להיות חופשי ומאושר

[op7777]

לגבי פיזור על פני מספר נכסים, אין ספק שזה עדיף על פני תלות בשוכר יחיד למרות שזה כרוך בהתעסקות גדולה יותר.

שלום שלום ...
מבחינת רשויות המס בישראל ... מה הדרך הטובה להתנהל מבחינת אזרח שיש לו מספר נכסים אותם הוא משכיר ?

 

[אורי ג.]

מה הדרך הטובה להתנהל מבחינת אזרח שיש לו מספר נכסים אותם הוא משכיר ?

מגישים דו"ח פעם בשנה.

 

[op7777]

מגישים דו"ח פעם בשנה.

השאלה ..
בעבר שמעתי שעדיף לפתוח חברה בע"מ עבור כך בלבד ואז אחוז המס יורד ?
בנוסף, נגיד ויש לי 4 דירות שונות... כל אחת מניבה לי שכ"ד של 5000 ש"ח לחודש
כמה מס יהיה עלי לשלם ?

 

[אורי ג.]

השאלה ..
בעבר שמעתי שעדיף לפתוח חברה בע"מ עבור כך בלבד ואז אחוז המס יורד ?
בנוסף, נגיד ויש לי 4 דירות שונות... כל אחת מניבה לי שכ"ד של 5000 ש"ח לחודש
כמה מס יהיה עלי לשלם ?

זה תלוי אם הנכסים בארץ או בחו"ל, אם בארץ אין כדאיות כזו בוודאות (בהנחה שהנכסים הם דירות מגורים).
אם בחו"ל אז זה כבר הרבה יותר מורכב מזה ותלוי בעוד הרבה גורמים נוספים, בארץ וגם בחו"ל.
קח בחשבון שעלות חברה בע"מ היא כ13K ש"ח בשנה וגם זה נחשב זול מאד.
פנה ליעוץ מקצועי.

 

[רוני]

שלום שלום ...
מבחינת רשויות המס בישראל ... מה הדרך הטובה להתנהל מבחינת אזרח שיש לו מספר נכסים אותם הוא משכיר ?

עדיף כרוכש אינדבידואלי.

 

[doc29]

עלו בשנתיים שעברו

צפון אנגליה עליות מאוד מתונות בשנים האחרונות, ריאלית לא בטוח שעלו.
https://www.nationwide.co.uk/-/media/MainSite/documents/about/house-price-index/2017/Dec_Q4_2017.pdf

 

[rambo7]

צפון אנגליה עליות מאוד מתונות בשנים האחרונות, ריאלית לא בטוח שעלו.
https://www.nationwide.co.uk/-/media/MainSite/documents/about/house-price-index/2017/Dec_Q4_2017.pdf

רשום בהודעה בבירור, שברור שהיו עליות כמו בכל העולם. כמובן שפחות מערים גדולות.

 

[doc29]

רשום בהודעה בבירור, שברור שהיו עליות כמו בכל העולם. כמובן שפחות מערים גדולות.

אז זהו, שהיו כמו שתראה בדוח- עליות מתונות מאוד, וכיוון שלא פירטו האם זה במונחים ריאליים אני לא משוכנע שהייתה עלייה מובהקת כלל.
מה זה כמו כל העולם?... למרות הכפר הגלובלי והעובדה שמדינות האיחוד האירופי יותר כרוכות זו בזו, יש הבדלים מאוד גדולים בתשואות. למשל בקנדה היו עליות של 9-12% בשנתיים האחרונות, אירלנד 5-8% וכן הלאה.

 

[רוני]

אז זהו, שהיו כמו שתראה בדוח- עליות מתונות מאוד, וכיוון שלא פירטו האם זה במונחים ריאליים אני לא משוכנע שהייתה עלייה מובהקת כלל.
מה זה כמו כל העולם?... למרות הכפר הגלובלי והעובדה שמדינות האיחוד האירופי יותר כרוכות זו בזו, יש הבדלים מאוד גדולים בתשואות. למשל בקנדה היו עליות של 9-12% בשנתיים האחרונות, אירלנד 5-8% וכן הלאה.

