השקעה בבניה חדשה בארה"ב / פליפ

[נתו]

הי,
בעבר התיעצתי עם חברי הפורום כאן שהעלו הצעות ונקודות מחכימות שחלקם שימשו אותי בפעילותי.

עם אותו היזם שהצעתו ניבחנה כאן בפורום הספקתי להשלים מספר השקעות לשביעות רצוני. וכעת אני בוחן הצעה נוספת להשקעה המהווה עניין רב עבורי.

העסקה הינה רכישת מגרש מפותח ומאושר לבניה - לצורך בניית בית ומכירותו לרכוש קצה תוך רווח עסקה שיכול להגיע על בסיס התוכנית העסקית לכ 50% ובתקופת זמן המתפרשת ע"פ כ 20 חודשים.

לצד המגרשים שמוצעים לי לרכישה השקעה היזם בונה מספר בתי מודל המשמשים קידום המכירות לבתים "על הנייר" שיבנו על על המגרשים שרכשתי.

בעסקה אני רוכש את המגרש במחיר שוק - ואהיה בעלים יחידי בטאבו, אנני נדרש לקחת חלק בהשקעה שהיזם מבצע בבתי המודל והשקעתי מסתכמת בעלות רכישת המגרש וכן עליות האחזקה עד למימושו.

חלוקת העבודה בנינו היא כדלהלן, הוא בונה את בתי המודל ופונקציית המכירות וכאשר משפחה בוחרת מהמגרש/ים שבבעלותי הוא מוכר להם את הבית עם מפרט מותאם ואנחנו מתחלקים ברווח המצופה.

הן החלוקה ברווח והן מפל התשלומים נותנים לי קדימות בסדר זה, עלויות בניה ושוטף, קרן , רווח עד 20% IRR שנתי ומכאן והלאה הינה תמורת היזם.

נתוני העסקה פר בית

סעיף סכום

השקעה מגרש ושונות $39,625
מחיר בית למכירה $250,000
עלויות מכירה ($15,000)
נטו תקבולי מכירה $235,000
עלויות בניה 1550 רגל ($175,925)
עלות מגרש ושנות ($39,625)
רווח ברוטו לפני הסדר חלוקה $18,950
תשואה על עלות השקעה/מגרש 47.84%
תקופת הזמן הכוללת בחודשים 20​

יתרונות העסקה:

• יש לי עצמאות מוחלטת והכל על בסיס תלות אינטרסים.
• השקעתי מצטמצמת לנכס קיים (מגרש בבעלותי בטאבו)
• אני נכנס איתו לעסקאת קומבנציה רק אחר שיש עסקה מול רוכש יעודי בתנאים לרוחי
• מרכיב הבניה ממומן למעשה ע"י רוכש הקצה כאשר הגוף הבנקאי מצידו מפקח ומאשר תשלומי פעימה.

דעות והארות מחכימות יתקבלו בערכה רבה.


אינני יודע אם תקנון הפורום מאשר "פרסום", במידה וכן אשמח לשתף ולהפנות ליזם את מי שמעניננת אותו עסקה זו - יש מספר מכובד של מגרשים בפרויקט האמור. - גילוי נאות היזם מתגמל עם עמלת הפניה סימלית.

 

[אורי ג.]

1. עד כמה שאני יודע ואני רחוק מלהיות מומחה לעניין אין כזה דבר למכור "על הנייר" בארה"ב, בניו יורק בטוח שלא.
2. לפי החשבון שלי הרווחיות לפני מס על העסקה היא פחות מ9% (אגב 15% לפני מינוף זה בדרך כלל המינימום של המינימום לישם להכנס לעסקה) איך מזה הגעת לIRR של מעל 20%?

 

[משתמש 72]

שמע, אפשר לומר שאני במצב דומה, אך בישראל.
אני בעלים של מגרש בשכונת צמודי קרקע. תכננתי לבנות שם וילה למגורים עבורי, אך הנסיבות האישיות שלי השתנו ואני כבר לא אעבור למקום.
הייתה לי התלבטות רצינית אם למכור את המגרש או להתאמץ ולבנות בכל זאת וילה למטרת מכירה ורווח.
מהבדיקות שלי ומהכרות עם האיזור, פוטנציאל הרווח היזמי הוא 15%-20% בטווח של כשנתיים (זמן קבלת ההיתר + זמן הבנייה). שזה דומה לאחוזים שהצגת.

אני אישית בחרתי לרדת מזה ואני כנראה אמכור את המגרש. פרויקט של בנייה זה לא בדיוק פאסיבי (קח את זה בחשבון) וכרגע אין לי את הפנאי לזה לצערי הרב מאוד.
אתה מוסיף עוד אלמנט שזה המרחק לחו"ל מה שדורש בעיני פיצוי בדמות תשואה גבוהה יותר.

 

[נתו]

1. עד כמה שאני יודע ואני רחוק מלהיות מומחה לעניין אין כזה דבר למכור "על הנייר" בארה"ב, בניו יורק בטוח שלא.

העסקה במדינת אוהיו, ורוב עסקאות הנביה כפי שאני מבין נעשות על הנייר, מעט מאוד זו בניה ספקולטיבית (בניה ורק אז מכירה), בכל אופן אין המדובר במכירה על הנייר ממש התשלום מצד הבנק נעשה בפעימות כנגד נכס קיים תחילה המגרש השלמת יסודות משתחרר תשלום בגינם וכן הלאה.

