להתמנף או לא?!

[Yoss]

תודה רבה לכולם מבין את הנקודה שאתם מנסים להבהיר.
האם הייתם משנים דעתכם אם הרכיב האג"חי היה 25% משווי התיק הממונף והייתי מחלק אותו לחצי ממשלתי וחצי קונצרני?
או אם להציג את זה באופן טיפה שונה, לשים את ההלוואה רק באפיקי הנדל"ן והמנייתי?

@adams נתן לך הסבר יפה עם הדוגמה של 120:120:60. תחזור לזה עם המספרים החדשים שלך ותראה שזה לא משנה.

 

[cypriano de rore]

לאיזו תשואה אני יכול לצפות מאג"ח ממשלת ארה"ב? זה לא סביב ה 3%?

לאיזה טווח?
לטווח קצר-בינוני כנראה שתקבל פחות (בסביבות 2%).

אגב, המינוף שאתה בונה עליו יתקבל בשקלים אני מניח?
אם כן אז לדעתי זה רעיון די גרוע להחזיק אג״ח בדולרים כשתצטרך להחזיר את ההלוואה בשקלים...

 

[סתןלי ת'כסף]

@adams נתן לך הסבר יפה עם הדוגמה של 120:120:60. תחזור לזה עם המספרים החדשים שלך ותראה שזה לא משנה.

הבנתי את הדוגמא, היא רק לא מדויקת מכיוון שאני מדבר על מינוף בגובה 30% והדוגמא היא על מינוף של 20%.
אם יש לי 300K ואני ממנף 30% אני מקבל הלוואה של 90K. במקרה כזה גם אם אני מחלק באופן שווה אני מגיע ל 130K 130K ו 130K (מה שכבר משפר את הכסף שיושב בלפחים האחראיים על צמיחה).
כבר הבנתי את הנקודה והמינוף לא יהיה בהקצאה שווה או שלא ילך בכלל לפלח האג"חי מה שמשנה את התמונה לגמרי.

יש גם נושא אחד שלא דנו בו והוא פחות רלוונטי - לצורך השקעות הנדל"ן בארה"ב יש סכומי מינימום, שאולי לא יתאפשרו לי בכלל ללא המינוף.

 

[סתןלי ת'כסף]

לאיזה טווח?
לטווח קצר-בינוני כנראה שתקבל פחות (בסביבות 2%).

אגב, המינוף שאתה בונה עליו יתקבל בשקלים אני מניח?
אם כן אז לדעתי זה רעיון די גרוע להחזיק אג״ח בדולרים כשתצטרך להחזיר את ההלוואה בשקלים...

מודה שעדיין לא חקרתי את הפלח הסולידי, מאמין שהוא לא יזיז את המחוג לכאן או לכאן.

 

[cypriano de rore]

כבר הבנתי את הנקודה והמינוף לא יהיה בהקצאה שווה או שלא ילך בכלל לפלח האג"חי מה שמשנה את התמונה לגמרי.

מה זה משנה אם הוא לא ילך לפלח האג״ח? אם אתה בונה על האג״ח כמרכיב יציב (ומאוד כדאי שיהיה לך אחד כזה בהשקעה ממונפת) אז להחזיק אג״ח דולריות במינוף שקלי זה סיכון גדול מאוד.

 

[Yoss]

כבר הבנתי את הנקודה והמינוף לא יהיה בהקצאה שווה או שלא ילך בכלל לפלח האג"חי מה שמשנה את התמונה לגמרי.

זה לא. כל עוד יש איזשהו פלח אג"חי, אתה ממונף על כל הפלח האג"חי. רק המינוף שמעבר לגובה כל הפלח האג"חי הוא מינוף שמושקע בנכסים עם פוטנציאל תשואה משמעותי יותר. אם הפלח האג"חי גדול מהמינוף, ואז כל המינוף הוא על אג"ח.
שים מספרים ונראה יחד.
אם יש 300K, ו25% מופנים ל"סולידי" (דל סיכון/תשואה), מדובר על 75K באג"ח, ו-112.5K בכל אחד מהאפיקים האחרים.
אם אתה ממנף ומוסיף 90K באותה חלוקה, יש לך 97.5K באג"ח, ו-146250 בכל אחד מהאפיקים האחרים. סך הכל, באפיקים שאינם אג"ח יש לך 292.5K.
כלומר, את ה-300K שיש לך אתה משקיע ברובם באפיקים עם פוטנציאל תשואה גבוה יותר. רק 7.5K מה-300 שלך מופנים לאג"ח.
בנוסף, אתה לוקח הלוואה של 90K ומשקיע את כולה באג"ח. משתלם?