השוק נמצא במגמת עלייה למרות הברקזיט, אין ספק שהברקזיט בולם את עליות המחירים ואת הצמיחה, לכן הברקזיט מהווה הזמנות קנייה. כמשקיע, כאשר אתה רואה עליות חזקות בשוק מסויים, סביר להניח שאחרת את מועד הכניסה לשוק זה.

השוק בצפון אנגליה צפוי לעלות משמעותית בהשוואה ליתר האזורים באנגליה.

https://www.theguardian.com/busines...mp-shrinks-north-south-divide-in-house-prices

 

[doc29]

השוק נמצא במגמת עלייה למרות הברקזיט, אין ספק שהברקזיט בולם את עליות המחירים ואת הצמיחה, לכן הברקזיט מהווה הזמנות קנייה. כמשקיע, כאשר אתה רואה עליות חזקות בשוק מסויים, סביר להניח שאחרת את מועד הכניסה לשוק זה.

השוק בצפון אנגליה צפוי לעלות משמעותית בהשוואה ליתר האזורים באנגליה.

https://www.theguardian.com/busines...mp-shrinks-north-south-divide-in-house-prices

רק התייחסתי לקביעה שהיו עליות משמעותיות בשנתיים האחרונות בצפון אנגליה.

לגבי צפי העלייה, זו בהחלט אפשרות. יחד עם זאת, כבר כתבתי שאני אישית פחות מתחבר לגישה דטרמיניסטית כזו, גם בנדלן, אבל חזקה עליך שאתה יודע לצפות זאת מראש, כפי שתיארת לגבי שווקים רבים אחרים בהם נכנסת לשוק בדיוק בתחתית. פשוט כי קיימת רנדומליות רבה בעולם. למשל, אם יימשך הברקזיט עוד 2-3 שנים עד שיוחלט מה קורה, והמחירים ימשיכו לדשדש, מדובר ב-4-5 שנים של השקעה שלא הניבה הרבה. כבר היום המון גופים משמעותיים העתיקו את פעילותם מאנגליה, כך שחלק מהנזק אינו הפיך בעתיד הקרוב-בינוני.

https://leftfootforward.org/2018/03/all-the-companies-set-to-leave-the-uk-because-of-brexit/

האם אתה מעריך שיש אפשרות שהשקעה בצפון אנגליה לא תצלח? מה הסכנות למשקיע שנכנס לשוק הזה לדעתך? בהקשר זה, זכור לי שכתבת שהתשואה נטו כמשקיע זר הינה סביב 4% לאור כל ההגבלות האחרונות על משקיעים זרים. במצב של עליית ריבית באירופה האם ייתכן שהתשואות הנמוכות מהדירה יובילו לירידות מחירים?

 

[רוני]

רק התייחסתי לקביעה שהיו עליות משמעותיות בשנתיים האחרונות בצפון אנגליה.

לגבי צפי העלייה, זו בהחלט אפשרות. יחד עם זאת, כבר כתבתי שאני אישית פחות מתחבר לגישה דטרמיניסטית כזו, גם בנדלן, אבל חזקה עליך שאתה יודע לצפות זאת מראש, כפי שתיארת לגבי שווקים רבים אחרים בהם נכנסת לשוק בדיוק בתחתית. פשוט כי קיימת רנדומליות רבה בעולם. למשל, אם יימשך הברקזיט עוד 2-3 שנים עד שיוחלט מה קורה, והמחירים ימשיכו לדשדש, מדובר ב-4-5 שנים של השקעה שלא הניבה הרבה. כבר היום המון גופים משמעותיים העתיקו את פעילותם מאנגליה, כך שחלק מהנזק אינו הפיך בעתיד הקרוב-בינוני.



האם אתה מעריך שיש אפשרות שהשקעה בצפון אנגליה לא תצלח? מה הסכנות למשקיע שנכנס לשוק הזה לדעתך? בהקשר זה, זכור לי שכתבת שהתשואה נטו כמשקיע זר הינה סביב 4% לאור כל ההגבלות האחרונות על משקיעים זרים. במצב של עליית ריבית באירופה האם ייתכן שהתשואות הנמוכות מהדירה יובילו לירידות מחירים?

