אפשרות לשיפוצים לפני מלוא ביצוע הסכם קניה/מכירה?

paskar

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/6/16
הודעות
1,666
דירוג
810
בעסקאות נדל"ן, עד כמה מקובל שהמוכר מאפשר לקונה לעשות שיפוצים לפני גמר מלוא ההסכם?
נניח, לפני גמר מלוא התשלום, או לפני מלוא העברת הזכויות.
 

ניצן המצוין

משתמש בכיר
הצטרף ב
4/12/18
הודעות
1,293
דירוג
1,035
המוכר אמור לתת מפתח לדירה רק אחרי קבלת כל התשלומים.
אז מוזר שקונה יכול להכנס לדירה כאשר היא עדיין בבעלות המוכר.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
3,737
דירוג
4,130
לא נהוג. כל עוד לא הושלם התשלום האחרון תמיד יש למוכר את החשש שההסכם יופר והעסקה תתפוצץ - במצב כזה אם החלו שיפוצים הוא יישאר עם דירה שלא בהכרח ראויה למגורים.
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
13,598
דירוג
15,621
לא נהוג. כל עוד לא הושלם התשלום האחרון תמיד יש למוכר את החשש שההסכם יופר והעסקה תתפוצץ - במצב כזה אם החלו שיפוצים הוא יישאר עם דירה שלא בהכרח ראויה למגורים.
וחמור יותר, עם קונה שכבר קיבל חזקה בדירה ויציב דרישות כדי לצאת ממנה.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
11,201
דירוג
12,881
ממש לא מומלץ אלא אם מעוגן בחוזה ע"י עו"ד שאמור להסדיר את עניין תשלומים הדדיים אם העסקה תתפוצץ.
 

paskar

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/6/16
הודעות
1,666
דירוג
810
מה לגבי אחרי גמר תשלום, אבל לפני שנגמר התהליך הביורוקרטי של העברת הזכויות?
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
13,598
דירוג
15,621
מה לגבי אחרי גמר תשלום, אבל לפני שנגמר התהליך הביורוקרטי של העברת הזכויות?
זה פרק זמן ששואף לאפס. אף אחד לא משלם את כל הכסף בלי לקבל מפתח ואת כל הערובות המשפטיות לרישום.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
3,737
דירוג
4,130
בעקבות השרשור חיפשתי מקרים בהם העסקה בוטלה לאחר שהחוזה נחתם, והגעתי לטלנובלה המתוארת בקישור, שמלמדת שגם העברת הכסף במלואו עוד לא מבשרת על סופיות העסקה.
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
13,598
דירוג
15,621
בלא-עירוני מעורבת גם רשות מקרקעי ישראל, ואז זה פרק זמן ששואף לאינסוף.
(או לפחות כך מספרים.)
למה שהקונה ישלם את כל הכסף במקרה כזה? [אלא עם אתה מדבר על כספים שעוד לא נמסרו למוכר, אבל הבנתי שלא על זה מדובר]
 

Shahaf stern

משתמש רשום
הצטרף ב
22/10/21
הודעות
10
דירוג
9
מה לגבי אחרי גמר תשלום, אבל לפני שנגמר התהליך הביורוקרטי של העברת הזכויות?
לאחר תשלום מלוא התמורה וקבלת חזקה כמובן שהקונה רשאי לנהוג בנכס מנהג בעלים ולא רלוונטי שעדיין לא נרשם בטאבו.
בדרך כלל אם מדובר בעסקה מהירה אז יחלפו מספר חודשים בין תשלום מלוא התמורה לבין הרישום בטאבו.

לגבי שיפוץ לפני תשלום מלוא התמורה - אפשרי וקורה לפעמים אבל פחות מומלץ. במקרה כזה צריך להסדיר חוזית את עניין העבודות בדגש על עניין הביטוח במהלכן.
 

ניצן המצוין

משתמש בכיר
הצטרף ב
4/12/18
הודעות
1,293
דירוג
1,035
זה פרק זמן ששואף לאפס. אף אחד לא משלם את כל הכסף בלי לקבל מפתח ואת כל הערובות המשפטיות לרישום.
לוקח זמן עד שהבעלות עוברת בטאבו, להבנתי מבחינת שאר הרשויות הבעלות עוברת ביום שמסוכם בחוזה, בד"כ יום גמר התשלומים.
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
13,598
דירוג
15,621
לוקח זמן עד שהבעלות עוברת בטאבו, להבנתי מבחינת שאר הרשויות הבעלות עוברת ביום שמסוכם בחוזה, בד"כ יום גמר התשלומים.
זה נכון, אבל למיטב ידיעתי אף אחד לא משלם בלי לקבל מפתח וערבויות כך שלא יהיה תלוי עוד בצד השני להשלמת הרישום. במקרים מורכבים יותר יש מנגנונים משפטיים של נאמנות, אבל בשום מקרה המוכר לא יקבל את כל התמורה לפני שהשלים את חובותיו לפי ההסכם.
 

paskar

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/6/16
הודעות
1,666
דירוג
810
@ניצן המצוין
כמה זמן לוקחת העברה בטאבו?
אבל לא הכל רשום בטאבו, ולהבנתי מקור העיכוב העיקרי הוא רשות מקרקעי ישראל.

