להיות חופשי ומאושר

[חלכאי]

@רוני
מה יתרון של השקעה עצמאית בנדל"ן לעומת רכישה של יחידות בקרן ריט או קרן המחזיקה מספר קרנות ריט?

 

[אורי]

@רוני
מה יתרון של השקעה עצמאית בנדל"ן לעומת רכישה של יחידות בקרן ריט או קרן המחזיקה מספר קרנות ריט?

1. שליטה. אתה מחליט מה לעשות ומתי.
2. יכולת מינוף באמצעות משכנתא.
3. הנאה מפחת (depriciation) שמפחית (ולעתים מבטל) חבות מס.
4. קרנות קונות בדרך כלל נכסים יציבים וגדולים שמעניקים הכנסה שוטפת. השקעה ישירה מאפשרת השקעה גם בנכסים קטנים יותר, שלעיתים דורשים מידה מסויימת של השבחה, שמאפשרים, לעתים קרובות, אחוזי רווח יפים יותר.
5. אין חשיפה לשוק ההון.

 

[אורי]

עוד לגבי שאלת המינוף:

1. יש להתייחס לכל נכס כאילו הוא עומד בפני עצמו, וגם לקיים מבנה אחזקות כזה, כך שאם אחד נופל זה לא משפיע על האחרים.
2. כאשר מחזיקים בפורטפוליו ובו נכסים ממונפים, ניתן לרכז רווחים מכל הנכסים לשלם מהר יותר את המשכנתא של אחד מהם תוך תשלום המינימום על כל המשכנתאות האחרות. עם סיום תשלום המשכנתא הזו להעביר את כל היתרות למשכנתא אחרת ולסיים אותה מהר יותר, וכן הלאה.
3. בנוסף לגיוון הגיאוגרפי והסוברני שהזכיר רוני לעיל, גם בתוך ה״נדל״ן״ יש גיוון. בתים פרטיים לא מגיבים לתנודות שוק כמו דירות, ונכסים מסוג A אינם מאכלסים אנשים מאותו מעמד סוציו אקונומי כמו נכסים מסוג c, ולכן גיוון באיכות גם הוא מוביל לתגובות שונות לשינויים כלכליים. השקעה בנכסים למעמד בינוני נמוך או צווארון כחול, כמו נכסים מסוג B ו-C+ יבטיחו, בדרך כלל, דיירים בכל מצב שוק.
4. לקחת כמה שיותר משכנתאות בריבית קבועה. בניגוד לישראל שלמדה את לקח שנות האינפלציה בארה״ב עדיין יש ריביות קבועות באמת, בלי הצמדה לשום דבר, וזה מעניק יציבות. בנכסים גדולים יותר בהם המשכנתאות משתנות, לבחור מסלולים בהם השינוי נעשה בדילוגים גדולים (נגיד של חמש שנים) כך שאם יש שינויים משמעותיים בשוק הריבית, יש גם זמן להיערך אליהם.

 

[רוני]

@רוני
מה יתרון של השקעה עצמאית בנדל"ן לעומת רכישה של יחידות בקרן ריט או קרן המחזיקה מספר קרנות ריט?

התשובה שקיבלת מאורי בהחלט נכונה, הייתי מוסיף שמהירות התגובה לשינויים בשוק והתניידות למקומות חדשים קלה יותר למשקיע פרטי, קרנות הריט פחות מגוונות מהמשקיע הפרטי שיכול להחזיק בפורטפוליו שלו דירות, נכסים מסחריים למיניהם, דירות או בתים לסטודנטים, HMO באנגליה שהם בתים המושכרים על בסיס של השכרת חדר למספר שותפים שונים כלומר שישה שוכרים שונים בבית עם שישה חדרי שינה, כאשר האמבטיה והמטבח משותפים, בניינים קטנים של מולטיפאמילי בארה"ב המתאימים למשקיעים פרטיים, פארקים עם בתים ניידים או קרוונים בארה"ב...... בעזרת הגיוונים במיקומי השקעה בארצות שונות או בנכסים בעלי אופי שונה מקטינים את הסיכון של הפורטפוליו בעת החשיפה למינוף. נכסים פיזיים יותר נוחים כירושה לדור הבא (כמובן שחייבים תכנון מס). לדעתי יש יתרון של מיסוי, כשרוכשים נכס להשקעה בחו"ל ניתן לקזז כהוצאה את ריבית המימון ואת הפחת על הנכס והפחת על השיפוץ של הנכס, כך שברוב המקרים לא נשלם מס הכנסה.

