בתור בחור/בחורה צעירים, מהיכן מתחילים? [נערך: השקעה בנדל"ן]

[daat99]

כן, אתה מפספס שבבתי ההשקעות יש דמי שימוש קבועים. אז אם כבר פתחת שם חשבון ואתה משלם אותם - אין סיבה לשלם גם לבנק...

+1

 

[כסף_כסף]

נראה לי שאתם מפספסים את הנקודה המרכזית
הבנאדם מבקש עצות לחיים ואתם חופרים פה איפה הוא יקבל 0.2% עמלה פחות בשנה
לא שאני מזלזל בזה, אבל לא נראה לי שזה מה שחשוב כרגע..

עצה שלי - אתה מרוויח מספיק גם בשביל לחסוך וגם בשביל להנות
1000 שקל שתבזבז על בילויים עכשיו יתנו לך ערך וזכרונות טובים יותר מ 5000 שקל שתיהיו לך בחסכון בעוד 15 שנה
לכן, תבזבז כמה שאתה יכול, כל עוד זה הולך על הנאה באמת ולא על פוזה חסרת מטרה.

 

[boreg]

היי,

ברשותך אצטט תגובה שכתבתי בבלוג לפוסט האחרון -
"
אני קורא את הבלוג מאז שנפתח ומסכים לרוב. אישית הגישה שלי מעט שונה בנוגע לחיסכון.
אני בן 24, וחי כמו בן 24 ממוצע + . אני עצמאי בתחום האינטרנט. אני מחזיק אוטו ישן שנת 2005, יוצא עם חברים פעם בשבוע, נוסע לדילים בחו"ל פעם-פעמיים בשנה, אוכל בחוץ במסעדות עממיות (נאפיס, אוכל סיני, שווארמיות למיניהן) וכו'.
אני גר עדיין עם ההורים אבל בכללי באמת שלא חסר לי כלום וכל דבר סביר שאני רוצה אני קונה.
ההוצאות שלי הן כ- 7000 ש"ח בחודש ממוצע חודשי כולל הכל.

אבל מה? כיום ההכנסה שלי היא 30 אלף ש"ח בחודש נטו. כלומר אני חוסך למעלה מ 75% .
פשוט בשלב מסויים גם בעקבות הבלוג, החלטתי שהמטרה שלי היא פשוט להרוויח יותר מאשר לחסוך יותר.
לא מתאים לי לבשל את האוכל שלי לבד ולהיסחב בקיץ בשיא החום באוטובוס ממקום למקום, אבל אני מאמין שכן אוכל עם קצת מאמץ להגדיל את ההכנסה החודשית.

כיום אגב, 90% מהרווקים שמרוויחים ככה שוכרים דירת 4 חדרים במרכז תל אביב, קונים אוטו חדש ב 100K כל שנה, עושים שופינג מטורף ולא עושים חשבון.
אני לא. טוב לי ככה ואני לא מחפש להרשים אפחד.
המטרה שלי: לחשוב 20 שנה קדימה וליצור לעצמי כרית ביטחון שלא תלויה באפחד חוץ ממני.
לשמור משהו לרגע שבו לא אוכל להרוויח סכומים כאלו (עצמאי כאמור…)
"
ועוד כמה תוספות במיוחד בשבילך:
תהנה מהחיים. תחסוך במידת הסביר ותבזבז במידת הסביר.
תבזבז על חוויות וזכרונות ופחות על מוצרים
טוס לחו"ל
בשום אופן אל תקנה אוטו חדש
תמשיך לגור אצל ההורים כל עוד אתה לבד


בהצלחה

 

[IGTH]

מצטרף למה שאמרו לך בקשר למגורים עם ההורים. כל עוד אתה יכול עדיף שתעזור להם בהוצאת משק הבית (כולל משכנתא אם יש) ועבודות הבית, מאשר לשלם על שכירות וריהוט בזמן שההורים שלך משלמים משכנתא (או אפילו שכירות) על חדר ריק

 

[רוני]

