להיות חופשי ומאושר

[Danielovich]

רוני - המון תודה על הידע בשרשור, וכמובן ששיתפת את הסיפור המלא שלך

מכיוון שיש לי משפחה באנגליה אני מבקר שם בממוצע פעם בשנה (לפעמים יותר), וכבר כמה שנים חשבתי להתחיל להשקיע בנדל"ן שם.
אבל מבחינתי ההבנה שיש לי פערי ידע עצומים בתחום גרמו לי לפחד להתחיל ללמוד את התחום אפילו.
בבורסה אפשר לקחת 10K ולהתחיל לעבוד איתו, לעשות טעויות וללמוד מהם. בנדל"ן על טעויות משלמים בסדרי גודל יותר.

אשמח לשמוע ממך מהם המקומות שמהם אני יכול ללמוד על הנושא? החל מהבסיס.
אם זה ספרים מומלצים? קורסים? מציאת מנטורים שיתנו הנחיות ועצות?

 

[Johnson]

רוני - המון תודה על הידע בשרשור, וכמובן ששיתפת את הסיפור המלא שלך
אשמח לשמוע ממך מהם המקומות שמהם אני יכול ללמוד על הנושא? החל מהבסיס.
אם זה ספרים מומלצים? קורסים? מציאת מנטורים שיתנו הנחיות ועצות?

מצטרף לבקשה/

 

[רוני]

רוני - המון תודה על הידע בשרשור, וכמובן ששיתפת את הסיפור המלא שלך

מכיוון שיש לי משפחה באנגליה אני מבקר שם בממוצע פעם בשנה (לפעמים יותר), וכבר כמה שנים חשבתי להתחיל להשקיע בנדל"ן שם.
אבל מבחינתי ההבנה שיש לי פערי ידע עצומים בתחום גרמו לי לפחד להתחיל ללמוד את התחום אפילו.
בבורסה אפשר לקחת 10K ולהתחיל לעבוד איתו, לעשות טעויות וללמוד מהם. בנדל"ן על טעויות משלמים בסדרי גודל יותר.

אשמח לשמוע ממך מהם המקומות שמהם אני יכול ללמוד על הנושא? החל מהבסיס.
אם זה ספרים מומלצים? קורסים? מציאת מנטורים שיתנו הנחיות ועצות?

היי, ב YOU TUBE יש הרבה מידע, תרשום באנגלית אסטרטגיות השקעה בנדל"ן, בארה"ב ניתן לעשות קורסים און ליין בכול התחומים המקיפים השקעות בנדל"ן.
באנגליה וארה"ב יש תוכניות רדיו למשקיעי נדל"ן עם ארכיון עשיר, וכמו כן אתרי נדל"ן של בעלי נכסים להשקעה עם פורומים שניתן לשאול שאלות בכל תחום של ההשקעות ולקבל עזרה והפניות. אני אצרף מספר לינקים לדוגמא. בגדול באינטרנט יש את כל המידע שצריך ללמידה עצמית.
http://thepropertypodcast.com/
http://www.propertytribes.com/
http://www.property118.com/
http://www.investorsunited.com/
http://www.globalpropertyguide.com/

 

[ERE בלי ה E]

ביקורת מענינת על letting agent supermarket
https://www.property118.com/letting-supermarket-full-management/68829/
בכלל שוק הנדלן בבריטניה מעניין ודינאמי וקרוב לנו יותר מאשר ארה"ב. הנשוא כיום בקרב משקיעים בנדלן באנגליה הוא אם לבצע השקעה כיחיד או בתור חברה limited company עקב שינויי במיסוי שקובלו לאחרונה (אי הכרה בריבית משכנתא למשל).

 

[__________]

בעל הנכס שאני משכיר ממנו את אותה הדירה שמכרתי מקבל שכירות המפיקה עבורו תשואה נטו של 2.22%

זה דיי מוזר \ משעשע, למה בנאדם קנה ממך דירה שהוא לא רוצה לעצמו ואני מניח בידיעה מראש בכמה הוא ישכיר לך אותה ככה שהוא ידע על התשואה הנמוכה וכל זה בזמן שמחירי הנדלן בשיא מוגזם שברור שלא יעלה כבר הרבה יותר, אם כבר ירד. נשמע לי כמו החלטה מטופשת של מישהו שמשקיע בצורה עדרית ולא במחשבה עמוקה.

