האם זה הזמן הנכון למכור את הדירה?

[rafi 123]

בשנתיים שלוש הקרובות לא תשלם ריבית משכנתא, תוכל לקחת מימון גבוה יותר על נדל"ן ולהשקיע יותר כסף בשוק ההון.

אתה מתכוין לקחת משכנתא יותר ממה שצריך לדירה שאקנה, ולהשקיע אותו בשוק ההון, סוג של מינוף בעצם?

אבל אם אתה עושה מהלך כזה, חשוב מאוד לאשר משכנתא כבר עכשיו ולמשוך חלק קטן ממנה ולא לחכות עם תהליך המשכנתא עד שתצטרך לשלם את כל הסכום ליזם.

מדוע?

 

[קפיצת הדרך]

ההפרש בלשכור והלהשכיר הוא קטן וזניח מאוד. הוצעה כאן גם אופציה של למכור ולקנות דירה קטנה יותר, אבל אם המטרה היא לגדר את מחיר הדיור, לכאורה גם לגבי דיור עתידי יש עניין לגדר אותו, וכיון שיש סיכוי טוב שבעתיד (הלא מאוד רחוק) כן אצטרך את הדירה הגדולה, צריך לגדר אותו ע''י המשך החזקת הדירה הנוכחית.
יצויין, שע''י הפקדת הכסף שיתקבל תמורת הדירה, (לאחר ניכוי המשכנתא) יש אפשרות לכסות ברווח גם מחיר שכירות של דירה בגודל הנוכחי.

הסכום שמושקע בדירה הוא הסכום שמגודר.
אם אתה יכול להרשות לעצמך לגדר את הסכום הגדול יותר (שכולל 15% מערך הדירה במשכנתא) וגודל הדירה הזה כן יתאים לך בעתיד, אז כמובן שעדיף לך להישאר בדירה הגדולה, ובמקביל זה מכריח אותך לחסוך (את הקרן של המשכנתא).
ההצעה למכור ולקנות דירה קטנה יותר עלתה רק משום שנראה היה שקשה לך מאוד לעמוד בתשלומי המשכנתא, עד כדי כך שאתה מעדיף למכור את הדירה ולשים את כל הכסף בפיקדון. בקנייה של דירה קטנה אתה מגדר רק את הערך של הדירה הקטנה, אבל לפחות הסכום הזה מגודר. בפיקדון שקלי אף שקל לא מגודר לעליית מחירי דמי השכירות או מחירי הדירות.

 

[האזרח הקטן]

אבל אם אתה עושה מהלך כזה, חשוב מאוד לאשר משכנתא כבר עכשיו ולמשוך חלק קטן ממנה ולא לחכות עם תהליך המשכנתא עד שתצטרך לשלם את כל הסכום ליזם.

גם אם הוא יאשר משכנתא היום וימשוך קצת מהקהל"צ, הריביות שלו יהיו לפי מועד המשיכה של כל פעימות תשלום.

 

[rafi 123]

הסכום שמושקע בדירה הוא הסכום שמגודר.
אם אתה יכול להרשות לעצמך לגדר את הסכום הגדול יותר (שכולל 15% מערך הדירה במשכנתא) וגודל הדירה הזה כן יתאים לך בעתיד, אז כמובן שעדיף לך להישאר בדירה הגדולה, ובמקביל זה מכריח אותך לחסוך (את הקרן של המשכנתא).

אם אני מוכן נפשית לעבור לגור בשכירות, למה כ''כ חשוב לגדר את מחירי הדיור? במה שונה החשש שמחירי השכירות יעלו פלאים יותר מהחשש שכל רכיב אחר שעולה כסף, יעלה אף הוא?
האם מאותה סיבה כדאי גם להחזיק רכב בבעלותי למשל ולא בליסינג, בהנחה שזה יותר זול?
לגבי החיסכון, נראה לי שזה לא כ''כ רלוונטי, אני מודע היטב לצורך לחסוך, ואכן כל סכום שנחסך מועבר אוטומטית לתיק ני''ע מחקה מדדים שברשותי. כרגע (בדגש על כרגע, ייתכן עניין של חודשים ספורים) המצב הוא שאת הכסף של המשכנתא (קרן פלוס ריבית) אני משלם מכסף שאין לי.

 

[קפיצת הדרך]

תוכל לקחת מימון גבוה יותר על נדל"ן ולהשקיע יותר כסף בשוק ההון.

לדעתי זה מהלך מסוכן ולא מותאם לסיבולת הסיכון של אדם שחושב לקחת את כל הסכום של הדירה ולשים בפקדון שקלי…

 

[קפיצת הדרך]

אם אני מוכן נפשית לעבור לגור בשכירות, למה כ''כ חשוב לגדר את מחירי הדיור? במה שונה החשש שמחירי השכירות יעלו פלאים יותר מהחשש שכל רכיב אחר שעולה כסף, יעלה אף הוא?

