מכירה בשביל שדרוג

[האזרח החשדן]

היי,
אני מקווה שזה הפורום הנכון לשאלה והלתבטות כמו זו.

אני גר ביפו, יש לי דירה משלי, ואני מעוניין למכור ולקנות כדי לשדרג את החיים שלי ושל משפחתי (זוג + 2 ילדים).
הדירה הנוכחית הינה דירה של 3.5 חדרים, שטח של כ- 70 מ"ר, ללא מרפסת וללא מעלית (בניין משנת 1982 - גרים בו מאז הקמתו).
אני מעוניין למכור את הבית כדי לקנות בית חדש ומודרני יותר - לשדרג את החיים שלנו.
לפי בדיקת שווי נכס ביד 2 וגם מתווכים שהיו אצלי, את הבית שלי אפשר למכור בסביבות 2.5-2.6 מיליון ש"ח. ובעזרת הכסף הזה + משכנתא קטנה של עד חצ מיליון שקל, אוכל לקנות בית יותר חדש. הכיוון הוא דירות חדשות בפרויקטים של תמ"א 38, או דירות חדשות בפרויקטים חדשים.

הדילמה היא ככה: אצלי מתוכנן באיזור פרוייקט התחדשות עירונית של פינוי בינוי. לפרויקט יקח כמה שנים טובות, לפחות 10 שנים, ואנחנו עוד במהלכים הראשונים מול החברה המייצגת את הדיירים. הדילמה שלי היא אם למכור עכשיו ולקנות חדש (מכירה תהיה יותר נמוכה יחסית למכירה אחרי ההתקדמות בתהליך הפינוי בינוי, ואפילו אחרי השלמת הפינוי בינוי) ולהסתכן בפספוס פרוייקט נהדר (עוד אין שרטוטים כמו שצריך - רק שרטוטים כלליים של איך ייראה האיזור אחרי הפרוייקט) או להשכיר את הדירה ולשכור למשך שנתיים כדי לראות איך תהיה ההתקדמות בפרוייקט הפינוי בינוי (אם בכלל), או להישאר בדירה בכל מקרה עד להשלמת הפרויקט. בכל צעד או החלטה, יש מחיר, יש יתרונות ויש חסרונות.

מה הייתם עושים במקומי?

 

[half-solid]

דירות חדשות בפרויקטים של תמ"א 38

don't...

מה הייתם עושים במקומי?

כלכלית, כנראה ששווה לחכות.

מה לעשות שעוד דברים מנחים אותנו בחיים, למעט שורת הרווח.
אם נסבל, הייתי גר בשכירות עד שדברים יתבהרו. אם יש לחצים לגור בדירה משלכם מאיזשהו גורם משפחתי (למשל, ההורה השני של צאצאיך) - אז כנראה שיש עוד שיקולים, ולא רק הצד הכלכלי משפיע כאן... ואז אולי שווה לחיות את ה"עכשיו" ולא לסמוך על פרוייקט שאולי יצא לדרך בעוד אי אילו שנים, למכור עכשיו ולקנות את הבית הנחשק.

לא ייעוץ לא המלצה וכו' וכו'. בהצלחה

 

[dani91]

אם כרגע הצפי הוא 10 שנים, צפה להרבה יותר.
סביר שלא תדע הרבה יותר עוד שנתיים, סתם מעבר דירה מיותר.
אתה עושה את זה בשביל לשדרג את המשפחה שלך, אל תגרום להם להיות תלויים בהתקדמות פרויקט שעוד לא נולד.
זו דעתי והיא איננה המלצה.

 

[האזרח הקטן]

כמה עולה דירה מסוג הדירות שהיית רוצה לרכוש? כמה שכירות אתה יכול להשיג על הדירה הקיימת?
אפשרות שלא ציינת (ותלויה בין השאר בהון העצמי שלך ובגובה המשכנתא שאתה יכול לקחת) היא לקנות דירה חדשה ולא למכור את הדירה הקיימת, אלא להשכיר אותה, וכך גם לקבע את מחיר הדירה שאתה רוצה לקנות וגם להמשיך ליהנות מעליית הערך הפוטנציאלית של הדירה הקיימת.

