1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

דעתכם על התיק שלי...

הנושא בפורום 'פינת המשקיעים' פורסם ע"י אורי, ‏15/2/15.

  1. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,009
    שלום לכולם. תיק ההשקעות שלי שונה משל אלו שהוצגו כאן. כל ההשקעות הן בנכסים מניבים. מדי כמה חודשים אני לוקח את הרווח ומשקיע אותו בנכסים נוספים. הרכבו:
    57% - single family homes. מספר בתים המפוזרים על פני שלושה שווקים שונים בארה״ב ואשר רובם מוחזקים עם שותפים לפיזור הסיכון.
    26% - multifamiy homes
    7% - משכנתאות המניבות תשלומים חודשיים. מיועד לטווח ארוך אבל סחיר לגמרי ובקלות בטווח קצר.
    3% - הלוואות פרטיות לקבלנים. נזיל בטווח של חודשים ספורים.
    3% - השקעה ישירה ארוכת טווח בנפט. לא סחיר. מניב.
    4% - מזומן.

    למרות ההשקעה בנדל״ן אינני שם משקל רב לעליות וירידות ערך. אלו החזקות לטווח ארוך ומה שמשנה לי זו ההכנסה הקבועה. בנוסף, למעשה אני מתייחס לתיק ההשקעות שלנו בנפרד מהתקציב השוטף, כך שבפועל יש לנו קצת יותר מזומן זמין למקרי חירום...
    אילו חולשות אתם מזהים?
     
    יונתן אופק ו-Roi אוהבים את זה.
  2. סנופי

    סנופי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    568
    לייקים שהתקבלו:
    978
    היי אורי, אתה יכול קצת להרחיב על מארזיי ההשקעות הללו. אני מבינה ששתי הקטגוריות הראשונות הן השקעות ראליות בנדל"ן, שלושת ההשקעות הבאות מה טיבן?
     
  3. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,009
    בשמחה @סנופי, לגבי ההשקעה בנפט, אני קונה ישירות אחוזי בעלות בחברה שמפתחת ורוכשת שדות נפט. היא איננה סחירה בבורסה וכל חודש הרווחים מחולקים לבעלים לפי מפתח מסויים ואני ביניהם. המחירים ירדו וזה משפיע על תזרים המזומנים משמעותית, אם כי הוא עדיין קיים ברמת המחירים הנוכחית, מאידך גם מחירי הקידוח והפיתוח ירדו, והקרן גדלה במרץ בתקופה זו. כתבתי על כך ביתר אריכות בשירשור על השקעה בנפט.

    לגבי הלוואות קצרות טווח לקבלנים, אני בקשר עם קבלן שזקוק להלוואות פרטיות לצרכי בניה. אנחנו מסכימים על הסכום, משך הזמן (בדרך כלל כשלושה עד שישה חודשים) ואחוזי הריבית (דו ספרתית) וההלוואה ניתנת בחלקים לפי התפתחות הבנייה הבטוחה היא המקבילה לרישום הזהרה בטאבו. כשהבית נמכר אני מקבל את חלקי בתוספת הריבית ו/או מגלגל אותו הלאה להלוואה הבאה.

    לגבי משכנתאות ארוכות טווח, זה סיפור קצת מסובך יותר ואני בתחילת הדרך שם, אבל בקיצור, בארה״ב המשכנתאות שקונים לוקחים הן סחירות בשוק משני של ניירות חוב. בסופה של שרשרת מזון שבראשה בנקים וקרנות גדולות, משכנתאות זמינות גם למשקיע הפרטי הקטן. או אז אני הבעלים של משכנתה על בית ובעל הבית שולח את התשלום החודשי. דומה לשכירות, רק שתחזוקת הבית לא באחריותי. כמובן שזה הרבה יותר מסובך ושיש סוגים רבים של מוצרים: משכנתאות ראשונות ושניות, כאלו שהבעלים משלם וכאלו שהוא לא משלם, במחיר מלא ובהנחה, עם בלון ובלי בלון ועוד ועוד. בהחלט צריך להתמחות גם בתוך התחום המרתק הזה.
     
    יונתן אופק ו-סנופי אוהבים את זה.
  4. אבא עשיר

    אבא עשיר משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏2/2/15
    הודעות:
    192
    לייקים שהתקבלו:
    80
    1.אני חושב שיש לך חשיפה גדולה מדי לנדל"ן.
    2.בארה"ב בניגוד לישראל אם פלוני לא משלם את המשכנתא יכולים לקחת לו רק את הבית, לכן לך(אדם פרטי) אין את היכולת להעריך את הסיכון.
    3.לעניות דעתי, את הרווחים עלייך להשקיע במניות\אג"ח וכך להקטין את הסיכון.
     
