הורדת מינוף וסדר סגירת הלוואות

[Wonko]

לאחרונה לקחתי הלוואת מרג'ין + משכנתה על מנת לקנות נדלן בארץ הקודש.
כעת אני מעוניין להתחיל לסגור את ההלואוות בקצב יותר גבוה מההחזר החודשי על מנת להוריד אחוזי מינוף (כרגע אני על 60% מינוף בתיק כולל פנסיות).
השאלה היא איזה מסלול משכנתה לסגור קודם או שמא כדאי להוריד את ההלוואת המרג'ין למתחת סיכון מסויים.
אז אלו הפרטים בנוגע למסלולי ההלוואות:
1. לא צמוד בריבית משתנה (פריים) ל30 שנים - ריבית 1% (P-0.6)
2. צמוד בריבית משתנה ל30 שנים - ריבית 2.1% (H+3.5)
3. לא צמוד בריבית קבועה ל25 שנים - ריבית 2.96%
4. לא צמוד בריבית קבועה ל5.5 שנים - ריבית 2.45%
5. הלוואת מרג'ין בIB בריבית 1.55%. התיק שלי בעיקר VXUS ויכול לרדת ב70% לפני MC.

כמובן שאני לא מחפש המלצות. הייתי רוצה לשמוע טיעונים לגבי איזה מסלול כדאי לסגור קודם או טיעונים עבור למה לא למהר לסגור את הלוואות.
זאת גם הזדמנות עבורי לחשוב בקול ולקבל פידבקים.
כמה הערות/מחשבות/שאלות:
1. אני שקט נפשית בנוגע להלוואת המרג'ין כרגע אבל זאת הלוואה שמונעת ממני לצאת לפנסיה מוקדמת שמתבססת על משיכה מIB. דבר שיקרה עוד מספר שנים כנראה.
2. המטרה של המסלול הצמוד היה להשיג ריביות נמוכות יותר בשאר המסלולים והכוונה הייתה לסגור אותו ראשון. החשש הוא כמובן עליית המדד. זה התכנון הנוכחי. למרות שהריבית במסלול מפתה.
3. אני החודש מקבל סכום כסף חד פעמי ולא מבוטל שאני מתכנן להקדיש לפרעון מוקדם. שזה מצחיק כי לקחתי את המשכנתה ממש עכשיו.
4. אחרי שאסגור את המסלול הצמוד, אני חושב שאתפנה לסגור את הלוואת המרג'ין. או לפחות להפחית אותה משמעותית. זה מאוד תלוי בתכנון הפרישה שלי שהפרטים שלו לא סגורים.
5. אני שומע לאחרונה הרבה רחש בנוגע לאינפלציה. כמה לדעתכם האינפלציה המדוברת תשפיע על המדד ועל המסלול הצמוד? כמה זמן לדעתכם יש לי לסגור את המסלול מהבחינה הזאת לפני שעלייה חדה? האם יש לכם הלוואות דומות וחששות דומות?
6. מה בנוגע להגדלת המרג'ין בשביל לסגור את אחד המסלולים?

 

[קפיצת הדרך]

אני שקט נפשית בנוגע להלוואת המרג'ין כרגע אבל זאת הלוואה שמונעת ממני לצאת לפנסיה מוקדמת שמתבססת על משיכה מIB. דבר שיקרה עוד מספר שנים כנראה.

לא לגמרי הבנתי… רק הלוואת המרג׳ין מונעת ממך לצאת לפנסיה מוקדמת עוד כמה שנים? שאר המסלולים במשכנתא לא מפריעים? אתה תוכל לצאת לפנסיה מוקדמת ולהמשיך לשלם את המשכנתא?

 

[Wonko]

לא לגמרי הבנתי… רק הלוואת המרג׳ין מונעת ממך לצאת לפנסיה מוקדמת עוד כמה שנים? שאר המסלולים במשכנתא לא מפריעים? אתה תוכל לצאת לפנסיה מוקדמת ולהמשיך לשלם את המשכנתא?

כן.
הסיבה היא שהלוואת מרג'ין מונעת ממני להקטין את התיק הנזיל בib. שהרי ככל שהתיק קטן אז אני מתקרב לMC.
התיק בIB הוא התיק הנזיל שאמור לשרת אותי עד הרגע שאגיע לשימוש בקופות פנסיוניות.

המשכנתה סך הכל דורשת שהcashflow שלי יהיה מספיק גבוה בשביל ההחזר החודשי. לדעתי, מלבד המסלול הצמוד, שאר המסלולים יחסית סולידית.