2. לפי החשבון שלי הרווחיות לפני מס על העסקה היא פחות מ9% (אגב 15% לפני מינוף זה בדרך כלל המינימום של המינימום לישם להכנס לעסקה) איך מזה הגעת לIRR של מעל 20%?

מאחר וההשקעה מסתכמת בעלות המגרש והמשוייך כ 40K והרווח נטו לפני מס כ 19K התשואה הינה 48% מרכיב הזמן מבחינת תזרים ההכנסות מספק IRR של כ 33% - במידה ואני משקיע בחודש 0 ומקבל את כלל התמורה נניח בפריסה של 6 חודשי בניה מחודש 15 עד 20.

אכן המספרים ביחס לעלות הכוללת (לא להשקעה) משקפים 9% - מה שיכול להסביר את הפער הינו היות משיכת היזם דמי קבלן בשיעור 10$ ל SF, מתוך מרכיב עלות הבניה (יוצא כ 15K) וכך למעשה עבור היזם מדובר אכן ביחס של 20% ללא מינוף.

מרכיב זה משקף כמובן תמורה ליזם הקודמת לי אבל לא הייתי מגדירה כקדימות ברווח אלא יותר כעלות פרופר.

תודה על תגובתך, הם עזרו לי בעבר.

 

[נתו]

אני אישית בחרתי לרדת מזה ואני כנראה אמכור את המגרש. פרויקט של בנייה זה לא בדיוק פאסיבי (קח את זה בחשבון) וכרגע אין לי את הפנאי לזה לצערי הרב מאוד.
אתה מוסיף עוד אלמנט שזה המרחק לחו"ל מה שדורש בעיני פיצוי בדמות תשואה גבוהה יותר.

המרחק כמובן דורש התאמה בתמורה אך מנגד בשונה בהמקרה שציינת למגרש בארץ בארה"ב אני לא חובש את כובע היזם ובהשוואה מדובר בפסיבי

 

[אורי ג.]

אני מבין, בערך.
את צריכה להבין דבר מאד חשוב, בפחות מ9% תשואה אין מרווח כלשהו לטעויות, בעיה הכי קטנה בהתממשות בתוכנית העסקית ואת בהפסד.
התמשכות הליכים מעבר לצפוי, יותר הוצאות מימון = אולי הפסד, בטוח ירידה דרסטית בIRR.
מכירה בפחות מהצפי = הפסד.
עלות בנייה גבוהה יותר מהצפי = הפסד.
ליקויי בנייה = אולי הפסד, חיתוך מסיבי ברווח בכל מקרה.

בכל מקרה לעסקה יזמית ממונפת בטירוף כמו זאת אני אישית לא הייתי נכנס בפחות מ25% IRR אא"כ יש איזה אפסייד או שזה פריים לוקיישן וכו' אבל גם 20% זה לא רע.

 

[נתו]

בפחות מ9% תשואה אין מרווח כלשהו לטעויות

אתה מעלה פה נקודה מאוד קריטית ומאוד מדוייקת, סיבה זו לבדה היתה מספקת עבורי לפסול כל עניין בעסקה וזו היתה תגובתי (עם עצמי) כשקראתי את הנקודה החשובה הזו אשר גרמה לי להסתכל מחדש על הכל.

לולא הנתון היה מבוסס על נתוני רקע אותם אפרט בהמשך דברי, אך תחילה לצורך הקונטקסט אתן משמעויות לרגישות כל שהיא בנקודות שהעלת.

נניח ויש לנו רגישות שלילית נמוכה אפילו של 5% הן על עלות הבניה בפועל והן על מחיר המכירה התואצה היתה מחיקת כל רווח והפסד כ 5% מהקרן. הפסד הקרן לבדה ברמת אחוז של 5% אולי היתה מוצדקת אם התמורה בהצלחה היתה ברמות מותאמות אבל במקרה דנן מאחר ורווח היזם מגיע אחרון ברמת הפסד נעלם אינטרס היזם לבנות בית על המגרש ללא כל תמורה ומשכך אשאר תקוע עם מגרש ללא דורש.
( החישוב מחיר מכירה נמוך ב ב 5% = תגמולי מכירה נטו של 223K ועליות בניה גבוהות ב 5% = כ 185K מה שמשאיר נטו תזרים בעסקה של -2K / שווי ערך ל 5% מהקרן)
עד כאן סיבה חזקה לפסול עסקה.

נתוני הרקע בעסקה האמורה חשובים מאחר והם נותנים פרספקטיבה לסיכויי ההתרחשות לכאן או לכאן.

בין הנתונים שקיבלתי
המגרש/ים שאקנה הינם אחד מני רבים אשר כל בית יהא בגודל שונה מחברו ובמחיר שונה מחברו וימומש במועד שונה על סקאלת הזמן.