היי
התשואות נטו משכירות שאנו משיגים כיום בצפון אנגליה, הם 5% נטו, מאחר וניתן להשיג נכסים פריסייל 15% עד 20% מתחת למחיר השוק, זה מבטל את עליות המחירים שהיו בשנתיים האחרונות מבחינת המשקיע, וכמובן הפאונד שנחלש ב 20% אל מול השקל בשנתיים האחרונות, גם הוא הופך את ההשקע לאטרקטיבית עבורנו.

הברקיט ייצא לפועל בעוד חצי שנה, ב29/3/2019 בשעה 4 אחה"צ, ישנם שני אפשרויות, אפשרות אחת שהאנגלים יפרשו תחת הסכם עם האיחוד, ימשיכו לסחור עם האיחוד, יפקחו על ההגירה בגבולות, ויחתמו השכמי סחר עם יתר מדינות העולם, אך ישלמו תשלום חד פעמי עבור היציאה מהאיחוד, על סך 39 מליארד יורו, ותשלום כופר שנתי של מליארדי יורו תמורת תנאי סחר שווים למדינות האיחוד, במצב זה החוסר ודאות של הברקזיט יעלם, הכל יחזור לקדמותו, יתכן שהפאונד יתקן חלק מהירידה לפני שנתיים, נכון לעכשיו, האיחוד לא מוכן לסגירת הגבולות ולאפשר לאנגלים לחתום הסכמי סחר חדשים עם יתר המדינות.

האפשרות השניה (המועדפת עליי) אנגליה תצא מהאיחוד ללא הסכם, לא תשלם 39 מליארד יורו חד פעמי, לא תשלם 15 מליארד יורו תרומה שנתית לתקציב של האיחוד, אך תמשיך לסחור עם האיחוד בהתאם ל WTO הסכמי סחר בין לאומיים כמקובל בכל העולם, המשמעות היא ששני הצדדים יטילו מכסים על היבוא, מאחר והאנגלים מייבאים מהאיחוד יותר מאשר הם מייצאים, הם צפויים לעודף הכנסות מהמכסים, והאפשרות לחתום הסכמי סחר עצמאיים עם כל מדינות העולם מעמדה של אחד הכלכלות הגדולות, ישפר את מצבה, החזרת השליטה על המהגרים תקטין את החשיפה למהגרים לא רצויים, סביר להניח שבמקרה זה, החוסר וודאות בשלב הראשון, עלול להביא לירידה נוספת בשער החליפין של הפאונד, אך לאחר שהרוחות ירגעו הפאונד סביר להניח יתקן כלפי מעלה.

נ.ב היוונים כמו מדינות נוספות, חוששים שהנהגת האיחוד לא עושה מספיק כדי להגיע להסכם עם האנגלים, וטוענים שמצב זה עלול להביא לקריסת האיחוד, אני מצרף כאן כתבה בנושא מהבוקר.

https://www.express.co.uk/news/worl...-deal-Greece-economic-meltdown-warning-latest

 

[doc29]

הברקיט ייצא לפועל בעוד חצי שנה, ב29/3/2019 בשעה 4 אחה"צ,

למעשה לאחר מכן תהיה "תקופת מעבר" של עוד 21 חודשים, כך לכל המוקדם התהליך יסתיים במלואו ב-31 בדצמבר 2020. לכל המוקדם כי יש הרבה דיבורים על זה שיוחלט להזיז את המועד של תום התהליך עוד כיוון שהם לא קרובים להסכמה.

התשואות נטו משכירות שאנו משיגים כיום בצפון אנגליה, הם 5% נטו, מאחר וניתן להשיג נכסים פריסייל 15% עד 20% מתחת למחיר השוק

תוכל להביא דוגמא או שתיים לעסקה כזו? אני בטוח שזה יעניין לא מעט אנשים.

תודה.

 

[רוני]

למעשה לאחר מכן תהיה "תקופת מעבר" של עוד 21 חודשים, כך לכל המוקדם התהליך יסתיים במלואו ב-31 בדצמבר 2020. לכל המוקדם כי יש הרבה דיבורים על זה שיוחלט להזיז את המועד של תום התהליך עוד כיוון שהם לא קרובים להסכמה.

תוכל להביא דוגמא או שתיים לעסקה כזו? אני בטוח שזה יעניין לא מעט אנשים.

תודה.