 

[קפיצת הדרך]

השאלה היא איזה מסלול משכנתה לסגור קודם או שמא כדאי להוריד את ההלוואת המרג'ין למתחת סיכון מסויים.
אז אלו הפרטים בנוגע למסלולי ההלוואות:
1. לא צמוד בריבית משתנה (פריים) ל30 שנים - ריבית 1% (P-0.6)
2. צמוד בריבית משתנה ל30 שנים - ריבית 2.1% (H+3.5)
3. לא צמוד בריבית קבועה ל25 שנים - ריבית 2.96%
4. לא צמוד בריבית קבועה ל5.5 שנים - ריבית 2.45%
5. הלוואת מרג'ין בIB בריבית 1.55%. התיק שלי בעיקר VXUS ויכול לרדת ב70% לפני MC.

בהלוואות מרג׳ין אני לא מבינה אז לא נכנסת לזה.
בכל מקרה דבר ראשון הייתי מחזירה את המסלול הצמוד בריבית משתנה. גם לא זול במיוחד וגם מסוכן.
השאלה כמה כסף נשאר לך בשביל לסגור עוד מסלולים?

 

[$Ron$]

בהלוואות מרג׳ין אני לא מבינה אז לא נכנסת לזה.
בכל מקרה דבר ראשון הייתי מחזירה את המסלול הצמוד בריבית משתנה.

הלוואת מר'גין בעיני דומה להלוואה מהבנק במסלול צמוד מט"ח + סיכון מרג'ין קול (אלא אם כן אתה לא פורע לעולם).
נשמע לי פחות טוב ממסלול משכנתא צמוד בריבית משתנה, לא?

 

[Wonko]

בהלוואות מרג׳ין אני לא מבינה אז לא נכנסת לזה.
בכל מקרה דבר ראשון הייתי מחזירה את המסלול הצמוד בריבית משתנה. גם לא זול במיוחד וגם מסוכן.
השאלה כמה כסף נשאר לך בשביל לסגור עוד מסלולים?

ההכנסה גבוהה ולכן זה יעשה בשלבים.
אני יכול לסגור לגמרי את המסלול הצמוד תוך שנה.
אחר כך אצטרך להחליט האם להתחיל לסגור את המרג'ין או מסלול אחר במשכנתה או להזרים כסף לVTI-VXUS.

הלוואת מר'גין בעיני דומה להלוואה מהבנק במסלול צמוד מט"ח + סיכון מרג'ין קול (אלא אם כן אתה לא פורע לעולם).
נשמע לי פחות טוב ממסלול משכנתא צמוד בריבית משתנה, לא?

במסלול הצמוד, הקרן עולה (לא יורדת) עם המדד.
בהלוואת מרג'ין, הקרן עולה/יורדת עם המטח.

במקרה הראשון, אם המדד עולה, אני משלם כסף וגם יש לי פחות כסף פנוי (בהנתן שההכנסה נשארה זהה - רלוונטי במיוחד לזמן פרישה).
במקרה השני, אני יכול גם להפסיד וגם להרוויח. במקרה שהדולר יעלה ביחס לשקל אני בהחלט בצרות כי ההכנסה מיגיעה אישית היא בשקלים.
אלו באמת שתי ההלוואות המסוכנות יותר. לדעתי הראשונה יותר מסוכנת במיוחד בגלל הדיבורים על אינפלציה. לפחות בטווח הקרוב (5 שנים).

 

[קפיצת הדרך]

אני יכול לסגור לגמרי את המסלול הצמוד תוך שנה.
אחר כך אצטרך להחליט האם להתחיל לסגור את המרג'ין או מסלול אחר במשכנתה או להזרים כסף לVTI-VXUS.

אז כרגע תסגור (תתחיל לסגור) את הצמודה משתנה.
אם זה לא רלוונטי לעכשיו אז לא הייתי מתחילה לתכנן עכשיו מה אני אסגור עוד שנה. כי דברים יכולים להשתנות ולשנות את רמת הסיכון, סדרי העדיפויות וכל מה שמשפיע על ההחלטה. כשתגיע לגשר תחליט מה הכי כלכלי מבחינתך.

