האם מחירי הדירות באמת בירידה מה 9.22?

[iam]

יש את זה בתור נתונים איפשהו?

כנס ליד 2 נדלן מופיע לך ישר מספר דירות ללא פילטר של מקום וכו

 

[קפיצת הדרך]

אבל אני מייחל לקריסת מחירי הדירות וכמה שיותר יותר טוב..

לדעתי כל הורה, גם אלו שיש להם דירה למגורים, אבל שיש לו ילדים שאין על שמם דירה (ואין לו עוד מלא דירות להשקעה להעביר להם) צריך לרצות/לייחל לירידת מחירי הדירות.

אני למשל אשמח מאוד לירידת מחירי הדירות למרות שיש לנו בית מגורים + דירה להשקעה.
כרגע, אם ארצה (ואני רוצה!) לעזור לילדי ברכישת דירה אני אצטרך להיפרד מהון עצום (כתלות בגובה העזרה).

 

[MarketTimer]

גם אני צופה ירידה (שכבר פה) אבל התחזית שלך פסימית מדי לדעתי.

איך אפשר לצפות את שינויי המחיר העתידים?

הרי אם היינו מדברים על שוק המניות, אז אני מניח שהיית אומר משהו כמו: בשנה וחצי האחרונות המחירים ירדו ריאלית בכ 10%, אבל תשואות עבר לא מנבעות תשואות עתידית אז זה לא אומר כלום לגבי האם מכאן יהיו עליות או ירידות, לא?
ורובנו היינו מסכימים שכל היתרונות והחסרונות הידועים (ילודה, ריבית, מלחמה, פוליטיקה וכו) כבר מתומחרים, ושינויי המחיר העתידיים יהיו רק בתגובה לאירועים עתידיים מפתיעים, נכון?

אז למה בנדל"ן זה שונה?

 

[אורי ג.]

איך אפשר לצפות את שינויי המחיר העתידים?

הרי אם היינו מדברים על שוק המניות, אז אני מניח שהיית אומר משהו כמו: בשנה וחצי האחרונות המחירים ירדו ריאלית בכ 10%, אבל תשואות עבר לא מנבעות תשואות עתידית אז זה לא אומר כלום לגבי האם מכאן יהיו עליות או ירידות, לא?
ורובנו היינו מסכימים שכל היתרונות והחסרונות הידועים (ילודה, ריבית, מלחמה, פוליטיקה וכו) כבר מתומחרים, ושינויי המחיר העתידיים יהיו רק בתגובה לאירועים עתידיים מפתיעים, נכון?

אז למה בנדל"ן זה שונה?

אתה צודק, אי אפשר לצפות, אז אני מעריך, לא מצפה.
איך אפשר להעריך אתה שואל? כי אני חי את השוק, יש לי לקוחות רבים שמתייעצים איתי בנושא ככה שיש לי הרבה DP, אה ויש 80K דירות לא מכורות בשוק ומספרם עולה כל חודש.

 

[סברס]

ורובנו היינו מסכימים שכל היתרונות והחסרונות הידועים (ילודה, ריבית, מלחמה, פוליטיקה וכו) כבר מתומחרים, ושינויי המחיר העתידיים יהיו רק בתגובה לאירועים עתידיים מפתיעים, נכון

שני הבדלים מהותים בין שוק המניות לנדלן:
1. בשוק המניות פועלים שחקנים מתוחכמים וחזקים שמתמחרים כל רגע הכל. בשוק הנדלן זה לא כך, כל אחד קונה דירה כי היא נחמדה לדעתו
2. המניה של גוגל שאני מחזיק בידי זהה לחלוטין למניה של גוגל שאתה מחזיק. בשוק הנדלן, כל דירה היא פנינה בפני עצמה. זה מאוד מקשה על התמחור והערכת השווי

 

[efi]

אתה צודק, אי אפשר לצפות, אז אני מעריך, לא מצפה.
איך אפשר להעריך אתה שואל? כי אני חי את השוק, יש לי לקוחות רבים שמתייעצים איתי בנושא ככה שיש לי הרבה DP, אה ויש 80K דירות לא מכורות בשוק ומספרם עולה כל חודש.

בכמה נומינלית לדעתך ירד?

 

[McMurphy]

אתה צודק, אי אפשר לצפות, אז אני מעריך, לא מצפה.
איך אפשר להעריך אתה שואל? כי אני חי את השוק, יש לי לקוחות רבים שמתייעצים איתי בנושא ככה שיש לי הרבה DP, אה ויש 80K דירות לא מכורות בשוק ומספרם עולה כל חודש.

כלומר כל אותם אנשים שהתרגלו לקנות דירות בתקווה לעליית ערך גדולה בטווח קצר (ולא בגלל התשואה של 3% משכירות עם כאבי ראש) יצאו מהשוק? נניח והמלחמה תגמר עוד שנה, הכלכלה תתייצב, הריבית והאינפלציה ירדו, אז המשקיעים האלה - שהתרגלו לתשואות גבוהות - ישפכו את הכסף שלהם לבורסה? ואם יהיה גם שם פיצוץ?