לדעתי אתה צריך לקבוע יעד להכנסה פסיבית עתידית כבר מעכשיו ולפעול להגיע אליו. מאחר ואתה צעיר ובשלב מסויים יתכן שתקים משפחה אתה צריך לחשב מה להערכתך העלויות המחייה במונחים של היום שיובילו אותך לעצמאות כלכלית. לדוגמא, זוג עם ילדים מבוגרים שיצאו מהבית עם עליות מחייה חודשיות של 10,000 ש"ח 1,000 הוצאות בילתי צפויות 1,000 חיסכון לייעדים (חופשות בחו"ל) במידה וגרים בשכירות 4,000 סך הכול 16,000 ש"ח בחודש. כמובן זו רק דוגמא כל אחד יכול לשחק עם המספרים בהתאם להוצאות המחיה האישיות שלו. בנוסף לתיק ההשקעות אני ממליץ לך ללמוד על השקעות בנדל"ן, ברכישת נדל"ן בשוק שעבר משבר ניתן להכפיל את ההון בטווח של 6 עד 10 שנים כך שאם ממנפים את ההשקעה בעזרת מימון ניתן להכפיל את ההון העצמי מספר פעמים, יתרון נוסף הוא השכירות החודשית שהיא די יציבה עם נטייה לעליה לאורך השנים. החסרונות הם הצורך בהתעסקות עם הנכסים, השוכרים, ורשויות המס. לדעתי ומניסיוני אין להירתע מכך.

 

[daat99]

ברכישת נדל"ן בשוק שעבר משבר ניתן להכפיל את ההון בטווח של 6 עד 10 שנים

עברו כבר 7 שנים וכולם כאן בפורום יודעים מה המשמעות של לרכב על הגל אחרי שהוא הגיע לשיאו...

 

[yossik]

לדעתי אתה צריך לקבוע יעד להכנסה פסיבית עתידית כבר מעכשיו ולפעול להגיע אליו. מאחר ואתה צעיר ובשלב מסויים יתכן שתקים משפחה אתה צריך לחשב מה להערכתך העלויות המחייה במונחים של היום שיובילו אותך לעצמאות כלכלית. לדוגמא, זוג עם ילדים מבוגרים שיצאו מהבית עם עליות מחייה חודשיות של 10,000 ש"ח 1,000 הוצאות בילתי צפויות 1,000 חיסכון לייעדים (חופשות בחו"ל) במידה וגרים בשכירות 4,000 סך הכול 16,000 ש"ח בחודש. כמובן זו רק דוגמא כל אחד יכול לשחק עם המספרים בהתאם להוצאות המחיה האישיות שלו. בנוסף לתיק ההשקעות אני ממליץ לך ללמוד על השקעות בנדל"ן, ברכישת נדל"ן בשוק שעבר משבר ניתן להכפיל את ההון בטווח של 6 עד 10 שנים כך שאם ממנפים את ההשקעה בעזרת מימון ניתן להכפיל את ההון העצמי מספר פעמים, יתרון נוסף הוא השכירות החודשית שהיא די יציבה עם נטייה לעליה לאורך השנים. החסרונות הם הצורך בהתעסקות עם הנכסים, השוכרים, ורשויות המס. לדעתי ומניסיוני אין להירתע מכך.

רוני, אנ מעריך מאוד את התשובות שלך כאן בפורום.
האם אפשר לשאול במה עוד אתה משקיע מלבד נדל"ן.
כן, הזכרת תיק השקעות, האם תוכל לאמר מה יחס ההשקעות שלך בין נדלן, מזומן, מניות אגחים?

 

[רוני]

במהלך השנים ביחוד בתחילת התהליך היה לי תיק השקעות שהפנתי אליו את החסכונות כדי ליצור הון ראשוני כדי שאוכל לפעול, לדוגמא במימון חלק מרכישת הנכס הראשון ובהמשך בהשקעה בעסק ולאחר מכן ברכישת הנכס הראשון בחו"ל. בשנת 2005 כאשר מימשתי את הנכסים בחו"ל החנתי את הכסף בשוק ההון עד אמצע 2006 ואז החלתי ברכישת הנדל"ן בארץ. החל משנת 99 הפסקתי לחסוך כסף מאחר ויש לי נכסים מניבים המיצרים שכירות ועליית ערך, כך שאין לי כל צורך לחסוך.אני משתמש במימון בהשקעות הנדל"ן וכשהשוק עולה אני מייצר ערך המגדיל את ההון האישי ומשמש כבטוחה עבור מימון לרכישת נכסים נוספים. המימון נילקח לטווחים קצרים עד בינוניים, עלויות המימון משולמות על ידי השוכרים או באמצעות מכירת נכס שערכו עלה.