 

[Mamaof]

ברמת המקרו, כל זוג שהולך ולוקח משכנתא לוקח על עצמו הלוואה כנראה גדולה יותר, על אחוז הרבה יותר גדול בהגדרה מההון שלו, בתנאים הרבה פחות טובים. ועדיין אלפים קונים פה דירות. אני רואה במינוף הזה יכולת לשפר את ההתקדמות שלי.

יש לך הנחות סמויות ש:
1. זה שהרבה אנשים עושים את זה אומר שזה נכון כלכלית
2. שנדירים האנשים ש"נחנקים" מהמשכנתא

סביר להניח שכלכלית היה טוב יותר למרבית האנשים לולא היו לוקחים משכנתא.

 

[סתןלי ת'כסף]

אם אתה ממנף ומוסיף 90K באותה חלוקה, יש לך 97.5K באג"ח, ו-146250 בכל אחד מהאפיקים האחרים. סך הכל, באפיקים שאינם אג"ח יש לך 292.5K.

ואם אני ממנף ומשקיע את ה 90 בחלוקה של 45 ו 45 באפיקי הנדל"ן ושוק ההון ומשאיר את החלק הסולידי על 75K התמונה משתנה, לא?!

מה גם שהמינוף מאפשר לי להיכנס לשני פרוייקטים, בשתי מדינות בארה"ב, פרוייקט אחד מניב, השני פרוייקט יזומי מה שמאוד עושה לי שכל מבחינת פיזור סיכונים (ולמרות הפיזור, ואני יודע שאני סוטה קצת מהנושא, קשה לי להאמין שעסקת ייזום נדל"ן במנהטן תפיק פחות מ 1.25% שנתי).

 

[roneng]

אם אתה בונה על האג״ח כמרכיב יציב (ומאוד כדאי שיהיה לך אחד כזה בהשקעה ממונפת

הפוך...
אין טעם להתמנף כדי להשקיע באפיק סולידי.

 

[roneng]

ואם אני ממנף ומשקיע את ה 90 בחלוקה של 45 ו 45 באפיקי הנדל"ן ושוק ההון ומשאיר את החלק הסולידי על 75K התמונה משתנה, לא?!

לא. עדיין לקחת הלוואה של 90 ויש לך 75 שאתה מלווה לאחרים (אג"ח).
כל עוד אין פער חיובי (בצורה משמעותית מספיק) בריביות אתה בעצם מפסיד כסף

 

[roneng]

מה גם שהמינוף מאפשר לי להיכנס לשני פרוייקטים, בשתי מדינות בארה"ב, פרוייקט אחד מניב, השני פרוייקט יזומי מה שמאוד עושה לי שכל מבחינת פיזור סיכונים (ולמרות הפיזור, ואני יודע שאני סוטה קצת מהנושא, קשה לי להאמין שעסקת ייזום נדל"ן במנהטן תפיק פחות מ 1.25% שנתי).

תמכור את האג"ח ותשקיע בשניהם, מה ההבדל ?

 

[Yoss]

ואם אני ממנף ומשקיע את ה 90 בחלוקה של 45 ו 45 באפיקי הנדל"ן ושוק ההון ומשאיר את החלק הסולידי על 75K התמונה משתנה, לא?!

מה גם שהמינוף מאפשר לי להיכנס לשני פרוייקטים, בשתי מדינות בארה"ב, פרוייקט אחד מניב, השני פרוייקט יזומי מה שמאוד עושה לי שכל מבחינת פיזור סיכונים (ולמרות הפיזור, ואני יודע שאני סוטה קצת מהנושא, קשה לי להאמין שעסקת ייזום נדל"ן במנהטן תפיק פחות מ 1.25% שנתי).