אני מנסה לדמיין את שכבת אנשים שהתרגלו לעשות בוננזה ״בקלות״ או בנדל״ן או בבורסה, פתאום נאלצים להסתפק בתשואה ״נמוכה״ על הכסף - או שזה סנריו בכלל לא סביר?

אני בעצמי לא כל כך מצליח להגדיר מה אני שואל בעצם.

 

[McMurphy]

לדעתי כל הורה, גם אלו שיש להם דירה למגורים, אבל שיש לו ילדים שאין על שמם דירה (ואין לו עוד מלא דירות להשקעה להעביר להם) צריך לרצות/לייחל לירידת מחירי הדירות.

אני למשל אשמח מאוד לירידת מחירי הדירות למרות שיש לנו בית מגורים + דירה להשקעה.
כרגע, אם ארצה (ואני רוצה!) לעזור לילדי ברכישת דירה אני אצטרך להיפרד מהון עצום (כתלות בגובה העזרה).

בדיוק מה שעובר לי בראש. לפני חצי שנה התחלנו לדבר על לקנות עוד דירה להשקעה ועכשיו אנחנו על הגדר.

 

[אורי ג.]

כלומר כל אותם אנשים שהתרגלו לקנות דירות בתקווה לעליית ערך גדולה בטווח קצר (ולא בגלל התשואה של 3% משכירות עם כאבי ראש) יצאו מהשוק?

רבים מהם כן, יתרה מכך: רבים מהם כבר יצאו מהשוק, תסתכל על מספר העסקאות שירד, תסתכל על מספר הדירות למכירה שרק עולה וכו'

נניח והמלחמה תגמר עוד שנה, הכלכלה תתייצב, הריבית והאינפלציה ירדו, אז המשקיעים האלה - שהתרגלו לתשואות גבוהות -

באמת שלא יודע, זה אין ספק יעלה את הביקוש, אבל גם ההיצע גדול מאד וגדל כל הזמן.
להזכירך זה הרבה גם סוגיה של מומנטום. אם השוק יתייצב או ירד לאורך תקופה מסויימת זה ישפיע מאד גם על כל רוכשי הFOMO. אתה יודע כמה לקוחות יש לי שרצים לקנות דירות רק כי מפחדים שהמחירים ימשיכו לעלות?

אני מנסה לדמיין את שכבת אנשים שהתרגלו לעשות בוננזה ״בקלות״ או בנדל״ן או בבורסה, פתאום נאלצים להסתפק בתשואה ״נמוכה״ על הכסף - או שזה סנריו בכלל לא סביר?

לדעתי סביר מאד, לא רק סביר זה מצב שוק נורמלי, שוק שהכל טס למעלה כל הזמן זה ממש לא נורמאלי.

בכמה נומינלית לדעתך ירד?

אין לי מושג, באמת אבל אני יודע שהשוק במצב קשה ממש כרגע.
מניח שישתפר כאשר תגמר המלחמה (למרות שכבר מתחיל לחשוב שהמילה המתאימה היא "אם").

 

[Eranlavi]

נו בס

לדעתי כל הורה, גם אלו שיש להם דירה למגורים, אבל שיש לו ילדים שאין על שמם דירה (ואין לו עוד מלא דירות להשקעה להעביר להם) צריך לרצות/לייחל לירידת מחירי הדירות.

אני למשל אשמח מאוד לירידת מחירי הדירות למרות שיש לנו בית מגורים + דירה להשקעה.
כרגע, אם ארצה (ואני רוצה!) לעזור לילדי ברכישת דירה אני אצטרך להיפרד מהון עצום (כתלות בגובה העזרה).

נו בסדר….אז מה.
ממילא לא הולכים לקבר עם כסף .
אז היות ומחירי הנדלן לא יירדו , מה שתתן להם בעודך בחיים, בעצם ייגרע מההון שתוריש להם שכבר לא תהיה פה …
אז אני לא רואה עם זה בעיה .

 

[טרטליה]

@אורי ג.

אין לי מושג, באמת אבל אני יודע שהשוק במצב קשה ממש כרגע.
מניח שישתפר כאשר תגמר המלחמה (למרות שכבר מתחיל לחשוב שהמילה המתאימה היא "אם").

האם דעתך השתנתה אחרי הסיום המוצלח של המלחמה עם איראן?

 

[אורי ג.]

@אורי ג.

האם דעתך השתנתה אחרי הסיום המוצלח של המלחמה עם איראן?

לא. אני לא רואה את המחירים עולים ומשרדי המכירות עדיין ריקים.

 

[שלומו]

לא. אני לא רואה את המחירים עולים ומשרדי המכירות עדיין ריקים.

באיזור שלנו (העמקים) המחירים עולים לאט.

