה למגורים לדירה להשקעה.

יש הבדל. דירה למגורים אתה קונה כדי לחיות בה, דירה להשקעה אתה קונה כדי למקסם רווחים. ולכן על דירה למגורים (ומיקומה) אתה לא תתפשר בקלות, תהיה מוכן לשלם פרמיה על דירה שהתאהבת בה, תשקיע אקסטרא כסף בשיפוץ ותחזוקה, ועוד. לדירה להשקעה לא יהיה לך שום סנטימנט, אלא רק רצון להפיק ממנה הכי הרבה כסף בעלות הנמוכה ביותר האפשרית.

האופציה הנ"ל לפחות אטרקטיבית בקרב משקיעים שמעוניינים למנף בשוק ההון. תקנו אותי אם אני טועה.

אם אתה מחפש מינוף קל ולא מינוף של 2X ומעלה כמו בקרנות הממונפות, זו יכולה להיות אופציה טובה. כאן יש סקירה טובה ודיון מעניין על הנושא.

אני תוהה לעצמי איך אפשר (והאם רצוי) להשיג מינוף שמתנהג בצורה דומה בשוק ההון.

מכל הבחינות לדעתי המינוף על נדל"ן יותר משתלם ממינוף בשוק ההון. יש סוג של Margin Call כמו במינוף רגיל, אבל צריכים לעבור הרבה מים בנהר כדי שהבנק יגיע למצב שהוא מוכר את הנכס.

מה אתם עושים עם כסף שנצבר בתקופות שבהן אתם חושבים על שינוי אסטרטגיה?

קודם כל המובן מאליו, להחנות את הכסף בכספיות. שנית, אם אתה גמיש ולא לחוץ על זה, אין סיבה אמיתית שלא להשקיע בינתיים בשוק ההון, מתוך ידיעה שאם יפרוץ משבר אתה תיאלץ להמתין עם רכישת הדירה עד יעבור זעם. זה באסה, אבל מצד שני זה גם באסה לראות את השוק טס כשאתה בחוץ. אם מדובר על עניין של כמה ימים או שבועות בודדים, אז אין טעם סתם להזיז את הכסף מפה לשם, אבל אם אתה צופה שהעניין ימרח כמה חודשים טובים ואפילו מעל שנה, חבל שהכסף ישב בחוץ. שוב, רק אם אתה גמיש, ומניח שיהיו הרבה שיחלקו עליי ויגידו שלהכניס את הכסף לשוק לטווח כה קצר זה מסוכן מדי.

אם הריבית על המשכנתא היא 4.6% וצפונה ,והתשואה על הדירה היא 5% שנתי, לא ברור לי מה היתרון של מינוף פה

התשובה בגוף השאלה, המרווח שבין עלות הריבית לתשואה הצפויה (בנוסף לשכ"ד של עוד 2%-3%).

 

[AbuNafha]

כשהשוק עולה אחוז המינוף יורד והאפקטיביות של המינוף נעלמת והולכת.

במצב כזה אפשר לאזן, כלומר להגדיל את ההלוואה כדי לחזור לאחוז המינוף המקורי.

כלומר המינוף הוא משקולת שסוחבת את התשואה למטה.

עד שהמשבר יחלוף, ואז חוזרים לנקודת ההתחלה, פחות הריביות ששילמנו.

 

[גרביל מרוץ]

התשובה בגוף השאלה, המרווח שבין עלות הריבית לתשואה הצפויה (בנוסף לשכ"ד של עוד 2%-3%).

לאו דווקא, המשכנתא היא רק על חלק מהנכס, השכ"ד כנגד כל הנכס. בנוסף השכ"ד הוא סוג של תשואה צמודה, אתה לא יכול סתם להשוות את התשואות נומינלית. ועוד בנוסף, תשואה של 5% באה בד"כ עם אופק השבחה מתחת לשוק, נכסים באזורי ביקוש עם צפי לעליית ערך ושגם מושכים שוכרים איכותיים הם לרוב בתשואה בסביבות 4% ומטה. בנוסף ישנן כל מיני אסטרטגיות משכנתא עם החזרים קבועים/עולים/יורדים, הכל תלוי ביעדים של המשקיע. בלי שפות"ש מסביר לעצמו מה הוא רוצה להשיג עם המשכנתא אין שום בסיס ברור להשוואה. אם בכל רוצים איזה שהוא אינדיקטור אז כלל האצבע של המשקיע הפשוט הוא עד כמה השכ"ד יכסה את החזרי המשכנתא.

