• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

מכירת נדל"ן עבור השקעה בשוק ההון?

כן אבל כמה אנשים יכולים להתמודד עם מינוף בשוק ההוו לעומת נדל"ן?
משכנתא 50% או תיק ממונף פי 2, אני הייתי בוחר באופציה הראשונה.
אני חושב שהיא עדיפה לרוב המוחלט של האנשים שם בחוץ.
נכון. ואני מסכים שגם לרוב האנשים עדיף להשקיע בדירה מהמון סיבות פסיכולוגיות.
אבל אם מדברים על החברים בפורום המצב קצת שונה.
 
אם מכניסים את המשכנתא אז אני ממש בספק. כנראה שהתשואה על ההון העצמי בנדלן גבוהה יותר.
כאמור גם בשוק ההון אפשר להתמנף די בקלות, והשואל ביקש להתעלם משיקולים "פסיכולוגיים". אני כמובן מסכים שהאופציה שציינת מתאימה יותר לאדם הממוצע.
 
הגיוני למכור דירה שנקנתה ב2012 להשקעה,
בכל מה שקשור לכסף, אי אפשר להעלים סיכון, אפשר רק להמיר אותו. having said that,
לדעתי, כן. הגיוני. אם הדירה היא דירה להשקעה.
דירה להשקעה זה כבר סיפור אחר. כאן אין סנטימנטים. לעומת זה, יש שוכרים שלא משלמים/ עושים נזקים/ לא מתפנים, יש בלאי/ פיצוצי צנרת/ שריפות, זמן ללא שוכרים חוסר נזילות ועוד. אם אתה בתל-אביב או בסביבה הקרובה או רמת גן, הסיכונים הללו פחותים אבל התשואה נמוכה מאד.
אם הדירה היא דירה למגורים זה כבר סיפור אחר לגמרי. באופן אישי, לא הייתי עושה זאת בשום הון שבעולם אבל זו לא סיבה כלכלית אלא פרקטית ורגשית.
גם בשוק ההון יש סיכונים כמובן אז צריך לקבל החלטה איפה מבחינתך הסיכון יותר גדול.
 
מבלי להכנס לייעוץ אישי -
להבנתי, נראה שבעידן הנוכחי של סביבת ריבית נמוכה, הגיוני למכור דירה שנקנתה ב2012 להשקעה, לצורך הגדלת תיק ההשקעות בהון לטווח ארוך (נכונות לסיכון גבוה), מהסיבה הפשוטה שגם עליית ערך הדירות לא תוכל להשתוות לרווחים פוטנציאליים בשוק ההון.
אני שם בצד אלמנטים פסיכולוגיים או פרקטיים, ומתמקד אך ורק על פוטנציאל הרווח לטווח ארוך... כך שבסופו של דבר ניתן יהיה לצבור סכום גבוה ולחיות מהריבית, בהתאם לתורתה של אדמו"רתינו הסולידית :)
דעתכם בבקשה?
עלויות. המכירה וקניה מחדש שוחקות את הרווח ואתה מנסה לתזמן את שוק הדיור ושמעתי פודקאסט אחד שהמליצו לא למכור ולעבור לנדלן במקום אחר שיעלה יותר כי לא יודעים אם זה יעלה יותר באמת וכמו שבשוק ההון נצמדים לתוכנית ולא מנסים לתזמן את השוק אז ככה גם בנדלן....
 
האם לעשור הקרוב מתוכננות מספיק דירות בכדי לעמוד בביקוש?
האכלוסייה גדלה, האם קצב תכנון הדירות גדל בהתאם לפי הצורך?
יש תכניות ארציות לתכנון, האם עומדים מוסדות התכנון ביעדים, בקצב הזמנים?
מתוך התוכניות לעשור הקרוב, כמה מתוכם באיזורי הביקוש?
לצערי התשובות הן שליליות, ולכן אני מסיק שתהיה עוד עליה במחירי הדירות, במיוחד באזורי הביקוש,

לא מייעץ, לא ממליץ, רק כלשונו של אורי ג. - מקשקש.
 
הגיוני למכור דירה שנקנתה ב2012 להשקעה, לצורך הגדלת תיק ההשקעות בהון לטווח ארוך
מה היה אחוז התשואה שלך עד עכשיו? מה אחוז התשואה שאתה מצפה למצוא בשוק ההון?
מהסיבה הפשוטה שגם עליית ערך הדירות לא תוכל להשתוות לרווחים פוטנציאליים בשוק ההון.
מה ידוע לך על ההפרש בין הפוטנציאלים? אנחנו מדברים על העתיד כמובן, אבל הוא חמקמק יותר, אז אפשר להיתלות בעבר. לפי העבר, ההפרש אינו גדול במיוחד (אם בכלל) כאשר מחשבים תשואת שכ"ד+עליית ערך בצד הנדל"ן אל מול תשואת מניות+דיבידנדים בצד הבורסה במדדים רחבים ובהשקעה פסיבית.
דווקא פיזור הסיכונים הוא הצד החזק של השקעה בני"ע, אם מבינים מה עושים ולמה.
 