מחירי הבנייה העלות צפויה להסתכם על הסקאלה של בין 100$ לרגל ל 114$ הדבר מושפע ממשתנים לא תלויים קשה לצפותם וכן ממשתנים ברצון, גודל הבית משפיע גם הוא על עלות ככל שהוא גדול יותר העלות לרגל יורדת. במקרה זה אני הצגתי נתונים לפי הצפי הגבוה כ 15% רגישות נילקחה בחשבון.
מחירי המכירה גם הם צפויים להיות לנוע בין כ 240K קו תחתון ל 275K קו עליון כנ"ל גדלי הבתים מ 1450 ל כ 2000 רגל רבוע. מרווח הרווחיות בכל בית גדל משמעותית ככל שהבית יקר יותר כלומר במחיר הבסיס 240K מרווח הרווח מצומצם (תחרותיות גבוהה) על הסך שבין ה 240 ל 275 מקצה גדל משמעותית 30% ל 50% בעסקי הבניה מרכיב זה מהווה מקור הרווח העיקרי לכלל העסקה. גם כאן חישבתי על פי מחיר המכירה הנמוך עם מרווחי הרווח הנמוכים.
זמן הצפי הינה שכלל המגרשים ימכרו ב 9 חודשים, חודש 10 עד 19. היזם לא יכול לדעת איזה מגרש ימכר ראשון ואיזה אחרון החודש הממוצע הינו 14.5 (עלויות משויכות זמן הינם שוליות ומסתכמות בארנונה על מגרש)

מבלי להציג כאן תחשיב של כל תרחיש וכל צירוף תחשיבים אפשרי על מנת שלא להלאות. אתן דוגמא פשוטה למשמעויות.
עלויות בניה כפי שלקחתי לפי 114 $ לרגל מספק כאמור רווח צפוי של כ 20K: לפי 100$ הרווח מוכפל לכ 40K ממוצע בין האפשרויות הינו 30K

על כך כמובן יש לקחת בחשבון את ניסיונו של היזם ומאחר והאינטרס שלו היה שלא לבנות בתי מודל הדורשים השקעה לכלל הבניה עלויות מימון ואופרציה עם מרווח רווח המתבסס בעיקר מבנייה על המגרשים שלי ושל המשקיעים האחרים אם לא היתה הצדקה.

בבתי המודל הוא המשקיע היזם והכל תוך בניית ספקולציה, בית לפני שיש קונה וכדו המספקים לו אפשרות מרווחים קטנה אף יותר - כאשר במגרש שלי הוא לא משקיע אלא רק מספק עבודה אחר שהוא מכר את תמורתה, לי את המגרש לקונה את הבית רווח ללא סיכון/השקעה מבחינתו.

עבורי סבירות ראלית 20% IRR עם יזם שהתנסתי איתו הינה משהו שאני לא יכול להתעלם ממנה, סיכון הינו עניין שיזם או משקיע נידרשים לקחת בכל עסקה סבירה (אין ארוחות חינם)
השאלה הגדולה היא מהי נקודת האיזון בין תמורה על סיכון וכן סבירות הסיכון הרלוונטית במקרה זה.

תודה אורי על הדרשותך לנושא.

 

[אורי ג.]

השאלה הגדולה היא מהי נקודת האיזון בין תמורה על סיכון וכן סבירות הסיכון הרלוונטית במקרה זה.

נראה שאתה שולט במספרים היטב, אני רק מעלה נקודות לפי המספרים שאתה ציינת פה.

דבר אחד לא הבנתי:
היזם הזה משקיע גם מכספו שלו בעסקה? למיטב הבנתי לא, אם זה המצב אני אישית מתרחק כמו מאש. זה אחד המצבים של וטו אוטומטי אצלי.
בנוסף מקובל לבדוק את האיתנות הפיננסית של היזם, זה פרוייקט לא קטן לדבריך ואתה רוצה שהיזם יהיה נזיל אם לא הכל הולך לפי התוכנית.

בסופו של דבר השקעה כזו או אחרת, בטח ובטח שביזמות הדבר החשוב ביותר הוא אמון, את המספרים אפשר לערבב ולסדר באקסל איך שרוצים (ראה הגשמה לדוגמא), ישנו משפט שאומר "הנייר סובל הכל" ולך בתור אדם שלא חי את התחום, בטח שלא באוהיו, קשה מאד לאמת אותם, כשאני נכנס עם שותפות עם מישהו (וזה נדיר) ונותן לו שליטה בלעדית על כספי אני מחפש 3 דברים:
1. יושר: קשה מאד למצוא, סורי על החשיבה הצינית אבל רוב האנשים אינם כאלה.
2. מקצועיות: גם קשה מאד למצוא, סורי על החשיבה הצינית אבל רוב האנשים אינם כאלה.
3. נסיון: כשמו כן הוא, רק בארץ לדוגמא כל פלוני שקנה בית או 2 בקיבינימט בארה"ב הוא כבר "מומחה", "מלווה משקיעים" ו"יועץ".

אני יכול לומר לך שיש היום יזמים היום שאם אומרים לי שיש עסקה אני מעביר להם כסף על בליינד.

 

[נתו]

היזם הזה משקיע גם מכספו שלו בעסקה?

איננו משקיע בעסקה עימי, הוא כן משקיע בפרויקט - במבנה העסקה הוא רוכש כמה מגרשים ובונה עליהם בתים בשילוב עם מינוף בנקאי (להבנתי הון עצמי כ 400K) המגרשים שאני ומשקיעים כמותי רוכשים בפרוקיט אינם משוייכם לפעילותו במגרשיו שלו, הם תורמים כמובן לעסקה שלי בצורה עקיפה אבל משמעותית.

