האם מחירי הדירות באמת בירידה מה 9.22?

[אורי ג.]

ניתן לראות שם ממוצע מחירי עסקאות לפי תאריכים, מיקום, סוג דירה?

https://www.gov.il/he/service/real_estate_information

 

[האזרח הקטן]

כל אלה סיבות פנימיות שמתגמדות מול הסיבה החיצונית שהייתה הריבית 0.

זו סיבה מרכזית אבל היא ממש לא הסיבה הבלעדית - מלבד הריבית הגבוהה אנו מצויים כבר כמעט שנתיים במלחמה, אנשים רבים נפגעו כלכלית - מפונים, מפוטרים, בעלי עסקים שנפגעו, ואוכלוסיה לא קטנה של מילואימניקים שנקראו לסבב השלישי והרביעי, וכנראה גם לא מעט אנשים שירדו מהארץ באופן זמני או קבוע.

במצב כזה הראש של הרבה אנשים אינו בחיפוש דירה. כמובן שהריבית הגבוהה (יחסית לריבית אפס) גם משחקת תפקיד והוציאה חלק גדול מהמשקיעים.

 

[שלומו]

והנה הצצה לעתיד, או: איך זה נראה במדינות קצת פחות אחראיות מישראל, עם קצת פחות תמיכה מהעולם (רק קצת)

דווקא זה מראה שהתמונה יותר מורכבת. בהיפר אינפלציה השקעה בנדל"ן במשכנתא לא צמודה היא לא רעיון כזה גרוע. אולי בגלל זה מחירי הדיור עלו נומינלית ב300% ברוסיה, אפילו שהאוכלוסייה שלה הצטמצמה והיא נכנסה למלחמה וסנקציות.

 

[שלומו]

זו סיבה מרכזית אבל היא ממש לא הסיבה הבלעדית - מלבד הריבית הגבוהה אנו מצויים כבר כמעט שנתיים במלחמה, אנשים רבים נפגעו כלכלית - מפונים, מפוטרים, בעלי עסקים שנפגעו, ואוכלוסיה לא קטנה של מילואימניקים שנקראו לסבב השלישי והרביעי, וכנראה גם לא מעט אנשים שירדו מהארץ באופן זמני או קבוע.

במצב כזה הראש של הרבה אנשים אינו בחיפוש דירה. כמובן שהריבית הגבוהה (יחסית לריבית אפס) גם משחקת תפקיד והוציאה חלק גדול מהמשקיעים.

לדעתי הרבה מהסיבות הפנימיות דווקא יכולות לגרום ליותר ביקוש. בפועל לדעתי כשיש אי וודאות לגבי הריבית זה עוצר את השוק. העצירה הזאת התחילה עוד לפני המלחמה. אם תהיה ציפייה שהריבית תעלה אז יהיו יותר קונים ואחרי שהריבית תרד יהיו יותר קונים. בינתיים הקונים צופים שהריבית תרד וזה לא קורה.

 

[האזרח הקטן]

לדעתי הרבה מהסיבות הפנימיות דווקא יכולות לגרום ליותר ביקוש. בפועל לדעתי כשיש אי וודאות לגבי הריבית זה עוצר את השוק. העצירה הזאת התחילה עוד לפני המלחמה. אם תהיה ציפייה שהריבית תעלה אז יהיו יותר קונים ואחרי שהריבית תרד יהיו יותר קונים. בינתיים הקונים צופים שהריבית תרד וזה לא קורה.

כשלאנשים יש פחות כסף ופחות ודאות לגבי מצבם האישי והכלכלי, איך זה גורם ליותר ביקוש?

 

[iam]

זו סיבה מרכזית אבל היא ממש לא הסיבה הבלעדית - מלבד הריבית הגבוהה אנו מצויים כבר כמעט שנתיים במלחמה, אנשים רבים נפגעו כלכלית - מפונים, מפוטרים, בעלי עסקים שנפגעו, ואוכלוסיה לא קטנה של מילואימניקים שנקראו לסבב השלישי והרביעי, וכנראה גם לא מעט אנשים שירדו מהארץ באופן זמני או קבוע.

במצב כזה הראש של הרבה אנשים אינו בחיפוש דירה. כמובן שהריבית הגבוהה (יחסית לריבית אפס) גם משחקת תפקיד והוציאה חלק גדול מהמשקיעים.

אני חושב שהיכולת הכלכלית לרכישת דירה נפגעה גם בגלל עליות המחירים לפנאי/מחייה וגם בגלל עליית הריבית, ניתן לראות עוד לפני המלחמה שמחירי דירות יד 2 באזור המרכז כבר התחילו לרדת ב9.22
במרכז רואים ירידה רצינית גם בגלל מצב ההייטק שהרצליה ותל אביב היו עיקר הביקושים שלהם.
מאז הרפורמה, ריבית, מלחמה וAi ההייטק בישראל נפגע וכתוצאה מכך גם אלו שיצרו את הביקושים באזורים אלו, בהרצליה יש ירידה של יותר ממיליון שח מ2022.9 עד 2024.5
הכל לדעתי כמובן כן ונתונים ממדלן

 

[שלומו]

כשלאנשים יש פחות כסף ופחות ודאות לגבי מצבם האישי והכלכלי, איך זה גורם ליותר ביקוש?

