במונחים אבסולוטים אתה לא משלם ריבית היסטרית על המשכנתא שלך כי היא רק 15% משווי הנכס, אז אולי שיעור הריבית גבוה אבל סה"כ הריבית לא ממש. אז העניין הוא עלות אלטרנטיבית, מה הכסף שלך יכל לעשות במקום להיות תקוע בבטון.
נכון, אבל יש פה עוד נקודה שלא ציינתי, הריבית על 15 אחוז מהנכס היא מיותרת גם מהסיבה שהדירה גדולה קצת ביחס לצרכי בנקודת זמן הנוכחית, ולכן אין צידוק כלכלי לשלם את הסכום הזה בכל חודש, (קרן פלוס ריבית) בו בזמן שאני יכול לגור בשכירות בלי לפגוע ברמת הדירה, ולממן את השכירות ע''י הפקדה של הסכום שיישאר אחרי ניכוי המשכנתא.
כלומר, אני משלם כעת סכום גדול כל חודש, שהתועלת הכלכלית שלו אם אכן מחירי הדיור ימשיכו לעלות.
היסטורית, לאורך זמן, פיקדון בבנק אף פעם לא שמר על ערכו הריאלי
מישהו כאן הזכיר קודם, שעל סכום גדול יש אפשרות לקבל הצמדה למדד, (אינפלציה), אם ככה, הסכום כן שומר על ערכו הריאלי.
אם היית רוצה לקנות מניות למשל בכסף ממכירת הדירה היה כאן היגיון מסוים אבל פיקדון בבנק פשוט יאבד מערכו עם הזמן.
יש לי תיק מניות סולידי, אבל מפחיד אותי קצת לשים ולסכן סכום גדול כ''כ, ולמעשה, עיקר הרעיון הוא לקבל תזרים חודשי כדי לממן את השכירות, וזה לא שייך כ''כ במניות.
בדיוק לכן ההנחה הזאת לא סבירה... כי מספיק שמשקיעי הדירות ידעו שהדירות לא יעלו בטווח הרחוק כדי למכור את הדירות כי כרגע השכירות מאוד נמוכה, וממילא הם ימכרו את הדירות ובגלל שהמשקיעים לא יקנו להשקעה ממילא זה יגרום שיהיה חסר דירות להשכרה והמחירים של השכירות יזנקו בהתאם...
עקרונית נכון, העניין הוא שבעלי דירות למגורים, בד''כ לא מתייחסים לכך כהשקעה (חיסכון של דמי שכירות), יש כאן במדינה תפיסה מאוד חזקנ שלכ''א צריך שתהיה דירה בבעלותו ושכירות זה כסף לפח, אנשים לא קונים דירה ע''פ חשבון רציונאלי האם זה אכן עדיף להם מאשר לשכור. (אני נתקבל בזה כל הזמן, כשאני מנסה לדבר עם חברים ומשפחה על האופציה הזו, אינטואיטיבית כולם בטוחים שזה לא נכון, וכו' וכו' ובנ''א צריך שתהיה לו דירה משלו, ומכיון שבשונה מסוחרי בורסה, שבד''כ חושבים כלכלית, הציבור הרחב שקונה דירות לא פועל באופן הזה, לא כ''כ בטוח שגם אני צודק, גם אחרים יינהגו ככה.
למה? כי אתה חושב שבעוד כמה שנים אתה תקנה אותה שוב.
אם אתה לא מתכנן לקנות שוב אז מה זה משנה לך אם המחיר עלה או ירד,
לא, כי בסכום ששווה כעת הדירה (אחרי פירעון חלק המשכנתא) אני יכול לממן (ע''י תשואה סולידית אפי' של 4 אחוז או פחות) את הוצאות הדיור שלי, ובלי לשלם כל חודש כמה אלפים לבנק שמאוד מעיקים עליי בנקודת זמן הנוכחית. ואני לא מבין מה התוחלת הכלכלית בלשם אותם פלוס ריבית, אם אני לא צופה עלייה במחיר.
האינפלציה בדירות עצמם לא נכלל במדד המחירים לצרכן, ובכל מקרה אם תסתכל ב15 שנים האחרונות, אין שום קשר בין האינפלציה שהייתה במחירי הדירות, לאינפלציה שזה בעצם הצמוד מדד, וזה אומר שאם היית עושה את זה ב15 שנה האחרונות, היית בוודאות נשאר מאחורה...
נכון מאוד, ולכן התכוונתי בזה בעיקר למחירי השכירות, האם מחירי השכירות אין להם קורלציה חלקית או מלאה עם האינפלציה הכללית?
כפי ש- @הורדוס כתב, בהנחה שאתה משלם 5% ריבית על משכנתא של 15% מהדירה, המשמעות היא שאתה משלם ריבית של 0.75% על סכום הדירה.
לעומת זאת הדירה מניבה 2% תשואה *ריאלית* (בלי להתעסק עם בעלי דירה מעצבנים) בנוסף לעליית ערך עתידית.
כלומר הדירה מניבה לך תשואה *ראלית* נטו (ללא תשלומי מס) של 1.25%, תוך כדי גידור עלויות הדיור (מגורים) ויותר חשוב - גידור עלות הבעלות על דירה באזור שאתה רוצה לגור (וכאמור - בלי להתעסק עם בעלי דירה מעצבנים).
כלומר, בהנחה שלא הייתי כעת בעל דירה, אלא מחזיק כעת סכום גדול ומתלבט אם לקחת עוד משכנתא (15 אחוז מלבר) ולהשקיע בדירה, או להשקיע את הכסף באפיק סולידי ולממן באמצעות התזרים השוטף את מחיר הדיור שלי, היית ג''כ מציעה לי לקנות דירה?
ותודה לכל המגיבים!!
