להיות חופשי ומאושר

[רוני]

בגיל 52 יצאתי לעצמאות כלכלית, הדרך אל החופש הכלכלי היא ארוכה היא יכולה להימשך עשרות שנים. אני רוצה לספר מניסיוני האישי על הדרך בה הלכתי מתוך תקווה לעזור ולכוון ובמידה מסוימת לתת השראה לאותם צעירים החשים שאין תקווה לעתיד. התכנון לעתיד צריך להתחיל בגיל צעיר ככול האפשר, למזלי ספגתי חינוך פיננסי מגיל צעיר בלימודי בתיכון למסחר, בכיתה י' למדתי מבוא לכלכלה וחשבונאות. בית הספר היה בקרבת הבורסה לניירות ערך בתל אביב כך שביקרנו שם הרבה וספגנו כבר בגיל צעיר את הרצון לחסוך כסף ולהשקיע בעצם פה זה התחיל התהליך לחסוך כסף ולתת לו לעבוד עבורך. לאחר מספר הפסדים בבורסה לניירות ערך התחלתי להפנות את הכסף לחברה לניהול תיקי השקעות. לאחר שנכנסתי למעגל העבודה אחרי השירות הצבאי התחלתי את התכנון לעתיד הסתכלתי על האנשים שסביבי אותם אלו שחיו ברווחה כלכלית וראיתי שהמשותף להם שהם היו עצמאיים ובעלי נכסי נדל"ן ובשל כך יכלו להרשות לעצמם לא לעבוד כלל ולהתפרנס מהכנסות פאסיביות מנכסים, לעומת אבי שהיה עצמאי קטן ללא השכלה פיננסית שנאלץ לעבוד עד יום מותו. קיבלתי החלטה בגיל 24 שאני חייב לחסוך כסף בנוסף לעזרה מההורים ולרכוש דירת מגורים שתשמש את המשפחה שאקים, המטרה הבאה הייתה להיות עצמאי בעל עסק ובמהלך השנים לרכוש נכסים להשקעה שיובילו אותי לחוף המובטח בגיל מאוחר יותר. מאחר ואני איש של מספרים והשנה הייתה שנת 87 סימנתי לי יעד מעט שאפתני של בעלות על דירת מגורים ללא משכנתא והכנסות פאסיביות של 5,000$ בחודש מתוך ידיעה שגם אם לא אצליח להשיג את מלוא היעד שהצבתי לעצמי מצבי עדיין יהיה טוב. באותם הימים עבדתי 7 לילות בשבוע לא ביליתי כלל את רוב המשכורת חסכתי. בשנת 87 שוק הנדל"ן החל להתאושש לאחר הקריסה של הבנקים והלאמתם. בשנת 88 התחלתי לחפש דירה לרכישה באותו הזמן הכרתי את אשתי לעתיד ורכשנו דירת 2 חדרים בצפון הישן של תל אביב, דירה שהייתה זקוקה לשיפוץ מלא אותה השכרנו במשך שנה למוכרים עצמם וניצלנו את תקופת ההשכרה כדי לחסוך כסף לשיפוץ כששנינו עבדנו וגרנו אצל ההורים של אשתי. למרות העזרה שקיבלנו עדיין חלקנו בדירה כולל השיפוץ היה 35% בזכות התכנון והחיסכון מראש.

