זוכרים את השרשורים של "זוכי דירה למשתכן"?

[ארנטס]

הדיון הוא גם לא על פלוני. הוא על התכנית של מחיר למשתכן, ואותה צריך להשוות לרכישת דירה בשוק החופשי.

בסופו של יום רווח הוא ברמת כל אחד ואחד ולא ברמת המדינה / מןניציפלית.
עשרות אלפי אנונימיים שלא מכירים זה את זה והכניסו כסף ויצא אחרת פי 2-3 אחרי 5-8 שנים.
הנ"ל בין אם השוו או לא למחיר שוק חופשי לא רלוונטי עבורם לא אז ולא כיום...

 

[bigbang]

בסופו של יום רווח הוא ברמת כל אחד ואחד ולא ברמת המדינה / מןניציפלית.
עשרות אלפי אנונימיים שלא מכירים זה את זה והכניסו כסף ויצא אחרת פי 2-3 אחרי 5-8 שנים.
הנ"ל בין אם השוו או לא למחיר שוק חופשי לא רלוונטי עבורם לא אז ולא כיום...

אני לא יודע איך עוד להסביר. השאלה היא לא מה הרווח החשבונאי, אלא הרווח ביחס לאלטרנטיבה.

נניח שיש לי דירה שאני משכיר ב-2K. האם בסוף השנה הרווחתי 24K? חשבונאית כן. אם אבל אספר לך שאפשר להשכיר את הדירה ב-10K, עדיין תגיד שהרווחתי 24K או שבעצם תגיד שאני אידיוט שהפסיד 96K?

 

[ארנטס]

אני לא יודע איך עוד להסביר. השאלה היא לא מה הרווח החשבונאי, אלא הרווח ביחס לאלטרנטיבה.

נניח שיש לי דירה שאני משכיר ב-2K. האם בסוף השנה הרווחתי 24K? חשבונאית כן. אם אבל אספר לך שאפשר להשכיר את הדירה ב-10K, עדיין תגיד שהרווחתי 24K או שבעצם תגיד שאני אידיוט שהפסיד 96K?

האלטרנטיבה (שוק חופשי) כלל לא רלוונטית כי מראש באופן מובנה היתה יקרה יותר בעשרות אחוזים + תנאי מימון פחות טובים.

כל ה5-7 שאני מכיר שזכו ומכרו לאחרונה דירת מחיר למשתכן כלל לא זוכרים/ לא ידעו מה היה מחיר שוק חופשי. רק בטוחים (וצודקים) שהיה גבוה יותר בעשרות אחוזים.

פשוט.

לכן, הדוגמה שלך כלל לא קשורה למקרה הנדון.

 

[bigbang]

האלטרנטיבה (שוק חופשי) כלל לא רלוונטית כי מראש באופן מובנה היתה יקרה יותר בעשרות אחוזים + תנאי מימון פחות טובים.

וזה בדיוק הרווח העודף של מחיר למשתכן.

כל ה5-7 שאני מכיר שזכו ומכרו לאחרונה דירת מחיר למשתכן כלל לא זוכרים/ לא ידעו מה היה מחיר שוק חופשי. רק בטוחים (וצודקים) שהיה גבוה יותר בעשרות אחוזים.

מה זה משנה אם הם ידעו או לא? מי שקנה בשוק החופשי הרוויח גם יפה מאוד, מינוס ההפרש במועד הקנייה.

פשוט.

לכן, הדוגמה שלך כלל לא קשורה למקרה הנדון.

באמת פשוט, ואין לי עוד איך להסביר שתבין. סורי, אני בחוץ.

 

[ארנטס]

וזה בדיוק הרווח העודף של מחיר למשתכן.

מה זה משנה אם הם ידעו או לא? מי שקנה בשוק החופשי הרוויח גם יפה מאוד, מינוס ההפרש במועד הקנייה.

באמת פשוט, ואין לי עוד איך להסביר שתבין. סורי, אני בחוץ.

כל מי שזרק אב לכל כיוון לפני 5 שנים הרוויח. גם בשוק החופשי.
במחיר למשתכן הרבה יותר.

בסוף הסכמנו.

 

[הנועזת]

את כל הבטוחים שהם היחידים שימכרו את הדירה שלהם?

גם בהרצליה לא לעולם חוסן.

רוכשי מחיר למשתכן בגליל ים החלו לממש - ומחירי הדירות צנחו | כלכליסט

דירות מחיר למשתכן שהשתחררו למכירה בשכונה המבוקשת והיקרה בהרצליה גרמו לנפילת המחירים, והובילו גם להורדת מחירי הדירות החדשות. בעוד היזמים מפתים את הרוכשים במבצעים אגרסיביים, מוכרי הדירות מיד שנייה נותרו בבעיה

www.calcalist.co.il

וכן אני יודע, למי שיהיה מרווח נשימה בסוף יצא ברווח.