 

[רובי1]

במהלך השנים ביחוד בתחילת התהליך היה לי תיק השקעות שהפנתי אליו את החסכונות כדי ליצור הון ראשוני כדי שאוכל לפעול

רוני, קראתי אותך עד כאן ולא הגבתי, כי לא הייתי בטוח במה שאני הולך לומר. עדיין אינני בטוח לגמרי אבל אני מבקש לפרט את תחושתי. קחו נא את דברי בעירבון מוגבל.
ראה, אנשים שהצליחו ועשו הון ישנם רבים רבים. (אני מכיר באופן אישי בני משפחה וחברים).
העניין הוא שכל אלה לא מועילים לי, אלא אם כן הייתה להם נוסחה מנצחת. כלומר, אם הייתה להם ההבנה לעשות את העסקאות המוצלחות, או על כל פנים להימנע מטעויות. אם לאדם לא היה את כל זה, אלא מזלו שיחק לו, הוא לא עוזר לי ללמוד ממנו, כי אני יכול לעשות בדיוק כמוהו ובכל זאת להפסיד.
התחושה שלי היא, שמאחורי ההצלחה שלך לא עמדה נוסחה מנצחת. ההצלחה שלך נבעה בעיקר מלקיחת סיכונים שהצליחו, יותר בעזרת המזל מאשר בעזרת המקצועיות.
סליחה על הבוטות.
למשל: אתה כותב שב 2005 שמת כסף בשוק ההון עד 2006. אני חושב שלהניח כסף בשוק ההון לתקופה כה קצרה זוהי טעות. עכשיו, זה שאתה הצלחת ולא הייתה קריסה בשוק המניות באותה תקופה לא אומר שאני עכשיו ילמד ממך ויחזור על המעשה הזה.
גם לגבי ההשקעה בשוק הנדל"ן בחו"ל. השוק הזה מלא סיכונים, הוא דורש מקצועיות רבה. אתה כותב שקנית חלק מהנכסים בלי לטוב לראותם, מניין לך שזה אכן המעשה הנכון? זה שהצלחת בדיעבד, לא אומר שהמעשה היה נכון מלכתחילה.
אשמח לשמוע אחרת.

 

[איליה]

יתרון נוסף הוא השכירות החודשית שהיא די יציבה עם נטייה לעליה לאורך השנים

@daat99 צילצל לך כמו הדיבידנדים לכן עשיתי לייק?

 

[איליה]

@רוני
אתה פועל בשוק לא מפוקח ולא שקוף בעליל, שוק שבו ניתן לסחור לפי מידע פנים (בדומה לשוק המניות עד שנות 30 של מאה 20). שוק זה גם נותן אפשרויות מינוף גדולות. מה אני בא לומר - השקעות בשוק הזה מסוכנות הרבה יותר מאשר השקעות פאסיביות מפוזרות בשוק ההון.
לכן זה לא נשמע לי רעיון טוב להתקרב אל שוק הנדל"ן אלה אם מודעים לסיכונים אלו. בפוסטים שלך אתה בכלל לא התייחסת לנקודה הזאת וחבל.

 

[yossik]

@daat99 צילצל לך כמו הדיבידנדים לכן עשיתי לייק?

כול הדרכים מובילות לרומא

 

[daat99]

@daat99 צילצל לך כמו הדיבידנדים לכן עשיתי לייק?

כן, רק חסר לי ה-6% גדילה בשנה

השקעות בשוק הזה מסוכנות הרבה יותר מאשר השקעות פאסיביות מפוזרות בשוק ההון.