 

[c881]

ובעזרת הכסף הזה + משכנתא קטנה של עד חצ מיליון שקל,

כל עוד אפשר לקבל משכנתה של 50% על הדירה הנוכחית + 50% על הנכס החדש...

 

[האזרח החשדן]

don't...

למה לא? תוכל לפרט בבקשה? נראה שזה פוטנציאל אדיר שהוא זול מפרויקט חדש.

אם יש לחצים לגור בדירה משלכם מאיזשהו גורם משפחתי (למשל, ההורה השני של צאצאיך)

לא, אין לחץ כזה. אני ואישתי מתלבטים המון לגבי זה... ולכן אני שואל בפורום הזה כדי לקבל חוות דעת שונות מאנשים שמבינים יותר ממני בזה.

אם כרגע הצפי הוא 10 שנים, צפה להרבה יותר.

אכן מסכים, מכין את עצמי נפשית שזה ייקח זמן. לכן ההמתנה הזאת לא נראה לי תהיה שווה.

כמה עולה דירה מסוג הדירות שהיית רוצה לרכוש? כמה שכירות אתה יכול להשיג על הדירה הקיימת?

עלות בסביבות 3-3.2M... שכירות אני מאמין שבסביבות 5 - 5.5K...

היא לקנות דירה חדשה ולא למכור את הדירה הקיימת, אלא להשכיר אותה

לצערי לא ישים... אין לי הון עצמי כרגע...

כל עוד אפשר לקבל משכנתה של 50% על הדירה הנוכחית + 50% על הנכס החדש...

אני מנסה להבין אם אתה מכוון לזה שלא אמכור את הדירה הנוכחית ורק להשכיר אותה... אחרת, מה זה נותן לי לחלק משכנתא בין שני נכסים...
תוכל לפרט בבקשה?


תודה רבה לכולם על הרעיונות (לא המלצות)... זה עוזר לי לפתוח יותר את הראש כדי לקבל החלטה יותר מושכלת.

 

[half-solid]

למה לא? תוכל לפרט בבקשה? נראה שזה פוטנציאל אדיר שהוא זול מפרויקט חדש.

היית פעם פיזית בדירה כזו? (לא בתמונות באינטרנט, פיזית)

לא, אין לחץ כזה. אני ואישתי מתלבטים המון לגבי זה... ולכן אני שואל בפורום הזה כדי לקבל חוות דעת שונות מאנשים שמבינים יותר ממני בזה.

בסוף זו החלטה שלכם. מה שאתם מרגישים ומה שנוח לכם, ואיך שאתם רוצים שהחיים שלכם יראו.

 

[c881]

אני מנסה להבין אם אתה מכוון לזה שלא אמכור את הדירה הנוכחית ורק להשכיר אותה... אחרת, מה זה נותן לי לחלק משכנתא בין שני נכסים...
תוכל לפרט בבקשה?

אכן כן, להשכיר את הדירה הנוכחית.
מבין מהמשך דבריך שיש לכם סכום מסויים וכוונה להעלות צפונה במחיר הדירה.
מניח שמתכוונים להשאר באזור בדירה חדשה יותר.
חשבת אולי לשנות אזור? יש דרישה להשאר קרוב למקום עבודה?
מה גילך/ גיל הילדים? כי מצד אחד כתבת שאתה גר בדירה משנת 82' ולא ברור לי מה גיל הילדים.

 

[האזרח החשדן]

היית פעם פיזית בדירה כזו? (לא בתמונות באינטרנט, פיזית)

לא, אבל אני לא מדבר על דירה קיימת שעברה תמ"א והורחבה, אלא על הדירות החדשות שהקבלן בונה.