למה שהקונה ישלם את כל הכסף במקרה כזה? [אלא עם אתה מדבר על כספים שעוד לא נמסרו למוכר, אבל הבנתי שלא על זה מדובר]
מפתח וערבויות כך שלא יהיה תלוי עוד בצד השני להשלמת הרישום. במקרים מורכבים יותר יש מנגנונים משפטיים של נאמנות, אבל בשום מקרה המוכר לא יקבל את כל התמורה לפני שהשלים את חובותיו לפי ההסכם.
אולי אני מניח הנחות שגויות. כשיש תלות בצד שלישי, זה לא פשוט מוגדר חוזית? (לא מצאתי דוגמאות חוזים כאלה בווב...)

קודם, קונה משלם חלקית. בין אם ישירות למוכר או לנאמנות, הכסף כבר לא אצלו.
ואז מחכים להעברת זכויות ברשות מקרקעי ישראל שנה או יותר.
ואז מה, רק אחרי שזה קורה עושים תשלום סופי והעברת חזקה?

כמעט בכל המקרים לא תהיה בעיה בסוף, אז זו הנחת העבודה.

מצד הקונה, סביר שירצה להתחיל להשתמש בנכס אחרי התשלום המשמעותי הראשון, ולא לחכות שנה או יותר בזמן שחלק מהכסף כבר לא אצלו.
מצד המוכר, סביר שלא ירצה לתת חזקה ולהיות באי-ודאות במשך שנה, אז צריך הגבלות או הגנות חוזיות כלשהן.
 
נערך לאחרונה ב:

ניצן המצוין

משתמש בכיר
הצטרף ב
4/12/18
הודעות
1,293
דירוג
1,035
@ניצן המצוין
כמה זמן לוקחת העברה בטאבו?
אבל לא הכל רשום בטאבו, ולהבנתי מקור העיכוב העיקרי הוא רשות מקרקעי ישראל.
ידוע לי מעסקה אחת שזה לקח סביב 3 חודשים, כאשר העברת הבעלות הייתה 2~ חודשים קודם.
לאחר מכן נתנו עוד מסמכים מהמוכר לקונה בשביל הטאבו.
 

paskar

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/6/16
הודעות
1,666
דירוג
810
לאחר תשלום מלוא התמורה וקבלת חזקה כמובן שהקונה רשאי לנהוג בנכס מנהג בעלים ולא רלוונטי שעדיין לא נרשם בטאבו.
אני חושב בעיקר על מושבים ורשות מקרקעי ישראל, שם לוקח הרבה יותר זמן להעביר זכויות.
וזה לא רק תהליך ביורוקרטי, אלא יש לרמ"י שיקול דעת. הם רשאים ויכולים לא לאשר בסוף העברה.

לגבי שיפוץ לפני תשלום מלוא התמורה - אפשרי וקורה לפעמים אבל פחות מומלץ. במקרה כזה צריך להסדיר חוזית את עניין העבודות בדגש על עניין הביטוח במהלכן.
איזה שיטות הסדרה חוזיות אתה מכיר?
 

Shahaf stern

משתמש רשום
הצטרף ב
22/10/21
הודעות
10
דירוג
9
אני חושב בעיקר על מושבים ורשות מקרקעי ישראל, שם לוקח הרבה יותר זמן להעביר זכויות.
וזה לא רק תהליך ביורוקרטי, אלא יש לרמ"י שיקול דעת. הם רשאים ויכולים לא לאשר בסוף העברה.


איזה שיטות הסדרה חוזיות אתה מכיר?
לגבי אופן ההסדרה - תתייעץ עם עורך הדין שיטפל לך בעסקה.