 

[רוני]

זה דיי מוזר \ משעשע, למה בנאדם קנה ממך דירה שהוא לא רוצה לעצמו ואני מניח בידיעה מראש בכמה הוא ישכיר לך אותה ככה שהוא ידע על התשואה הנמוכה וכל זה בזמן שמחירי הנדלן בשיא מוגזם שברור שלא יעלה כבר הרבה יותר, אם כבר ירד. נשמע לי כמו החלטה מטופשת של מישהו שמשקיע בצורה עדרית ולא במחשבה עמוקה.

אני מניח משיקולי מס, מדובר במשקיע יהודי בן 91 עמיד ביותר, באנגליה מעל 500,000 פאונד ירושה משלמים 40% מס.

 

[Environmentalist]

@רוני
אשמח לדעת מה דעתך על שוק הנדלן באנגליה כיום. שוקל ברצינות לעשות את השקעת הנדלן הראשונה בחיי ואשמח לשמוע את דעתך המלומדת. האם השוק עדיין אטרקטיבי? איפה באנגליה?
קצת על עצמי- חי באנגליה בסמוך ללונדון ויש לי חסכון שיכול להספיק לנכס קטן בצפון אנגליה. מחפש הכנסה פאסיבית כי אני מקים חברת סטרטאפ ולא תהיה לי הכנסה בתקופה הקרובה. תודה מראש!

 

[orensp]

@רוני
אשמח אם תפרט את תהליך הקנייה?
האם אתה צריך להיות נוכח לחתום על העסיקה?
האם האנשים שעוזרים לך למצוא עסקאות הם מתווכי נדלן?איך אתה יודע שלא מוכרים לך חתול בשק?

 

[רוני]

@רוני
אשמח לדעת מה דעתך על שוק הנדלן באנגליה כיום. שוקל ברצינות לעשות את השקעת הנדלן הראשונה בחיי ואשמח לשמוע את דעתך המלומדת. האם השוק עדיין אטרקטיבי? איפה באנגליה?
קצת על עצמי- חי באנגליה בסמוך ללונדון ויש לי חסכון שיכול להספיק לנכס קטן בצפון אנגליה. מחפש הכנסה פאסיבית כי אני מקים חברת סטרטאפ ולא תהיה לי הכנסה בתקופה הקרובה. תודה מראש!

אזור צפון אנגליה, הערים מנצסטר, ליברפול, לידס, שפילד ניוקאסל, פרסטון, נמצאות במגמת עלייה החל מליפני שנה עד שנתיים, ניתן עדיין למצוא נכסים מתחת למחיר השוק, עבורנו כמשקיעים ישראלים, הפאונד נחלש משמעותית לעומת השקל, מה שהופך את ההשקעה למעניינת.
החוסר וודאות סביב תוצאות הברקזיט לא מסייע בטווח הקצר לכלכלה הבריטית אולי למעט המטבע החלש שהופך את היצוא המקומי לאטרקטיבי, אך כאשר התמונה תתבהר בטווח הבינוני ארוך, יש סיכוי טוב שהכלכלה תצא נשכרת לאחר תהליך ראורגניזציה והסכמי מסחר בין לאומיים חדשים.
שידרוג תשתיות התחבורה, בניית מסילה לרכבת מהירה שתקצר את זמן ההגעה לצפון אנגליה בחצי מהזמן ותייצר מקורות תעסוקה חדשים ותעודד הגירה חיובית, רכבת מהירה שתקצר את זמן הנסיעה בין ערי הצפון ממזרח למערב, בנוסף לפרוייקטים להתחדשות מקומית בערי הצפון, הפער בעלויות הדיור בין הצפון לאזור לונדון הדרום, גם הוא יהווה מוקד משיכה למחיה בצפון.
אני מקווה שעזרתי במקצת.

 

[רוני]

@רוני
אשמח אם תפרט את תהליך הקנייה?
האם אתה צריך להיות נוכח לחתום על העסיקה?
האם האנשים שעוזרים לך למצוא עסקאות הם מתווכי נדלן?איך אתה יודע שלא מוכרים לך חתול בשק?