השאלה היחידה היא האם גם בעתיד הקרוב/רחוק תרצה/תהיה מוכן נפשית לגור בשכירות.
כל התשובות שלי היו בהנחה שמתישהו בעוד שנה/שלוש שנים/חמש שנים כן תרצה לגור בדירה משלך.

הצורך לגדר את מחירי הדיור, להבדיל מדברים אחרים שאנחנו צורכים, הוא משום שבישראל עלות הדיור (ובעיקר עלות הדירה) יקרה בצורה חסרת פרופורציה לכל שאר הדברים.
עובדה היא שרוב האנשים (מלבד אולי השכבות העניות ביותר) לא מתלוננים שאין להם מה ללבוש, לאכול, שאין להם איך לחמם את הבית או איך לנוע ממקום למקום. להיפך, רוב האנשים אוכלים הרבה יותר בחוץ, קונים בגדים/גאג׳טים חדשים כאילו אין מחר, טסים לחו״ל (ואפילו כמה פעמים בשנה), קונים רכבים (ואפילו שני רכבים לכל משפחה) וכו׳. ועדיין כל אותם אנשים מתלוננים שהם לא יצליחו להגיע לדירה ואם כן אז המשכנתא (שהרוב היו צריכים לקחת 70% מערך הדירה) הורגת אותם.

 

[הורדוס]

אתה מתכוין לקחת משכנתא יותר ממה שצריך לדירה שאקנה, ולהשקיע אותו בשוק ההון, סוג של מינוף בעצם?

כן, משכנתא היא עדיין המינוף הכי זול ובטוח שיש בשוק בסכומים גדולים.

גם אם הוא יאשר משכנתא היום וימשוך קצת מהקהל"צ, הריביות שלו יהיו לפי מועד המשיכה של כל פעימות תשלום.

נכון, זה לא העניין.

לדעתי זה מהלך מסוכן ולא מותאם לסיבולת הסיכון של אדם שחושב לקחת את כל הסכום של הדירה ולשים בפקדון שקלי…

מהלך מסוכן זה לא אם עושים את הקנייה והמכירה במועדים סמוכים, אני לא מכיר את פוטש וסביר שאתה צודק לגביו, הרבה אנשים קוראים את השרשורים האלו אז אני מגיב גם כדי להציג רעיונות שנראים לי מעניינים.

מדוע?

חשוב לאשר משכנתא היום ולמשוך פעימה ראשונה ממנה כי לאחר מכן הבנק מחויב לתת את המשכנתא ולהעביר את הפעימות האחרות, זה שאתה יכול לקבל משכנתא של X היום לא אומר שתוכל גם בעוד שנתיים-שלוש, ככה"נ תוכל, אבל ממש לא בטוח, יכול לקרוא בהרחבה כאן.
חוץ מזה, אפשר לקבל היום מרווחים יותר טובים במשכנתא מאשר לפני עליית הריבית כי הבנקים הרבה פחות עמוסים בעבודה ויש הרבה יותר תחרות ביניהם והם עדיין צריכים לעמוד ביעדים של כמות כסף שהם נתנו ללקוחות במשכנתאות.

 

[אליהו]

אבל אם הם ממשיכים לגור בדירה שבבעלותם, למה שמחירי השכירות יעלו כתוצאה ממהלך כזה?

נניח שיש 100 דירות בתל אביב 90 דירות הבעלים של הדירה גר בדירה, ועוד 10 דירות שהם דירה שניה ולכן לא גרים בהם הבעלים אלא משכירים אותם, ובהנחה שיש ידיעה ברורה שמחיר הדירות לא יעלה, הגיוני שחלק מהמשקיעים שהם בעלי דירה שניה, יחליטו למכור את הדירה, ובגלל שמסתבר שמי שיקנה זה לא יהיה משקיע, אלא לקוח שקונה לצורך מגורים, ממילא זה אומר שכנראה שיהיה פחות דירות להשכרה, וממילא זה מתכון בטוח לעליית מחירי השכירות.

 

[Zorg]

נניח שיש 100 דירות בתל אביב 90 דירות הבעלים של הדירה גר בדירה, ועוד 10 דירות שהם דירה שניה ולכן לא גרים בהם הבעלים אלא משכירים אותם, ובהנחה שיש ידיעה ברורה שמחיר הדירות לא יעלה, הגיוני שחלק מהמשקיעים שהם בעלי דירה שניה, יחליטו למכור את הדירה, ובגלל שמסתבר שמי שיקנה זה לא יהיה משקיע, אלא לקוח שקונה לצורך מגורים, ממילא זה אומר שכנראה שיהיה פחות דירות להשכרה, וממילא זה מתכון בטוח לעליית מחירי השכירות.