אכן כן, להשכיר את הדירה הנוכחית.
מבין מהמשך דבריך שיש לכם סכום מסויים וכוונה להעלות צפונה במחיר הדירה.
מניח שמתכוונים להשאר באזור בדירה חדשה יותר.
חשבת אולי לשנות אזור? יש דרישה להשאר קרוב למקום עבודה?
מה גילך/ גיל הילדים? כי מצד אחד כתבת שאתה גר בדירה משנת 82' ולא ברור לי מה גיל הילדים.

אני בן 40... אני נולדתי בדירה הזאת כשעוד ההורים שלי גרו בה. יש לי שני ילדים בגילאי 6, ושנה.
אני מעדיף להישאר באותה עיר - יפו. כל המשפחה קרובה אלינו וזאת העדפה שלי ושל אישתי. העבודה שלי בת"א, וזה גם נוח יהיה עם הרכבת הקלה שעתידה לקום בקרוב (נקווה בקרוב מאוד).
אבל תוכל לפרט לי יותר על עניין שתי המשכנתאות שאתה מדבר עליהן? זה לא יהיה עול כלכלי למשפחתי בהחזרי המשכנתאות? אני מדגיש, אין לי הון עצמי חוץ מהדירה שאני גר בה...

 

[half-solid]

לא, אבל אני לא מדבר על דירה קיימת שעברה תמ"א והורחבה, אלא על הדירות החדשות שהקבלן בונה.

אז חושב שכדאי לך ללכת לכמה כאלה, ולבדוק איך אתה מתרשם מאופן ואיכות הבניה, סידור הבית, נראות, וכו'.

אני פעם ראיתי כמה - ונחרדתי.

 

[c881]

זה לא יהיה עול כלכלי למשפחתי בהחזרי המשכנתאות? אני מדגיש, אין לי הון עצמי חוץ מהדירה שאני גר בה...

לפי בדיקת שווי נכס ביד 2 וגם מתווכים שהיו אצלי, את הבית שלי אפשר למכור בסביבות 2.5-2.6 מיליון ש"ח. ובעזרת הכסף הזה + משכנתא קטנה של עד חצ מיליון שקל,

אתה בן 40 בלי הון עצמי?
אתה מודע כבר למיסים שתצטרך לשלם אחרי המכירה? כי כרגע גם עם מכירה לא תגיע ל 3 מליון עם חצי מליון משכנתה.
באיזה החזר אתה חושב שתוכל לעמוד?
ותחשוב עם כמה שכירות תוכל לקבל על דירה כמו שלך, נניח לפי 9 חודשי שכירות בשנה.
לגבי קרבה למשפחה - כמה קרוב?
שכנים? רחוב ליד? צריך לנסוע ברכב?
ל"זוז" לחולון/ בת ים?
כתבת "ללא מעלית", קומה 4 על עמודים? אז אולי לרדת לקומה 2?

 

[vigaror]

למה לא? תוכל לפרט בבקשה? נראה שזה פוטנציאל אדיר שהוא זול מפרויקט חדש.

לא, אבל אני לא מדבר על דירה קיימת שעברה תמ"א והורחבה, אלא על הדירות החדשות שהקבלן בונה.

חלק מהדירות האלו הם לפעמים "עקומות", כלומר למרות שהם חדשות לחלוטין בגלל מגבלות הבניין הישן(כמו איפה אפשר לשים מקלט, מרפסת וכדומה) התכנון שלהם יוצא לא מיטבי - דוגמאות שראיתי:
1.חדר ילדים נמצא בממ"ד שתקוע בפינה של הסלון רחוק מכל החדרים ובמשפחה עם ילדים קטנים זה לא נוח ובגלל שזה ממ"ד babysense לא יעבוד טוב.
2.מרפסת שהכניסה היחידה אליה היא דרך אחד החדרים ולא דרך הסלון.
3.מסתור כביסה שהכניסה אליו היא דרך חדר פרטי ולא דרך אזור משותף בבית.
ויש עוד, הרבה פעמים אפשר לראות את זה בסרטוט של הדירה.
חוץ מהאילוצים לדירות יש גם אילוצים לשטחים המשותפים מה שגורם גם להם לראות לא טוב.
עוד בעיות שראיתי עם תמ"א זה רמת גימור נמוכה(לתחושתי זה יותר נפוץ מבניין שנבנה מאפס) ולפעמים זה בולט מהלובי.