Roberts House, Manchester Road, Altrincham, WA14 4PL
The view, Upper pit street, Liverpool, L1 SDB
Rathmell Drive, Rathmell Road, Leeds, LS15 ONS
Bank Apartment, 1-7 George St, Hull HU1 3BA

היי רשמתי למעלה כתובת של מספר פרויקטים לדוגמא, בהם לקוחות שלנו וגם אנחנו באופן אישי, בחלק מהמקרים רכשנו נכסים מניבים.

לגבי המועדים של הברקזיט שציינת, זה נכון רק לגבי מצב ששני הצדדים יגיעו להסכם, ובמידה והגיעו להסכם לפני 29/3/2019 מועד הרשמי ליציאה מהאיחוד, חוסר הוודאות ממהלך זה יעלם, כך שאם מבחינה טכנית זה יקח יותר משנה, אין לזה כל משמעות.

במידה ולא יגיעו להסכם, בעוד חצי שנה האנגלים יפרדו מהאיחוד, וכמו שציינתי, סביר להניח שהפאונד ירד בשלב הראשון עד שהשווקים ירגעו.

אני חוזר שוב, למשך תקופה מוגבלת לאחר הברקזיט, שוק זה עדיין יהיה אטרקטיבי עבור משקיעים, כאשר הנתונים הכלכליים ימשיכו להשתפר, בנוסף להמשך עליית מחירי הנכסים, שוק זה לא יהיה רלוונטי עבור משקיעים, אנחנו נעבור לפעול בשוק הבא, בדיוק כפי שמתחילת 2018, הורדנו ב 95% את הפעילות שלנו בארה"ב.

 

[doc29]

Roberts House, Manchester Road, Altrincham, WA14 4PL
The view, Upper pit street, Liverpool, L1 SDB
Rathmell Drive, Rathmell Road, Leeds, LS15 ONS
Bank Apartment, 1-7 George St, Hull HU1 3BA

לגבי המועדים של הברקזיט שציינת, זה נכון רק לגבי מצב ששני הצדדים יגיעו להסכם, ובמידה והגיעו להסכם לפני 29/3/2019 מועד הרשמי ליציאה מהאיחוד, חוסר הוודאות ממהלך זה יעלם, כך שאם מבחינה טכנית זה יקח יותר משנה, אין לזה כל משמעות.

במידה ולא יגיעו להסכם, בעוד חצי שנה האנגלים יפרדו מהאיחוד, וכמו שציינתי, סביר להניח שהפאונד ירד בשלב הראשון עד שהשווקים ירגעו.

אפשרות שלישית שמסתמנת היא הארכת תקופת המשא ונתן. צירפתי כתבה דוגמא.
https://www.google.co.il/amp/s/www....kurz-european-council-chair-a8432736.html?amp

בנוסף, תקופת המעבר היא ממש לא מצב ודאי, מדובר בתקופה שבה יצטרכו לראות האם התכניות יוצאות לפועל בצורה ובתזמון שסוכם, ואם יש משהו אחד שצפוי, כמו כל הברקסיט, זה החוסר ודאות.

לגבי העסקאות, יש אפשרות שתוכל לפרו על עסקה כזו? (לא הכתובת, אלא הנתונים הכלכליים של העסקה, אשמח לשמוע, בעבר כשחישבתי נראה היה לי שהתשואות נמוכות יותר לדירות במיקומים חזקים).

אגב, לגבי ארהב, האם אתם חושבים שכל 50 המדינות אינן אטרקטיביות, כי יש הרבה מאוד שווקים שונים עם פונדמנטלז שונים.

תודה.

 

[רוני]

אפשרות שלישית שמסתמנת היא הארכת תקופת המשא ונתן. צירפתי כתבה דוגמא.
https://www.google.co.il/amp/s/www.independent.co.uk/news/uk/politics/brexit-talks-extended-march-2019-avoid-no-deal-uk-sebastian-kurz-european-council-chair-a8432736.html?amp

בנוסף, תקופת המעבר היא ממש לא מצב ודאי, מדובר בתקופה שבה יצטרכו לראות האם התכניות יוצאות לפועל בצורה ובתזמון שסוכם, ואם יש משהו אחד שצפוי, כמו כל הברקסיט, זה החוסר ודאות.