  5. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,009
    תודה על ההיזון החוזר @אבא עשיר . לא הבנתי את הנקודה השנייה שלך. למה לא ניתן להעריך את הסיכון? אני יודע את מחיר השוק של הבית, לומד את האיזור, את מחירי השכירות ועוד. כך ניתן לחשב מה הכיסוי למשכנתא. יש גם מנגנונים נוספים, כמו לקיחת הבית והשכרתן, ולא מכירתו, ובסופו של דבר, לא כל כך פשוט-או משתלם- לאדם להפסיק לשלם ולפנות את ביתו. ברוב המקרים משכנתה זולה יותר משכר דירה... אתה צודק שיש סיכון, אבל בהחלט ניתן לנהל אותו.
    3. תודה גם על ההצעה, אבל אני לא מאמין בשוק ההון. בעיני הוא מסוכן משום שמשמעותו הוא לתת את כספי לאחרים ולהתפלל. אין לי שום השפעה על התוצאה (הכלכלה, ביצועי החברה, החלטות המנהלים, הקבינט, פסיכולוגית המשקיעים האחרים, היסטריה בעקבות כבתה מטופשת בכלכליסט, או חקיקת מס בארה״ב) זה נראה לי ממש מסוכן, ואני לא מבין בזה הרבה. אני מאמין בהשקעה במה שמבינים בו.

    אבל נחזור לנקודה הראשונה, למה חשיפה לנדלן זה כל כך מסוכן? לא מעניין אותי ערך הבית, רק תזרים המזומנים, וגם בתקופת משבר עמוק אנשים צריכים קורת גג. למה זה שונה מ-100% חשיפה לשוק ההון?
     
  6. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,009
    אה, ועוד משהו. מטרה הפיננסית שלי היא להשיג חירות, והכלי המועדף עלי הוא נדלן. אני מסתכל על כל התיקים המפוזרים שלכם ועל התשואה התנודתית והנמוכה שהם משיגים ונראה לי שהם מונעים בעיקר מפחד להפסיד את הקרן. לכן הם מכוונים לאיזוני הפסדים ותנודות ולא לצמיחה. זה דבר טוב, אם המטרה שלך היא לשמור על הקרן. לכן בגדול התכנית שלי היא להגיע לעצמאות פיננסית עם נדלן, ולהתחיל בשוק ההון עם צפיות לשימור הון ולא לצמיחתו רק אחר כך. אולי באמת אכתוב משהו על מחזור החיים של אסטרטגיית ההשקעה. תודה!
     
  7. סנופי

    סנופי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    568
    לייקים שהתקבלו:
    978
    טוב תשמע, הרשמת אותי..אני מחשיבה את עצמי נועזת בהשקעות, ונראה לי שאיגפת אותי חזק משמאל.
    אני מאוד מקווה שאתה מחזיק טבלה קטנה, של מבחני רגישות, ואתה יודע מה אתה עושה. כל העסק הזה נשמע מסוכן, בשל העובדה שאלו השקעות לא סטנדרטיות, שלא ברור לי איזה מנגנון פיקוח, קיים עליהן. ועם זאת, אני מאוד סקרנית לשמוע יותר:
    (1)ההשקעה הישירה בנפט, איך לכל הרוחות הגעת אליה אם היא לא נסחרת בבורסה? אגב חיזקת עמדות במפולת האחרונה?
    האם הפן החוזי יציב? מה שיעור המס על יח' השתתפות שכאלה? מה תשואה והתנודתיות?
    (2) הקשר שלך עם אותו קבלן...איך הגעת לזה...? (לי אגב גם קיימת השקעת מזאנין, אבל זוהי השקעה הנעשית דרך קרן פרטית....)
    (3)משכנתאות ארוכות טווח, יש לך מראה מקום לזה?