היי
תהליך הקניה די פשוט, מזכיר את התהליך בארץ, לאחר שמסכימים על מחיר רכישה, נהוג בנכסים חדשים לחתום על הסכם השומר את הנכס עבור הרוכש עד לחתימה על החוזה (בדרך כלל עד 28 יום מתחילת התהליך), מפקידים בנאמנות דמי רצינות על סך 1,000 פאונד.
בשלב זה עורכי הדין של שני הצדדים עובדים על החוזה, עורכי הדין של הקונה מבצעים בדיקות רישום בטאבו, בדיקות בנושא איכות הסביבה, וגם בודקים תוכנית מתאר עירונית כדי לברר האם התוכניות עלולות לפגוע בנכס.
לאחר החתימה על החוזה, אין צורך לנסוע לאנגליה, מייפים את כוחו של העו"ד לחתום בשמנו עוברים לשלב הבא שזה השלמת העסקה, במידה ומדובר ברוכש במזומן ניתן להשלים את הרכישה באותו היום של החתימה על החוזה.

לגבי השאלה על המתווכים, התשובה היא כן, אני נעזר במתווכים מקומיים, בעיקר באלו המתמחים בנכסים עבור משקיעים, כדי להימנע מעסקאות לא מתאימות מומלץ ללמוד את אזור ההשקעה, לברר מה הם הנכסים המתאימים להשקעה, מי קהל היעד של השוכרים, מומלץ ליצור קשר עם מתווכים, מנהלי נכסים ומשקיעים הפועלים באזור זה (היום זה קל מאוד בעידן האינטרנט), כדי לבין את האזור ולהצליב מידע (הסבר על רגל אחת).

 

[orensp]

@רוני
אתה עוזר למשקיעים להשקיע בארץ והם עוזרים לך?
מה האינטרס של משקיע לעזור לך?

האם אתה מעדיף דירה אחת גדולה או הרבה קטנות לפיזור והקטנת סיכון שנובע מטעות?

 

[רוני]

@רוני
אתה עוזר למשקיעים להשקיע בארץ והם עוזרים לך?
מה האינטרס של משקיע לעזור לך?

האם אתה מעדיף דירה אחת גדולה או הרבה קטנות לפיזור והקטנת סיכון שנובע מטעות?

ישנם פורומים רבים של משקיעי נדל"ן ברחבי העולם, המשקיעים נהנים לחלוק את הידע והניסיון שצברו, להחליף מידע עם משקיעים אחרים, הם לומדים אסטרטגיות השקעה שונות, כולם יוצאים נשכרים מזה. בדויק כמו משקיעים בפורום הזה.

לגבי סוג הנכס שאני מעדיף, זה תלוי באזור שמשקיעים ובקהל היעד. לדוגמא, במרכז תל אביב אני מעדיף דירות בנות 2 או 3 חדרים בשכירות חודשית עד 7,000 ש"ח, דירות אלו קלות להשכרה ומכירה, הם פונות לקהל יעד רחב, לעומתם דירות 4 חדרים בשכירות חודשית של 10,000 ש"ח עד ל 12,000 ש"ח פונות לקהל יעד קטן יותר והן פחות נזילות וקלות למכירה.

לגבי פיזור על פני מספר נכסים, אין ספק שזה עדיף על פני תלות בשוכר יחיד למרות שזה כרוך בהתעסקות גדולה יותר.

 

[rambo7]

@רוני - נראה לי שווה הקפצה.

מן הסתם שכל המקומות שהמלצת עלו בשנתיים שעברו וכך גם כל הטרנד העולמי.
מעניין לשמוע על נסיון אישי ודעתך על המחזוריות בשוק, הדוגמא שהבאת לגבי ערים בישראל.

מה דעתך על נסיון התזמון של ׳מדבר׳ או מחזור מסוג זה? הרי כולם נמנעים מלנסות לתזמן.
האם למישהו צעיר יחסית בעל הון עדיף לחכות להזדמנות בערים היקרות בארץ, או לגשת לאנגליה או אמריקה ולקנות יחידות?