הרבה אנשים חסכו כסף בקצב מוגבר עקב הקטנת הוצאות (פחות בילויים ומותרות) והגדלת הכנסות (השכר הממוצע עלה ושכירים במילואים מרוויחים לפי עבודה של 7 ימים בשבוע). גם הקורונה פגעה בכלכלה אבל רק בשלב הראשון האטה את שוק הדיור ואחר כך דווקא האיצה אותו. מאוד יתכן שיקרה אפקט דומה עכשיו .

 

[pseudonym]

ניתן לראות שם ממוצע מחירי עסקאות לפי תאריכים, מיקום, סוג דירה?

יש לך אתר נוסף ממשלתי מעט יותר נוח אבל ממה שראיתי פחות מדויק.
תחפש מידע נדלן.

 

[iam]

יש לך אתר נוסף ממשלתי מעט יותר נוח אבל ממה שראיתי פחות מדויק.
תחפש מידע נדלן.

על מידע מדלן התבססתי אבל משום מה הם לא עדכנו כבר 4 פעמים את הנתונים בניגוד לשאר השנים..

 

[האזרח הקטן]

ושכירים במילואים מרוויחים לפי עבודה של 7 ימים בשבוע

זה לא נכון.
אמנם מקבלים יום מילואים גם בשישי ושבת, אבל התשלום ליום מילואים הוא 1/90 מהשכר של שלושת החודשים שקדמו למילואים.
כן יש השלמה בחישוב של מספר ימים לכפולה של 7, אבל לצורך העניין מי שעשה ברצף 103 ימי מילואים, יקבל השלמה של שני ימי מילואים בלבד.
ובינתיים, סיכוי טוב שהוא גם יהיה הראשון להיות מפוטר כשהמעסיק יש איפה לקצץ, או שסתם יתקשה לקבל קידום / העלאת שכר / קבלה לחברה אחרת - יש מקרים רבים כאלו כי גם למעסיק נמאס לשלם לעובד שלא נמצא שליש מהשנה.

 

[pseudonym]

על מידע מדלן התבססתי אבל משום מה הם לא עדכנו כבר 4 פעמים את הנתונים בניגוד לשאר השנים..

לא מדלן.
זה:

אתר הנדל"ן הממשלתי

www.nadlan.gov.il

בכל מקרה האתר של רשות המיסים מדויק יותר, אבל האתר הזה ידידותי יותר ואפשר לחפש גם לפי שכונות.

 

[iam]

לא מדלן.
זה:

אתר הנדל"ן הממשלתי

www.nadlan.gov.il

בכל מקרה האתר של רשות המיסים מדויק יותר, אבל האתר הזה ידידותי יותר ואפשר לחפש גם לפי שכונות.

אפשר לראות שם את הממוצע ואת מגמת המחירים לפי אזור סוג דירה ?

 

[pseudonym]

יש שם כל מיני אפשרויות, אני מציע שתנסה ותבחן את האתר.

 

[SolidusMaximus]

זו סיבה מרכזית אבל היא ממש לא הסיבה הבלעדית - מלבד הריבית הגבוהה אנו מצויים כבר כמעט שנתיים במלחמה, אנשים רבים נפגעו כלכלית - מפונים, מפוטרים, בעלי עסקים שנפגעו, ואוכלוסיה לא קטנה של מילואימניקים שנקראו לסבב השלישי והרביעי, וכנראה גם לא מעט אנשים שירדו מהארץ באופן זמני או קבוע.

במצב כזה הראש של הרבה אנשים אינו בחיפוש דירה. כמובן שהריבית הגבוהה (יחסית לריבית אפס) גם משחקת תפקיד והוציאה חלק גדול מהמשקיעים.

נכון מאוד. אבל אני מסתכל יותר רוחבית, זאת אומרת מ-2021. זה היה דבר ידוע מראש שלא ניתן למנוע, רק להנשים מלאכותית ב-80/20. המלחמות\רפורמה רק הוסיפו שמן למדורה.

דווקא זה מראה שהתמונה יותר מורכבת. בהיפר אינפלציה השקעה בנדל"ן במשכנתא לא צמודה היא לא רעיון כזה גרוע. אולי בגלל זה מחירי הדיור עלו נומינלית ב300% ברוסיה, אפילו שהאוכלוסייה שלה הצטמצמה והיא נכנסה למלחמה וסנקציות.

מעניין מה שאתה אומר ומזכיר את שנות השמונים, אבל אני לא חושב שהרובל באותו מצב כמו הלירה הטורקית.
כרגע, כדי לעמוד במשכנתא של 25%, צריך לשלם החזר חודשי עצום, שגבוה פי כמה מהשכר הממוצע (חישבתי לפי נתונים מקבילים מהארץ, אם היה 25%. בפועל יכול גרוע יותר).
אחרת, פשוט נכנסים למחוזות אסטרונומיים של לשלם פי 50 ומאה מכמה שלקחת. גם בסינריו הנ"ל, שבו משלמים החזר חודשי עצום, אתה משלם פי 2-3 על הריבית מכמה שקיבלת.