מעניין מה יקרה עם הדירות הפנויות. להבנתי מבחינה דמוגרפית יש קונים (איפה הם גרים?), פשוט הם ממתינים לתנאים טובים יותר כמו ירידה בריבית. כנראה שפחות אנשים יקנו בשוק יורד ולא מעט ירוצו לקנות כשהשוק יעלה. גם ביצועי שוק המניות משפיעים. אם משקיעים חושבים שהבורסה עולה 10% בשנה הם לא ישקיעו בנדל"ן עם 3% תשואה. אבל לדעתי אם הריבית תרד לאפס והתלג לנפש יגדל אז תהיה שוב אינפלציה של רוב הנכסים.

 

[חתול לילה]

לא. אני לא רואה את המחירים עולים ומשרדי המכירות עדיין ריקים.

אני לא חולק על המגמה. אבל שמאי שדיברתי איתו אומר שבמלחמה נפגעו דירות רבות, מה שמייצר לחץ על שוק השכירות ובהמשך על שוק הדירות. הוא צופה עלייה, לפחות בטווח הקרוב.

 

[שלומו]

אני לא חולק על המגמה. אבל שמאי שדיברתי איתו אומר שבמלחמה נפגעו דירות רבות, מה שמייצר לחץ על שוק השכירות ובהמשך על שוק הדירות. הוא צופה עלייה, לפחות בטווח הקרוב.

ביחס לגודל השוק יש מעט מאוד דירות שהן טוטאל לוס. יש עכשיו הרבה עבודה לשמאים בהערכת נזק. אולי העבודה הזאת משפיעה על תפיסת המציאות שלהם. כמו שפסיכולוג חושב שלכולם יש הפרעה.

 

[iam]

אני לא חולק על המגמה. אבל שמאי שדיברתי איתו אומר שבמלחמה נפגעו דירות רבות, מה שמייצר לחץ על שוק השכירות ובהמשך על שוק הדירות. הוא צופה עלייה, לפחות בטווח הקרוב.

אני חושב שיהיה הפוך הדירות האלו עוברות תהליך פינוי בינוי מזורז ובטח עם קבלת תנאים יותר טובים ליזם כי הוא כבר לא צריך חתימות כמו בפרוייקט רגיל וגם אם כן מי לא יחתום שאין לו דירה? אז במקום אותם דירות יהיו הרבה יותר יחידות דיור באותו אזור ספציפי כי כמה בניינים נהרסים בדיוק באותו המקום, אז עוד שנתיים פלוס יהיה הרבה יותר היצע לשכירות וקנייה באזור הזה

 

[vigaror]

הסיבה היחידה היא מבצעי המימון. וזה לא בהכרח מבשר טובות - כפי שטענו פה כבר, מעניין לראות האם יצליחו לעמוד בהחזרים.

גם הנושא של הממד לדעתי משחק פה תפקיד בעקבות המלחמה, להמון דירות אין מיגון (50% בערך?) אני לא אתפלא עם המחיר שלהם ירד אבל דירות חדשות היו יותר אטרקטיביות.

בנק ישראל אישר הגבלה על הלוואות קבלן

אני לא יודע איך זה נעשה בפועל, אני עדיין שומע על מבצעי 20-80

 

[yahud]

נו בסדר….אז מה.
ממילא לא הולכים לקבר עם כסף .
אז היות ומחירי הנדלן לא יירדו , מה שתתן להם בעודך בחיים, בעצם ייגרע מההון שתוריש להם שכבר לא תהיה פה …
אז אני לא רואה עם זה בעיה .

כמובן שמי שיכול להרשות לעצמו לקנות נדלן בישראל לילדיו הוא לא מסכן, אבל בהחלט קיימת אסכולה של אנשים שמעדיפים לתת לילדיהם כשהם עוד בחיים ולא שהולכים לקבר.

 

[vigaror]

אני לא חולק על המגמה. אבל שמאי שדיברתי איתו אומר שבמלחמה נפגעו דירות רבות, מה שמייצר לחץ על שוק השכירות ובהמשך על שוק הדירות. הוא צופה עלייה, לפחות בטווח הקרוב.

השאלה גם מה רמת הפגיעה, אם אפשר לתקן את רובם תוך 1-4 חודשים ההשפעה היא מנורית וזמנית.

גם צריך להבין מה אופי הדירות שנפגעו, נגיד הנפגעים ממגדל דה וינצ'י כנראה לא ישכרו דירת 2-3 חדרים בדרום תל אביב, הם יחפשו דירה דומה וקרובה גיאוגרפית
אז ההשפעה תהיה מאוד מקומית ומאוד על סגנון ספציפי של דירות שלא רלוונטי לרובנו.

 

[McMurphy]

אז ההשפעה תהיה מאוד מקומית ומאוד על סגנון ספציפי של דירות שלא רלוונטי לרובנו.

אא״כ בגלל אווירה (פופוליסטית?) תהיה הוראת שעה שנותנת הקלות מפליגות בתכנון ורישוי בניה/רכישת קרקע מהמדינה/הוספת ממ״ר וכו׳.אניצלא יודע עד כמה תרחיש כזה יקרה, אבל אי אפשר לומר שהוא מופרך לגמרי.