דחיית משכנתא בעקבות צפי להורדת ריבית

[tuple]

אני בשלבים האחרונים של לקיחת משכנתא ותהיתי האם עדיף לחכות להורדת הריבית בשבוע הבא, הכדור בדולח שלי בדיוק חזר מתיקון



גם אשמח להבין האם אני בכלל יכול לחכות, אמנם לא חתמתי עדיין על כלום מול הבנק אבל

1. כבר החתמתי את הבנק המלווה על הסבת ערבות

2. העורכי דין של הקבלן מכינים את המסמכים שהבנק ביקש



האם יהיה שיפור משמעותי בריביות אם אחכה?

בכל מקרה אמשוך את הפעימה הראשונה של המשכנתא לאחר עדכון הריביות

מדובר בשלושה מסלולים

1. פריים, מתעדכן מיידית עם הורדת הריבית, אז להבנתי פה אין בעיה

2. משתנה כל שנתיים, האם העוגן ירד בגובה הורדת הריבית?

3. קלץ, הבנתי שגם פה הריבית מתעדכנת בהתאם לריבית בנק ישראל, אבל לא הבנתי עד הסוף איך


אשמח לעזרתכם
תודה מראש

 

[sagilevi]

אם יש לך אישור עקרוני שאתה מרוצה ממנו והתוקף מספיק ארוך, אתה יכול לחכות עוד שבוע עם המשיכה. השוק כבר מתמחר הורדת ריבית של 0.25% אז זה אמור להשתקף גם באג"חים וגם בהצעות של הבנקים. אני לא בטוח אם תוכל לקבל הצעה טובה יותר עוד שבוע. אולי תהיה הפתעה והריבית תרד ב-0.5% ואז תוכל לבקש אישור עקרוני חדש עם ריביות נמוכות יותר (כדור בדולח).

לגבי משיכה בהתאם לאישור העקרוני שיש לך - בקל"צ לא יהיה שינוי אם לא משכת כלום עד עכשיו. יש עוגן + מרווח אבל זה רלוונטי רק אם אתה מושך במנות. לגבי מל"צ כל בנק מעדכן בתאריך אחר לרוב פעם או פעמיים בחודש אבל כן צפויה ירידה בעוגנים אתה יכול לכתוב פה איזה בנק או לשאול אותם ישירות ואז כן שווה לחכות עם המשיכה כדי שתהיה לך ריבית טובה יותר לשנתיים הקרובות. לגבי פריים כמו שאמרת זה לא משנה זה יתעדכן מיידית לפי ריבית בנק ישראל.

 

[tuple]

בקל"צ לא יהיה שינוי אם לא משכת כלום עד עכשיו. יש עוגן + מרווח אבל זה רלוונטי רק אם אתה מושך במנות

תוכל לפרט על זה?
באישור עקרוני בקלץ יש רק את הריבית, לא מוזכר שום דבר אחר אבל הבנקאי אמר שאם לא מושכים את כל הסכום אז הריבית עוד יכולה להתעדכן.
אני מתכנן למשוך במנות ועדיין לא משכתי כלום

 

[sagilevi]

כן, הבנק נותן לך ריבית קבועה אבל למעשה הוא מרכיב אותה מעוגן + מרווח, מה שאמור לשקף את עלות גיוס ההון עבורו + רווח, בדיוק כמו בשאר המסלולים. הבנק לא מפרט באישור העקרוני מה העוגן שלו ומה המרווח ומתי הוא מעדכן אותו. זה גם עובד בצורה שונה בין הבנקים. ברגע שמשכת שקל מהקל"צ המרווח נשאר קבוע לשאר המשיכות והעוגן משתנה בהתאם לתקופה. פרקטית אני לא בטוח אם יש לך הרבה מה לעשות עם זה. תמשוך במנות ותוכל לקוות שהעוגן ירד.

תוכל לפרט על זה?