 

[גרביל מרוץ]

במצב כזה אפשר לאזן, כלומר להגדיל את ההלוואה כדי לחזור לאחוז המינוף המקורי.

עד שהמשבר יחלוף, ואז חוזרים לנקודת ההתחלה, פחות הריביות ששילמנו.

באיזון מאבדים חלק מהריבית דריבית. כמו כן המינוף מגביר תנודתיות ולכן את ה- volatility drag.

אחדד: זה לא שהמינוף "לא עובד", ברור שהמינוף מגדיל את התשואה, העניין הוא שפחות ממה שמצפים. או מכיוון אחר, אתה משלם בסיכון מוגבר אבל לא מקבל תמורה מלאה להגדלת הסיכון.

 

[היום מתה אמא]

אלוהים נמצא בפרטים הקטנים. אחת הבעיות שלך שאתה מסיק מסקנות ממקרו נתונים שכל שינוי קטן בהם משנה את התמונה כולה.

אתה מניח כדוגמה שתשואת sp500 היא 9% למרות שהיא קצת מעל 10%, מספיק שהתשואה מעל 9.5 והתוצאה משתנה. אני לא יודע איך ומאיפה שאר הנתונים, אבל ניתן להניח שהם השערות מבוססות עבר, רק שהם כמעט בוודאות לא יהיו נכונות לעתיד. זה לפני שמתייחסים למדד מניות מאוד רחב, לעומת נדלן מאוד ספציפי בעיר מאוד ספציפית במדינה מאוד ספציפית שכל אלה ישפיעו על תשואתו.

לא הייתי מחליט על עתידי לפי תוצאות מחשבון כזה, לדעתי אתה צריך לקבוע אם איזה סיכון יהיה לך יותר נח, ההפרשים לא מספיק גדולים כדי לתת תוצאה מספרית חד משמעית ויהיו תלויים בהרבה גורמים חיצוניים מקומיים/זמניים. אם אתה מרגיש יותר נח עם נדלן או מניות.

 

[pasta]

ספקולציה, תבדוק מה קרה בזמן האחרון למחירי הדירות במרכז.

אתה מתכוון לקיפאון/ירידות במחירים מתחילת השנה? או טווח ארוך יותר?

קשה לי להגיד אם זו מגמה שהולכת להימשך או הזדמנות להיכנס. היסטורית לפחות (מ-1998, שם מתחיל הדאטא שיש לי מהמאגר הממשלתי) לא נדמה שמצבים כאלו נמשכו יותר ממספר מועט של שנים. אני מרגיש יחסית בנוח עם ההנחה שהתשואה הממוצעת תישאר דומה, אבל כמו שכתבתי, אפשר להתווכח על זה.

Very Nice!
כלי מעולה, שווה לך לשקול לפרסם אותו תחת דומיין שלך ואולי גם לתרגם לאנגלית, יכול להיות מעניין ולהביא טראפיק (לא יודע להגיד מה הדין של מחשבונים כלכליים שכאלה מבחינה משפטית).

תודה!

כמה שאלות:
1. מה ההבדל בין הון התחלתי למקדמה? זה לא אותו דבר, למה שהמספרים האלה יהיו שונים?

האמת שהתחלתי עם גרסא באנגלית ובהמשך נתתי ל-LLM לתרגם, זאת הסיבה שיש מונחים קצת מוזרים כמו "מקדמה", כנראה היה עדיף "הון עצמי על הדירה" או משהו כזה. בגדול הון התחלתי הוא ההון שיש לך כרגע בכיס (נניח מזומנים + מניות) והמקדמה זה מה שאתה בוחר לשים בתור הון עצמי על הדירה. זה לא חייב להיות אותו דבר (אבל המקדמה חייבת להיות קטנה מההון התחלתי).