יש גם תמ"א טובות.

ועריכה:
אני לא חושב שהוא זול יותר ביחס למה שהוא נותן.

 

[האזרח החשדן]

אתה בן 40 בלי הון עצמי?

ההון העצמי שלי הלך על דירה להשקעה...

כי כרגע גם עם מכירה לא תגיע ל 3 מליון עם חצי מליון משכנתה

ידוע לי על מס הרכישה, מתווכים, עו"ד... אבל זה הכל יהיה תלוי בכמה אני אצליח למכור את הדירה הנוכחית שלי.

ל"זוז" לחולון/ בת ים?

לא בכיוון בכלל... המטרה היא להשיאר בתחומי יפו.

כתבת "ללא מעלית", קומה 4 על עמודים? אז אולי לרדת לקומה 2?

נכון, על עמודים... ואני כרגע הקומה 2.

שכנים? רחוב ליד? צריך לנסוע ברכב?

כרגע אנחנו שכנים וגם מספר בלוקים ליד... אבל אני יודע שזה לא יהיה במצב הנוכחי בגלל העלות לגור בדירה חדשה באיזור.

חלק מהדירות האלו הם לפעמים "עקומות", כלומר למרות שהם חדשות לחלוטין בגלל מגבלות הבניין הישן(כמו איפה אפשר לשים מקלט, מרפסת וכדומה) התכנון שלהם יוצא לא מיטבי - דוגמאות שראיתי:
1.חדר ילדים נמצא בממ"ד שתקוע בפינה של הסלון רחוק מכל החדרים ובמשפחה עם ילדים קטנים זה לא נוח ובגלל שזה ממ"ד babysense לא יעבוד טוב.
2.מרפסת שהכניסה היחידה אליה היא דרך אחד החדרים ולא דרך הסלון.
3.מסתור כביסה שהכניסה אליו היא דרך חדר פרטי ולא דרך אזור משותף בבית.
ויש עוד, הרבה פעמים אפשר לראות את זה בסרטוט של הדירה.
חוץ מהאילוצים לדירות יש גם אילוצים לשטחים המשותפים מה שגורם גם להם לראות לא טוב.
עוד בעיות שראיתי עם תמ"א זה רמת גימור נמוכה(לתחושתי זה יותר נפוץ מבניין שנבנה מאפס) ולפעמים זה בולט מהלובי.

ראיתי שרטוטים מפורטים של אחד הפרוייקטים, וזה נראה דיי יפה... עם חלוקה דיי הגיונית ונוחה.
לגבי רמת הגימור, את זה אני לא רואה כרגע...

בקיצור, המטרה היא למצות את המכירה כדי להגיע לקניה עם מינימום הוצאות... ולכן אני מצד אחד לא רוצה למכור בלחץ כי אני מאבד את הפונטציאל... מצד שני, אני שואף להתקדם בהקדם.
לכן אני סקרן להבין יותר את הרעיון של:

כל עוד אפשר לקבל משכנתה של 50% על הדירה הנוכחית + 50% על הנכס החדש...

 

[breezblock]

בדילמה דומה לפני כמה שנים, החלטנו שלא לשמור את הדירה ולמכור ולקנות.
גם באמת קשה לצפות ולדעת מתי פרוייקט כזה יתממש, וגם מס דירה שנייה הרתיע אותנו, כי הוא הוסיף הוצאה משמעותית.

 

[vigaror]

ידוע לי על מס הרכישה, מתווכים, עו"ד... אבל זה הכל יהיה תלוי בכמה אני אצליח למכור את הדירה הנוכחית שלי.