אותה אנומליה בגליל ים התרחשה לרגע, וגם היא הביאה לרווחים משמעותיים, אז אין בכך אסון אמיתי.
מה שכן חשוב לזכור שמה שנכון לצנטרום של הפיילה, ממש לא נכון בהימור שנקרא מחיר למשתכן ככל שמתרחקים לאיזורי הפריפרייה.

 

[Zorg]

אפילו אם לא מסתכלים על האלטרנטיבות,

קניתי ב 9000 מכרתי ב ב10000 נכון רק אם לא לקחת משכנתא והיו לך 0 הוצאות אחרות. אם לקחת משכנתא או הלוואות או שכרת עו״ד או למשל השקעת בדירה (שיפוץ, מטבח, נגרות ספציפית וכדומה). לא באמת קנית ב 9000.

כלומר איך אפשר להסתכל על כתבה כזו ללא חישוב אמיתי ואינדיבידואלי של העלות האמיתית והאישית של דירה. מחיר קניה לעומת מכירה לא אומר כלום.

כנראה אנשים הרוויחו ממהלך כזה. אבל כמה הם הרוויחו לא באמת ניתן למדוד על ידי השוואה פשוטה של קניה לעומת מכירה.

 

[ארנטס]

אפילו אם לא מסתכלים על האלטרנטיבות,

קניתי ב 9000 מכרתי ב ב10000 נכון רק אם לא לקחת משכנתא והיו לך 0 הוצאות אחרות. אם לקחת משכנתא או הלוואות או שכרת עו״ד או למשל השקעת בדירה (שיפוץ, מטבח, נגרות ספציפית וכדומה). לא באמת קנית ב 9000.

כלומר איך אפשר להסתכל על כתבה כזו ללא חישוב אמיתי ואינדיבידואלי של העלות האמיתית והאישית של דירה. מחיר קניה לעומת מכירה לא אומר כלום.

כנראה אנשים הרוויחו ממהלך כזה. אבל כמה הם הרוויחו לא באמת ניתן למדוד על ידי השוואה פשוטה של קניה לעומת מכירה.

בתק' ההיא כשהריבית היתה נמוכה מאוד היה כדאי לקחת מקסימום משכנתה. מינוף פנטסטי.
ב3 שנות הבנייה קצת חונק ההחזר ומהאיכלוס השוכר משלם את המשכנתה עד המכירה.
פשוט.
משכנתה בסביבה האינפלציונית שהיתה = חוב טוב.

אנשים עם 100000₪ בכיס קנו ב1 מיליון בדיוק דירת 3 חדרים בשכונת מורשת במודיעין. כיום מוכרים ב2.65.

ה100000₪ שהכניסו בזמנו התנפחו פלאים אחרי סגירת המשכנתה כעת.
קסם

 

[הלומד94]

אותה אנומליה בגליל ים התרחשה לרגע, וגם היא הביאה לרווחים משמעותיים, אז אין בכך אסון אמיתי.
מה שכן חשוב לזכור שמה שנכון לצנטרום של הפיילה, ממש לא נכון בהימור שנקרא מחיר למשתכן ככל שמתרחקים לאיזורי הפריפרייה.

למה לא לדעתך? אם לצורך הדוגמה באופקים במחיר למשתכן מי שזוכה, מקבל דירת 4 חדרים במיליון ובשוק החופשי ביד 2 דירה בסגנון כזה (בשכונה חדשה) מוערכת ב1.6,
איפה הסיכון?

 

[הנועזת]

למה לא לדעתך? אם לצורך הדוגמה באופקים במחיר למשתכן מי שזוכה, מקבל דירת 4 חדרים במיליון ובשוק החופשי ביד 2 דירה בסגנון כזה (בשכונה חדשה) מוערכת ב1.6,
איפה הסיכון?

הסיכון הוא כשל מניית יתר,
תנודתיות, סחירות נמוכה
וכפועל יוצא צפוי ריסק גבוה יחסית
כשיש היצעים שנזרקים לשוק בבת אחת בתום תקופת איסור המכירה.

 

[ארנטס]

הסיכון הוא כשל מניית יתר,
תנודתיות, סחירות נמוכה
וכפועל יוצא צפוי ריסק גבוה יחסית
כשיש היצעים שנזרקים לשוק בבת אחת בתום תקופת איסור המכירה.

לכן לחכות עם המכירה ולא להצטרף לכל לחוצי המכירה שמחכים עם השעון לתום מגבלת מכירה.

 

[הלומד94]

הסיכון הוא כשל מניית יתר,
תנודתיות, סחירות נמוכה
וכפועל יוצא צפוי ריסק גבוה יחסית
כשיש היצעים שנזרקים לשוק בבת אחת בתום תקופת איסור המכירה.