+1

כול הדרכים מובילות לרומא

אני חושב שהתכוונת: "כל הדרכים מובילות לרשימת האלופות!"

 

[רוני]

בכל השקעות בנדל"ן (כמו בכל תחום אחר) יש סיכון ברמה כזו או אחרת, מיקום ההשקעה, גובה המינוף, עיתוי ההשקעה, החברה שהמנהלת את הנכס. למרות שמדובר בין היתר בהשקעות בחו"ל הם לא יותר מסוכנות מהשקעות נדל"ן בארץ (המזרח התיכון). ההחלטה להחנות את הכסף בשוק ההון היתה שגויה לחלוטין ואני לא ממלץ על זה, אני לא חף מטעויות אך החשש מלטעות ולא לבצע השקעה שאני מאמין בה לא קיים מבחינתי כיום, אך היה קיים בתחילת הדרך וגרם לי לפספס עסקאות שבדיעבד התבררו כמוצלחות. עם השנים למדתי לנטרל את הפחד בעזרת למידה והתמקצעות. לגבי המזל ששיחק לי זה קצת מוזר לומר את זה מישום שאני רוכש נכסים אך ורק לאחר משבר כשהשוק מתייצב, משנה כיוון ומומנטום. אני עוקב אחרי השוק והתנהלות המשקיעים הזרים (המקומיים בטראומה) אני בודק פרמטרים כלכליים, ובדומה למכפיל רווח בשוק ההון ניתן לדעת בכל רגע נתון מה היחס בין השכר הממוצא במשק לעומת מחיר דירה ממוצעת. בשנת 2006 היחס בישראל היה 85 משכורות לדירה ממוצעת לעומת בסביבות 140 משכורות כיום. בשוק שלאחר משבר יש פערי ארביטראז' כלומר כתוצאה מירידת המחירים התשואות משכירות גבוהות מהמקובל לדוגמא בשנת 99 במרכז לונדון היה ניתן להשיג תשואה ברוטו של 10% עד 12% תשואה חלומית שלא יכולה להישאר לאורך זמן המחירים היו חייבים לעלות וכך היה.כשמשבר נדל"ן פוקד את השוק הוא משפיע על הכלכלה ואז יש נטיה לבנק המרכזי להוריד ריבית בצורה מלכותית כדי לעודד פעילות במשק, המשמעות היא ניפוח מחירי נכסים. בשוק שאחרי משבר ניתן לקנות נכסים בכינוס במחיר מתחת למחיר השוק שלאחר המשבר. אני יכול למנות עוד אנידיקטורים כיצד להחליט מתי להשקיע כך שלבוא ולומר שזה מיקרי או מזל זה לא נכון. אני לא מתיימר לומר שאני יודע בדיוק מהיא נקודת השפל המדוייקת ומהי הנקודה שהמחיר לא יעלה יותר זה לא יהיה נכון לומר זואת אך בניגוד לשוק ההון בנדל"ן ברכישת נכס לאחר משבר מתחת למחיר השוק כבר ברכישה אנחנו מורווחים, גם עם עליית המחירים תגיעה לאחר מספר שנים זה לא נורא משום שבינתיים מקבלים שכירות. את הנכס הראשון דירת מגורים רכשתי בישראל ב 88 לאחר משבר וויסות המניות והלאמת הבנקים, בחו"ל התחלתי את הרכישות בין השנים 99 עד 2001 מימשתי ב 2005 וב 2006 רכשתי בישראל 2011 התחלתי רכישות באנגליה וארה"ב סוף 2014 מכרתי בישראל. קשה לומר שכל הפעילות הזו לאורך השנים היתה רק מזל!!!
רובי אין נוסחה מנצחת יש למידה של התחום ולקיחת סיכון מחושב, אין רווח ללא סיכון, אין עצמאות כלכלית ללא סיכון(גם בהשקעה סולידית בשוק ההון). הסיכון הגדול ביותר זה לא לקחת סיכון ולפעול ובעתיד למצוא את עצמנו ללא עבודה , לפני גיל פרישה ופנסיה עתידית השווה ל 30% מהשכר האחרון.