לפי העבר, ההפרש אינו גדול במיוחד (אם בכלל) כאשר מחשבים תשואת שכ"ד+עליית ערך בצד הנדל"ן אל מול תשואת מניות+דיבידנדים בצד הבורסה במדדים רחבים ובהשקעה פסיבית.
אם מתעלמים ממינוף אז ההפרש הוא באזור 1.5% שנתי (לטובת שוק הוון). זה הפרש משמעותי מאוד לטווח ארוך.
 
נערך לאחרונה ב:
אני בדעה שדירה לא מוכרים
(לפחות לא בארץ)
 
יש לך איך להראות את זה?
צריך להיות די עיוור כדי לא לראות את זה אבל בבקשה, תיק ממוצע בארץ ברמת סיכון בינונית בדיסקונט:
https://www.discountbank.co.il/DB/s..._link_title=שישה תיקים מומלצים לפי רמות סיכון
22.5% אחוז מניות.

https://www.mizrahi-tefahot.co.il/he/bank/brokerage-category/pages/assetallocation_recommend.aspx
תיק ממוצע בסיכון בינוני לפי מזרחי, עד 30% מניות, קח 30% בשביל הדוגמא.

הנה של לאומי:
https://www.leumi.co.il/Articles/9230/
23% מניות.

הנה של הבינלאומי:
https://www.fibi.co.il/wps/wcm/conn...-4d81bed7-98bf-45a2-9565-18bd4127fb74-mUchlVl
עד 24%

גם אם ניקח את ההנחה שהנדלן לא ממונף (אין כמעט כזה דבר במציאות, בטח שלא בממוצע) נדל"ן ממוצע למגורים בארץ פירק לחתיכות תיק ממוצע, ועכשיו תוסיף גם מיסים, עמלות, ואני בכלל לא מבין איך זה בר השוואה ברמת התשואות.
שלא לדבר שתיק ממוצע מנוהל בבנק אז תגלח עוד איזה 0.25% עד 0.5% מהתשואה בשוק ההון.
וגם כל זאת בהנחה שהמשקיע השקיע בתיק מדדים לבדו, אם מדברים על אדם ממוצע עם תיק ממוצע אז הוא השקיע בעזרת מנהל תיקים או היועץ בבנק ואז גם התשואות שלו בכלל לא התקרבו למדד.
 
צריך להיות די עיוור כדי לא לראות את זה אבל בבקשה, תיק ממוצע בארץ ברמת סיכון בינונית בדיסקונט:
https://www.discountbank.co.il/DB/sites/marketing.discountbank.co.il/files/CMS media/Personal_Banking/Documents/economic_reviews/investment_committee_Israel/PPT/Skirot_committee_Israel_10_02_2020.pptx?comp=base_tabs_content&index=0&ex_link_title=שישה תיקים מומלצים לפי רמות סיכון
22.5% אחוז מניות.

https://www.mizrahi-tefahot.co.il/he/bank/brokerage-category/pages/assetallocation_recommend.aspx
תיק ממוצע בסיכון בינוני לפי מזרחי, עד 30% מניות, קח 30% בשביל הדוגמא.

הנה של לאומי:
https://www.leumi.co.il/Articles/9230/
23% מניות.

הנה של הבינלאומי:
https://www.fibi.co.il/wps/wcm/connect/www.fibi.co.il-13182/4d81bed7-98bf-45a2-9565-18bd4127fb74/המלצות+לתיקים+לפי+רמות+סיכון+-+אוקטובר+2019.pdf?MOD=AJPERES&CONVERT_TO=href&CACHEID=ROOTWORKSPACE.Z18_5G3DTJOFI5U1B0Q4NEPIBQ10G1-4d81bed7-98bf-45a2-9565-18bd4127fb74-mUchlVl
עד 24%

גם אם ניקח את ההנחה שהנדלן לא ממונף (אין כמעט כזה דבר במציאות, בטח שלא בממוצע) נדל"ן ממוצע למגורים בארץ פירק לחתיכות תיק ממוצע, ועכשיו תוסיף גם מיסים, עמלות, ואני בכלל לא מבין איך זה בר השוואה ברמת התשואות.
שלא לדבר שתיק ממוצע מנוהל בבנק אז תגלח עוד איזה 0.25% עד 0.5% מהתשואה בשוק ההון.
וגם כל זאת בהנחה שהמשקיע השקיע בתיק מדדים לבדו, אם מדברים על אדם ממוצע עם תיק ממוצע אז הוא השקיע בעזרת מנהל תיקים או היועץ בבנק ואז גם התשואות שלו בכלל לא התקרבו למדד.