    וכן..רמת הפיזור שלך, מאוד נמוכה. בניגוד למשקעים הדפנסיביים, אני בעד תיק "צומח" ואפילו אגרסיבי(אני לדוגמה מחזיקה בתיק השקעות המורכב בחלקו הגדול מאג"ח זבל, מניות בסחירות נמוכה וכו'...ובעלת נדל"ן מניב באיזור פיתוח), אבל לתפיסתי אתה צריך להרחיב את התמחויותיך מעבר לנדל"ן, או לחילופין למצוא אנשיי מקצוע שיעשו זאת בשבילך בשוק ההון.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏15/2/15
  8. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,009
    תודה... אנסה לענות:
    1. אני ממוקם בארה״ב ופה אני משקיע. אני קשים לתכניות רדיו על השקעה בנדל״ן, קורא ספרים, פעיל בפורומים של משקיעים, מסתמך על הרשת שלי ובה רואה חשבון שעובד עם הרבה משקיעי נדל״ן גדולים ועוד. בסופו של דבר, כשעושים את זה זמן מה, שמות מסויימים צפים ועולים, וכך הגעתי לאותה חברת נפט. שמעתי שני ראיונות עם הבעלים, קראתי כמה מאמרים עליהם, דיברתי עם רו״ח שמבצע להם את הביקורות ובסוף הרמתי טלפון והשקעתי. בסופו של יום הם מחפשים משקיעים. לגבי הפן החוזי אני רגוע למדי, זה לא משהו חאפלף בכלל. לגבי מס, זה מסובך לענות. ראשית מכיוון שהקרן היא LLC ותלוי אם אתה נכנס כמשקיע פאסיבי או אקטיבי (מבחינת הגדרות, לא ממש משנה לגבי פעילות בפועל), בנוסף, תלוי מה בדיוק תעשה הקרן. להשקעה בנפט יש תמריצי מס עצומים. למשל הוצאות פיתוח שדות נפט (ציוד, מכשור, משכורות) ניתן לנכות ב-100%. בנוסף יש פחת על המכשור של שדה שכבר מתפקד. בנוסף יש הטבת מס נוספת של כ-15% על כלל הרווח מנפט, ורק אחרי כל אלו יהי מס רווחי הון רגיל. בקיצור, אני צופה שאהיה פטור ממס לגמרי על השקעה זו בשנתיים הראשונות, ומיסוי בשיעור מזערי חד ספרתי לאחר מכן. תנודתיות: פועל יוצא של מחירי הנפט בשילוב עם פיתוח שדות נפט חדשים. אם לא הייתה מפולת אני ניח שהיינו עומדים על כ-12-15%. לאחר החודשים האחרונים לדעתי ניפול ל-4-5%. אבל בינתיים כאמור ממשיכים לפתח עוד (הכסף כבר הושקע, הפיתוח טרם הושלם) כך שזה צפוי לעלות.
    2. הקבלן, טוב, עם זה הספציפי שאני עובד איתו כרגע נוצר בינינו קשר עבודה אחרי ששמעתי אותו מדבר היכן שהוא, אחר כך היינו בקשר והוא הציע לי להיכנס לכל מני השקעות שונות, ובסוף ביקש הלוואה. נתתי. זה עבד והמשכנו. מאז מצאתי עוד כמה כאלו וזה תחום מפותח למדי כאן. יש מקומות בהם משקיע יכול לקבל 15% ועוד 2-3 נקודות, אבל אני מעדיף לעבוד עם מי שאני מכיר וכבר הוכיח את עצמו גם אם התשואה קצת נמוכה יותר.
    3. לבסוף, כאמור יש שוק שלם למשכנתאות שכאלו. מקום מרכזי, גם אם בכלל לא יחיד, הוא www.fciexchange.com. מקום אחר הוא, למשל, www.pprnoteco.com. אבל יש גם הרבה אחרים. יש, למשל, קבלנים שמוכרים בית ובעצמם נותנים משכנתה שנייה ואז מוכרים אותה. ספר נחמד שמסביר את המתמטיקה של כל השיטה הוא jimmy Napier, invest in debt שהוא נקודת התחלה טובה. אם תרצי אשמח לחלוק עוד. תודה

    נ.ב. שוק המשכנתאות הוא מפוקח מאוד. אולי אפילו יותר מדי. ההלוואות הפרטיות לא כלכך, אבל בסופו של יום זה די פשוט: הסכם עו״ד להלוואה ורישום אזהרה בטאבו. וכן, אמון בין אנשים שיש ביניהם קשר של ממש.
     
    יונתן אופק, daat99 ו-Roi אוהבים את זה.
  9. Roi

    Roi משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏28/7/15
    הודעות:
    2,048
    לייקים שהתקבלו:
    2,155
    מאוד מעניין אורי, תודה על החשיפה! אני חושב שהקושי האמיתי הוא לאתר ולשמור על אנשים אמינים ומקצועיים, יצירת רשת מספיק רחבה שתציף לך הזדמנויות חדשות וטובות.
     