 

[daat99]

בנדל"ן ברכישת נכס לאחר משבר מתחת למחיר השוק כבר ברכישה אנחנו מורווחים, גם עם עליית המחירים תגיעה לאחר מספר שנים זה לא נורא משום שבינתיים מקבלים שכירות.

נדל"ן => מניות דיבידנד
שכירות => דיבידנדים
אופס - זה בשוק ההון

אין נוסחה מנצחת יש למידה של התחום ולקיחת סיכון מחושב, אין רווח ללא סיכון, אין עצמאות כלכלית ללא סיכון(גם בהשקעה סולידית בשוק ההון). הסיכון הגדול ביותר זה לא לקחת סיכון ולפעול ובעתיד למצוא את עצמנו ללא עבודה , לפני גיל פרישה ופנסיה עתידית השווה ל 30% מהשכר האחרון.

+1 +1 ... +1

 

[איליה]

אני יודע בדיוק מהיא נקודת השפל המדוייקת ומהי הנקודה שהמחיר לא יעלה יותר זה לא יהיה נכון לומר זואת אך בניגוד לשוק ההון בנדל"ן ברכישת נכס לאחר משבר מתחת למחיר השוק כבר ברכישה אנחנו מורווחים,

למה בניגוד? ככה פועלים באסכולת השקעות ערך. אותו כנ"ל לגבי שכ"ד - אם רכשת עסק טוב אז תקבל דיבידנד.
אני שמח בשבליך שהלך לך טוב ותודה על ההסבר המפורט.
אבל אני עוד הפעם חוזר על הנקודה: האם הסיכון בעסקאות הללו שווה את התשואה. בסופו של דבר זה שם המשחק: תשואה מול סיכון. ומינוף רק מגדיל את הסיכון. מה שאני גם טוען זה שלאומת השקעות פאסיביות, את תחום הנדל"ן צריך ללמוד להכיר את האנשים הנכונים. זה דורש מעמץ אחר והבעיה ששכר לימוד יכול להיות מאוד גבוהה.

 

[רובי1]

מה אני בא לומר - השקעות בשוק הזה מסוכנות הרבה יותר מאשר השקעות פאסיביות מפוזרות בשוק ההון.

מי שהשקיע לפני 16 שנה בשוק ההון, חווה כבר שני משברים גדולים, בהם נמחק אחוז גבוה מאוד מכספו. אם היו בו עצבי ברזל, הוא לא נגע בכלום, השוק התאושש ושלום על ישראל. אם הוא בעל לב חלש יותר, הוא מכר את השקעותיו והפסיד אחוזי ניכרים מכספו.
זהו טיבעו של שוק ההון, יש בו משברים חמורים ביותר.
שוק הנדל"ן שונה, הבט על גרף מחירי הדירות בישראל ב 50 השנים האחרונות, יש בו תנודות, אבל הן לא משתוות כלל לשוק ההון.
נכון, היו משברים קשים מאוד גם בנדל"ן, המוכר ביותר הוא הסאב פריים בארה"ב. ובכל זאת, משברים כאלה נדירים בהרבה. מי שמכיר את שוק הנדל"ן בארץ ובארה"ב, יודע שאין שום השוואה. כל הסיבות שהביאו למשבר שם, אינן קיימות כאן. (המשבר שם היה בעיקר בגלל הבנקים והלוואות לא אחראיות).

עכשיו, ברור שבנדל"ן ישנם סיכונים אחרים אבל מניין לך לקבוע איפה הסיכון גבוה יותר? לכל אחד מתאים אופי ההשקעה שלו.

 

[זאב]

כל הסיבות שהביאו למשבר שם, אינן קיימות כאן.

"עדיין" מילת המפתח פה היא עדיין, אחת הסיבות העיקריות למשבר הסאב-פריים היא איגוח משכנתאות.
בנק ישראל מקדם כיום חקיקה אשר תאפשר להפיץ איגוח משכנתאות בישראל.
שני דברים נוספים שגרמו למשבר הסאב-פריים בארה"ב הוא תשוקה של הבנקאים לרווחים מהירים וגדולים (יש לנו את זה פה בישראל), ושוק נדל"ן בועתי (מפתיע אבל גם את זה יש לנו פה).
שילוב של כל שלושת הדברים הנ"ל יגרום פה למשבר נדל"ני ופיננסי עצום לפי דעתי.