לאחר מספר שנים של חסכון הגיע השלב הבא השקעתי בעסק והפכתי לבעל עסק עצמאי, כעת הגיע השלב הבא של חסכון כדי לרכוש נכסים להשקעה. במהלך אותן השנים למדתי יעוץ השקעות ושקעתי באופן ישיר ועקיף בשוק ההון ומאחר ועקבתי אחר החברות הפועלות בו ריתקה אותי ההתנהלות של חברות הנדל"ן שהיו משקיעות בחו"ל בעיתויי המתאים ולאחר מספר שנים ממשות את ההשקעה ברווח על ידי מכירה. בסוף שנת 98 שר האוצר דאז בנימין נתניהו החליט שהשקל הישראלי יסחר באופן חופשי בשוק ההון וכמו כן אזרחי ישראל יוכלו להשקיע בחו"ל ולהחזיק במט"ח כאנשים פרטיים דבר שהיה ניתן על פי חוק עד אותן השנים רק לחברות. בשנת 99 התחלתי לרכוש נכסים להשקעה בחו"ל מחסכונות שהיו לי, קופת גמל שנפתחה ולקיחת מימון כנגד דירת המגורים . מאחר והייתי צעיר האסטרטגיה הייתה הגדלת ערך ההון העצמי מתוך מטרה להמיר את הערך הזה בשלב מאוחר יותר לנכסים המפיקים תשואה גבוהה מהשכרה, כדי שיאפשרו לי להגשים את המטרה של עצמאות כלכלית ללא תלות בעבודה. לאחר 6 שנים של עליות מחירים בחו"ל בשנת 2005 החלטתי לממש רווחים ולהחזיר את הכסף לארץ במטרה להשקיעה בעיתוי הנכון בשוק הנדל"ן המקומי שהיה בירידה החל משנת 1996. הכסף בינתיים הושקע בתיק ניירות ערך, לאחר מעקב אחר שוק הנדל"ן המקומי זיהיתי תחילה של שינויי מגמה בדירות הקטנות בת"א זה היה באמצע שנת 2006 החלטתי שזה הזמן לפעול במיקום הטוב ביותר בת"א מתוך הנחה שלאחר שהשוק ירד ודשדש במשך 10 שנים ארוכות השינוי שיבוא יהיה עוצמתי וייצר את עליית הערך שקיוויתי לה ואכן כך היה ההשקעה שילשה את עצמה עד למימוש בשנת 2014 ,החל משנת 2011 התחלתי להשקיעה שוב בחו"ל באמצעות הון עצמי ובעיקר בעזרת מימון שנלקח כנגד ההשקעה בארץ שערכה עלה מאוד. הפעם שניתי אסטרטגיה במטרה לנצל את המיתון הגדול רכשתי נכסים בחו"ל עם פוטנציאל לעליית ערך באמצעות רכישה מכינוס נכסים ושיפוצם והוצאתם להשכרה אך הדגש הפעם היה יותר על נכסים עם תשואה גבוהה מהשכרה כדי שיובילו לעצמאות כלכלית. כיום לאחר השלמת המהלך אני גר בשכירות בת"א כשיש ברשותי פורטפוליו של נכסים להשקעה בישראל, אנגליה וארה"ב היום אני עצמאי כלכלית .

ההחלטה למכור את דירת המגורים הייתה כלכלית כדי לנצל את עליית הערך ולקבל במקום אחר הכנסה משכירות גבוהה יותר מהשכירות שאני משלם בתל אביב. בעל הנכס שאני משכיר ממנו את אותה הדירה שמכרתי מקבל שכירות המפיקה עבורו תשואה נטו של 2.22% לעומת פורטפוליו הנכסים שלי המניב תשואת נטו של בין 6.5% ל- 15% בנוסף לכך שיש לי פיזור סיכון של הכנסות ממקורות שונים במטבעות שונים.

התהליך שעברתי הוא תהליך ארוך ומרתק של למידה תוך כדי תנועה כולל לימודי און ליין בקמפוס לנדל"ן בארה"ב, כל ההלוואות והמשכנתאות הוחזרו בטווחים של 2 עד 6 שנים כיום אני ללא מימון באופן זמני עד שאחליט לפעול שוב.

רוני אגא

יועץ לכלכלת המשפחה

יועץ ומשקיע נדל"ן

 

[קרן]

סיפור מרשים וכתוב יפה, תודה!

 

[Sinister]

אכן מרשים וכתוב יפה. אך מריח לי כמו פרסומת לעסק הפרטי. סליחה על הבוטות (-: אני מדמיין את כל האנשים שהלכו במסלול הזה ולא הצליחו. מי שהצליח תמיד יכול לטעון שזה נובע מכשרון שאפשר ללמד תמורת סכום סמלי. שוב סליחה על הבוטות (:

 

[waskindalost]

אכן מרשים וכתוב יפה. אך מריח לי כמו פרסומת לעסק הפרטי. סליחה על הבוטות (-: אני מדמיין את כל האנשים שהלכו במסלול הזה ולא הצליחו. מי שהצליח תמיד יכול לטעון שזה נובע מכשרון שאפשר ללמד תמורת סכום סמלי. שוב סליחה על הבוטות (:

מסכים אבל בכל זאת ניתן צ'אנס שכן לטעמי הסיפור בכל זאת מעורר עניין.