לגבי העברת זכויות ברמי זה נכון שזה יכול לקחת יותר זמן מהעברה בטאבו אבל לא נכון להגיד שיש להם שיקול דעת. אם יש תנאים מיוחדים להעברת הזכויות (מעבר לנהלים הסטנדרטיים של העברת זכויות ברמי) הם יפורטו בחוזה החכירה עליו חתם המוכר מול רמי.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
D ביקשתי לקבל פירוט של חישוב ביטוח הנכות מקרן הפנסיה וקיבלתי בתגובה ענו לי שאין אפשרות לשלוח פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
O יש אפשרות לקנות כל מוצר חקלאי שיש, למשל קינמון או תה שוק ההון 4
י הלוואות מפנסיה/גמל - אפשרות למינוף פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
McMurphy האם לשמור על ביטוח החיים, למרות העלות הגבוהה, בשביל לשמור על אפשרות לקחת משכנתא? צרכנות פיננסית 5
B האם יש אפשרות כלשהי לבצע קניות limit במט"ח? שוק ההון 4
mudale222 האם יש אפשרות להכיר בהפסד של ריבית הלוואה לצורכי קיזוז מס רווח הון? שוק ההון 1
נ במה אתם מתחרטים שלא "השקעתם" כשהייתה לכם אפשרות? אוף טופיק 18
I האם "לנצל" את אפשרות משיכת קרן השתלמות בקורונה להשקעה עצמאית? שוק ההון 1
Y אפשרות לפתיחת חשבון בנק בפורטוגל צרכנות פיננסית 7
oferM האם יש אפשרות לתשואה עודפת במניות small cap ? שוק ההון 3
S pepper invest - השיק אפשרות חדשה לקרנות סל עוקבות מדד SP500 צרכנות פיננסית 19
O אחרי פגישה עם יועץ פנסיוני עלתה אפשרות להשקעה בפוליסות פיננסית, דעתכם שוק ההון 51
R רווק בן 45 - בוחן אפשרות פרישה יומני מסע אישיים 36
A לא מוצא אפשרות לשלוח הודעות פרטיות בפורום אוף טופיק 2
ע פיתרון בסיכון נמוך לסכום דולרי בארה"ב?(ללא אזרחות, אפשרות פיזית לפתיחת חשבון בנק שם) שוק ההון 13
foox404 יש לכם אפשרות לקחת הלוואה בריבית שלילית, מה אתם עושים? שוק ההון 75
P מדינות שאוסרות על חנויות ללא אפשרות תשלום במזומן צרכנות פיננסית 22
ק הערכת מחיר דירה כאשר אין אפשרות להשכיר או למכור אותה נדל"ן 49
S יש אפשרות להשקיע במדד הישראלי דרך הבורסה? שוק ההון 1
P יש חדשות לגבי אפשרות הניוד בגמל להשקעה? צרכנות פיננסית 0
אורן זה רק אני או שנעלמה אפשרות ייצוא לאקסל מבנק דיסקונט? אוף טופיק 1
לא חשוב שמות ששאלה בדבר אפשרות להפרשה לפנסיה צרכנות פיננסית 1
c881 אפשרות לשנות סדר מכירת מניות - ברוקר חו"ל שוק ההון 1295
A בדק בית לפני חוזה בקניית דירה יד שנייה נדל"ן 9
ק האם אנו לפני התפוצצות בועת המשכנתאות- נדל"ן ?! נדל"ן 104
ת רכישת דירה הרשומה בטאבו כחברת גוש חלקה - אישור משפטי למשכנתא לפני חתימה על חוזה נדל"ן 1
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
I כמה לחכות לפני קניית יחידות בקופת גמל ira פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
lavi גידור rsu לפני הפשרה שוק ההון 16
ש איך יודעים כמה רווח הון מומש בשנה הנוכחית (לפני שמגיע 867)? שוק ההון 3
כ מינוף קה"ש לפני מעבר ל-IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
אזרח אמריקאי לפני חתונה עם לא-אמריקאית מיסים 30
O משיכת כספי פנסיה לפני גיל 67 לבעלי בעיות בריאות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
רישום חברה לפני הנפקה שוק ההון 3
ת לפני בנית תמליל משכנתא נדל"ן 0
S בדיקת הרווח לפני המכירה בIB ברוקרים ופלטפורמות מסחר 4
Y חוות דעת לפני פתיחת תיק שוק ההון 4
J זוג צעיר לפני רכישת דירה, עזרה בכמה החלטות פיננסיות בבקשה נדל"ן 16
C על מה הסתכלתם לפני קניית הבית הראשון, ומה הייתם עושים אחרת? נדל"ן 9
N תשלום משכנתא לפני הון עצמי נדל"ן 8
M עשיתי תוכנית כלכלית, לפני שמתחיל רוצה לוודא שלא טעיתי בדרך שוק ההון 25
ש להשקיע ולשפץ דירה לפני מכירה או לא? נדל"ן 4
S פקדון/השקעה סולידי עבור זוג מבוגר לפני גמלאות שוק ההון 1
P כספי פיצויים בגמל של עובד שהתפטר לפני שנים רבות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
I שינוי מסלול בקרן השתלמות לפני פדיון אפשרי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
V מה ואיך אתם מבררים על חברה לפני חתימה על חוזה עבודה? התפתחות אישית 3
שם משתמש בעייתי לפני פתיחת חשבון מסחר: איזה בית השקעות בוחרים ולמה? ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1
G העברת זכויות במגרש בנה ביתך לפני בנייה נדל"ן 6
S ב-IB מופיע לי שצריכים לעבור 44 ימי עסקים לפני שמושכים לחשבון אחר פוסטים מאיכות נמוכה 1
לאץ' לטבול רגליים לפני שינוי מקצוע התפתחות אישית 24

נושאים דומים

למעלה