קח בחשבון גם עלות מזגן(קבלנים לא נותנים בדרך כלל), הצמדה למדד הבניה ואולי לא תהיה מרוצה מהמפרט של הקבלן מה שיאלץ אותך להוציא עוד כסף.
ובטח יש עוד דברים שאני לא חושב עליהם

 

[c881]

ההון העצמי שלי הלך על דירה להשקעה..

אז יש לך כבר 2 דירות?
נשמע שאתה לא חושף הכל, אז אין באמת איך להציע.

 

[האזרח החשדן]

אז יש לך כבר 2 דירות?
נשמע שאתה לא חושף הכל, אז אין באמת איך להציע.

אני ואחי יחד קנינו לפני כמה חודשים דירה להשקעה. ההון העצמי שהיה לי הלך על הדירה שקנינו.
לא ציינתי את זה כי אני לא חושב שזה רלוונטי למצב. לקחנו עליה משכנתא כדי להשלים את הרכישה.
לכן, מבחינתי ההון העצמי שאני מייחס לדירה החדשה שאני רוצה לקנות זאת הדירה הקיימת שאני גר בה כרגע.

 

[c881]

מבין שהחלפת ניק.
בטח שזה רלוונטי למצב...
כמה דירות יש לך? נכנסת שכירות? אתה יודע לומר באיזה החזר משכנתה אתה מסוגל לעמוד כרגע?
הדירה נמצאת ביפו? או בעיר אחרת?
כמה חדרים הדירה? משופצת? מושכרת?
יש מצב שאתה מתחיל להתמנף עד בלי לדעת?
כמה אחוז משכנתה על הדירה להשקעה?
להגיד לך להכנס ל-2 משכנתאות נוספות לרכישת דירה נוספת תהיה כרגע... טעות.

 

[yahud]

עוד נתון שלא ראיתי: הכנסה חודשית נטו משכר עבודה. נתון שמשפיע על יכולת ההחזר שלך

 

[Leo1]

חלק מהדירות האלו הם לפעמים "עקומות", כלומר למרות שהם חדשות לחלוטין בגלל מגבלות הבניין הישן(כמו איפה אפשר לשים מקלט, מרפסת וכדומה) התכנון שלהם יוצא לא מיטבי - דוגמאות שראיתי:
1.חדר ילדים נמצא בממ"ד שתקוע בפינה של הסלון רחוק מכל החדרים ובמשפחה עם ילדים קטנים זה לא נוח ובגלל שזה ממ"ד babysense לא יעבוד טוב.
2.מרפסת שהכניסה היחידה אליה היא דרך אחד החדרים ולא דרך הסלון.
3.מסתור כביסה שהכניסה אליו היא דרך חדר פרטי ולא דרך אזור משותף בבית.
ויש עוד, הרבה פעמים אפשר לראות את זה בסרטוט של הדירה.
חוץ מהאילוצים לדירות יש גם אילוצים לשטחים המשותפים מה שגורם גם להם לראות לא טוב.
עוד בעיות שראיתי עם תמ"א זה רמת גימור נמוכה(לתחושתי זה יותר נפוץ מבניין שנבנה מאפס) ולפעמים זה בולט מהלובי.

יש גם תמ"א טובות.

ועריכה:
אני לא חושב שהוא זול יותר ביחס למה שהוא נותן.

את כל הדברים האלה ראיתי גם בדירות בבניינים חדשים, כמו גם פנטהאוז עם מרפסת ענקית, גדולה יותר מהדירה, שהכניסה אליה היא דרך חדר השינה, חדרי שינה בגודל 8 מ"ר ומרפסת גדולה, שהכניסה אליה היא דרך השירותים! וכמובן שהבניינים האלה נמצאים בצפיפות נוראית לבניינים שכנים. והדירות האלה נחטפות לפני שעוד מתחילה הבניה.