רוני אתה יכול לספר על ההשקעות בחו"ל ? איך ניהלת את הרכישות - מרחוק ? טסת לנכסים ? באילו מדינות ? האם השתמשת במתווכים ?

 

[רוני]

ראשית תודה על המחמאות, אני חייב התנצלות אם זה נראה כמו פרסום לעסק, אני כותב פה בפעם הראשונה והתקשתי להעלות קובץ Word אז פשוט עשיתי העתק הדבק מהאתר של השותפות החדשה שלי ששם מופיעים מספר מאמרים שכתבתי לאחרונה, לאחר שפירסמתי כאן ראיתי שזה מופיעה עם העיסוק הנוכחי שלי אבל זו לא הייתה הכוונה. הכוונה שלי במאמר הנוכחי לעזור ולפנות בעיקר לאוכלוסיה הצעירה ולהסביר שחייבים לשנות תפיסה ולבנות אסטרטגיה ארוכת טווח במטרה להגיעה לעצמאות כלכלית אם זה בעזרת הכנסות פסיביות משוק ההון או מנדל"ן מניב. לפני מספר שנים שוחחתי עם משקיעת נדל"ן מבוגרת מאנגליה וזכור לי משפט שהיא אמרה והוא שיש לחשוב על הפרישה/עצמאות כלכלית מהשיק הראשון של המשכורת שמרוויחים. לדעתי צעירים שלא יתנהלו אחרת מהמקובל היום בחברה שלנו ברובם יתקשו לשרוד את המכשולים הכלכליים שהחיים יציבו בפניהם. לגבי הרכישות בחו"ל, במחזוריות הראשונה של הרכישות 1999-2001 נסעתי לחו"ל כדי לראות את הנכסים, בסבב הרכישות השני החל מתחילת 2011 טסתי לראות רק את הנכס בלונדון אבל את יתר הנכסים העדפתי שלא לראות משני סיבות, הראשונה היא שיש היום הרבה מידע באינטרנט לגבי כל נכס, מיקום הנכס, פיתוח האיזור, הגירה לאותו האיזור, מצב הכלכלה באותה המדינה, שער הריבית בחו"ל, שער החליפין מול השקל. לאחר שבחנתי את המידע ברמת המקרו והמיקרו מגיעה הסיבה השנייה והיא שגם אם אסע לראות את הנכס לא בטוח שאבין את השוק המקומי וזה משום שלכל מקום יש את ההתנהלות המקובלת והיא עלולה להיות שונה מהמוכר בישראל ואז אני עלול לקבל החלטה שגויה לגבי ההשקעה שתהיה מונעת מסטיגמות או פחדים שאני מביא מישראל. לפתור בעיה זו ניתן ראשית כל בעזרת למידה באינטרנט, לימודי אוליין של השקעות נדל"ן בקמפוסים בחו"ל, חברות בפורומים של משקיעי נדל"ן מקומיים, הצלבת מידע בעזרת יצירת קשר עם אנשי נדל"ן מקומיים והחשוב מכול זה מציאת איש הנדל"ן המקצועי המקומי שחיי את השוק ומוצא עבורי את הנכס הנכון. בעצם ניתן לראות שבכל מדינה אני משתדל ללמוד מהמקומיים מה לקנות איזה סוג של נכס והיכן בדיוק. ישנם סוגים שונים של נכסים לדוגמא נכסים הבולטים בעליית ערך וישנם שהם מוטיי תשואה והסוג השלישי הם הנכסים המשלבים תשואה יפה עם פוטנציאל לעליית ערך, כמובן שההחלטה במה להשקיעה תלויה באסטרטגיה האישית של כל משקיע. הנכסים בחו"ל מנוהלים באמצעות מנהלי נכסים מקומיים בעבור עמלת ניהול שהיא אחוז מסויים מהשכירות החודשית.

 

[dror]

הנכסים בחו"ל מנוהלים באמצעות מנהלי נכסים מקומיים

תוכל לתת דוגמא לחברות כאלו
בלונדון או במקומות אחרים ?