 

[מרק עוגיות]

@אורי גם בישראל אפשר לקחת משכנתא שכולה בריבית קבועה, אלא שרוב האנשים מעדיפים לקחת כמה שיותר צמוד לפריים וצמוד לכל מיני דברים אחרים, כי הם חושבים שהם יותר חכמים מהבנקים. בגלל זה בנק ישראל הגביל את אחוז המשכנתא שאפשר לקחת שאינו בריבית קבועה.

 

[אורי]

@אורי גם בישראל אפשר לקחת משכנתא שכולה בריבית קבועה, אלא שרוב האנשים מעדיפים לקחת כמה שיותר צמוד לפריים וצמוד לכל מיני דברים אחרים, כי הם חושבים שהם יותר חכמים מהבנקים. בגלל זה בנק ישראל הגביל את אחוז המשכנתא שאפשר לקחת שאינו בריבית קבועה.

תקן אותי אם אני טועה, אבל הריבית הקבועה בישראל צמודה למדד.

 

[daat99]

תקן אותי אם אני טועה, אבל הריבית הקבועה בישראל צמודה למדד.

ניתן להצמיד אותה למדד וניתן לבחור ריבית גבוהה יותר שלא צמודה למדד.

 

[אורי]

ניתן להצמיד אותה למדד וניתן לבחור ריבית גבוהה יותר שלא צמודה למדד.

טוב לדעת. הייתי תחת הרושם שאין ריבית קבועה לא צמודה. האם יש מניעה לקחת את כל המשכנתא במסלול שכזה? ואם אין, למה שמישהו ירצה להצמיד את הריבית הקבועה למדד?

 

[mudale222]

@אורי גם בישראל אפשר לקחת משכנתא שכולה בריבית קבועה, אלא שרוב האנשים מעדיפים לקחת כמה שיותר צמוד לפריים וצמוד לכל מיני דברים אחרים, כי הם חושבים שהם יותר חכמים מהבנקים. בגלל זה בנק ישראל הגביל את אחוז המשכנתא שאפשר לקחת שאינו בריבית קבועה.

זה לא מדויק. כשזה מגיע לכסף אף אחד לא פראייר.
http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4476232,00.html

אפשר לראות כאן שגם הבנקים לא פראיירים:
http://www.atidmpm.co.il/681-ריביות-משכנתא-מומלצות

ולוקחים כמעט אחוז וחצי יותר רק בשביל להתכסות עם הריבית תעלה. ככה שאם אתה מאמין שהריבית לא תעלה ביותר מאחוז וחצי ב15 שנה הקרובות, יותר משתלם הצמודה (כמובן שאני חושב שעדיף את הקבועה לא צמודה).

 

[רוני]

טוב לדעת. הייתי תחת הרושם שאין ריבית קבועה לא צמודה. האם יש מניעה לקחת את כל המשכנתא במסלול שכזה? ואם אין, למה שמישהו ירצה להצמיד את הריבית הקבועה למדד?