בעסקה לא אני ולא הוא מחויבים האחד לשני בשום שלב למעט הסכם יזום משותף לחלוקה ברווח הסכם קומבנציה בין בעל המגרש לקבלן/יזם.
מסקנה הוא משקיע ב"פרוקיט" - בתי המודל הון לא מבוטל למעשה אם הוא בונה 6 בתי ספק בעלות המסתכמת בכ 1.2M$ והון עצמי של כ 400K . הוא לבדו שווה ערך כמעט זהה להשקעותם של המשקיעים בעלי המגרשים.
מנגד בעסקה שלי הוא לא בסיכון בשום שלב להפסיד כסף אלא להפסיד ולפני את כלל מרכיב הרווח שלו המהווה מרכיב מהותי במטרת השקעתו בבניית בתי המודל.

לדעתי שילוב האינטרס הנ"ל משביע בצורה מיטבית את הצורך הקריטי שהנך מציע לשותפות.

איתנות הפיננסית של היזם

עניין שקשה לדעת אותו מאחר ונובע מפעילות העיסקית המרובה מטרנזקציית מכירת המגרשים בפרויקט הרלוונטי כשלעצמה מספקת הון תואם להשקעותיו לבניית בתי המודל (בדקתי המגרשים נירכשו ע"י במזומן אין עליהם חוב ישיר - עקיף אין לי דרך לדעת)

זה פרוייקט לא קטן

הפרויקט בזמן נתון מעבר ל 6 בתי מודל עם 4 ל 6 בתים בבניה סה"כ כ 2M$ מצריך אם נותרים 4 בתי מודל במתמשך ההון הנידרש בשוטף הינו לא יותר מ כ 700K ( כ 400 הון עצמי לבתי המודל וכ 250K נוספים שוטף לבניית 6 בתים על מגרשי המשקיעים). מאחר ואני חשוף ומכיר את פעילות באופן כללי ולגבי פרויקטים שונים גם מפוזיציית משקיע, בהשוואה פרויקט זה איננו בסדר גודל יוצא דופן אפילו היתי מניח פרויקט בגודל נמוך מהממוצע.

ראה הגשמה לדוגמא

לא מכיר את הגשמה למעט עיתונות שלא ניתן להסתמך עליה לכאן או לכאן.


מסכים עמך לגמרי ששילוב 3 הדברים שציינת מהווים יחד דרישת בסיס יושר מקצועיות ונסיון, לצד זה חשוב לי כמשקיע להבין מה אני עושה או מה היזם עושה ולספוג כך נסיון חיים רלוונטי לפעילותי כמשקיע בסופו של יום אכן חשוב במידת קיימות 3 התנאים ובהתאם לתת אמון מלא ביזם.
אכן, קשה למצוא שמח בשבילך שמצאת
תודה

 

[נתו]

את המספרים אפשר לערבב ולסדר באקסל איך שרוצים (ראה הגשמה לדוגמא)

בעניין הגשמה סתם לצורך ההמחשה אך הקשר בין המדווח בעיתון למציאות נטול פורפורציה, קפצה לי כתבה חדשותית במגזין כלכלי בישראל בפיד על נזק למשקיעים בהגשמה שמסתכם במחיקת הון השקעה במספר פרויקטים בעקבות התקשרות הגשמה עם יזם מפוקפק,

בעיתון הכתב מצייו שהקרן שנמחקה למשקיעים היתה של כמדומני כ 3.7 מליון ש"ח.

עניין אותי הנושא כיצד קרה הדבר ואך נימחקה כל הקרן, גוגל הוביל אותי להחלטת בית משפט שאישר מכירת זכויתם של 5 חברות פרויקט שניהל אותו יזם ומומנו ע"י הגשמה. בעסקה זו בית המשפט הכריח מכירת נכסי החברה לצד שלישי על סך 700K.
כאשר חלק הגשמה לבד היה 22M$ קרי כ 100 מליון ש"ח של משקיעי הגשמה שנימחקו לחלוטין בהתקשרות עם יזם אחד.

 

[אורי ג.]

לדעתי שילוב האינטרס הנ"ל משביע בצורה מיטבית את הצורך הקריטי שהנך מציע לשותפות.

לדעתי לא כי במצב הנוכחי הוא בעצם מתחרה שלך, ברור שהאינטרס העליון שלו הוא קודם כל למכור את הדירות שלו בכמה שיותר ורק לאחר מכן את של שאר המשקיעים. דרך טובה לבטל את ניגוד האינטרסים הנ"ל וגם להקטין את סיכון שלך משמעותית זה שכולם יהיו שותפים של כולם בכל הבתים, ככה גם אם חלילה יש ליקויים רק בבית שלך או שהבית שלך נחות בצורה זו או אחרת משאר הבתים אתה מוגן, פיזור סיכונים בסיסי.

עניין שקשה לדעת אותו מאחר ונובע מפעילות העיסקית המרובה מטרנזקציית מכירת המגרשים בפרויקט הרלוונטי כשלעצמה מספקת הון תואם להשקעותיו לבניית בתי המודל (בדקתי המגרשים נירכשו ע"י במזומן אין עליהם חוב ישיר - עקיף אין לי דרך לדעת)

קל מאד לדעת, מבקשים אישור רו"ח.