באופן אישי לי לא ממש אכפת אם יהיה משבר נדל"ן או לא (אם יהיה משבר אני קונה נדל"ן לפי תנאים שהצבתי לעצמי קודם, אם לא יהיה משבר אני ממשיך לפי התוכנית הקיימת), כי אני מאמין שאם אנשים חסרי אחריות פיננסית ואינם לוקחים אחריות על חייהם אז מגיע להם לחטוף זבנג לפרצוף.

 

[רובי1]

אחת הסיבות העיקריות למשבר הסאב-פריים היא איגוח משכנתאות.

"אחת" זוהי מילת מפתח, כי היו שם עוד כמה סיבות עיקריות יותר.

שני דברים נוספים שגרמו למשבר הסאב-פריים בארה"ב הוא תשוקה של הבנקאים לרווחים מהירים וגדולים (יש לנו את זה פה בישראל), ושוק נדל"ן בועתי (מפתיע אבל גם את זה יש לנו פה).

אני חולק עליך. אומנם הבנקים כאן, כמו כל חברה, כמו רוב אנשי העולם, רוצים להרוויח כסף. אבל כאן יש פיקוח חזק של בנק ישראל שמגביל את הבנקים מאוד.
בארה"ב לפני המשבר (וגם היום זה לא השתנה בהרבה, עד כמה שאני יודע) יכולת לקנות דירה בלמעלה מ 90% ואף 100% מימון. אם בארץ תמצא בנק שיתן לך יותר מ 70% אתה בר מזל. בכל אופן ההגבלה של בנק ישראל היא 75%. וזה על דירה ראשונה במרכז. בפריפריה זה 60% ודירה שניה 50%!
כלומר, גם אם מחיר הדירה יורד ב 30% הבנק לא ניזוק!
מלבד זאת בארה"ב לא היו מבקשים ממך יכולת החזר כלל! בקיצור המצב שונה.

תתפלא אולי, אבל אני חולק עליך ששוק הנדל"ן בארץ בועתי. אולי בתל אביב הוא בועתי, אבל תל אביב איננה ארץ ישראל כולה, למזלנו. היה על זה דיון ארוך לא מזמן ולא אחזור עכשיו על כל מה שכתבתי שם.

 

[רוני]

לדעתי שוק הנדל"ן בארץ בועתי ביותר, חייב להיות הגיון כלכלי בין המחיר לשכר במשק, בשנים האחרונות השכר בקושי עלה לעומת זואת דירות בתל אביב ובת ים שילשו את מחירם נומינלית. לעליית מחירים יש מספר סיבות ואני רוצה לתת דוגמא סיבה אחת מהותית, לפני כחודשיים הפנתי לקוחות לקולגה שלי למיחזור המשכנתא בגובה מליון ש"ח שלקחו בשנת 2004 שהתשלום החודשי עבורה עומד על 10,000 ש"ח לאחר המיחזור ההחזר החודשי ירד ל 5,000 כלומר אם הם היו רוכשים היום דירה לפי החזר חודשי של 10,000 ש"ח הם יכלו לקבל מהבנק שני מליון שקלים לרכישה ולקנות דירה שעולה יותר. השכר שלהם לא גדל במהלך השנים אבל הם יכולים לקנות דירה יקרה יותר בגלל הריבית הזולה. מה יקרה כשהמגמה תשתנה ? כשהאנפלציה תחזור ל 3% . מעבר להיצא וביקוש צריך שיהיה גידול דרסטי בהכנסות שיצדיק עלייה של 200% ב 8 שנים. בשנת 2005 עזרתי לעובד שלי לרכוש דירה ממשפחה בבת ים במחיר הנמוך ב 30% מהמחיר שהם רכשו את הדירה בשנת 1996. ככול שהשוק ימשיך לעלות הירידות יהיו חזקות יותר.