הסיבה שלוקחים מימון בין היתר במסלול ריבית קבועה צמודה למדד זה משום שהיא זולה יותר בהחזר החודשי ממסלול הקל"צ (ריבית קבועה לא צמודה למדד). יש שני בעיות עם המשכנתאות בארץ לעומת חו"ל, בעיה ראשונה היא שבחלק מהמסלולים יש הצמדה של הקרן למדד, הבעיה השניה זה לוח סילוקין שפיצר שקובע שבחצי הראשון של חיי המשכנתא ההחזר החודשי יהיה ברובו החזר של ריבית והיתרה קרן, כך שבמשכנתא ל 30 שנים לאחר 15 שנים בעקבות ההצמדה למדד ולוח סילוקין שפיצר עדיין נהיה חייבים את הסכום ההתחלתי של המשכנתא. בחו"ל אין הצמדה למדד כך שאינפלציה גבוהה במהלך השנים שוחקת את החוב לבנק, כמו כן לוח הסילוקין של המשכנתא הוא קרן שווה כך שבמשכנתא ל 30 שנה לאחר 15 שנים מחזירים את חצי המשכנתא שנלקחה.

 

[רוני]

@אורי גם בישראל אפשר לקחת משכנתא שכולה בריבית קבועה, אלא שרוב האנשים מעדיפים לקחת כמה שיותר צמוד לפריים וצמוד לכל מיני דברים אחרים, כי הם חושבים שהם יותר חכמים מהבנקים. בגלל זה בנק ישראל הגביל את אחוז המשכנתא שאפשר לקחת שאינו בריבית קבועה.

הסיבה שלוקחים משכנתא במספר מסלולים היא להקטין את גובה ההחזר החודשי או לקצר את תקופת המשכנתא ולהקטין את העלות הכוללת של המשכנתא. ככול שהמשכנתא היא לתקופה ארוכה יותר כך העלות הכוללת שלה גבוה יותר בעיקר שמדובר בתקופה שהיא למעלה מ 17 שנים (כמו שהבנקים אוהבים)

 

[חופשי בקרוב]

שלום לכולם. ברצוני לשאול כמה שאלות מחברי הפורום כיוון שיש לכם נסיון רב בתחום ההשקעות / נדל״ן/בורסה. היכן כדאי להשקיע בתקופה הזו? הרי הריבית בבנק היום 0.1 אחוז שנתי. האם יש בנק שנותן ריבית גבוהה יותר על פיקדונות סולידיים . מה צפי עליית הריבית ? מה לעשות עם כסף גדול ששוכב בחשבון ואינו מושקע באף אפיק השקעה? האם כדאי להשקיע בנדל״ן , בבורסה? אשמח עם אקבל תגובה בנושא אני מדבר על סכום גבוה ששוכב בחשבון וללא תזוזה לצערי.

 

[Yevgeny]

@חופשי בקרוב
ממליץ לך לפתוח שרשור חדש נפרד לשאלה שלך, בתת-פורום ״פינת המשקיעים״. אבל לפני כן, ממליץ לך לעשות קצת קריאה מקדימה:
* יש פוסט מצוין בבלוג שכדאי לקרוא:
http://www.hasolidit.com/איך-להשקיע-בבורסה-מדריך-למתחילים

* וכן - מאוד ממליץ לעבור על שאלות דומות שנשאלו כאן, יש הרבה תשובות מועילות בדיונים שהתפתחו, נאמר:
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/מה-הדרך-הטובה-ביותר-להשקיע-100k.1575/
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/השקעות-לטווח-קצר.1479/
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/פקדון-בבנק-ירושלים.1456/
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/מספר-שאלות-של-מתחיל.1478/
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/השקעה-לילד.1452/

 

[חופשי בקרוב]

קראתי את הקישורים ובנוסף נפתח שרשור חדש בפינת המשקיעים .
תודה יבגני

 

[רוני]

שלום לכולם. ברצוני לשאול כמה שאלות מחברי הפורום כיוון שיש לכם נסיון רב בתחום ההשקעות / נדל״ן/בורסה. היכן כדאי להשקיע בתקופה הזו? הרי הריבית בבנק היום 0.1 אחוז שנתי. האם יש בנק שנותן ריבית גבוהה יותר על פיקדונות סולידיים . מה צפי עליית הריבית ? מה לעשות עם כסף גדול ששוכב בחשבון ואינו מושקע באף אפיק השקעה? האם כדאי להשקיע בנדל״ן , בבורסה? אשמח עם יקבל תגובה בנושא אני מדבר על סכום של 750000 שח ששוכב בחשבון וללא תזוזה לצערי.