2. שאלה שאני בעצמי תוהה לגביה, בעניין מחירי השכירות. מצד אחד, המספר שהנחת עבור עליית מחירי שכירות הוא הגיוני - 2% בשנה, אפשר גם לקחת 2.5%, פחות או יותר יעד בנק ישראל לאינפלציה. מצד שני, נהוג גם לחשב את מחיר השכירות כאחוז מסויים מערך הנכס, נניח 2%-3% מערך הנכס. אז אם ערך הנכס עולה ב-5% בשנה, אבל האינפליציה ב-2.5%, איך הקונפליקט מתיישב? כלומר, מה יהיה האחוז הנכון ל"עליית דמי שכירות"?
אני לא בטוח מה הנתון אומר אבל לפי הלמ"ס "שירותי דיור בבעלות הדיירים" מ-94 ועד 24 עלה ב-4.28% שנתי. הסעיף "דיור" עלה ב-4.07% באותה תקופה. "מחירי דירות" עלה ב-5.41%.

התלבטתי לגבי זה גם בעצמי, החלטתי לממש את זה בצורה הזאת (ששכ"ד הוא רכיב בפני עצמו שיש לו שגדל אקספוננציאלית) כי זה נותן מעין סימטריה מול שכר הדירה שאתה יודע שאתה משלם כרגע. יכול להיות שלהתייחס לשכר דירה בתוך אחוזון קבוע מתוך עלייה אקספוננציאלית בשווי הנכס זה יותר נכון. מעניין מה יותר תואם לדאטא היסטורי. כנראה כדאי לממש את 2 האופציות במחשבון, אחשוב על זה.

3. אני רואה שאפשר להזיז את תקופת המשכנתא, למה אי אפשר להזיז את משך זמן ההשקעה? אם המשכנתא היא ל-30 שנה נכון למדוד את ההשקעה ל-30 שנה.

אפשר להזיז את הזמן בצד שמאל (אני אישית פחות מתעניין בתוצאה של הסימולטור לתקופות של מעל ל-15 שנה).

יש הבדל. דירה למגורים אתה קונה כדי לחיות בה, דירה להשקעה אתה קונה כדי למקסם רווחים. ולכן על דירה למגורים (ומיקומה) אתה לא תתפשר בקלות, תהיה מוכן לשלם פרמיה על דירה שהתאהבת בה, תשקיע אקסטרא כסף בשיפוץ ותחזוקה, ועוד. לדירה להשקעה לא יהיה לך שום סנטימנט, אלא רק רצון להפיק ממנה הכי הרבה כסף בעלות הנמוכה ביותר האפשרית.

צודק, פקטור חשוב מאוד. אני כן אציין שעל אותה רמת חיים בדירה שכורה גם תשלם לא מעט (וזה ירד מהרווחים של הדירה להשקעה). אולי הנקודה היא שפשוט נוטים למקסם יותר את רמת החיים בדירה למגורים, וזה עולה כסף. אני נוטה להסכים.

אם אתה מחפש מינוף קל ולא מינוף של 2X ומעלה כמו בקרנות הממונפות, זו יכולה להיות אופציה טובה. כאן יש סקירה טובה ודיון מעניין על הנושא.

תודה! אקרא.

קודם כל המובן מאליו, להחנות את הכסף בכספיות. שנית, אם אתה גמיש ולא לחוץ על זה, אין סיבה אמיתית שלא להשקיע בינתיים בשוק ההון, מתוך ידיעה שאם יפרוץ משבר אתה תיאלץ להמתין עם רכישת הדירה עד יעבור זעם. זה באסה, אבל מצד שני זה גם באסה לראות את השוק טס כשאתה בחוץ. אם מדובר על עניין של כמה ימים או שבועות בודדים, אז אין טעם סתם להזיז את הכסף מפה לשם, אבל אם אתה צופה שהעניין ימרח כמה חודשים טובים ואפילו מעל שנה, חבל שהכסף ישב בחוץ. שוב, רק אם אתה גמיש, ומניח שיהיו הרבה שיחלקו עליי ויגידו שלהכניס את הכסף לשוק לטווח כה קצר זה מסוכן מדי.