מבין מה את אומרת, אבל מלכתחילה במכרזים של הפריפריה, ההנחה המגולמת ממחיר השוק היא גדולה יותר, לכיוון ה40%. (במרכז סביב ה20% הנחה ממחיר שמאות).
בנוסף, כמו שארנטס אומר, הכלל אצבע הוא לא למכור ברגע ההפשרה, אלא להמתין לפחות שנה וחצי לאחר מכן.
אם ההנחה בפועל ממחיר השוק שיש היום, היא 600 אלף ש"ח, אני לא מבין איך אפשר להיכשל פה.
בנוסף מדובר במחירים שפויים, ככה שקשה לי לראות מחיר דירה חדשה באופקים/דימונה וכו' יורד למתחת ממיליון עוד 5 שנים.

רואה סיכון גדול יותר לזכות היום בהגרלות של מרכז הארץ, שמביאים לידי ביטוי 20% ממחיר שוק של נדלן שנמצא בסוג של קיפאון, שלא לומר ירידה.

אבל כמובן שאשמח לשמוע דעה מנוגדת, בדקתי כבר כמה וכמה דוגמאות בשכונות חדשות בפריפרייה ובכולן אני רואה נכון להיום, הזדמנויות "בטוחות" יותר לזכייה בהגרלה של מחיר למשתכן, לעומת חשש של ירידת מחירים במרכז שיביא את הזכייה בסופו של דבר למחיר שוק של עוד 5 שנים.

 

[ארנטס]

סליחה מראש על השיפוטיות אך חיסרון הפריפריה (הגיאוגרפית / חברתית) הוא פרופיל השוכרים.
מניסיון והיכרות (שלי / סביבה קרובה) בערים שונוות - מודיעין, בית שמש, נגב, שוהם ועוד.

לא בהכרח מתכוון שהפריפריה אנשים לא טובים שמפרים חוזה ולא מתפנים. יש לי שכן קבלן הוצאה לפועל והוא מגיע לכל הארץ לפינוי שוכרים אחרי שהמשכיר פתח בהליך פינוי מזורז והשוכר לא כיבד את פסק הדין לצאת מהנכס. ברור שיש מקומות שהוא מבקר יותר...

דוגמאות בפריפריה להמחשה:
קשה יותר לבקש משוכרים ערבות כספית ע"ס 3 חודשי שכירות למשל. כי פשוט אין ולכן לא מקובל.
מגיעים לעיתים ל"ויכוחים" קטנים ומביכים על כסף קטן כי ידם פחות משגת.
שוכר עם אמצעים מוגבלים מקבל את זה קשה שהעלו את דמי ועד הבית (תשלום שלגביו החבות המשפטית היא של בעל הנכס)....
שיחה לא פשוטה ומביכה כאשר מגיע מועד חידוש חוזה ומבקשים תוספת.

בקיצור -
ממשק לא הכי חלק ונעים משכיר-שוכר.

אני אישית מעדיף לקנות מחר בשוהם מאשר בפריפריה גם אם יגידו לי מראש שהפריפריה תניב יותר לאורך כל הדרך - הן מתשואת שכירות חודשים והן בעליית ערך.

 

[bigbang]

למה לא לדעתך? אם לצורך הדוגמה באופקים במחיר למשתכן מי שזוכה, מקבל דירת 4 חדרים במיליון ובשוק החופשי ביד 2 דירה בסגנון כזה (בשכונה חדשה) מוערכת ב1.6,
איפה הסיכון?

1.6 מיליון לדירה באופקים???

 

[הלומד94]

1.6 מיליון לדירה באופקים???

נתתי כדוגמה.
אם כבר נתונים בדוקים, אז בדימונה למשל יש הגרלה שמי שזוכה בה יכול לקנות דירת 4 חדרים בכ600 אלף ש״ח.
בשכונת השחר (שכונה חדשה בדימונה), המחיר הכי זול לדירת 4 חדרים בשכונה הוא 1.2 מיליון.

ככה שההנחה המגולמת היא כ600 אלף ש״ח נכון להיום.

 

[annona]

1.6 מיליון לדירה באופקים???

כן. מכר שלי קנה ב1.7 דירה על הנייר באופקים

 

[הנועזת]

מבין מה את אומרת, אבל מלכתחילה במכרזים של הפריפריה, ההנחה המגולמת ממחיר השוק היא גדולה יותר, לכיוון ה40%. (במרכז סביב ה20% הנחה ממחיר שמאות).
בנוסף, כמו שארנטס אומר, הכלל אצבע הוא לא למכור ברגע ההפשרה, אלא להמתין לפחות שנה וחצי לאחר מכן.
אם ההנחה בפועל ממחיר השוק שיש היום, היא 600 אלף ש"ח, אני לא מבין איך אפשר להיכשל פה.
בנוסף מדובר במחירים שפויים, ככה שקשה לי לראות מחיר דירה חדשה באופקים/דימונה וכו' יורד למתחת ממיליון עוד 5 שנים.