אוקיי. אבל למה להשוות לתיקים מנוהלים? @בת העמק דיברה על תשואת מניות אז מניח תיק של 100% מניות. בתיק כזה, עד כמה שידוע לי, התשואה יכולה לעבור את תשואת הדיור הממוצעת בישראל.
כמובן שרוב הדירות נרכשות באמצעות מינוף וזה משנה את כל התמונה.

בכל מקרה, אתה צודק שההשוואה שלי לא טובה כי השוויתי בין המשקיע הממוצע בנדל"ן למשקיע הלא ממוצע בשוק ההון (כמו חלק מאלו כאן בפורום).
 
אוקיי. אבל למה להשוות לתיקים מנוהלים? @בת העמק דיברה על תשואת מניות אז מניח תיק של 100% מניות. בתיק כזה, עד כמה שידוע לי, התשואה יכולה לעבור את תשואת הדיור הממוצעת בישראל.
אפשר להשוות מה שרוצים למה שרוצים אפשר גם לקרן גידור על אופציות ממונפות רק שלהשוות תיק 100% מניות לדירה למגורים בארץ זו הזיה, פשוט אין לזה משמעות כלשהי.
המטרה היא להגיע לתשואה X בסיכון Y, לקבל את אותה התשואה X (אולי) בסיכון של פי כמה מY זה חוכמה קטנה מאד.
 
@אורי ג.
מה יותר מסוכן לדעתך - תיק 100% מניות (בהנחה שהמשקיע לא עושה שגיאות) או דירה עם 50% משכנתא?
אשאל את זה אחרת - מה רמת המינוף הנדרשת בנדל"ן על מנת להשוואת את הסיכון לתיק 100% מניות (לדעתך)?
 
מה יותר מסוכן לדעתך - תיק 100% מניות (בהנחה שהמשקיע לא עושה שגיאות) או דירה עם 50% משכנתא?
תלוי איזה דירה ואיפה, דירה באזור המרכז לדעתי תיק מנייתי מסוכן בהרבה, זה גם לא כ"כ דעה, זה עובדה, המדד האמריקאי עלה שנה שעברה במעל 30%, זה נראה לך נכס בטוח? נכס בטוח עולה ב1%, אולי 2% בשנה. מה הסטיית תקן של שוק הדיור בארץ ומה של מדד מניות?
אשאל את זה אחרת - מה רמת המינוף הנדרשת בנדל"ן על מנת להשוואת את הסיכון לתיק 100% מניות (לדעתך)?
שאלה טובה, לדעתי גם ב75% שזה המקסימום האפשרי בנדלן למגורים זו השקעה בטוחה יותר מתיק מנייתי.
אני מדבר על דירה באזורי ביקוש במרכז, לא בחורים בפריפריה.
השוק אגב מסכים איתי, כל התזה של השקעה במדדים הוא שהשוק יודע הכי טוב נכון? אז גם פה השוק יודע טוב.
 
אפשר להשוות מה שרוצים למה שרוצים אפשר גם לקרן גידור על אופציות ממונפות רק שלהשוות תיק 100% מניות לדירה למגורים בארץ זו הזיה, פשוט אין לזה משמעות כלשהי.
המטרה היא להגיע לתשואה X בסיכון Y, לקבל את אותה התשואה X (אולי) בסיכון של פי כמה מY זה חוכמה קטנה מאד.
מה? ההשוואה ש @cypriano de rore עשה היא פשוטה: כמה תשואה יש בנדלן בארץ, וכמה תשואה יש בהשקעה במדדים (לאו דווקא 100% מניות)
דירה בארץ - השכירות השנתית + עליית הערך (פחות כל הוצאות הניהול של הדירה - תיווך, עו״ד, שיפוצים וכו׳) - לא עוברת את ה-4%.. (טרם ראיתי דירה למגורים שעוברת את ה3.5%).
כמובן שהסיכון הוא לא בר השוואה (כי נכס הבסיס שונה במהותו), אבל בוודאי שניתן להשוות את התשואה לטווח ארוך (נניח במחזורים של 7 שנים) - וכאן הפער הוא משמעותי.

