מצב שוק הנדל"ן

[Leo1]

החלטתי לא מזמן לקנות דירה למגורים בשבילי באיזור המרכז. התחלתי מלהסתכל על מודעות למכירה. נדהמתי לגלות שאין כמעט בכלל מודעות למכירה של אנשים פרטיים. כמעט ללא יוצא מן הכלל המודעות הן של מתווכים, וגם לא מעט מהמודעות נראות חשודות כפיקטיביות. החלטתי לא להתעסק עם דירות יד 2 ומתווכים כי אני לא מבין בזה, ולחפש דירה מקבלן. התקשרתי לכמה פרויקטים שנראו לי מעניינים, וגיליתי לתדהמתי שאפילו בלא מעט פרויקטים על הנייר עם אכלוס בעוד 3 שנים כמעט כל הדירות נמכרו, ונשארו רק דירות פחות אטרקטיביות. זה מרגיש כאילו חוטפים כל דירה על הנייר בלי לשאול שאלות, ועוד במחירים גבוהים מאוד וחסרי תקדים.
מה קורה פה לעזאזל? איך אפשר לקנות ככה דירה טובה? עד כמה המצב הזה חריג לעומת מה שקורה בדרך כלל בשוק הנדל"ן?
אני תוהה איך הדבר הזה יתפתח. אנשים מתנהגים כאילו הם חושבים שמחירי הדירות יכפילו את עצמם מחר, אבל קשה לראות איך המחירים יכולים להמשיך לעלות בהתחשב בכך שהם כבר גבוהים מאוד יחסית למשכורות.

 

[Leo1]

גם איך קונים ככה דירה? אנשים מדברים על לקחת עורך דין ולהתמקח על המחיר, אבל מבירור לגבי כמה פרויקטים נוצר הרושם שאם אני לא חותם ישר על קניית הדירה האחרונה, שעוד נראית סבירה מינוס, בפרויקט לאכלוס בעוד 3 שנים, אז עוד רגע יבוא מישהו אחר ויקנה אותה. מה קורה פה לעזאזל ואיך מתמודדים עם זה?

 

[חתול לילה]

החלטתי לא להתעסק עם דירות יד 2 ומתווכים כי אני לא מבין בזה, ולחפש דירה מקבלן.

לדעתי טעות.

בדירה יד 2 אתה רואה בדיוק מה אתה מקבל, בניגוד להבטחות של קבלן. יכול להתרשם בעצמך מהסביבה והשכנים ולא ליפול על גורמים בלתי צפויים.

מתווכים - אין מה להבין בזה. הם עושים לך שרות ומקבלים עמלה בשביל זה. אתה לא חייב לקנות את הדירות שיראו לך, אבל זה פותח לך הרבה יותר אופציות.

 

[האזרח הקטן]

התחלתי מלהסתכל על מודעות למכירה. נדהמתי לגלות שאין כמעט בכלל מודעות למכירה של אנשים פרטיים.

יש גם מודעות מכירה של פרטיים אבל זה נכון שרוב ההצעות הן של מתווכים. יש לכך כמה סיבות, כמו מתווכים שלא מסירים מודעות גם חודשים אחרי שהדירה נמכרה, או בגלל שברגע שמישהו מעלה מודעה כפרטי, המתווכים עטים עליו ומציעים לו את שירותיהם תוך הבטחה שהם יצליחו להשיג לו עסקה במחיר גבוה יותר, או שהרבה אנשים לא מעוניינים לקבל עשרות שיחות טלפוניות ומעדיפים שמישהו אחר יעשה את המענה לטלפונים.

גם לא מעט מהמודעות נראות חשודות כפיקטיביות.

יש הרבה פיקטיביות, יש גם הרבה מודעות שנשארות באוויר הרבה זמן אחרי המכירה.

החלטתי לא להתעסק עם דירות יד 2 ומתווכים כי אני לא מבין בזה

למה בעצם?