לגבי העסקאות, יש אפשרות שתוכל לפרו על עסקה כזו? (לא הכתובת, אלא הנתונים הכלכליים של העסקה, אשמח לשמוע, בעבר כשחישבתי נראה היה לי שהתשואות נמוכות יותר לדירות במיקומים חזקים).

אגב, לגבי ארהב, האם אתם חושבים שכל 50 המדינות אינן אטרקטיביות, כי יש הרבה מאוד שווקים שונים עם פונדמנטלז שונים.

תודה.

כדי להגיע לאופציה השלישית לבחון האם השיתוף פעולה עובד, הם יצטרכו לחתום על הסכם, אחרת הם עוזבים במרץ הקרוב את האיחוד האירופי. במידה וחתמו על הסכם ואז בוחנים אותו, זה אומר שיש מכנה משותף לעבוד עליו, גם אם יצטרכו לעשות התאמות, מצב זה יקטין משמעותית את החוסר ודאות הקיים היום.

לגבי ארה"ב, לא ניתן לעשות הכללה, מדובר בהרבה שווקי נדל"ן, השווקים החזקים יותר כמו מנהטן, לוס אנג'לס, בוסטון, סאן פרנסיסקו, דנבר עלו מאוד חזק ולכן הם לא אטרקטיביים.
אזורים אחרים גם הם בעליית מחירים ושכירויות של מספר שנים, ולכן התשואה משכירות במגמת ירידה, וההשקעה בהם פחות אטרקטיבית.
בצפון ארה"ב במדינת אוהיו או מישיגן, המחירים יותר אטרקטיביים אך רמת הסיכון גבוהה יותר, לא מדובר באזורים חזקים כלכלית או בעלי הגירה חיובית של מהגרי תעסוקה, הנכסים באזורים אלו ישנים יותר, מיסוי עירוני גבוהה..... לכן אני לא מרגיש בנוח לפעול שם.
מאחר וברוב המקרים הנכסים שהמשקיעים רוכשים בארה"ב פונים לשוכרים ממעמד סוציואקונומי נמוך, מעמד הפועלים, בנוסף לבניה פחות איכותית מהארץ, וצפי ליותר בלתמים, ביטול הפטור השנתי ממס עבור זרים (יגרום לתשלום כפל מס עבור הישראלים), הנתונים המשופרים של הכלכלה האמריקאית והנזילות של המשכנתאות מנפחות את השוק, החלה גם מגמה של עליות ריבית, השוק נמצא במרחק של מספר שנים מהמשבר הבא, ומאחר ומשקיעי נדל"ן פועלים עם מימון, יש לנקוט במשנה זהירות.
אני משקיע הפוך מהקהל הרחב.

לגבי העסקאות שציינתי בצפון אנגליה, מאחר והנכסים נרכשו בין 15% עד 20% מתחת למחיר השוק, התשואה נטו מהשכירות ההתחלתית היא 5%.
לדוגמא: דירת 2 חדרי שינה בפרויקט בלידס (15% הנחה ממחיר השוק בחורף האחרון)
מחיר רכישה כולל עלויות רכישה(עו"ד, מתווך, מס רכישה, ריהוט) 112,445
הוצאות חודשיות:
ניהול הנכס 41.7
ועד בית 86
נכס ריק בין שוכר לשוכר 27.8
תיקונים 34.75
דמי חכירה 20.83
ביטוח 8

סה"כ הוצאות שנתיות 2,628.96
סה"כ הכנסות שהנתיות משכירות (695 פאונד לחודש) 8,340

תשואה נטו משכירת בלבד 5.08%

 

[doc29]

תשואה נטו משכירת בלבד 5.08%

מעניין, מה כתובת הנכס?

 

[רוני]

מעניין, מה כתובת הנכס?

זה אחד מארבעת הנכסים שהצגתי כאן, אני מצרף שוב את כתובת הנכס (הוא בשלבי בנייה), כמובן שבשלב זה תנאי הרכישה פחות טובים.

Rathmell Drive, Rathmell Road, Leeds, LS15 ONS

 

[אורי ג.]

זה אחד מארבעת הנכסים שהצגתי כאן, אני מצרף שוב את כתובת הנכס (הוא בשלבי בנייה), כמובן שבשלב זה תנאי הרכישה פחות טובים.