בעניין הגשמה סתם לצורך ההמחשה אך הקשר בין המדווח בעיתון למציאות נטול פורפורציה, קפצה לי כתבה חדשותית במגזין כלכלי בישראל בפיד על נזק למשקיעים בהגשמה שמסתכם במחיקת הון השקעה במספר פרויקטים בעקבות התקשרות הגשמה עם יזם מפוקפק,

אישית ברור לי שהמצב שם הרבה יותר חמור ממה שמדברים עליו בעיתונות, מספיק לקרוא בכל כתבה עליהם את עשרות הטוקבקים הזועמים.
הכתובת הייתה על הקיר כל הזמן.

 

[amit]

הי,
בעבר התיעצתי עם חברי הפורום כאן שהעלו הצעות ונקודות מחכימות שחלקם שימשו אותי בפעילותי.

עם אותו היזם שהצעתו ניבחנה כאן בפורום הספקתי להשלים מספר השקעות לשביעות רצוני. וכעת אני בוחן הצעה נוספת להשקעה המהווה עניין רב עבורי.

העסקה הינה רכישת מגרש מפותח ומאושר לבניה - לצורך בניית בית ומכירותו לרכוש קצה תוך רווח עסקה שיכול להגיע על בסיס התוכנית העסקית לכ 50% ובתקופת זמן המתפרשת ע"פ כ 20 חודשים.

לצד המגרשים שמוצעים לי לרכישה השקעה היזם בונה מספר בתי מודל המשמשים קידום המכירות לבתים "על הנייר" שיבנו על על המגרשים שרכשתי.

בעסקה אני רוכש את המגרש במחיר שוק - ואהיה בעלים יחידי בטאבו, אנני נדרש לקחת חלק בהשקעה שהיזם מבצע בבתי המודל והשקעתי מסתכמת בעלות רכישת המגרש וכן עליות האחזקה עד למימושו.

חלוקת העבודה בנינו היא כדלהלן, הוא בונה את בתי המודל ופונקציית המכירות וכאשר משפחה בוחרת מהמגרש/ים שבבעלותי הוא מוכר להם את הבית עם מפרט מותאם ואנחנו מתחלקים ברווח המצופה.

הן החלוקה ברווח והן מפל התשלומים נותנים לי קדימות בסדר זה, עלויות בניה ושוטף, קרן , רווח עד 20% IRR שנתי ומכאן והלאה הינה תמורת היזם.

נתוני העסקה פר בית

סעיף סכום

השקעה מגרש ושונות $39,625
מחיר בית למכירה $250,000
עלויות מכירה ($15,000)
נטו תקבולי מכירה $235,000
עלויות בניה 1550 רגל ($175,925)
עלות מגרש ושנות ($39,625)
רווח ברוטו לפני הסדר חלוקה $18,950
תשואה על עלות השקעה/מגרש 47.84%
תקופת הזמן הכוללת בחודשים 20​

יתרונות העסקה:

• יש לי עצמאות מוחלטת והכל על בסיס תלות אינטרסים.
• השקעתי מצטמצמת לנכס קיים (מגרש בבעלותי בטאבו)
• אני נכנס איתו לעסקאת קומבנציה רק אחר שיש עסקה מול רוכש יעודי בתנאים לרוחי
• מרכיב הבניה ממומן למעשה ע"י רוכש הקצה כאשר הגוף הבנקאי מצידו מפקח ומאשר תשלומי פעימה.

דעות והארות מחכימות יתקבלו בערכה רבה.


אינני יודע אם תקנון הפורום מאשר "פרסום", במידה וכן אשמח לשתף ולהפנות ליזם את מי שמעניננת אותו עסקה זו - יש מספר מכובד של מגרשים בפרויקט האמור. - גילוי נאות היזם מתגמל עם עמלת הפניה סימלית.

9% רווח צפוי על עסקת בניה ? שיהיה בהצלחה עם זה.
תתחילו מלבדוק אם המגרש שמוכרים לכם בכלל שווה 39,000 דולר בשוק החופשי .

 

[נתו]

9% רווח צפוי על עסקת בניה ? שיהיה בהצלחה עם זה.

ראה התייחסותי בהרחבה לנקודה זו, אתמול ב- 23:18 בשרשור לעייל.
ה9% הינו אחר ההנחות שלי שנתווספו עם רגישות של 15% יותר בעליות בנייה, מכירת הבית במחיר הנמוך על הסקאלה של בין 240K ל 275K תקופת פריקט הנחתי 20 חודש מתוך לוז של 15 ל 24 חודש.

בעסקה זו אם הכול הולך למישרים המרווח הינו בשיעור של כ 20% לא 9% ועל ההון הממונף כ 100% רווח.

תתחילו מלבדוק אם המגרש שמוכרים לכם בכלל שווה 39,000 דולר בשוק החופשי .

יש כמה דרכים לבדוק, שמאות היא אחת מהם, לא יודע גם כמה היתה מניחה את דעתי, בכל אופן מאחר הויזם בונה במקביל עם מימון בנקאי המערב שמאות ואולי תשותף עימי.