כמובן שלא המלצה, אלא בהסתכלות אחורה לגבי מה שאתה עשית.

 

[רוני]

@רוני - נראה לי שווה הקפצה.

מן הסתם שכל המקומות שהמלצת עלו בשנתיים שעברו וכך גם כל הטרנד העולמי.
מעניין לשמוע על נסיון אישי ודעתך על המחזוריות בשוק, הדוגמא שהבאת לגבי ערים בישראל.

מה דעתך על נסיון התזמון של ׳מדבר׳ או מחזור מסוג זה? הרי כולם נמנעים מלנסות לתזמן.
האם למישהו צעיר יחסית בעל הון עדיף לחכות להזדמנות בערים היקרות בארץ, או לגשת לאנגליה או אמריקה ולקנות יחידות?

כמובן שלא המלצה, אלא בהסתכלות אחורה לגבי מה שאתה עשית.

שוק הנדל"ן שונה משוק ההון, לכן אני לא קורא לזה לתזמן את השוק, אלא להשקיע בשוק הנמצא ברמת מחירים אטרקטיבי להשקעה, עם פוטנציאל לעליית ערך ועלייה בשכירות.
בנדל"ן יש פרמטרים רבים המאפשרים למשקיע להבין את מגמת השוק.

אני לא ממליץ להמתין לשוק בארץ, מהסיבה הפשוטה, ניתן ליצר הון במקום אחר, חבל להפסיד שנים של השקעה בהמתנה לשוק בארץ (כל עוד אנחנו עובדים קל יותר להשקיע, שנות העבודה שלנו מוגבלות), בהחלט מומלץ בשלב מאוחר יותר, להשקיע גם בארץ,

 

[rambo7]

שוק הנדל"ן שונה משוק ההון, לכן אני לא קורא לזה לתזמן את השוק, אלא להשקיע בשוק הנמצא ברמת מחירים אטרקטיבי להשקעה, עם פוטנציאל לעליית ערך ועלייה בשכירות.
בנדל"ן יש פרמטרים רבים המאפשרים למשקיע להבין את מגמת השוק.

אני לא ממליץ להמתין לשוק בארץ, מהסיבה הפשוטה, ניתן ליצר הון במקום אחר, חבל להפסיד שנים של השקעה בהמתנה לשוק בארץ (כל עוד אנחנו עובדים קל יותר להשקיע, שנות העבודה שלנו מוגבלות), בהחלט מומלץ בשלב מאוחר יותר, להשקיע גם בארץ,

אוני, לטעמך צפון אנגליה הינו איזור שעונה על הקריטריונים כי הוא בכלליות מתומחר בחוסר? התמריצים החדשים ממשלת אנגליה או?
בדרך אגב, אתה יותר בכיוון ל מגורים לסטונדטנים בדירות חדר עם תשואת שכירות יותר גבוהה, או דירות/בתים ׳רגילים׳ באיזור?

אדמח לשמוע בהרחבה, וחושב שבפורום הפתוח יותר טוב שיותר יראו ויידעו. אם תוכל לפרט ו לתת דוגאמות זה יהיה נפלא.

 

[רוני]

אוני, לטעמך צפון אנגליה הינו איזור שעונה על הקריטריונים כי הוא בכלליות מתומחר בחוסר? התמריצים החדשים ממשלת אנגליה או?
בדרך אגב, אתה יותר בכיוון ל מגורים לסטונדטנים בדירות חדר עם תשואת שכירות יותר גבוהה, או דירות/בתים ׳רגילים׳ באיזור?

אדמח לשמוע בהרחבה, וחושב שבפורום הפתוח יותר טוב שיותר יראו ויידעו. אם תוכל לפרט ו לתת דוגאמות זה יהיה נפלא.

נכון להיום עיקר הפעילות שלנו היא באזור הערים הגדולות בצפון אנגליה, בארה"ב הורדנו הילוך מתחילת השנה, ההחלטה היכן להתמקד משתנה בהתאם לתנאי השוק, אני מניח שבאנגליה יש חלון הזמנות מוגבל להשקעה, קשה לי לומר בנקודה זו כמה זמן זה ימשך, זה די תלוי בתהליך הברקזיט.