 

[$Ron$]

במקרה השני, אני יכול גם להפסיד וגם להרוויח

מסכים, זה לא אותו דבר

 

[c881]

כדי לתת תשובה טובה...
צריך לדעת איזה סכום יש בכל מסלול...
וכמה נשאר מהמסלול... האם כבר שילמת חצי שנה? שנה? שלוש?
אבל מה שהבאת:

1. לא צמוד בריבית משתנה (פריים) ל30 שנים - ריבית 1% (P-0.6)
2. צמוד בריבית משתנה ל30 שנים - ריבית 2.1% (H+3.5)
3. לא צמוד בריבית קבועה ל25 שנים - ריבית 2.96%
4. לא צמוד בריבית קבועה ל5.5 שנים - ריבית 2.45%

אשתמש ב- https://mashcantaman.co.il/ריבית-משכנתא-ממוצעת/
נראה מה הריבית הממוצעת כדי לדעת אם יש עמלת היוון או לא.

1. הפריים נמוך כרגע ואין עמלת היוון - לא ניגע בו כרגע, תמיד אפשר לטפל בו.
4. 5.5 שנים - תקופה קצרה. לא צמוד, ריבית ממוצעת כיום - 2.45% אין עמלת היוון.
2. צמוד משתנה (כל 5 שנים?) ל-30 שנה.2.1% הריבית הממוצעת כיום היא 2.8%. אין עמלת היוון ול-30 שנה. לטפל דחוף.
3. לא צמוד קבוע ל-25 שנה. הריבית הממוצעת בין 20~25 שנה היא 3.32% לעומת ה-2.96%. אז שוב אין עמלת היוון ואפשר להחזיר.

לא ידוע גם כמה כסף יש ברצונך להחזיר כל חודש.

תלוי גם אם אתה רוצה להקטין את ההחזר החודשי או לצמצם שנים.

 

[Wonko]

כדי לתת תשובה טובה...
צריך לדעת איזה סכום יש בכל מסלול...
וכמה נשאר מהמסלול... האם כבר שילמת חצי שנה? שנה? שלוש?
אבל מה שהבאת:

אשתמש ב- https://mashcantaman.co.il/ריבית-משכנתא-ממוצעת/
נראה מה הריבית הממוצעת כדי לדעת אם יש עמלת היוון או לא.

1. הפריים נמוך כרגע ואין עמלת היוון - לא ניגע בו כרגע, תמיד אפשר לטפל בו.
4. 5.5 שנים - תקופה קצרה. לא צמוד, ריבית ממוצעת כיום - 2.45% אין עמלת היוון.
2. צמוד משתנה (כל 5 שנים?) ל-30 שנה.2.1% הריבית הממוצעת כיום היא 2.8%. אין עמלת היוון ול-30 שנה. לטפל דחוף.
3. לא צמוד קבוע ל-25 שנה. הריבית הממוצעת בין 20~25 שנה היא 3.32% לעומת ה-2.96%. אז שוב אין עמלת היוון ואפשר להחזיר.

לא ידוע גם כמה כסף יש ברצונך להחזיר כל חודש.

תלוי גם אם אתה רוצה להקטין את ההחזר החודשי או לצמצם שנים.

תודה, זה באמת מידע מועיל!
בעיקרון אני רוצה להוריד סיכונים שיכולים לפגוע בתכנון פרישה מוקדמת. אני חושב שהחזר חודשי זה לגיטימי כל עוד יש הכנסה מתאימה (אקטיבית או פסיבית).
יש לי את היומן מסע האישי בשביל להכנס למספרים מדוייקים. אני אעדכן החודש קצת יותר בנוגע למספרים של המשכנתה בכל מסלול.
הסכומים הם במאות אלפים עד כדי המסלול של 5.5 שנים שהוא פחות מ100k.
את המשכנתה לקחתי ממש הרגע.
ההנחה היא שכרגע יש לי הכנסה מאוד גבוהה של פי כמה מההחזר החודשי. אבל עוד שנה שנתיים אני מתכנן לרדת באחוזי משרה.

 

[אורי ג.]

בסדר הבא:
2
3
4
5
1

 

[$Ron$]

בסדר הבא:
2
3
4
5
1

אני שותף להסתייגות ממסלולים צמודים, אבל לא ירדתי לסוף דעתך לגבי ההעדפה לסגור צמוד מדד על פני הלוואה מIB בדולרים.
אנשים רצים בין בנקים כדי להוריד 0.1% בקל"צ אז לא חבל בסוף לחטוף תוך שנה התחזקות של 10% בדולר?

 

[אורי ג.]

