טוב תשמע, הרשמת אותי..אני מחשיבה את עצמי נועזת בהשקעות, ונראה לי שאיגפת אותי חזק משמאל.
אני מאוד מקווה שאתה מחזיק טבלה קטנה, של מבחני רגישות, ואתה יודע מה אתה עושה. כל העסק הזה נשמע מסוכן, בשל העובדה שאלו השקעות לא סטנדרטיות, שלא ברור לי איזה מנגנון פיקוח, קיים עליהן. ועם זאת, אני מאוד סקרנית לשמוע יותר:
(1)ההשקעה הישירה בנפט, איך לכל הרוחות הגעת אליה אם היא לא נסחרת בבורסה? אגב חיזקת עמדות במפולת האחרונה?
האם הפן החוזי יציב? מה שיעור המס על יח' השתתפות שכאלה? מה תשואה והתנודתיות?
(2) הקשר שלך עם אותו קבלן...איך הגעת לזה...? (לי אגב גם קיימת השקעת מזאנין, אבל זוהי השקעה הנעשית דרך קרן פרטית....)
(3)משכנתאות ארוכות טווח, יש לך מראה מקום לזה?
וכן..רמת הפיזור שלך, מאוד נמוכה. בניגוד למשקעים הדפנסיביים, אני בעד תיק "צומח" ואפילו אגרסיבי(אני לדוגמה מחזיקה בתיק השקעות המורכב בחלקו הגדול מאג"ח זבל, מניות בסחירות נמוכה וכו'...ובעלת נדל"ן מניב באיזור פיתוח), אבל לתפיסתי אתה צריך להרחיב את התמחויותיך מעבר לנדל"ן, או לחילופין למצוא אנשיי מקצוע שיעשו זאת בשבילך בשוק ההון.
תודה... אנסה לענות:
1. אני ממוקם בארה״ב ופה אני משקיע. אני קשים לתכניות רדיו על השקעה בנדל״ן, קורא ספרים, פעיל בפורומים של משקיעים, מסתמך על הרשת שלי ובה רואה חשבון שעובד עם הרבה משקיעי נדל״ן גדולים ועוד. בסופו של דבר, כשעושים את זה זמן מה, שמות מסויימים צפים ועולים, וכך הגעתי לאותה חברת נפט. שמעתי שני ראיונות עם הבעלים, קראתי כמה מאמרים עליהם, דיברתי עם רו״ח שמבצע להם את הביקורות ובסוף הרמתי טלפון והשקעתי. בסופו של יום הם מחפשים משקיעים. לגבי הפן החוזי אני רגוע למדי, זה לא משהו חאפלף בכלל. לגבי מס, זה מסובך לענות. ראשית מכיוון שהקרן היא LLC ותלוי אם אתה נכנס כמשקיע פאסיבי או אקטיבי (מבחינת הגדרות, לא ממש משנה לגבי פעילות בפועל), בנוסף, תלוי מה בדיוק תעשה הקרן. להשקעה בנפט יש תמריצי מס עצומים. למשל הוצאות פיתוח שדות נפט (ציוד, מכשור, משכורות) ניתן לנכות ב-100%. בנוסף יש פחת על המכשור של שדה שכבר מתפקד. בנוסף יש הטבת מס נוספת של כ-15% על כלל הרווח מנפט, ורק אחרי כל אלו יהי מס רווחי הון רגיל. בקיצור, אני צופה שאהיה פטור ממס לגמרי על השקעה זו בשנתיים הראשונות, ומיסוי בשיעור מזערי חד ספרתי לאחר מכן. תנודתיות: פועל יוצא של מחירי הנפט בשילוב עם פיתוח שדות נפט חדשים. אם לא הייתה מפולת אני ניח שהיינו עומדים על כ-12-15%. לאחר החודשים האחרונים לדעתי ניפול ל-4-5%. אבל בינתיים כאמור ממשיכים לפתח עוד (הכסף כבר הושקע, הפיתוח טרם הושלם) כך שזה צפוי לעלות.
2. הקבלן, טוב, עם זה הספציפי שאני עובד איתו כרגע נוצר בינינו קשר עבודה אחרי ששמעתי אותו מדבר היכן שהוא, אחר כך היינו בקשר והוא הציע לי להיכנס לכל מני השקעות שונות, ובסוף ביקש הלוואה. נתתי. זה עבד והמשכנו. מאז מצאתי עוד כמה כאלו וזה תחום מפותח למדי כאן. יש מקומות בהם משקיע יכול לקבל 15% ועוד 2-3 נקודות, אבל אני מעדיף לעבוד עם מי שאני מכיר וכבר הוכיח את עצמו גם אם התשואה קצת נמוכה יותר.
3. לבסוף, כאמור יש שוק שלם למשכנתאות שכאלו. מקום מרכזי, גם אם בכלל לא יחיד, הוא
www.fciexchange.com. מקום אחר הוא, למשל,
www.pprnoteco.com. אבל יש גם הרבה אחרים. יש, למשל, קבלנים שמוכרים בית ובעצמם נותנים משכנתה שנייה ואז מוכרים אותה. ספר נחמד שמסביר את המתמטיקה של כל השיטה הוא jimmy Napier, invest in debt שהוא נקודת התחלה טובה. אם תרצי אשמח לחלוק עוד. תודה
נ.ב. שוק המשכנתאות הוא מפוקח מאוד. אולי אפילו יותר מדי. ההלוואות הפרטיות לא כלכך, אבל בסופו של יום זה די פשוט: הסכם עו״ד להלוואה ורישום אזהרה בטאבו. וכן, אמון בין אנשים שיש ביניהם קשר של ממש.