אני נוטה להסכים עם הגישה, תודה.

 

[pasta]

אתה מניח כדוגמה שתשואת sp500 היא 9% למרות שהיא קצת מעל 10%, מספיק שהתשואה מעל 9.5 והתוצאה משתנה.

צודק, מתנצל. כנראה שהייתי צריך לדייק יותר בפרמטרים הדיפולטיים בסימולטור עבור תשואות מניות ונדל"ן. אם כבר מדייקים, אז גם 5% ריבית לנדלן זו הערכה בחסר (נניח באזור המרכז, הדאטא אומר שזה יותר קרוב ל-6%), וגם 5% ריבית זה קצת הרבה.

השארתי את זה לבחירת המשתמש כי התוצאה הסופית תלויה במלא פקטורים גם ככה (סתם לדוגמא, ככל שמעלים את שכר הדירה למחיה, השקעה במניות נהיית פחות ופחות אטרקטיבית מדירה למגורים).

בכל מקרה, גם עם תשואה של 10% התמונה לא משתנה עבור הפרמטרים שלי (עדיף נדלן+משכנתא+השקעה חודשית במניות).

אני לא יודע איך ומאיפה שאר הנתונים, אבל ניתן להניח שהם השערות מבוססות עבר, רק שהם כמעט בוודאות לא יהיו נכונות לעתיד. זה לפני שמתייחסים למדד מניות מאוד רחב, לעומת נדלן מאוד ספציפי בעיר מאוד ספציפית במדינה מאוד ספציפית שכל אלה ישפיעו על תשואתו.

אתה מדבר על הנתונים הדיפולטיים במחשבון? הרוב זה סתם placeholder (כמו מחיר הדירה), אחרים הם קירוב טוב לפי מה שאני מכיר (כמו עלייה שנתית מחירי שכירות). אם משהו נראה לא מדוייק אפשר לשנות אותו (וגם אשמח לשנות את הערך הדיפולטי שלו). בכל מקרה לא כל פרמטר משנה את התמונה הגדולה באותה עוצמה.

לא הייתי מחליט על עתידי לפי תוצאות מחשבון כזה

איך היית מחליט על עתידך?

לדעתי אתה צריך לקבוע אם איזה סיכון יהיה לך יותר נח. אם אתה מרגיש יותר נח עם נדלן או מניות.

אני מרגיש בנוח עם שניהם. איך היית משווה?

ההפרשים לא מספיק גדולים כדי לתת תוצאה מספרית חד משמעית ויהיו תלויים בהרבה גורמים חיצוניים מקומיים/זמניים. אם אתה מרגיש יותר נח עם נדלן או מניות.

תלוי בהמון גורמים, ועדיין, לדעתי ההפרשים לא כאלה קטנים.

 

[pasta]

מכל הבחינות לדעתי המינוף על נדל"ן יותר משתלם ממינוף בשוק ההון. יש סוג של Margin Call כמו במינוף רגיל, אבל צריכים לעבור הרבה מים בנהר כדי שהבנק יגיע למצב שהוא מוכר את הנכס.

שאלה היפותטית (כי למיטב ידיעתי אין מכשיר כזה) – אם היה ניתן לקחת משכנתא כנגד תיק השקעות, באותם תנאים (ריביות ומשך זמן), האם זה היה משתלם יותר מקרנות ממונפות וחשבון מרג'ין?

אני נוטה לחשוב שכן, כי הסיכון לא תלוי בתנודתיות של תיק ההשקעות בכלל. הסיכון העיקרי שאני יכול לחשוב עליו הוא שתאבד את מקום עבודתך ולא תוכל להחזיר את המשכנתא ובכך תאלץ למכור את התיק בזמן ארביטררי (שיכול להיות בזמן שפל). מצד שני, זה נכון גם למשכנתא על בית. אז האם ההבדל ההעיקרי פה מסתכם בכך שנדל"ן פשוט נוטה להיות פחות תנודתי, מה שהופך את ה-worst case לפחות בעייתי במשכנתא על נדלן?