בדרך כלל היתי עושה השוואת מחירים של מגרשים שהחליפו ידים לאחרונה והדבר היה מספק לי אינדקציית שווי די ברורה. המידע הנ"ל די זמין בקלות בשוק האמריקאי.

אה מה ברמת המחירים של בתי ה 250K בשונה מנדלן יוקרה בו המגרשים נימכרים בניפרד והבתים בניפרד כך שיש לך השוואה למרכיב המגרש. בבתים ברמת מחירי הבסיס רוב הרכישות נעשות במרוכז ע"י יזם שמוכר את הבית יחד עם המגרש בדומה לשתיארתי כאן לעייל את העסקה.

לדוגמא ההשוואה הכי קרובה שזמינה ונימסרה לי ע"י היזם הינה פרויקט ברמת מחירים דומה ובסמיכות, הפרויקט התחיל וניגמר ב 15 חודש, ניבנו ונימכרו 82 בתים רק מגרש אחד מהם ניקנה בניפרד.

מה שכן עשיתי את החישוב הבא והשווי נישמע סביר, מרכיב מחיר המגרש הינו 35K וכולל כבר תוכניות אדריכל עלותם בשוק כידוע לי כ בין 2.5K ל 7K . ערך המגרש פרופר (30Kׂ), משקף יחס של כ 12% ממחיר בית ממוצע (258K), מההכרות שלי היחס המצוי הינו באזור ה 10% ל 20% תלוי בדרגות המחירים.

 

[נתו]

ברור שהאינטרס העליון שלו הוא קודם כל למכור את הדירות שלו

לא מבין למה, אסביר למה אני מבין ההפך.

נניח שהרווח ברעיון זהה בכל בית שיבנה ובתמהיל הבא: עלות מגרש ובניה = 195, מכירת הבית ב 250 בניוכי עלויות מכירה 235, = רווח גולמי 40K, משקף 20% רווח ביחס לעלות.

בבתים שלו הוא לוקח מימון וממנף, שם הון של 30% = כ 60K כעת מתווספת לו עלות ריבית נניח 7% על ההון המולווה יוצא 10K, כלומר הרווח שלו מצטמצם ל 30K על הון השקעה של 60K מהווה 50% על הכסף, המינוף ממנף גם את הסיכון בהתאמה. בנוסף פונטציאל הרווח שלו הנוסף מוגבל מאחר וכשאתה בונה לפני שיש לך קונה אתה בונה מוצר שפונה לטעמים רבים, ומי שקונה מעריך ומשלם על אחד מהטעמים האלו, לא על כולם כלומר לא כל פעולה שלך מתגמלת.

במגרשים שלי מאחר ומחד אין עלות מימון הרווח הגולמי בעסקה גבוה ב 33% יותר K40 במקום K30. על כך מתווסף פונטציאל הרווח הנוסף בבניה מתואמת "קאסטם" זה רוצה שידרוג לטעמו וזה.. וכן הלאה.

מאחר והבית הבנוי שלו משמש פונקציית מכירות, לא נכון עבורו למכור אלא להחזיק בבית עד שימצה את מטרתו והוא למכור כמה שיותר מגרשים ולהרוויח כמה שיותר רווח על עבודה בסיכון מופחת.

ההשקעה שלו העיקרית היא בניה ומכירה מכירה ובניה מהווה הסיבה - זה שאני נושא בעלות המגרש לבנתיים ומתחלק עימו ברווח מספק עבור שנינו תאימות אינטרסים.

אם למרות הסברי כאן אתה רואה ניגוד ענינים חושב לי להבינו ותודה.

מבקשים אישור רו"ח

האם זו דרישה מקובלת (לא פגשתי בה).
מה בדיוק אישור רו"ח אמור לציין/לאשר (איתנות פיננסית שההמלצת לבחון בהקשר זה), זו הבחנה לא נתון השייך לאשרו, אם זו חוות דעת, הרו"ח שלו כניראה מייצג את האינטרס שלו - אינני חושב שמישהו היה מסכים שהרו"ח שלי ידקדק בעניניו.
האם זה מושג של מסמך מקובל ומה שמו באנגלית האם ביקשת פעם וקיבלת מסמך זה.

 

[אורי ג.]

בבתים שלו הוא לוקח מימון וממנף, שם הון של 30% = כ 60K כעת מתווספת לו עלות ריבית נניח 7% על ההון המולווה יוצא 10K, כלומר הרווח שלו מצטמצם ל 30K על הון השקעה של 60K מהווה 50% על הכסף, המינוף ממנף גם את הסיכון בהתאמה. בנוסף פונטציאל הרווח שלו הנוסף מוגבל מאחר וכשאתה בונה לפני שיש לך קונה אתה בונה מוצר שפונה לטעמים רבים, ומי שקונה מעריך ומשלם על אחד מהטעמים האלו, לא על כולם כלומר לא כל פעולה שלך מתגמלת.