 

[waskindalost]

למיטב זכרוני זה היה @yossik שחיפש עדויות אישיות של מישהו שהשקיע בנדלן בחו"ל ודרך לו כוכבו.
@רוני נראה לי שאתה מועמד מתאים - אשמח לשמוע את דעתך על אותן חברות להשקעה בנדלן בחו"ל (קנדה, ארה"ב ועוד) חלקן מבטיחות לך ניהול ודמי שכירות לשנים ראשונות, לי זה תמיד מריח לא טוב. אבל אולי אני טועה.

 

[yossik]

למיטב זכרוני זה היה @yossik שחיפש עדויות אישיות של מישהו שהשקיע בנדלן בחו"ל ודרך לו כוכבו.
@רוני נראה לי שאתה מועמד מתאים - אשמח לשמוע את דעתך על אותן חברות להשקעה בנדלן בחו"ל (קנדה, ארה"ב ועוד) חלקן מבטיחות לך ניהול ודמי שכירות לשנים ראשונות, לי זה תמיד מריח לא טוב. אבל אולי אני טועה.

נכון, אני רציתי לשמוע סיפורי הצלחה ממקור ראשון ולא שמשהו סיפר למישהו שההוא עשה חייל.
תודה שתייגת אותי.

 

[גל_יציב]

@רוני סיפור החיים שלך מהווה השראה, תוכל לענות פה לחבר'ה ולתת דוגמא לחברות השקעה בנדלן בחו"ל או מנהלי נכסים מקומיים?
איתרת אותם דרך מכרים או חברים או פשוט הימור מוחלט?

 

[רוני]

דוגמא לחברה שמנהלת נכסים בכל רחבי אנגליה, http://www.lettingsupermarket.com/ לפני 4 חודשים התחלתי תהליך של העברת הנכסים לניהולה. לחברה יש מודל עיסקי יחודי המאפשר לה לנהל נכסים עבור עמלת ניהול של 4% מהשכירות החודשית, העמלות המקובלות בשוק נעות בין 7% ל 12% . לגבי חברות השקעה מקומיות, ישנם הרבה כאלה ואני מציע להתמקד באיזור שמחליטים להשקיעה ואז לחפש חברות שמוכרות באותו האיזור. דוגמא לחברה מובילה לנכסי השקעה באנגליה http://investors.assetz.co.uk/ החברה מציע בעיקר דירות ולדעתי עדיף בתים פרטיים כנכסי השקעה משום אין עלויות ניהול בדומה לדירה בבנין דירות.

 

[רוני]

לגבי חברות ישראליות המשווקות נכסים בחו"ל הקונספט שלהם הוא שהם מציגים השקעה המתאימה למי שאינו מעוניין להתעסק עם כל מה שקשור בניהול נכסים אלא בהשקעה נטו. היתרון כאן זה הנוחות של התהליך, החסרונות הם שכמשקיע ישיר ניתן להגיעה לתשואות גבוהות יותר, הפעילות הישירה היא למידה והתפתחות בתחום תוך כדי תנועה, ובמידה ורוצים לבנות פורטפוליו נכסים מניבים ההשקעה ישירה עדיפה, חלק מהאסטרטגיות של החברות היום זה רכישה קבוצתית לזמן מוגבל עם מועד מימוש ידוע מראש, זה שונה מאחזקת נכס מניב במטרה להגיע לעצמאות כלכלית. אני לא פוסל השקעה באמצעות חברות זה פשוט אינדבידואלי, במידה ומחליטים חשוב לבדוק לעומק את ההצעה, להבין את רמת הסיכון ולוודא שבתחשיב התשואה על ההשקעה לא השמיטו הוצאה מסויימת כדי ליפות את התשואה, תשואה מובטחת מראש באה לחפות על משהוא. אני לא יכול לתת דוגמאות לחברות בחו"ל מאחר ולא ניתן לפרסם פה חברות. אני מציע להגיע לפורומים של משקיעים בחו"ל ולהתייעץ עם המשקיעים המקומיים. העמותות של המשקיעים בחו"ל אחת לכמה חודשים עורכים כנסים והשתלמיות בסופי השבוע, הם כוללים הרצאות מאנשי מקצוע ומשקיעים מקומיים מובילים, אני מציע לפנות לאותם מרצים ישירות מאחר והקהילה המקומית מקירה בהם כמובילים בתחום.

 

[Roi]

@רוני שאלה:
למה אי אפשר לפרסם פה חברות? כל הזמן מדברים פה על בתי השקעות למינהם, בנקים, השוואת עמלות.
אם יש לך נסיון טוב עם מספר חברות בחו"ל אשמח לדעת, אני בטוח שאחרים גם.