 

[tuple]

תודה!
ורק לוודא שאני מבין נכון
נניח העוגן הוא 3 והמרווח הוא 2 = ההצעה שלי 5
לא משכתי כלום, העוגן ירד בחצי -> המרווח יעלה בחצי
משכתי חלק, המרווח התקבע -> העוגן ירד בחצי המרווח קבוע -> הרווחתי מהירידה

הבנתי נכון?
איך לבודק איך הבנק מחשב את העוגן?

 

[אורי ג.]

אני בשלבים האחרונים של לקיחת משכנתא ותהיתי האם עדיף לחכות להורדת הריבית בשבוע הבא, הכדור בדולח שלי בדיוק חזר מתיקון

בהנחה שהריבית תרד זה רק הריבית קצרת הטווח יורדת, זה לא משפיע באופן ישיר על המשכנתא.
ריבית המשכנתא יכולה דווקא לעלות.

 

[אייל ריטברג]

היי TUPLE,
אני עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות.

ראשית שים לב, שהורדת הריבית (אתה כנראה מתכוון לריבית הפריים) הצפויה (לכאורה), משפיעה רק על ריבית הפריים בתמהיל. יותר חשוב לדעת -המועד שבו תיקח את המשכנתא לא ישפיע על הריבית הפריים בתמהיל שלך . זאת אומרת: לא משנה אם לקחת את המשכנתא שלך לפני שנה/שנתיים או בעוד חודש/חודשיים - אתה לא יכול לקבע תנאים בריבית הפריים - רק את המרווח.

ריבית הפריים קורלטיבית באופן עקיף על ההלוואות הקבועות והמשתנות. זאת אומרת שירידה בריבית הפריים הולכת יד ביד עם ירידה בתשואת אגרות החוב של ממשלת ישראל שמובילה לריבית אטרקטיבית יותר במסלול הקבועים והמשתנים.

והנה מה שבאמת חשוב לדעת:
ככל שהמצב הכלכלי יילך וישתפר, כך הבנקים יגלגלו אליהם את הורדות הריבית. הדבר הזה יבוא לידי ביטוי ברמת הרווחיות שתקבל על מסלולי המשכנתא השונים. (התפרסם באתר בנק ישראל 17.3.25) הם יהיו פחות נדיבים. אם אתה חושב שהמצב הכלכלי במשק ישתפר - אתה צריך לקחת את המשכנתא כעת - למשוך ממנה סכום קטן מאוד - ואת השאר לבצע מאוחר ככל הניתן.

בהצלחה,
אייל

 

[tuple]

ככל שהמצב הכלכלי יילך וישתפר

אם אתה חושב שהמצב הכלכלי במשק ישתפר

אני לא חושב שהמצב בשוק ישתפר בקרוב

אבל בסופו של דבר הבנתי שכנראה אין לי מה למשוך את לקיחת המשכנתא
תודה לכולם!

 

[אריקו]

ריבית המשכנתא יכולה דווקא לעלות.

תסביר!

 

[אריקו]

ראשית שים לב, שהורדת הריבית (אתה כנראה מתכוון לריבית הפריים) הצפויה (לכאורה), משפיעה רק על ריבית הפריים בתמהיל. יותר חשוב לדעת -המועד שבו תיקח את המשכנתא לא ישפיע על הריבית הפריים בתמהיל שלך . זאת אומרת: לא משנה אם לקחת את המשכנתא שלך לפני שנה/שנתיים או בעוד חודש/חודשיים - אתה לא יכול לקבע תנאים בריבית הפריים - רק את המרווח.