אתה בהחלט חייב לפעול, הכסף כרגע לא עובד עבורך, לא משנה על איזה אפיק השקעה תחליט, העיתוי הוא חשוב ביותר, להכנס לשוק שנמצא בעלייה במשך מספר שנים מגדיל את הסיכון (לא משנה אם זה בשוק ההון או בנדל"ן). מומלץ ללמוד ולחקור את התחום ולהיכנס בהדרגה, ההשקעה חייבת להתאים לאישיות שלך להתמודד עם קשיים או משברים. בעזרת למידה וכניסה הדרגתית להשקעות תוכל לצאת נשכר מזה בעתיד, זהו תהליך של התמקצעות.

 

[חופשי בקרוב]

אני מבין שהכסף לא עובד ואני חייב לפעול. כמו שציינת הבורסה ונדל"ן היום בשיאים חדשים לכן אני אינני משקיע כיום בבורסה ומחכה בסבלנות למפולת שתגיע.
כשכולם בוכים ויש משבר זה הזמן לקנות אני מחכה בסבלנות . כן אפשר לקרוא להתעניין, ללמוד יותר לעומק את שוק ההון.
התקופה הזו יכולה להמשך עוד שנים ללא תזוזה. מה לעשות עכשיו?

 

[רוני]

אני מבין שהכסף לא עובד ואני חייב לפעול. כמו שציינת הבורסה ונדל"ן היום בשיאים חדשים לכן אני אינני משקיע כיום בבורסה ומחכה בסבלנות למפולת שתגיע.
כשכולם בוכים ויש משבר זה הזמן לקנות אני מחכה בסבלנות . כן אפשר לקרוא להתעניין, ללמוד יותר לעומק את שוק ההון.
התקופה הזו יכולה להמשך עוד שנים ללא תזוזה. מה לעשות עכשיו?

לגבי שוק ההון אני מקווה שאחרים הפועלים בשוק יענו לך, לגבי הנדל"ן האופציות הקיימות הן : להמתין בסובלנות לשינוי מגמה בשוק המקומי, השקעות בערים הבאות מנצ'סטר, נוטיגהאם, ליברפול, לידס, ברמינגהם, זון 4 בלונדון ברבעים שאליהם תגיע הרכבת התחתית המהירה שתופעל החל מ 2019, ברצלונה, מדריד, פורטוגל, בארה"ב: אטלנטה, קליבלנד, פילדלפיה. ללא ליווי של אנשי מקצוע מקומיים ולמידה תוך כדי אני לא ממליץ להשקיע בחו"ל.

 

[mudale222]

אני מבין שהכסף לא עובד ואני חייב לפעול. כמו שציינת הבורסה ונדל"ן היום בשיאים חדשים לכן אני אינני משקיע כיום בבורסה ומחכה בסבלנות למפולת שתגיע.
כשכולם בוכים ויש משבר זה הזמן לקנות אני מחכה בסבלנות . כן אפשר לקרוא להתעניין, ללמוד יותר לעומק את שוק ההון.
התקופה הזו יכולה להמשך עוד שנים ללא תזוזה. מה לעשות עכשיו?

אתה מודע לזה שאנשים שמחכים לנפילה הזאת מ2009 הפסידו 5 שנים של עליות שוק??
ואנשים מחכים לנפילה הזאת מאז. יושבים כל יום ואוכלים את הלב.
אין לי כוח לחפש אבל אם תעשה קצת גוגל תמתצא כתבות מ2009 עד היום במידה הישראלית (כלכליסט וכו') שמזהירות מנפילה קרובה בעיקר מ2011 אחרי שהחליטו שזה שוק "שורי" כבר כמה שנים.
אם אתה משקיע לטווח ארוך מה זה משנה? בכל מקרה השוק מתישהוא יתקן ויעלה עוד פעם.