וגיליתי לתדהמתי שאפילו בלא מעט פרויקטים על הנייר עם אכלוס בעוד 3 שנים כמעט כל הדירות נמכרו, ונשארו רק דירות פחות אטרקטיביות. זה מרגיש כאילו חוטפים כל דירה על הנייר בלי לשאול שאלות, ועוד במחירים גבוהים מאוד וחסרי תקדים.

כמה זמן הפרויקטים כבר משווקים? אם הגעת לפרויקט שנמצא במיקום טוב וכבר משווק במשך כמה חודשים, הגיוני שהדירות הטובות כבר נרכשו ועכשיו הם צריכים למכור את הדירות הפחות מבוקשות.

מה קורה פה לעזאזל? איך אפשר לקנות ככה דירה טובה? עד כמה המצב הזה חריג לעומת מה שקורה בדרך כלל בשוק הנדל"ן?

המצב כיום אכן חריג, השוק בתקופת ביקושי שיא.

אני תוהה איך הדבר הזה יתפתח. אנשים מתנהגים כאילו הם חושבים שמחירי הדירות יכפילו את עצמם מחר, אבל קשה לראות איך המחירים יכולים להמשיך לעלות בהתחשב בכך שהם כבר גבוהים מאוד יחסית למשכורות.

חלק גדול מהרוכשים קונים למטרת מגורים ולא לוקחים את השינוי במחיר כשיקול מרכזי.
אנשים מגרדים הון עצמי מכל מיני מקורות וחסכונות שלהם ושל ההורים כדי לרכוש דירה. יכול להיות שמתישהו ייגמר להם הכסף והמחירים ייבלמו אבל קשה לדעת מתי זה יקרה.

 

[Niroo]

חייב לציין שאני גם מחפש לקנות בית באחד הקיבוצים באיזור שלי. על אף הביקוש הלא הגיוני לבתים באיזור והעובדה שבית נמכר בשנייה שמתפרסם - גם כאן יש שימוש במתווכים. הזוי

 

[adamshalev]

לקנות מקבלן זה לא כזה מציאה. המון סרטים וכאבי ראש וזה נמשך שנים.
דירה יד 2 לפחות אתה מביא שמאי בודק בית וסוגר את העניין יחסית מהר.
הבעיה היא לא יד-2 לעומת קבלן, הבעיה היא שאתה וכל עם ישראל רוצים לקנות דירה ואין לך איך לשנות את זה, למעט אולי לחפש רחוק יותר מהמרכז.

 

[vigaror]

המון סרטים וכאבי ראש וזה נמשך שנים.

למה סרטים וכאבי ראש?

 

[adamshalev]

למה סרטים וכאבי ראש?

איך לתמצת את זה?
אתה עובד מול ישראלי שנמצא בניגוד אינטרסים איתך, שרוצה לחסוך עליך איפה שרק אפשר ולעשוק אותך איפה שאר אפשר, שלא סופר אותך כי אתה מוזמן ללכת ויבוא אחד אחר במקומך תוך דקות, ומערכת היחסים הנפלאה הזאת נמשכת שנים לפני המסירה ושנים אחרי המסירה, בהנחה שהוא לא פשט רגל איפהשהו בדרך.

 

[TechPeon]

@Leo1

אני בדיוק בסיטואציה הזו, רק שבהתחלה חשבתי לקנות חדש מקבלן, ואחרי קצת התעמקות בעניין, לדעתי דירה יד שניה מהשנים האחרונות עדיפה גם עם פרמיה של 10%, בייחוד בהתחשב בזה שאשלם גם שכירות וגם משכנתא (על נכס עם מידע חסר) עד השלמת הפרויקט, משהו שיכאיב לי כלכלית הרבה יותר בשנים הללו, מאשר עוד כמו מאות שקלים בחודש לאורך 15-20 שנה.

גם איך קונים ככה דירה? אנשים מדברים על לקחת עורך דין ולהתמקח על המחיר, אבל מבירור לגבי כמה פרויקטים נוצר הרושם שאם אני לא חותם ישר על קניית הדירה האחרונה, שעוד נראית סבירה מינוס, בפרויקט לאכלוס בעוד 3 שנים, אז עוד רגע יבוא מישהו אחר ויקנה אותה. מה קורה פה לעזאזל ואיך מתמודדים עם זה?