יש לך סתירה בלוגיקה. אם מחירי הדירות לא הולכים לעלות, מאיפה מגיעים הקונים של הדירות ?

כלומר, אם יש אנשים שרוצים לקנות דירה ולפי כללי המשחק שלך, הם יכולים לשלם את המחיר הזה, אזי לפי הלוגיקה שלך לשכירת דירות, גם מחירי הדירות מוכרחים לעלות. (יש אנשים שיכולים לשלם אבל אין דירות לקנות ולכן המחיר יעלה). אבל המחיר ידוע שלא יעלה. סתירה. ולכן אין אנשים כאלה.

 

[יניבוס]

נניח שיש 100 דירות בתל אביב 90 דירות הבעלים של הדירה גר בדירה, ועוד 10 דירות שהם דירה שניה ולכן לא גרים בהם הבעלים אלא משכירים אותם, ובהנחה שיש ידיעה ברורה שמחיר הדירות לא יעלה, הגיוני שחלק מהמשקיעים שהם בעלי דירה שניה, יחליטו למכור את הדירה, ובגלל שמסתבר שמי שיקנה זה לא יהיה משקיע, אלא לקוח שקונה לצורך מגורים, ממילא זה אומר שכנראה שיהיה פחות דירות להשכרה, וממילא זה מתכון בטוח לעליית מחירי השכירות.

למה אתה מניח שמי שקנה את הדירה לא היה שכר דירה אחרת לפני וכשהוא קנה את הדירה הוא פינה דירה אחרת
או מכר את הדירה שלו למשקיע שישכיר את הדירה שבה הוא היה גר ?

 

[rafi 123]

למה אתה מניח שמי שקנה את הדירה לא היה שכר דירה אחרת לפני וכשהוא קנה את הדירה הוא פינה דירה אחרת
או מכר את הדירה שלו למשקיע שישכיר את הדירה שבה הוא היה גר ?

בדיוק.

 

[אליהו]

יש לך סתירה בלוגיקה. אם מחירי הדירות לא הולכים לעלות, מאיפה מגיעים הקונים של הדירות ?

יש אחוזים גבוהים מהקונים של הדירות, שקונים את הדירה בגלל שהיא תשרת אותם אישית בצורה שלפי דעתם זה שווה את הכסף, וזה גורם שאנשים יכולים לקנות דירה באזור שיש 0 כדאיות לקנות לצורך השקעה, ויחד עם זה קונים לצורך מגורים.
אבל יחד עם זה אני חושב שמחירי הדירות ירדו בסיטואציה כזאת, אבל אני רציתי להיצמד לדוגמא שעליה דיברו, בלי להסתעף יותר מדי.

למה אתה מניח שמי שקנה את הדירה לא היה שכר דירה אחרת לפני וכשהוא קנה את הדירה הוא פינה דירה אחרת
או מכר את הדירה שלו למשקיע שישכיר את הדירה שבה הוא היה גר ?

אני לא מניח שכל משכירי הדירות הם בעלי דירות שניות, ואכן חלקם הם בעלי דירה יחידה, אבל אני מניח שיש אחוזים גבוהים של בעלי דירה שניה ועליהם אני מדבר, ואני מניח שתשואה של 2 אחוז בלי אפשרות לעליית ערך הנכס, זה לא מושך משקיעים, ובהמשך לזה
הסברתי בתגובה 88 ואני מצטט.

זה לא שיש נתון ברור של 100 דירות וכנגד זה 100 אנשים אלא במצב כמו שהוא דיבר שאזור שמקבלים רק 2 אחוז שזה כנראה אזור המרכז, ונניח לדוגמא שזה תל אביב, די ברור שאם משקיעי הדירות יבינו שאין סיכוי שהמחירים ימשיכו לעלות, אז לפחות בחלקם ימכרו את הדירות, והקונים שיקנו את הדירות, רוב הסיכויים שזה לא יהיה בדיוק השוכרים הפוטנציאלים אלא שזה יביא גם אנשים מבחוץ... ואני מניח שזה לא יהיה בדיוק השוכרים הפוטנציאלים, כי אין סיבה שכל השוכרים יהיה להם את האפשרות ואת הרצון לקנות דירה במחירים הקיימים.

כשמסתכלים במבט כולל על כל המדינה, בזה אתה צודק, אבל כשמדברים על אזור מסוים בזה לדעתי זה כמו שכתבתי.

 

[פטל ואוכמניות]

אבל אני מניח שיש אחוזים גבוהים של בעלי דירה שניה ועליהם אני מדבר, ואני מניח שתשואה של 2 אחוז בלי אפשרות לעליית ערך הנכס, זה לא מושך משקיעים,

אנשים מבוגרים עשויים להחזיק בנכס רק כדי להוריש, או שנוח להם התזרים החודשי מבלי להתיייס לתשואה. רק דוגמה לכך שלא כל המשקיעים נמצאים בשוק משוכלל.