האם באנגליה יש רגולציה לגבי רכישת נכס "על הנייר"? מקבלים ערבויות לכך? זה חוקי למכור נכסים על הנייר למקומיים?
כמה זמן עד המסירה? יש קנסות על איחורים כמו בארץ?
יש אפשרות לקבל מימון בנקאי בריבית סבירה על נכס שכזה?

 

[רוני]

האם באנגליה יש רגולציה לגבי רכישת נכס "על הנייר"? מקבלים ערבויות לכך? זה חוקי למכור נכסים על הנייר למקומיים?
כמה זמן עד המסירה? יש קנסות על איחורים כמו בארץ?
יש אפשרות לקבל מימון בנקאי בריבית סבירה על נכס שכזה?

אין מגבלה למכור נכס על הנייר, זו אסטרטגיה שכיחה בקרב המשקיעים המקומיים, נקראת OFF PLAN.

בעת הרכישה משלמים דיפוזיט של לפחות 10% ואת היתרה במועד השלמת הבנייה, אין הצמדה למדד תשומות הבנייה כפי שאנו מכירים.
סכום זה מבוטח על ידי חברת ביטוח, אנחנו כדי לקבל הנחה עודפת של עד 20% ממחיר השוק, משלמים 25% ממחיר הרכישה במועד החתימה על החוזה, ה 15% הנוספים, אינם מבוטחים, תמורת זה בנוסף לכך שהסוכן שאנחנו עובדים איתו מקבל בלעדיות על שיווק הפרויקט, אנחנו מקבלים הנחה ממחיר השוק.
חשוב להדגיש שיש כאן סיכון של 15% ממחיר הנכס במקרה של חדלות פרעון של היזם (אין הנחות חינם).

זמן הבנייה הוא עד שנה וחצי, אין קנסות על איחור, במידה והיזם לא עמד בתאריך המופיע בחוזה, ניתן לדרוש בחזרה את הדיפוזיט.

ניתן כיום לקבל מימון באנגליה כישראלים, על נכסים קיימים ומושכרים בשווי מינימלי של 100,000 פאונד, כיום הריבית היא ריבית משתנה כל 5 שנים, של 3.99% במשכנתא בלון ל 15 שנים, משלמים רק ריבית.
כמובן שיש גם אופציה לתשלום של קרן + ריבית.

 

[אורי ג.]

בעת הרכישה משלמים דיפוזיט של לפחות 10% ואת היתרה במועד השלמת הבנייה, אין הצמדה למדד תשומות הבנייה כפי שאנו מכירים.
סכום זה מבוטח על ידי חברת ביטוח, אנחנו כדי לקבל הנחה עודפת של עד 20% ממחיר השוק, משלמים 25% ממחיר הרכישה במועד החתימה על החוזה, ה 15% הנוספים, אינם מבוטחים, תמורת זה בנוסף לכך שהסוכן שאנחנו עובדים איתו מקבל בלעדיות על שיווק הפרויקט, אנחנו מקבלים הנחה ממחיר השוק.
חשוב להדגיש שיש כאן סיכון של 15% ממחיר הנכס במקרה של חדלות פרעון של היזם (אין הנחות חינם).

טוב זה קצת מסבך את העסק, זה בעצם 2 עסקאות שונות?:
הראשונה זה קניית דירה על הנייר.
השנייה היא הלוואת מזנין (ללא שיעבודים) ללא ריבית על 15% מסכום הרכישה ליזם.
תמורת זה מקבלים הנחה של 20%
האם מסלול כזה מוצע גם למשקיעים מקומיים? בארץ אני יודע שדבר כזה הוא לא חוקי, גם בארה"ב, בניו יורק לפחות.

ניתן כיום לקבל מימון באנגליה כישראלים, על נכסים קיימים ומושכרים בשווי מינימלי של 100,000 פאונד, כיום הריבית היא ריבית משתנה כל 5 שנים, של 3.99% במשכנתא בלון ל 15 שנים, משלמים רק ריבית.
כמובן שיש גם אופציה לתשלום של קרן + ריבית.

מעניין מאד. על איזה אחוז מימון? מה העוגן של הריבית המשתנה?