זה לא רק הרושם, זה משהו שקרה לי, נפגשתי עם איש מכירות ביום שישי, ואמרתי לו שאחשוב על זה. יום ראשון התקשרתי, והוא כבר הראה למישהו אחר שחתם במקום כנראה. בדיעבד, טוב שכך.

 

[משתמש 72]

עד כמה המצב הזה חריג לעומת מה שקורה בדרך כלל בשוק הנדל"ן?
אני תוהה איך הדבר הזה יתפתח. אנשים מתנהגים כאילו הם חושבים שמחירי הדירות יכפילו את עצמם מחר, אבל קשה לראות איך המחירים יכולים להמשיך לעלות בהתחשב בכך שהם כבר גבוהים מאוד יחסית למשכורות.

יחסית חריג לשנים האחרונות. הייתי מעורב לאחרונה בשתי עסקאות כמוכר ועסקה אחת כקונה, ופגשתי שוק רותח.

 

[minimizer]

בהתחשב בזה שאשלם גם שכירות וגם משכנתא (על נכס עם מידע חסר) עד השלמת הפרויקט

ומדד תשומות בניה, שעלה ב-4.3% מתחילת השנה ואנחנו רק בספטמבר (!!!).

 

[Leo1]

הסתכלתי בזמן האחרון על די הרבה סרטוטים של דירות מתוכננות מקבלנים שונים ומשונים, גדולים וקטנים. דבר מדהים שראיתי: כמעט בכל הפרויקטים מצאתי טעויות משמעותיות בסרטוטים, מידות סותרות, אי התאמה בין תוכנית הבניין לתוכנית הדירות, כיווני אוויר לא נכונים, כמה סרטוטים של אותה הדירה, כל אחד עם מידות שונות, קירות וחלונות במקומות שונים. זה פשוט לא יאמן. ראיתי את זה כמעט בכל פרויקט, וזה עוד לפני שבכלל בנו את הדירות, אבל הרבה פעמים אחרי שכבר מכרו את רוב הדירות.

 

[רוני]

עד כמה המצב הזה חריג לעומת מה שקורה בדרך כלל בשוק הנדל"ן?

היי
על שוק הנדל"ן כמו בכל שוק אחר, יש גורמים המשפיעים על מגמת השוק, uעל רמת המחירים,
אני מניח שהממשלה בטווח הנראה לעין תנסה לצנן את עליית המחירים באמצעות העלאת המס על המשקיעים,
שיוביל לעלייה בשכירות.
דירות של 70 מ"ר שנמכרו בסוף האינתיפאדה השנייה ב 2003 ב 700K,
בתל אביב, נמכרות כיום ב 3 מיליון ש"ח, זה מטורף אבל זו המציאות.
אם אתה שואל עד כמה המצב חריג, התשובה שלי פשוטה, שוק הנדל"ן בישראל נמצא 15 שנים במגמת עליית מחירים,
כולל תקופות של דשדוש מחירים.

לטווח הארוך יותר הממשלה תנסה להגדיל את היצע הנכסים, כאן זה מעט בעייתי, זה לוקח זמן,
זה להוזיל את מחירי הקרקעות בבעלות הממשלה, כאשר יש גירעון ענק לכסות עקב הקורונה, ויותר מכל לא ברור כמה הממשלה יציבה
ותשרוד מספיק זמן כדי להגדיל את היצע הנכסים.

 

[נעם בלה בלה]

אבל קשה לראות איך המחירים יכולים להמשיך לעלות בהתחשב בכך שהם כבר גבוהים מאוד יחסית למשכורות.