אני לא מדבר על רווח, אני מדבר על החזר השקעה, קודם כל אתה רוצה להחזיר את הEQUITY במיוחד שהנכס ממונף והריבית דופקת, תבדוק תזרימית כמה נכנס לו אם הוא מוכר בית שלו מול כמה נכנס לו אם הוא מוכר בית שלך.
בנוסף:
לאיזה בתים אתה חושב שהוא יקצה את בעלי המקצוע הטובים ביותר?
באיזה מהבתים יש פחות סיכוי שהוא יעגל פינות?
באיזה מהבתים אתה חושב שהוא ישקיע את הנשמה שלו?
בפרוייקט כזה יש תמיד יש מגרשים יותר טובים או פחות טובים, נחש איזה מגרשים הוא יקח?
אל תהיה תמים, אני לא אומר שהוא רמאי חלילה רק שהוא כנראה לא יהיה יותר צדיק מהאפיפיור, עזוב הוא, שים את עצמך בנעליו, בכנות, איזה מהבתים הייתי משקיע יותר?
עוד הפעם, יש דרך פשוטה והוגנת לנטרל את הבעיה הזו, היא אינה עולה דבר ואין סיבה שזה לא יהיה כך: רכישה של כל הפרוייקט ע"י כל המשקיעים, או לחלופין מנגנון חלוקת רווחים שווה (באחוזים) לא משנה כמה כמה תשואה כל אחד עשה אינדיבידואלית בבית שלו. זה הופך את כולם ממתחרים לבעלי אינטרס זהה לחלוטין וזה גם הרבה יותר הוגן, למה שמשקיע מסוים ירוויח תשואה של פי 2 או פי 3 ממישהו אחר בקבוצה?
קח עוד דוגמא אם אין לך שליטה על תמחור הבית: הוא לקראת סיום הפרוייקט ורוב הבתים מכורים, נשארו עוד 2 3 בתים לא מכורים, הוא מצידו רוצה למכור אותם כמה שיותר מהר כדי לזוז הלאה ולסמן V, אתה נדפק פעמיים, גם הבית שלו נמכר בין האחרונים והIRR שלך נדפק וגם במחיר נמוך יותר.
הוא בעצם רק שותף איתך ברווח אבל לא שותף איתך כלל בסיכון, זה ביג NO NO אצלי.

האם זו דרישה מקובלת (לא פגשתי בה).

ככל שידוע לי כן, תהיה בטוח שגם הבנק המלווה בודק את היכולות שלו.
בכל עסקאות החוב איתם אני נכנס האנשים צריכים להוכיח NAV וגם נזילות מספקים.

מה בדיוק אישור רו"ח אמור לציין/לאשר (איתנות פיננסית שההמלצת לבחון בהקשר זה),

לא חייב רו"ח אבל בגדול NAV ונזילות.

אם זו חוות דעת, הרו"ח שלו כניראה מייצג את האינטרס שלו - אינני חושב שמישהו היה מסכים שהרו"ח שלי ידקדק בעניניו.

זו לא חוות דעת, זה אישור. אתה חושב שהבנק שלו לא מבקש אישורים שונים מהרו"ח שלו? הבנק רק מלווה לו כסף, אתה נהיה שותף שלו!

האם זה מושג של מסמך מקובל ומה שמו באנגלית האם ביקשת פעם וקיבלת מסמך זה.

איני יודע, איני בקיא בRED TAPE של הDD.
בארץ בוודאי שניתבקשתי לספק הוכחת הכנסה, הוכחת יכולת, הוכחות לנכסים, אישורי רו"ח לכל טענה שלי וכו'
תבין המטרה היא להבין 2 דברים:
1. שהפרוייקט הזה לא גדול עליו, לא הייתי רוצה להיות שותף של אדם עם 50K בנכסים שמרים עסקה של 2M.
2. שאם לא הכל הולך בהתאם לתוכניות וצריך להוסיף הון עצמי שיש לו מאיפה להביא את הכסף, הרי מספיק שעלויות הבנייה של המגרשים שלו עולים על המצופה, התארכות הפרוייקט או שסתם יש בלתי-צפוי אחר הוא יצטרך להביא כסף מהבית, אתה רוצה לוודא שיש לו מאיפה להביא.

 

[amit]

בדרך כלל היתי עושה השוואת מחירים של מגרשים שהחליפו ידים לאחרונה והדבר היה מספק לי אינדקציית שווי די ברורה. המידע הנ"ל די זמין בקלות בשוק האמריקאי.

תבדקו אם המגרש הזה מופיע שם ,מתי נמכר ובכמה.

יש כמה דרכים לבדוק, שמאות היא אחת מהם

אולי תביאו שמאי ?

בעסקה זו אם הכול הולך למישרים המרווח הינו בשיעור של כ 20% לא 9% ועל ההון הממונף כ 100% רווח.

הנתון של ההון לא מעניין כי אתם נדרשים להשקיע את עלויות הבניה .
לדוגמא -אם תהיה ירידת מחירים של 10% וגם גידול בהוצאות הבניה של 15% -אתם תהיו בהפסד 5% , ההון הראשוני לא מעניין.

אני בניתי בארץ כמה בתים , בבניה מלא דברים יכולים להשתבש , 9% -20% רווח על הנייר לדעתי לא מספיקים.

 

[אורי ג.]

אולי תביאו שמאי ?

מאד מומלץ באמת, זה א' ב' של DD.