 

[אופסשםמשתמש]

בגדול זה עדיין די משתלם, גם אם מדובר ב-5% ריבית ו5% עליית ערך (כמו שאפשר לראות גם בתמונה המצורפת). הריבית היא רק על ההלוואה (והיא גם על סכום שהולך ופוחת, אבל זה יחסית שניוני) בעוד שעליית הערך היא על כל הנכס. אפשר לחשב בדיוק את הסף שממנו זה מתחיל להיות לא משתלם, אבל נראה לי שזה לא מתכתב (כרגע) עם התשואות והריביות קיימות בכל מקרה.

משהו לא מסתדר לי במשפט הזה.
כשאתה קונה דירה נניח ב4 מליון, 2 שלך , 2 של הבנק, קורים שני דברים :
1. ה2 מליון של הבנק דורשים ריבית של 4.5%
2. ה2 מליון שלך, שהושקעו בדירה, לא מניבים תשואה פוטנציאלית של 5%-8%

ומנגד הדירה עולה בשווי של נניח 4%

איך בעצם אתה עושה את החישוב שמשווה בין 2 המקרים , של מה יקרה עוד 20 שנים :
- מקרה אחד, קנית דירה, נניח ערכה עולה 4% בשנה, היא תהיה שווה 8.7 מליון שקל.
- מקרה שני, לא קנית, ה2 מליון שלך תחת 8% תשואה , הגיעו ל9.3 מליון שקל. אבל איך אתה מכניס לחישוב את העובדה שלא לקחת משכנתא ? האם זה בכלל משנה לצורך החישוב ? הריי הכסף הזה אחרת היה הולך לשכירות. בעצם השאלה שנשאלת פה, האם יש הפרש בין גובה השכירות לגובה המשכנתא.

 

[pasta]

משהו לא מסתדר לי במשפט הזה.
כשאתה קונה דירה נניח ב4 מליון, 2 שלך , 2 של הבנק, קורים שני דברים :
1. ה2 מליון של הבנק דורשים ריבית של 4.5%
2. ה2 מליון שלך, שהושקעו בדירה, לא מניבים תשואה פוטנציאלית של 5%-8%

ומנגד הדירה עולה בשווי של נניח 4%

הם כן (בגלל המינוף). נלך עם הדוגמא שלך, 4% עליית ערך בנדל"ן, 4.5% ריבית לבנק, שווי נכס 4M, מינוף 50:50, משכנתא לזמן של 20 שנה. מה קורה בסוף התקופה?
1. שווי הדירה הוא 8,764,492.
2. הריבית הכוללת ששולמה היא 3,062,400 (נוסחת אנונה סטנדרטית למשכנתא ל-20 שנה בריבית שנתית 4.5%)

אז ביחס ל-2M ששמת בלבד עשית תשואה ממוצעת שנתית של 7.7%*. אבל זה פחות מעניין להסתכל על ה-2M בלבד כי גם שילמת ריבית, ביחס לכל מה ששילמת עשית 5.5%**

* (8764492/2000000)^(1/20) - 1 = 0.077
** (8764492/(2000000+1062400))^(1/20) - 1 = 0.054

איך בעצם אתה עושה את החישוב שמשווה בין 2 המקרים , של מה יקרה עוד 20 שנים :
- מקרה אחד, קנית דירה, נניח ערכה עולה 4% בשנה, היא תהיה שווה 8.7 מליון שקל.
- מקרה שני, לא קנית, ה2 מליון שלך תחת 8% תשואה , הגיעו ל9.3 מליון שקל. אבל איך אתה מכניס לחישוב את העובדה שלא לקחת משכנתא ? האם זה בכלל משנה לצורך החישוב ? הריי הכסף הזה אחרת היה הולך לשכירות. בעצם השאלה שנשאלת פה, האם יש הפרש בין גובה השכירות לגובה המשכנתא.