 

[daat99]

ואנשים מחכים לנפילה הזאת מאז. יושבים כל יום ואוכלים את הלב.

הם לא אוכלים את הלב - הם אומרים "הנפילה תהיה מחר"

 

[רוני]

אתה מודע לזה שאנשים שמחכים לנפילה הזאת מ2009 הפסידו 5 שנים של עליות שוק??
ואנשים מחכים לנפילה הזאת מאז. יושבים כל יום ואוכלים את הלב.
אין לי כוח לחפש אבל אם תעשה קצת גוגל תמתצא כתבות מ2009 עד היום במידה הישראלית (כלכליסט וכו') שמזהירות מנפילה קרובה בעיקר מ2011 אחרי שהחליטו שזה שוק "שורי" כבר כמה שנים.
אם אתה משקיע לטווח ארוך מה זה משנה? בכל מקרה השוק מתישהוא יתקן ויעלה עוד פעם.

בנדל"ן כמו בשוק ההון יש מחזוריות בממוצע 8 עד 10 שנים, במחזור הנוכחי העליות החלו במרכז הארץ בשנת 2006 כלומר לפני 9 שנים, בשנת 2006 רכישת דירה ממוצעת היתה שווה ל 85 משכורות חודשיות, היום מחיר דירה ממוצעת 1,500,000 ש"ח כשהשכר הממוצע כמעט ולא השתנה 9,300 ש" כלומר 160 משכורות עבור דירה ממוצעת, במרכז הארץ העלייה חזקה יותר משמעותית. בהנחה שגם בעבר היה מחסור בדירות בדומה להיום השאלה היא מה גרם לעלייה החזקה במחירי הדיור ? בכלכלה יש השפעה של פסיכולוגיית העדר, מומנטום ועוד סיבות משניות, הסיבה העיקרית היא ירידת הריבית ואני אתן לך דוגמא: משפחה שקנתה דירה בשנת 2004 ולקחה משכנתא ( ריבית במסלול הקל"צ 7%) ל 20 שנים בגובה 1,000,000 ש"ח עלות ההחזר החודשי היה 10,000 ש"ח לעומת משפחה שלקחה משכנתא באפריל 2015 תמורת החזר חודשי של 10,000 ש"ח קיבלה משכנתא בגובה של 2,000,000 ש"ח . השכר לא עלה במהלך השנים האחרונות, בשנת 2011 היתה מחאה חברתי כזכור על יוקר המחייה, אנשים מתקשים לגמור את החודש, אז איך אנשים קונים דירות יקרות ? ההתנהלות של האנשים כיום בשוק היא התנהלות של עדר, חוסר אמון בממשלה ופעולותיה, מימון זול, התעסקות התקשורת ברמה היום יומית במחירי הדירות מעצימה את העליות, חוסר באלטרנטיבה סולידית בבנקים,חוסר אמונה במערכת הפנסיה, כל זה מוביל את האנשים להמשיך לקנות נדל"ן. בשוק ההון וגם בנדל"ן לא ניתן לצפות במדויק מתי תשתנה המגמה אך בהחלט ניתן לראות לפי אינדיקטורים כלכליים חוסר הגיון כלכלי. השוק בהחלט יכול להמשיך לעלות, אבל זה מסוכן להשקיע בנקודת הזמן הנוכחית, יש אופציות אחרות בהשקעות נדל"ן מלבד נכסים מניבים בישראל. רק להזכירך בין השנים 1996 ל 2006 הנדל"ן בתל אביב בדירות 2 חדרים ירד 10% בדירות 4 חדרים 15% בבת ים, חולן, ראשון לציון עד 30% בבאר שבע 40%.