, בבניה מלא דברים יכולים להשתבש

אוסיף ואומר: זה לא רק שהם יכולים להשתבש, הם בטוח ישתבשו, השאלה רק כמה זה יעלה וכמה זמן זה יקח. מקובל בגלל זה לתקצב סעיף של בצ"מ, והמרבה הרי זה משובח.

 

[נתו]

הנתון של ההון לא מעניין כי אתם נדרשים להשקיע את עלויות הבניה .
לדוגמא -אם תהיה ירידת מחירים של 10% וגם גידול בהוצאות הבניה של 15% -אתם תהיו בהפסד 5% , ההון הראשוני לא מעניין.

גידול בהוצאות הבניה של 15%

האם זו תזותתיות מצוייה, אם יש סטיות כאלו גדלות בהערכה של איש המקצוע לא היתי מקבל את הרושם שהוא מבין מה הוא עושה אלא מהמר.

לגבי

אם תהיה ירידת מחירים של 10%

שמעבר לאיזו שהיא מפולת שתוביל ל 10% ירידת מחיר בתקופה האמורה ועד כמה קיימת סבירות לכך, עסקה שמספקת לי שגם בירידת מחיר שכזו אני יוצא בזול זה יתרון לא חסרון, -עם 5% הפסד בעסקה בסיברות קיימת אבל נמוכה אני למעשה אני מסכן מהקרן סך 2000 $ בלבד עליהם אני צריך תמורה ממש גבוהה .. לגבי השאר (38K) הם למעשה בעסקה זו ממנפים אותי ללא סיכון כלל.

בכל אופן קשה לי להאמין שעסקת בניה ככל שתאה, בארץ או בכל מקום סביר. שילוב של ירידת מחיר של 10% ועליית מחירי עלות של 15% התוצאה תהא הפסד ברמה זו או אחרת (כנראה הפסד מהותי, הרבה מעבר ל 5% קרן) ולא משנה כמה העסקה התחילה כבטוחה.

 

[אורי ג.]

בכל אופן קשה לי להאמין שעסקת בניה ככל שתאה, בארץ או בכל מקום סביר. שילוב של ירידת מחיר של 10% ועליית מחירי עלות של 15% התוצאה תהא הפסד ברמה זו או אחרת (כנראה הפסד מהותי, הרבה מעבר ל 5% קרן) ולא משנה כמה העסקה התחילה כבטוחה.

וואו אין לך מושג כמה נפוץ, רק תראה כמה קבלנים פושטים רגל בארץ, גם בניו-יורק המצב זהה, יזמים מפסידים שם כסף בארגזים, כולל פשיטות-רגל, תחום יזמות נדלן הוא תחום אולטרה מסוכן, לא סתם התשואות שם מטורפות, כי קל מאד למחוק את הכסף.

תראה זה עושה רושם שאתה כבר החלטת להשקיע ומחפש איזה חיזוק חיובי פה, לי אישית זה נשמע כבר השקעה מאד מוזרה בלשון המעטה, אתה נכנס לשותפות אם מישהו שלא משקיע שקל, שותף לרווחים שלך אבל לא שותף להפסדים שלך ובתור קינוח הוא גם הולך להתחרות בך באותו פרויקט ממש כמובן בלי שום יכולת פיקוח ממשית מצידך כי הוא האדם עם BOOTS ON THE GROUND ואתה בצד השני של הגלובוס.
זה לא משנה איך תסובב את זה, זה המצב.

 

[amit]

האם זו תזותתיות מצוייה, אם יש סטיות כאלו גדלות בהערכה של איש המקצוע לא היתי מקבל את הרושם שהוא מבין מה הוא עושה אלא מהמר.

לגבי

שמעבר לאיזו שהיא מפולת שתוביל ל 10% ירידת מחיר בתקופה האמורה ועד כמה קיימת סבירות לכך, עסקה שמספקת לי שגם בירידת מחיר שכזו אני יוצא בזול זה יתרון לא חסרון, -עם 5% הפסד בעסקה בסיברות קיימת אבל נמוכה אני למעשה אני מסכן מהקרן סך 2000 $ בלבד עליהם אני צריך תמורה ממש גבוהה .. לגבי השאר (38K) הם למעשה בעסקה זו ממנפים אותי ללא סיכון כלל.

בכל אופן קשה לי להאמין שעסקת בניה ככל שתאה, בארץ או בכל מקום סביר. שילוב של ירידת מחיר של 10% ועליית מחירי עלות של 15% התוצאה תהא הפסד ברמה זו או אחרת (כנראה הפסד מהותי, הרבה מעבר ל 5% קרן) ולא משנה כמה העסקה התחילה כבטוחה.

ההוצאה יכולה לגדול גם בלי שיעלו מחירי העלות, מספיק שהאינסטלטור עושה טעות ומתפוצץ לך צינור מתחת לרצפה של הקומה השניה כדי לדפוק לך לגמרי את החישובים.
פתאום צריך לעקור מרצפות לעשות טיח וצבע מחדש ,להחליף צינורות , ואם המים זורמים לכיוון החשמל זו בכלל חגיגה.

תקלה הכי קטנה ואתה בהפסד , שינוי קטן במחירים ואתה בהפסד , קומבינה הכי קטנה שהמארגן יעשה ואתה בהפסד.
אם אתה כלכך רוצה להכנס לבניה -תקנה מגרש בארץ .