    אורי אוהב/ת את זה.
  10. stass

    stass משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    293
    לייקים שהתקבלו:
    218
    מעניין מאוד אורי, תודה.
    כאחד שמבין בתחום הנדל''ן ממה שכתבת, אשמח לדעתך על חשיפה לנדלן דרך קרנות REIT למינהן וETF-ים רלוונטיים. לדוגמא VNQ.
     
  11. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,009
    תודה לך. אינני משקיע בבורסה, כך שאינני בטוח שאני האיש לענות על השאלה, בוודאי שלא על נייר מסויים. מהפרספקטיבה שלי אני לא אוהב קרנות ריט כי להשקפתי הניירות הללו מאבדים את כל היתרונות שיש לנדל״ן ומוסיפים את חסרונות שוק ההון. אסביר.
    בניגוד לנדל״ן עצמו, בקרנות אלו, למיטב הכרתי המוגבלת איתן, המשקיע לא נהנה מהבטי המס החשובים, לא נהנה מיתרונות המינוף, אין לו שליטה על ההשקעה, ואין שום יתרון להיכרות שלו את התחום, את האיזור, או את האנשים.
    בנוסף, קרנות אלו מושקעות בעיקר בנדל״ן מסחרי (כולל נדל״ן למגורים בקומפלקסים, אבל בעיקר נכסים טובים ויציבים שאכן מספקים יציבות, אבל תשואות נמוכות יותר).
    שלישית, מהתבוננות שלי על שווקים בהם אני מתעניין שנכנסו אליהם קרנות, הן לעתים קרובות מדי מתנהלות כמו פיל בחנות חרסינה: יש להן הרבה כסף לשפוך ומהר, מה שמוביל אותן לרכישות בינוניות במחירים מופרזים.

    כלומר לטעמי קרנות אלו מייצגות את הרע בשני העולמות של שוק ההון והנדל״ן.

    שתי נקודות אור: האחת היא שלהבנתי קרנות אלו מחוייבות לחלק 90% מהרווחים, קרי יש תזרים מזומנים. השנייה היא שזה גיוון לתיק מניות מבחינת הסקטור, קרי לצד סקטורים אחרים המיוצגים בתיק של ניירות כמו פיננסים, תשתיות, אנרגיה וכדומה.

    בקיצור, אני לא חסיד גדול. בוודאי שאני לא חושב שקרנות אלו עונות להגדרה של נדל״ן. הן נגזרת לא מרשימה שלו.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏10/2/16
    daat99, ogi ו-stass אוהבים את זה.
  12. stass

    stass משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    293
    לייקים שהתקבלו:
    218
    תודה על התגובה אורי.
    התייחסת ל-"המשקיע לא נהנה מהבטי המס החשובים, לא נהנה מיתרונות המינוף, אין לו שליטה על ההשקעה, ואין שום יתרון להיכרות שלו את התחום, את האיזור, או את האנשים".
    האם מעצם השקעה ב-ETF, אתה לא מפזר את ההשקעה על פני מבחר רחב של קרנות ובעצם כך פותר את הבעיה? כמובן, שלא תקבל את התשואה של הקרן האופטימלית ביותר עם הידע הרחב ביותר על פני איזורים, נכסים וכ''ו, אבל מצד שני לא תיפול גם על חברות בעיתיות?
     
    daat99 ו-אורי אוהבים את זה.
  13. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,009
    אין קשר בין המשל לנמשל. פיזור הוא פיזור (את דעתי על פיזור כסיכון ולא כביטחון הבעתי במקום אחר), והוא פותר ״בעיה״ של ריכוזיות. הוא לא קשור לבעיות אחרות שהצגתי ואשר אותן ציטטת, כמו חוסר היכולת ליהנות מיתרונות המס האדירים של אחזקת נכס.
    לגבי חברות בעיתיות: אולי זה נכון ואולי לא. תלוי איך מנוהלים נכסי הקרן ובידי מי וכמה חברות. בנוסף, בהשקעה דרך קרן שכזו הוספת רמת סיכון של ניהול רשלני או שחיתות ברמת הקרן, גם אם הנכסים מנוהלים כראוי. כאן גם באה השליטה: אם אתה לא מרוצה מחברת ניהול של נכס שלך: החלף אותה. לא יהיה לך שמץ של מושג איך מנוהלים הנכסים של הקרן ובכלל לא תהיה לך השפעה על ניהול זה.
     
    daat99 ו-ogi אוהבים את זה.
  14. daat99

    daat99 משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏18/3/15
    הודעות:
    6,338
    לייקים שהתקבלו:
    6,156
    אני משקיע במניות ומנסה להתנער מהנדל"ן ובנושא הזה אני חושב בדיוק כמוך!