אתה ממשיך לחשוב שהחלופות שלך הן (1) להשקיע 75K באג"ח, ואת השאר באפיקים אחרים, ולא להתמנף; מול (2) להשקיע 75K באג"ח, ואת השאר באפיקים אחרים, להתמנף על 90K ולהשקיע את התוספת באפיקים האחרים.
אבל זו טעות.
אלו החלופות שביניהן אתה מתלבט כרגע (בהודעה שציטטתי): (1) להשקיע 75K באג"ח, ואת השאר באפיקים אחרים, ולא להתמנף; (2) להשקיע הכל באפיקים אחרים, ולא להתמנף; או (3) להשקיע הכל באפיקים אחרים, להתמנף על 90K ולהשקיע מתוכם 15K באפיקים האחרים, ו-75K מתוכם באג"ח (ואפשר להוסיף אפשרות רביעית: להשקיע הכל באפיקים אחרים, להתמנף על 15K ולהשקיע אותם באפיקים האחרים).
מתוך כל אלו, אפשרות 3 נראית הכי גרועה, אבל אתה מתעקש עליה.

 

[grimble grumble]

לכסף אין צבע, המאה שקלים שלך לא יודעים אם הם יושבים באג"ח או במניות.
זה עיקרון שקשה לקבל כי הוא לא אינטואיטיבי.
אני חושב שברגע שההבנה הזאת תתיישב לך, אז החישוב שלך יצא נכון יותר.

 

[אורי ג.]

קשה לי להאמין שעסקת ייזום נדל"ן במנהטן תפיק פחות מ 1.25% שנתי).

קשה לך להאמין שאולי תפסיד כסף בעסקה יזמית?

 

[סתןלי ת'כסף]

@Yoss ההודעה האחרונה שלך עם כל החלופות עשתה לי שכל.
בחזרה לשולחן השרטוטים.

עדיין קשה לי לוותר על הלוואה בתנאים שכאלו אבל מבין למה אתם מתכוונים.
אעשה גם סימולציות של רווח והפסד בכדי לראות לאן זה מביא אותי.

 

[daniel88]

קשה לך להאמין שאולי תפסיד כסף בעסקה יזמית?

היי אורי @אורי ג. ,
מתנצל על ההתפרצות לדיון, בגלל שאני משתמש חדש אני לא יודע איפה לכתוב לך הודעה.
מעוניין לדבר בפרטי .בעל הון חדש. כרגע מחפש אחר פמילי אופיס (נפגשתי כבר עם שניים בהמלצת עורכי הדין) ומתלבט איך לפעול. הייתי שמח לשוחח בפרטי אם אפשר.

 

[cypriano de rore]

היי אורי,
מתנצל על ההתפרצות לדיון, בגלל שאני משתמש חדש אני לא יודע איפה לכתוב לך הודעה.
מעוניין לדבר בפרטי .בעל הון חדש. כרגע מחפש אחר פמילי אופיס (נפגשתי כבר עם שניים בהמלצת עורכי הדין) ומתלבט איך לפעול. הייתי שמח לשוחח בפרטי אם אפשר.

תלחץ כאן: @אורי ג.
ואז - שלח הודעה פרטית

 

[Yoss]

תלחץ כאן: @אורי ג.
ואז - שלח הודעה פרטית

בעקבות שימוש לרעה במערכת שליחת ההודעות הפרטיות, נשללה האפשרות הזו ממשתמשים חדשים.
This is why we can't have nice things.

 

[adams]

אם יש לי 300K ואני ממנף 30% אני מקבל הלוואה של 90K. במקרה כזה גם אם אני מחלק באופן שווה אני מגיע ל 130K 130K ו 130K (מה שכבר משפר את הכסף שיושב בלפחים האחראיים על צמיחה

האם התשואה שלך עם ההלוואה יותר טובה מהתשואה של התיק הבא ללא הלוואה?
130 אלף בנכס אחד, 130 אלף בנכס השני ו-10 אלף בנכס השלישי.

 

[Yoss]

עדיין קשה לי לוותר על הלוואה בתנאים שכאלו אבל מבין למה אתם מתכוונים.
אעשה גם סימולציות של רווח והפסד בכדי לראות לאן זה מביא אותי.

רק תזהר לא להשקיע בצורה שלא מתאימה לפרופיל הסיכון שלך רק בגלל שחבל לך לפספס הלוואה.
https://www.fool.com/knowledge-center/bulls-make-money-bears-make-money-pigs-get-slaught.aspx