לגבי מינוף - כמובן ניתן למנף בשוק ההון ולגרום לתשואה על ההון העצמי לגדול משמעותית, אבל הסיכונים של נכס הבסיס שממנפים אותו הם שונים לחלוטין (לא לטובה ולא לרעה, פשוט שונים)
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
P מס רווח הון על מכירת נדל"ן בחו"ל שהתקבל בירושה מיסים 5
N הימנעות ממס יסף - בעת מכירת מניות בסכום גדול מיסים 17
תום חדד מכירת אופצית PUT שוק ההון 39
A מכירת ESPP ללא מידע על סכום מכירות מיסים 5
A טופס 857 עבור מכירת ESPP מיסים 0
ה מכירת קרן סל פוסטים מאיכות נמוכה 3
A מס בישראל על מכירת דירה בחו״ל (לטביה) נדל"ן 4
K התחשבות במיסוי בשיקול מכירת נייר ורכישה של אחר? שוק ההון 2
ב הלוואת margin לעומת מכירת box spread (לא סולידי) שוק ההון 4
י מכירת מניות בהפסד אך שער דולר יותר גבוה שוק ההון 6
A מכירת מניות בשנה קלנדרית ללא שכר - משתלם? מיסים 3
מ מכירת קרן כספית ביום האחרון בשנת המס בעקבות מעבר לתושבות מס אמריקאית מיסים 4
A מכירת נכס נדל"ן 27
C מכירת espp - האם משנה מאיזה הקצאה למכור שוק ההון 10
Y מכירת דירות בירושה בישראל ע"י אזרח אמריקאי מיסים 9
ד השפעת מכירת פסגות על פסגות טרייד שוק ההון 3
T מכירת RSU כאשר המס השולי נמוך שוק ההון 12
ס מכירת תיק השקעות בשביל החזר מס מיסים 9
מכירת אופציות בחברה פרטית בחלקים מיסים 4
B מכירת ניירות ערך וחישוב מטח מיסים 6
א מכירת קרן כספית שוק ההון 1
B מס על מכירת מניות מאקזיט מיסים 5
N מכירת דירה להשכרה עבור השקעה לטווח קצר שוק ההון 10
O מכירת דירה בעזרת מתווך או בלי? נדל"ן 17
L מכירת ESPP מחשבון ETRADE צרכנות פיננסית 2
Y מכירת קרן כספית מוגבלת - האם יש סכנת נזילות בעת מכירה? שוק ההון 1
H פיצול מכירת RSU לשני חשבונות מיסים 1
A החזרי מס אחרי מכירת RSU מיסים 1
B ביטוח לאומי מקסימלי על מכירת RSU מיסים 7
O מכירת ESPP עם נאמן בהפסד מיסים 4
ט יציאה לדרך חדשה בחיים לאחר מכירת דירה יומני מסע אישיים 53
N מכירת RSU בהפסד מיסים 27
D המלצה לרו"ח עבור מכירת RSU מיסים 2
T מכירת RSU וESPP מETRADE שוק ההון 1
ה מחיר למשתכן - איסור מכירת הדירה נדל"ן 58
N מכירת השילוש ורכישת ACWI שוק ההון 6
נ מכירת דירה בתהליך ארוך במיוחד, אתגרי ורווחי, כדאי? נדל"ן 16
A מכירת נייר ערך שמפסיד כמגן מס: שוק ההון 2
avi.perez הגשת דוח שנתי + נספח הון (מכירת דירה) מיסים 3
Y סיכום ושאלות - דחיית מכירת RSU לאחר פרישה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
B מכירת אופציות בקה"ש IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
M מכירת אופציות וקיזוז הפסדי הון בטופס 135 מיסים 4
N דרכים אופטימליות להשקעה של 100,000 ש"ח (הלוואה / מכירת מניות / חיסכון) שוק ההון 6
I מניית דיב' VS מכירת מניות: פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
פיטר גריפין מכירת דולרים ברווח ומשיכה - תשלום מס? מיסים 1
Y מכירת אופציות בib פוסטים מאיכות נמוכה 5
ס בעד ונגד מגן מס כנגד מכירת rsu שוק ההון 7
ב אם בלאקרוק תפסיק את מכירת הקרנות שלה בארץ? שוק ההון 9
the_newbie מכירת RSUs שונים כשכולם בהפסדים ותקרת מדרגת מס מיסים 2
ב מכירת s&p500-115925 שיקלי, וקנייה מחודשת בדולר, היא אירוע מס ? שוק ההון 10

נושאים דומים

Back
למעלה