שאלה האם המרווח לא יותר גדול כשהפריים יותר גבוה? כלומר כשהיה ריבית ממש נמוכה אנשים לא קיבלו פריים -0.8% והיום כן! כלומר ככל שהריבית יותר גבוהה המרווח לטובת הלקוח {מה שיכול לבוא לטובת הלקוח כשהריבית תרד-דווקא כשלקח פריים כשהיה גבוה?}

ככל שהמצב הכלכלי ילך וישתפר, כך הבנקים יגלגלו אליהם את הורדות הריבית. הדבר הזה יבוא לידי ביטוי ברמת הרווחיות שתקבל על מסלולי המשכנתא השונים. (התפרסם באתר בנק ישראל 17.3.25) הם יהיו פחות נדיבים

לא מבין אתה כותב שהרווחיות תשתפר לטובת הלקוח ואז בהמשך הנך כותב שהם יהיו פחות נדיבים זה לא סותר ? או שאני מפספס?
כמו כן אשמח אם תוכל להסביר מה שכתב אורי ג. אם זה בכלל נכון{או שהתכוונתם אותו דבר} ולהלן דבריו:
בהנחה שהריבית תרד זה רק הריבית קצרת הטווח יורדת, זה לא משפיע באופן ישיר על המשכנתא.
ריבית המשכנתא יכולה דווקא לעלות

 

[משכנתאות ומימון]

ככל והריבית עולה כך המרווח קטן
ככל והריבית יורדת המרווח עולה
הסיבה לכך פשוטה
כשהריבית 5% הבנק לא יוכל לקחת מרווח של 2.5%
כי אז הריבית הכוללת תיהיה 7.5%
ואנשים לא יעמדו בהחזרים כאלו
אבל כשהריבית היא 2% ומטה
הבנק יוכל לקחת מרווח גבוה יותר

 

[אריקו]

שאלה עקב מה שנכתב לעיל בהקשר למרווח=אני קצת סוטה מהדיון
1]יש לי מסלול מל"ץ שמשתנה עוד שנה האם שווה לי עכשיו למחזר כי המרווח יותר גבוה? או שההפרש בריבית לא מצדיק זאת? או שאפשר למחזר שוב ושוב?
מה יותר הגיוני וחכם?
2]שאלה נוספת- מסלול קל"ץ שיש לי בריבית גבוהה 4.8 ואני מעוניין למחזר א"ז. אך רוצה לחכות שיהיו עוד 3 הורדות ריבית. ואני מניח שאם אחכה עד אז יהא לי עמלת היוון יקרה. ורוצה לעשות זאת כעת. האם עקב כך שווה לי למחזר לפריים ואז לחכות לנקודה יותר טובה ולעבור לקל"ץ /מל"ץ???
3]עוד שאלה יש מגבלת מינימום האומרת ש- 33% מההלוואה צריכה להיות קל"ץ !!!במידה וכך עשיתי. ואחרי ההלוואה פרעתי כל הקל"ץ כך שנשארתי עם מסלולי מל"ץ ופריים בלבד האם כשאני ממחזר א"ז מבנק אחר יחייבו אותי לקחת קל"ץ כי זה כאילו הלוואה חדשה או שמסתכלים לפי המקור מישהו יודע איך זה עובד בפועל?
4]ועוד שאלה יש לי כל חודש סכום שאיתו אני פורע מהמשכנתא במנות ויש לי עקב כך עמלות 60 ש"ח כל פעם בנוסף להיוון{קל"ץ} האם חכם יותר לחסוך כל חודש הסכום ופעם בשנה לפרוע כל הסכום {3K לחודש}
מתנצל על האריכות וכן באם זה קצת קשה להבנה ותודה לכל העונים!

 

[משכנתאות ומימון]

השאלות שלך מצויינות!
אבל צריך לראות את כלל פרטי המשכנתא בשביל לענות. הן לגבי כדאיות מחזור והן לגבי בניית מסלול פירעון .
לגבי מגבלת המינימום - ההגבלה היא על קבועה. (אבל אין הגבלה צמודה/לא צמודה)
לגבי מחזור משכנתא - כשזה מחזור פנימי אין שום בעיה לפרוע את כל הקבועה

 

[אריקו]