רואה סיכון גדול יותר לזכות היום בהגרלות של מרכז הארץ, שמביאים לידי ביטוי 20% ממחיר שוק של נדלן שנמצא בסוג של קיפאון, שלא לומר ירידה.

אבל כמובן שאשמח לשמוע דעה מנוגדת, בדקתי כבר כמה וכמה דוגמאות בשכונות חדשות בפריפרייה ובכולן אני רואה נכון להיום, הזדמנויות "בטוחות" יותר לזכייה בהגרלה של מחיר למשתכן, לעומת חשש של ירידת מחירים במרכז שיביא את הזכייה בסופו של דבר למחיר שוק של עוד 5 שנים.

שאלות מצויינות וחשובות, עקרונית כל מה שכתבת הוא נכון...תיאורטית.
צריך להכיר את השטח טוב ולעבור כמה משברים, כדיי להבין עד כמה שוק הנדלן יכול להיות תנודתי במרכז ובפריפריה כדיי להבין שקפאון במרכז הוא לא כמו קפאון בפריפריה.
אתה יכול להתקע עם דירת פריפריה שפשוט אין לך למי להשכיר נורמלי במחיר שפוי, וזה אומר לפתוח את הארנק ולשלם כל חודש חשבונות ומשכנתה. פריפריה כשאין קונים ואתה חייב למכור המחיר יכול להחתך בעשרות אחוזים, במרכז זה שונה.
במרכז ניקח את הקפאון הנוכחי כי אותו אתה מכיר, זה לא באמת שאין קונים, המחירים לוחצים חזק למעלה והקונים מתעקשים על מחירים גבוהים יותר, במחיר של 23 אתה מוכר בשניה.
רק אציין שאני לא מדברת כאן על מחירי הבועה במרכז של דירות קבלן בהוד השרון. כוונתי לדירות ישנות פוטנציאליות עם אלו שקיים להן בשר על העצם.

 

[nolim]

האלטרנטיבה (שוק חופשי) כלל לא רלוונטית כי מראש באופן מובנה היתה יקרה יותר בעשרות אחוזים + תנאי מימון פחות טובים.

במקרה של גליל ים 4 חדרים - שוק חופשי עלה 2.4 מליון (ממש סמוך ליציאה לשוק, אחרי זה המשיך לעלות), מחיר למשתכן 2 מליון. כביכול 20% הנחה, אבל:
מחיר למשתכן עם מפרט דירה נמוך יותר וזה כן שווה לפחות איזה 100 אלף, תנאי תשלום פחות טובים (לא רק מקדמה ותשלום בסוף) והם קנו לפני היתר שזה קצת סיכון. יש פרויקטים שבהם ההיתר התעכב מאד.
בסוף יש הנחה, אבל היא לא כזו גדולה אם מחשבים נכון.

 

[ארנטס]

במקרה של גליל ים 4 חדרים - שוק חופשי עלה 2.4 מליון (ממש סמוך ליציאה לשוק, אחרי זה המשיך לעלות), מחיר למשתכן 2 מליון. כביכול 20% הנחה, אבל:
מחיר למשתכן עם מפרט דירה נמוך יותר וזה כן שווה לפחות איזה 100 אלף, תנאי תשלום פחות טובים (לא רק מקדמה ותשלום בסוף) והם קנו לפני היתר שזה קצת סיכון. יש פרויקטים שבהם ההיתר התעכב מאד.
בסוף יש הנחה, אבל היא לא כזו גדולה אם מחשבים נכון.

20% זה המון ולי בכלל זכורים מספרים אחרים.
זה יכול להיות ההבדל בין יכולת / אי יכולת לקנות דירה.
אם אנשים נוסעים 45 דקות לקניון עודפים לחסוך על טייץ ריצה אז 20% על דירה זה המון..
במיוחד שעל כל שקל מחזירים לבנק כמעט 2₪...

והבדלי מפרט בין 2 דירות.באותו הבניין שוק חופשי או מחיר למשתכן מסתכמים בזוטות ממה שאני ראיתי:
ריצוף 80*80 לעומת 60*60, נק' גז במרפסת אולי ואסלה תלויה....וזהו..

 

[rpi]

והבדלי מפרט בין 2 דירות.באותו הבניין שוק חופשי או מחיר למשתכן מסתכמים בזוטות ממה שאני ראיתי:
ריצוף 80*80 לעומת 60*60, נק' גז במרפסת אולי ואסלה תלויה....וזהו..

חושב שקצת מעבר לזה.
למשל, במחיר למשתכן יש דירות שאין חלון במטבח ושירותים, אבל אני לא בטוח בזה.