אני שותף להסתייגות ממסלולים צמודים, אבל לא ירדתי לסוף דעתך לגבי ההעדפה לסגור צמוד מדד על פני הלוואה מIB בדולרים.

כמה סיבות:
ריבית גבוהה יותר.
סיכון משכנתא גבוה יותר מסיכון מט"ח לדעתי.
במשכנתא אתה גם מחזיר קרן, זה דופק לך את התזרים, בIB לא.
במשכנתא אתה חייב להחזיר סכומים גדולים, IB זה כמו קו אשראי, כל פעם שיש לך קצת כסף או סתם דיבידנדים המינוס קטן.
אתה חוסך כמה גרושים על ביטוח חיים למשכנתא.

 

[Wonko]

יש לי כספים פנויים ואני רוצה לסגור רבע מההלוואה הצמודה. אני רואה באפליקציה של הבנק שקיימת עמלת פירעון.
שאלות ללמודי הניסיון לפני שאני מתקשר להתמקח עם הבנק:
1. אם אני פורע רבע מההלוואה למשל, האם אני משלם רק רבע מהפרעון המוקדם? ואז עמלת הפרעון יורדת בסכום הזה לפרעון עתידי? כלומר, האם הפרעון המוקדם הוא סך כל העמלה שאשלם לאורך הפרעונות המוקדמים?
2. כמה סביר לבטל את העמלה של הפרעון המוקדם ע"י התמקחות עם בנקאי? אני בבנקאות פרטית אם זה משנה. המשכורת שלי בבנק אחר.

 

[אורי ג.]

1. אם אני פורע רבע מההלוואה למשל, האם אני משלם רק רבע מהפרעון המוקדם?

1. כן, למעט עמלה תפעולית. מעמלת אי הודעה מוקדמת אפשר לחמוק בעזרת הודעה מוקדמת (הגיוני סה"כ).

2. כמה סביר לבטל את העמלה של הפרעון המוקדם ע"י התמקחות עם בנקאי?

לא יקרה.

 

[Wonko]

1. כן, למעט עמלה תפעולית. מעמלת אי הודעה מוקדמת אפשר לחמוק בעזרת הודעה מוקדמת (הגיוני סה"כ).

לא יקרה.

תודה!

 

[RA96]

לגבי פרעון משכנתא ממליץ לך להסתכל על השרשור הזה:
פרעון מוקדם למשכנתא - כל הטריקים לחסוך כסף
יש שם כמה תובנות שיוכלו לעזור לך

בהצלחה!

 

[מתכנת]

1. אם אני פורע רבע מההלוואה למשל, האם אני משלם רק רבע מהפרעון המוקדם?

לפי התקנות אם אתה בוחר הקטנת החזר אז העמלת תחושב באופן יחסי כמו שאמרת
אבל אם תבחר קיצור תקופה הם רשאים לחשב את ההפסד הכולל שלהם כתוצאה מהפירעון ולגבות בהתאם (יותר)

למעט עמלה תפעולית.

אמנם לא המקרה של פותש אבל במקרה של עמלת היוון שלילית העמלה התפעולית גם תתקזז

 

[Wonko]

מעדכן שביצעתי פירעון חלקי של כמעט חצי מהמסלול הצמוד של המשכנתה. בחרתי בהפחתת התשלום החודשי ולא בקיצור משך התקופה כדי להשאר בסביבת ריבית גבוהה וביצעתי את הפעולה לפני ה15 לחודש בהנחה שהמדד עולה בתקופה הנוכחית.

לגבי פרעון משכנתא ממליץ לך להסתכל על השרשור הזה:
פרעון מוקדם למשכנתא - כל הטריקים לחסוך כסף
יש שם כמה תובנות שיוכלו לעזור לך

בהצלחה!

תודה, באמת שירשור מועיל!

 

[ilya]

5. הלוואת מרג'ין בIB בריבית 1.55%. התיק שלי בעיקר VXUS ויכול לרדת ב70% לפני MC.

תוכל לפרט בבקשה לפרט על ההלוואת מרג'ין, אני חושב שארצה לעשות משהו דומה בעתיד.
אני רואה באתר של IB שיש ריבית גבוהה על margin שקלי.
לקחת הלוואה בדולרים והמרת בבנק לשקלים?

היה לך חשבון margin מראש או שעברת? כמה זמן לקח התהליך?
האם היה לחץ זמן להשיג את הכסף בשביל הרכישת דירה? עשית הכנות מראש?

תודה.