    זו נקודה בעייתית.
    מצד אחד הן לא מחוייבות לחלק את הרווחים כדיבדנדים אבל הן מקבלות הטבות מס (במקור) אם הן בוחרות לעשות זאת ולכן רובן בוחרות לעשות זאת.
    מצד שני העובדה שהן מחלקות 90% מהרווחים כדיבידנדים לא משאירה להן כסף נזיל לצמיחה אורגנית ולהתמודד עם משברים ולכן הן נוטות לדלל את המניות, להנפיק אג"חים ולהגדיל את ההלוואות שלהן בעקביות.
    השילוב של אלו מוביל את המניות הללו לסיכון פשיטת רגל מוגבר ברגעי משבר שבהם האשראי שלהם מופסק בפתאומיות (הדירוג יורד) והן לא יכולות לנפיק מניות במחיר סביר (הבורסה התרסקה) אבל הן מחוייבות להמשיך ולשלם את הריביות על ההלוואות שהן לקחו בעבר.

    ETF שמרוכז בקרנות ריט לרוב יספוג נפילות הרבה יותר כבדות מ-ETF שמכסה את כל השוק בעיתות משבר בגלל שהריטים פועלים במינוף גבוה ואמצעי המימון שלהם מצטמצמים משמעותית במהלך משברים.

    יש הבדל גדול בין לפזר סיכונים על פני קבוצה גדולה ורחבה של חברות שמתנהגות בצורה שונה לבין "לפזר" את הסיכונים בין כל החברות שסובלות מאותן הבעיות ביחד.
     
    אורי אוהב/ת את זה.
  15. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,009
    הערות לעניין @daat99 !
     
    daat99 אוהב/ת את זה.
  16. מנתח טכני

    מנתח טכני משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏25/12/18
    הודעות:
    106
    לייקים שהתקבלו:
    43
    תוכל לפרט אם יש גישה להשקעות אלו לשאר העם? ואיפה?
    תודה על חוכמתך שמחכימה אותנו.
     
  17. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    9,436
    לייקים שהתקבלו:
    11,553
  18. Everything_Nice

    Everything_Nice משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏20/10/16
    הודעות:
    370
    לייקים שהתקבלו:
    182
    לפני מס שבועות פגשתי בחברה הישראלית בלינק הראשון. נראה מעניין עד שהגעתי לדף הסכם הצטרפות למלווה בו אין להם כמעט אחריות לכלום. סוג של כסתח מלא על הכל כולל הכול. זה לצערי סטנדרט שבטוח משרד עו"ד עשה להם אבל עדיין הרתיע אותי מלבדוק יותר לעומק בשלב הזה
     
  19. קורא הדוק

    קורא הדוק משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏19/3/17
    הודעות:
    422
    לייקים שהתקבלו:
    150
    נראה טוב מדיי מלהיות אמיתי.
    מישהו השקיע ? לקח דרכם הלוואה ?
     
  20. KFC Uerdingen 05

    KFC Uerdingen 05 משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏3/4/17
    הודעות:
    30
    לייקים שהתקבלו:
    65
    ניתוח הסיכונים מתחיל ומסתיים בשאלה רלוונטית אחת- בהנחה שהיום ה-14.3.2007, מה התרחישים השונים למצב התיק שלך בעוד שנה וחצי מהיום ?

    חוסר יכולת תשלום משכנתא של רוכשי דירות מרובים יחד עם נפילות חזקות במחירי הנדל"ן (כולל שכירות) והתמוטטות של חברות קבלניות בו זמנית הוא, רק ביננו, לא מצב שהאנושות מעולם לא שמעה עליו. יש בתיק שלך כמה הנחות יסוד שבמצב כזה יצטרכו לעבור להערכתי רענון מאסיבי.
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
התיק שלי פינת המשקיעים ‏16/4/19
עוד לא בן 20; מצב התיק שלי פינת המשקיעים ‏2/4/19
התיק המעניין שלי פינת המשקיעים ‏31/3/19
הגעתי להחלטה על התיק הראשון שלי פינת המשקיעים ‏2/3/19
התיק שלי פינת המשקיעים ‏17/9/18
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.