משפט שאני שומע אחת לחודש מאז 2010 לפחות

 

[Leo1]

ראיתי אתר, שגודר לבניה. עוד אין שם ציוד ואין עבודות. התקשרתי לחברה, שהשם שלה הופיע בשלט. אמרו לי: כל הדירות כבר נמכרו. מה זה?
יש פרויקטים אחרים, שבהם חלק מהדירות עדיין זמינות, לרוב דירות פחות מוצלחות והן גם לא זולות. לא מצאתי שום דבר שהתלהבתי ממנו, רק דירות ככה ככה במחירים גבוהים, שיהיו זמינות עוד הרבה זמן.

 

[האזרח הקטן]

יש פרויקטים אחרים, שבהם חלק מהדירות עדיין זמינות, לרוב דירות פחות מוצלחות והן גם לא זולות. לא מצאתי שום דבר שהתלהבתי ממנו, רק דירות ככה ככה במחירים גבוהים, שיהיו זמינות עוד הרבה זמן.

למרות שהשוק גועש כרגע, לא הייתי קונה דירה שאני לא שלם איתה מבחינת מיקום / איכות / מחיר אלא ממשיך לחפש, בסוף תמצא משהו שכן עונה על מה שאתה מחפש.
ומציע לך לחשוב שוב על קניית דירה קיימת, אתה רואה על מה אתה משלם ומקבל אותה די מהר.

 

[Leo1]

לדעתי טעות.

בדירה יד 2 אתה רואה בדיוק מה אתה מקבל, בניגוד להבטחות של קבלן. יכול להתרשם בעצמך מהסביבה והשכנים ולא ליפול על גורמים בלתי צפויים.

מתווכים - אין מה להבין בזה. הם עושים לך שרות ומקבלים עמלה בשביל זה. אתה לא חייב לקנות את הדירות שיראו לך, אבל זה פותח לך הרבה יותר אופציות.

יכול להיות. אז איך כדאי לעבוד עם מתווכים? להתקשר למודעות, שנראות שיכול להיות רלוונטיות, שמתווכים מפרסמים? ללכת למשרדי תיווך באיזורים, שאני חושב לקנות בהם דירה? מתווכים מומלצים? איך מתנהלים מול מתווכים? כמה הם לוקחים והאם זה מהקונה או מהמוכר?

 

[half-solid]

יכול להיות. אז איך כדאי לעבוד עם מתווכים? להתקשר למודעות, שנראות שיכול להיות רלוונטיות, שמתווכים מפרסמים? ללכת למשרדי תיווך באיזורים, שאני חושב לקנות בהם דירה? מתווכים מומלצים? איך מתנהלים מול מתווכים? כמה הם לוקחים והאם זה מהקונה או מהמוכר?

למשל, כל מה שאמרת.

נהוג 2% פלוס מע"מ, לדעתי מכל אחד מהצדדים, למעט נסיבות מיוחדות.
אפשר להתמקח כמובן...

סתם המלצה - עדיף אולי להתמקח בשלב מוקדם, ולא אחרי שנסגרת שאתה רוצה את הדירה הזו (מתוך תקווה שהוא יבוא לקראתך...)

 

[האזרח הקטן]

איך מתנהלים מול מתווכים? כמה הם לוקחים והאם זה מהקונה או מהמוכר?

לפני שהמתווך יראה לך את הדירה הוא יחתים אותך על מסמך שבו רשומים דמי התיווך שתידרש לשלם במקרה של עסקה.
מבחינתך לא רלוונטי כמה הוא סגר מול המוכר, זה ביניהם.
כשאתה מחשב את מחיר הדירה הכולל תכליל בו גם את דמי התיווך ותוודא שהעסקה עדיין כדאית (מצד שני תזכור שגובה המשכנתא מתייחס למחיר הדירה בלבד).

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

סתם המלצה - עדיף אולי להתמקח בשלב מוקדם, ולא אחרי שנסגרת שאתה רוצה את הדירה הזו (מתוך תקווה שהוא יבוא לקראתך...)

זה הדבר האחרון שאתה רוצה לעשות.
קודם חותמים, אח''כ בונים קשר ואמון עם המתווך וכשיש עסקה קונקרטית - "מתווכחים" על התיווך.