דירה א } מל"צ =% 5- 124K. משתנה כל חמש .עוד שנה בדיוק תחנה.. וקל"צ -50K= 4.94% {מזה אני פורע כל חודש בנוסף להחזר משכנתא 2800}
דירה ב} מל"צ=4.74%- 480K. משתנה כל 18 חודש תאריך עדכון קרוב 10/5/2027 קל"צ 4.67% 235K נגמר ב2050
בדירה א 40% מימון מלכתחילה ואני פרעתי כבר יותר מחצי בדירה ב מימון 70% ואני ממש בתחילה
וכן אשמח אם תתייחס האם חכם לפרוע כל חודש או לעשות פעם בשנה יש עמלות כל פעם מצד שני יש ריבית... כרגע איני רוצה לפרוע מהמשכנתא על דירה ב

 

[משכנתאות ומימון]

שלח דו"ח יתרה מסודר.
בשביל לקבל מידע על מסלולים משתנים צריך לראות את המרווח והעוגן

 

[אושר ועושר]

דירה א } מל"צ =% 5- 124K. משתנה כל חמש .עוד שנה בדיוק תחנה.. וקל"צ -50K= 4.94% {מזה אני פורע כל חודש בנוסף להחזר משכנתא 2800}

השאלה במלצ מה העוגן
הקלצ אפשר לקבל נמוך יותר

דירה ב} מל"צ=4.74%- 480K. משתנה כל 18 חודש תאריך עדכון קרוב 10/5/2027 קל"צ 4.67% 235K נגמר ב2050

אפשר לשפר, אבל שוב, לא בדרמה

וכן אשמח אם תתייחס האם חכם לפרוע כל חודש או לעשות פעם בשנה יש עמלות כל פעם מצד שני יש ריבית... כרגע איני רוצה לפרוע מהמשכנתא על דירה ב

חבל שמלכתחילה לא תכננת את המשכנתא לאפשרות של פריעת תשלומים
כי אז התכנון הוא לעשות עם מסלולים שיהיה לך כמה שפחות עמלות
למשל אם מצמידים לריבית הפריים, אין עמלות היוון (כן עמלה תפעולית)

 

[אריקו]

השאלה במלצ מה העוגן

3.84

הקלצ אפשר לקבל נמוך יותר

אוקיי השאלה האם שווה לי לעבור לפריים הכל בשביל שיהא עוד כמה הפחתוח אז לקל"ץ חלק מהסכום

 

[אריקו]

שלח דו"ח יתרה מסודר.
בשביל לקבל מידע על מסלולים משתנים צריך לראות את המרווח והעוגן

דירה א מסלול א- 478K- מל"ץ- {החישוב הוא עוגן +0.68}- בפועל כרגע הריבית נומינלית זה 4.74- מסלול ל 30 שנה נשאר כ 29 שנה התחנה הקרובה עוד שנה{אחת ל 18 חודש}
מסלול ב- 233K -קל"ץ -הריבית 4.68- נומינלית למשך 25 שנה ונשאר 24 שנה
דירה ב מסלול א- 50K קל"ץ הריבית 5% נשאר 22 שנה
מסלול ב 123K מל"ץ {הריבית 3.84 עוגן+1.1} בפועל הריבית 4.94 נשאר 22 שנה {תחנה עוד שנתיים}
מסלול ג 37 מל"ץ כל 60חודש תחנה קרובה עוד שנה בדיוק בפועל הריבית 4.84 עוגן 3.84 +1%{תחנה עוד שנתיים}
כמו כן אני פורע כל חודש 2850 בנוסף למשכנתא עבור מסלול ב בדירה ב רציתי לשאול האם חכם או שכדאי לעשות פעם בשנה /רבעון השיקולים הם חיסכון מיידי בריבית ומנגד כל חודש פעולה מחייב 60 ש"ח עמלת תפעול ההחזר החודשי במסלול זה הוא 1090
תודה לכל המחכימים

 

[Everything_Nice]

אם קיבלת הצעה טובה תתקדם. לוקח זמן להורדת הריבית לחלחל ליתר המגזרים. בפריים זה יום אחרי.
אין לדעת מה יוליד יום פתאום מלחמה עצימה או דברים אחרים ותמצא את עצמך נלחם שיאשרו ריביות שהיו בתוקף.
תיק מוכן תבצע.