אני מתמקד בדירות להשכרה לאוכלוסיה איכותית, קל להשכיר, עם פוטנציאל לעליית ערך ועליית השכירות, תשואה התחלתית נאה משכירות, השקעה סולידית, רמת סיכון נמוכה ביותר.

לגבי סוגי הנכסים השונים שציינת, התשואה משכירות גבוהה בהם ורמת הסיכון בהתאם, מדובר בנכסים קשים יותר למכירה, פוטנציאל עליית הערך בהם מוגבל......

אני תמיד שמח לענות לשאלות בנושא הנדל"ן שעולות בפורום,

 

[rambo7]

נכון להיום עיקר הפעילות שלנו היא באזור הערים הגדולות בצפון אנגליה, בארה"ב הורדנו הילוך מתחילת השנה, ההחלטה היכן להתמקד משתנה בהתאם לתנאי השוק, אני מניח שבאנגליה יש חלון הזמנות מוגבל להשקעה, קשה לי לומר בנקודה זו כמה זמן זה ימשך, זה די תלוי בתהליך הברקזיט.

אני מתמקד בדירות להשכרה לאוכלוסיה איכותית, קל להשכיר, עם פוטנציאל לעליית ערך ועליית השכירות, תשואה התחלתית נאה משכירות, השקעה סולידית, רמת סיכון נמוכה ביותר.

לגבי סוגי הנכסים השונים שציינת, התשואה משכירות גבוהה בהם ורמת הסיכון בהתאם, מדובר בנכסים קשים יותר למכירה, פוטנציאל עליית הערך בהם מוגבל......

אני תמיד שמח לענות לשאלות בנושא הנדל"ן שעולות בפורום,

תודה על התשובות. אני יודע שזה נהיה יותר ספציפי אבל חושב שעדיף בפומבי ובהמשך לאדכול במקום בפרטי. אתה מאמין שפון אנגליה באמת נהנית מיתרון בגלל ההחלטה של ממשלת אנגליה לחזק את הצפון, או כאמור, בכלליות האיזור מתומחר בחסר? איננו נביאים וברור שייתכנו שינויים דמוגרפיים ופוליטיים. מעניין אותי לדעת אם אתה 'נכנס' ביחד עם משקיעים, קונה לפעמים על הנייר והאם עובד עם אותם החברות בשטח, אחזקה וכ''ו.

תסלח לי על סגנון הכתיבה ושגיאות הכתיב, כל הפורום ג'יבריש במחשב הראשי שלי משום מה, נטו סימני שאלה פה.

 

[רוני]

תודה על התשובות. אני יודע שזה נהיה יותר ספציפי אבל חושב שעדיף בפומבי ובהמשך לאדכול במקום בפרטי. אתה מאמין שפון אנגליה באמת נהנית מיתרון בגלל ההחלטה של ממשלת אנגליה לחזק את הצפון, או כאמור, בכלליות האיזור מתומחר בחסר? איננו נביאים וברור שייתכנו שינויים דמוגרפיים ופוליטיים. מעניין אותי לדעת אם אתה 'נכנס' ביחד עם משקיעים, קונה לפעמים על הנייר והאם עובד עם אותם החברות בשטח, אחזקה וכ''ו.

תסלח לי על סגנון הכתיבה ושגיאות הכתיב, כל הפורום ג'יבריש במחשב הראשי שלי משום מה, נטו סימני שאלה פה.

הי
השוק בצפון אנגליה, החל בשינוי מגמה לשוק עולה לפני 2 שנים בערך, זה שונה מעיר לעיר, עדיין ניתן להשיג נכסים מתחת למחיר השוק, ולהיכנס מיד לשוק הנמצא במגמת עלייה.
הברקזיט מהווה פוטנציאל השקעה, בעיקר עבורנו בזכות החלשות הפאונד ב 20% אל מול השקל בעקבות ההחלטה על הברקזיט.
כמובן שההחלטה של הממשל האנגלי על תיקצוב עודף, התחדשות, השקעה בתשתיות תקשורת ותחבורה של הערים הגדולות בצפון אנגליה, מוסיפים לכדאיות השקעה באזור זה.