זה אומר שרק מי שידו משגת, זאת אומרת מרוויח פי 5 או 6 מהשכר הממוצע ברוסיה, יכול להרשות לעצמו משכנתא כזו. אבל מלכתחילה, הוא יכול פשוט לחסוך קצת ולקנות נקי.

המשחק השני שהזכרת, הוא ספקולציה מסוכנת מאוד, שאכן לא אתפלא אם יש אוליגרכים חדשים לעתיד שמשחקים בו כרגע -
אבל הstakes פשוט גבוהים מדי, אתה חייב להיות בעל הון מלכתחילה, לשמור על נזילות שיא, ולהמר שהמטבע יכנס לסחרור אינפלציוני אמיתי.
אני מאמין שיש איזה תשלום מינימום חודשי שמונע מכל ספקולנט רקק להכנס למשחק הזה, ורק מי שיכול להחזיר כל חודש סכומים (בהקבלה, לפחות 25K-30K ש"ח פר מיליון), יקבל.

אולי בגלל זה מחירי הדיור עלו נומינלית ב300% ברוסיה, אפילו שהאוכלוסייה שלה הצטמצמה והיא נכנסה למלחמה וסנקציות.

הוא מתאר שם שזה בגלל תוכניות ממשלתיות פופוליסטיות שיצרו ביקוש מלאכותי. הוא לא כלכלן, אבל נשמע די דומה למה שקרה בקנה מידה קטן כאן בארץ עם התוכנית של לפיד.

 

[שלומו]

הוא מתאר שם שזה בגלל תוכניות ממשלתיות פופוליסטיות שיצרו ביקוש מלאכותי. הוא לא כלכלן, אבל נשמע די דומה למה שקרה בקנה מידה קטן כאן בארץ עם התוכנית של לפיד.

אבל הוא אומר שהתמיכות הממשלתיות שם היו רק מחוץ לערים המרכזיות. אני חושב שמחירי הדירות עלו גם בערים המרכזיות בגלל האינפלציה. אבל אני לא בקיא בשוק הרוסי. גם בטורקיה יש עליה במחירי הנכסים. הייתה שם תופעה שאנשים קונים רכבים ובתים בשביל לשמור על הערך של הכסף שלהם. מה שגרם לעליית יתר במחירי רכב יד שנייה.

 

[שלומו]

אמנם מקבלים יום מילואים גם בשישי ושבת, אבל התשלום ליום מילואים הוא 1/90 מהשכר של שלושת החודשים שקדמו למילואים.

החישוב של תשלום נטו עבור כל יום מילואים הוא מסובך כי יש הרבה סוגי מענקים והטבות. אני ועוד הרבה אנשים חסכנו הרבה יותר כסף ב2023 ו2024 בזכות המלחמה. כמובן שזה לא היה השיקול להתגייס למילואים. מילואים זה עוד משימה נוספת מעל המשימות הרגילות. משימה שעושים מתוך מחוייבות מוסרית אבל גם מקבלים עליה יותר תגמול נוסף.

 

[nullius]

אתה מאמין לכל מה שאתה קורא?
חכה למחירים האמיתיים.

כרגיל ״החל מ-״ הוא מושג שקשה לישראלים לתפוס. סמנכ״ל בגינדי אמר בראיון שזה רלוונטי לכמה דירות קטנות של 3 מש״ח ושהם צופים מחיר רכישה ממוצע של סביבות 53-55 אש״ח למ״ר.

יש להם 100-200 דירות ולא אלפים

לא אלפים אבל 708 יחידות ... וזה פרוייקט בעייתי כי הם קו שני לים, המגדלים של הקו הראשון לא רק שיחסמו אותם אלא ייצרו כנראה מנהרת רוח רצינית שם - הם הגישו ערעור בנושא ונדחו. חוץ מזה שהכל שם יהיה אתר בניה וכנראה דירות לא יהיו ב-5 השנים הקרובות.

גינדי רכשו את המגרשים שלהם בעלות ממוצעת של כ-1.6 מש״ח ליח״ד, וסגרו את דניה סילבוס כקבלן בעלות של כ-1.75 מש״ח ליח״ד ובסה״כ 3.35 מש״ח ליחידה. בהנחה סבירה שהדירה הממוצעת שם כ-100 מ״ר (חוק המכר), אזי העלות שלהם 33 אש״ח למ״ר לפני עלויות מימון שיווק וכו׳ והם אכן מכונת שיווק משומנת ... יהיה מאוד מעניין לראות איך הם ישווקו כי כמו שכתב אורי לגבי מי ירכוש ב-70,000 ש״ח למ״ר - אני לא רואה מי ירכוש גם ב-50,000 ש״ח למ״ר בכדי לגור עשור בתוך אתר בניה.

 

[efi]

כ 3.35 מש״ח ליחידה

יש עלויות רבות נוספות.

 

[efi]

ירידה של 10%-20% בדרום תל אביב - שוק של קונים בלי קונים

 

[InvestingNoob]

השאלה מה עם שאר הארץ?