קראתי מספר פעמים את השאלה, ועדיין לא הצלחתי להבין אותה. אני לוקח בחשבון את כל הפרמטרים במחשבון (גם משכנתא, גם שכירות, גם את הכסף החודשי העתידי שנכנס, הכל). אשמח אם תוכל לחדד מה אתה שואל.

נ.ב. (להנהלה) - המשכתי את הדיון על חלק מהנקודות שחבריי לפורום העלו, וההודעות לא עלו. מקבל "הודעה זו ממתינה לאישור הנהלה ואינה מוצגת למשתמשים". אפשר לשאול מדוע?

 

[חתול לילה]

מקבל "הודעה זו ממתינה לאישור הנהלה ואינה מוצגת למשתמשים". אפשר לשאול מדוע?

האם צרפת קישור או תמונה?

 

[pasta]

האם צרפת קישור או תמונה?

לא (אבל היו קישורים בציטוטים המקוריים).

 

[אופסשםמשתמש]

הם כן (בגלל המינוף). נלך עם הדוגמא שלך, 4% עליית ערך בנדל"ן, 4.5% ריבית לבנק, שווי נכס 4M, מינוף 50:50, משכנתא לזמן של 20 שנה. מה קורה בסוף התקופה?
1. שווי הדירה הוא 8,764,492.
2. הריבית הכוללת ששולמה היא 3,062,400 (נוסחת אנונה סטנדרטית למשכנתא ל-20 שנה בריבית שנתית 4.5%)

אז ביחס ל-2M ששמת בלבד עשית תשואה ממוצעת שנתית של 7.7%*. אבל זה פחות מעניין להסתכל על ה-2M בלבד כי גם שילמת ריבית, ביחס לכל מה ששילמת עשית 5.5%**

* (8764492/2000000)^(1/20) - 1 = 0.077
** (8764492/(2000000+1062400))^(1/20) - 1 = 0.054

קראתי מספר פעמים את השאלה, ועדיין לא הצלחתי עדיין להבין אותה. אני לוקח בחשבון את כל הפרמטרים במחשבון (גם משכנתא, גם שכירות, גם את הכסף החודשי העתידי שנכנס, הכל). אשמח אם תוכל לחדד מה אתה שואל.

נ.ב. (להנהלה) - המשכתי את הדיון על חלק מהנקודות שחבריי לפורום העלו, וההודעות לא עלו. מקבל "הודעה זו ממתינה לאישור הנהלה ואינה מוצגת למשתמשים". אפשר לשאול מדוע?

אני חושב שתשובתך לשאלה הראשונה, מסבירה מה לא ברור בשאלה השניה.
אני חושד שאני ואתה מסתכלים על זה מנקודות מבט שונות. או סתם אי הבנה.

אז תן לי לנסח את מה שאמרתי מחדש
מה האלטרנטיבה לקניית דירה ? לגור בשכירות. ולכן אם מחיר השכירות = מחיר המשכנתא. הריבית ששולמה לבנק לא קריטית לחשוב.

לדוגמא :
בוא נדבר על עיר בסגנון רמת גן, 4 חדרים בשכונה טובה יעלו 4 מליון, ואילו השכירות תעלה כ9000 שקלים
אם יש לך 2.2 מליון, אתה צריך 1.8 משכנתא, וההחזר החודשי שלך ל30 שנים, יהיה כ9000 שקלים גם.

כך שבמקרה הזה , ב30 השנה הקרובות אתה תוציא כ9 אלף שקל על דיור , לא משנה אם הדירה שלך או לא (טעות כי השכירות תעלה, אבל בוא נתעלם מהטעות)

ולכן כל מה שנותר להשוות זה מה יקרה ב30 השנים הקרובות, מה יהיה שווה יותר :
1. שווי הדירה עוד 30 שנה
2. התשואה על ההון של 2.2 מליון שיש לי


לגבי הטעות שלי
בעצם השכירות משתנה לאורך השנים, אז צריך להתחשב בזה.. זה גם מורכב.
איפה בחישוב שלך של "אי רכישת דירה" אתה מתייחס לעלויות השכירות ?