להערכתי שוק זה עדיין יהיה אטרקטיבי לפחות בשנה הקרובה.

אנחנו מייעצים ומלווים משקיעים להשקעות ישירות, מאתרים נכסים מתאימים עבורם, מלווים בתהליך הרכישה, וממשיכים בליווי והיעוץ לפחות שנה נסופת ממועד השלמת העסקה, כדי להקל על המשקיעים בתהליך. בפועל הליווי לא נפסק משום שאנו מסייעים ללקוחות לבנות פורטפוליו נכסים מניבים גלובלי (כולל את ישראל בעיתוי המתאים), להערכתנו בעוד קרוב ל 3 שנים, אנחנו נפעל בקנדה, אוסטרליה ולאחר מכן בישראל, כמובן בהתאם לאטרקטיביות של השווקים.

לעיתים אנחנו משקיעים ישירות בנכסים בפרויקטים שגם הלקוחות שלנו רוכשים, כמובן שזה היה מושלם אם יכולנו להשקיע בכל פרויקט, בכל זאת יש לנו מגבלה לעשות זאת.

 

[rambo7]

הי
השוק בצפון אנגליה, החל בשינוי מגמה לשוק עולה לפני 2 שנים בערך, זה שונה מעיר לעיר, עדיין ניתן להשיג נכסים מתחת למחיר השוק, ולהיכנס מיד לשוק הנמצא במגמת עלייה.
הברקזיט מהווה פוטנציאל השקעה, בעיקר עבורנו בזכות החלשות הפאונד ב 20% אל מול השקל בעקבות ההחלטה על הברקזיט.
כמובן שההחלטה של הממשל האנגלי על תיקצוב עודף, התחדשות, השקעה בתשתיות תקשורת ותחבורה של הערים הגדולות בצפון אנגליה, מוסיפים לכדאיות השקעה באזור זה.

להערכתי שוק זה עדיין יהיה אטרקטיבי לפחות בשנה הקרובה.

אנחנו מייעצים ומלווים משקיעים להשקעות ישירות, מאתרים נכסים מתאימים עבורם, מלווים בתהליך הרכישה, וממשיכים בליווי והיעוץ לפחות שנה נסופת ממועד השלמת העסקה, כדי להקל על המשקיעים בתהליך. בפועל הליווי לא נפסק משום שאנו מסייעים ללקוחות לבנות פורטפוליו נכסים מניבים גלובלי (כולל את ישראל בעיתוי המתאים), להערכתנו בעוד קרוב ל 3 שנים, אנחנו נפעל בקנדה, אוסטרליה ולאחר מכן בישראל, כמובן בהתאם לאטרקטיביות של השווקים.

לעיתים אנחנו משקיעים ישירות בנכסים בפרויקטים שגם הלקוחות שלנו רוכשים, כמובן שזה היה מושלם אם יכולנו להשקיע בכל פרויקט, בכל זאת יש לנו מגבלה לעשות זאת.

תודה רוני. אני מסכים שהטרנד של היחלשות הפאונד (עוד מהכניסה לגוד, ללא קשר לברקזיט) ישתנה ומוסיף תיבול לעסקה שכזאת. מעניין אותי לראות עסקאות לדוג' שעשיתם עם משיקיעים ישראלים. תמיד מה שמדאיג אותי זה היבט האחזקה וגם חבות מיסויית וכ''ו. כמובן, במידה ורוכשים נדל''ן בסביבית ריבית נמוכה, איך ניתן למקסמם רווחים עם מינוף של בנקים (ישראל, אנגליה?). אשלח הודעה פרטית, ובהצלחה לכולם.

 

[רוני]

היי

לגבי אחזקה, וניהול זה שני חברות נפרדות, האחת מנהלת את התחזוקה של הבניין, והשנייה מנהלת את הדירה מול השוכר.

לגבי מיסוי יש פטור שנתי ליחיד באנגליה בסך 11,850 פאונד, כך שתשלם מס רק בארץ, בסביבות 10% מהנטו.

לגבי מינוף לפני רכישה, ניתן להשיג בארץ, לאחר רכישה ניתן לקבל באנגליה כנגד נכס קיים בשווי של 100,000 פאונד ומעלה.