 

[Couch Potato]

@רוני שאלה:
למה אי אפשר לפרסם פה חברות? כל הזמן מדברים פה על בתי השקעות למינהם, בנקים, השוואת עמלות.
אם יש לך נסיון טוב עם מספר חברות בחו"ל אשמח לדעת, אני בטוח שאחרים גם.

אני חושב שזו שאלה ל @הסולידית

 

[רוני]

מצטער, ניסיתי לרשום שמות של חברות לדוגמא אך זה לא ניתן.

 

[Roi]

מצטער, ניסיתי לרשום שמות של חברות לדוגמא אך זה לא ניתן.

,תודה בכל מקרה

 

[רוני]

חייבים להתמקד בייצירת הכנסות פסיביות החל מגיל צעיר ככול הניתן, צירפתי כתבה המסבירה מדוע.

http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3666723,00.html

 

[איליה]

@רוני הסיפור שלך הוא מעניין אך לא פגשתי בנתיים משקיע אקטיבי בלי כישלונות. יהיה מאוד מעניין אם תוכל לתת דוגמאות עיסקאות לא מוצלחות. אלה הדוגמאות שמהם לומדים הכי הרבה.

 

[רוני]

@רוני הסיפור שלך הוא מעניין אך לא פגשתי בנתיים משקיע אקטיבי בלי כישלונות. יהיה מאוד מעניין אם תוכל לתת דוגמאות עיסקאות לא מוצלחות. אלה הדוגמאות שמהם לומדים הכי הרבה.

בהחלט, כשפועלים בתחום העיסקי ובהשקעות יש מדי פעם כשלונות וללא כשלונות אין הצלחות. בדיעבד הכשלונות שלי בתחילת הדרך נבעו מחוסר ידע וניסיון, גם היום אני עלול להכשל בסוגי השקעות נדל"ן שקיימים רק בחו"ל ואין לי עדיין ניסיון בהם, בעניין הידע אני מנסה לחקור וללמוד את אותם צורות השקעה, אך עדיין קיים סיכון שאכשל בהם. בתחילת דרכי בשנת 2000 רכשתי דירה וחצי בפראג(חצי דירה עם שותף) העיתוי היה מושלם הצ'כים עמדו להכנס לאיחוד האירופי וביחד עם פולין הם נחשבו לשני המדינות עם הפוטנציאל צמיחה הטוב ביותר מקרב מדינות מזרח אירופה הקומוניסטיות לשעבר, פראג היא עיר תיירות עם אחוז אבטלה נמוך (בשעתו 2%),צ'כיה גובלת בגרמניה, מדינה עם תרבות ואחוז גבוהה של משכילים, מדינה יצרנית. מאחר וצ'כיה נפטרה מהקומוניזם בשנת 89 עדיין היו שם חוקים שלא שונו ואחד מהם היה שהבעלות על האדמה, האדמה יכולה להיות אך ורק בבעלות אזרח מקומי. כדי לפתור בעיה זו חברת נדל"ן ישראלית הקימה חברה מקומית שבבבעלותה היה פרוייקט דיור חדש, רוכשי הדירות בפרוייקט לא יכלו לקבל בעלות בטאבו על הנכס כך שקיבלנו זכות חכירה. במהלך השנים עד למכירה בשנת 2005 נהנתי מתשואה של 12% על השכירות, הקורונה המטבע הצ'כי עלה בעשרות אחוזים מול הדולר (הרכישה בוצעה לפי שער הדולר) מחירי הנכסים הכפילו את עצמם ואז נתקבלה החלטה למכור את הדירות. מאחר והייתי חוכר לא יכולתי להוציא את הדירות למכירה באופן עצמאי אלא באמצעות החברה הישראלית שהיא הבעלים של החברה המקומית. כשפניתי אליהם בדרישה למכור הם ענו לי בכל מיני תרוצים והציעו לי לרכוש ממני את הדירות במחיר הגבוהה ב 20% ממחיר הרכישה והפעם במטבע הקורונה ( שעלה בעשרות אחוזים מול הדולר והשקל), מאחר והחלטתי לממש לא היתה לי ברירה הסכמתי לכך. לאחר שבוע ראיתי את הדירות מופיעות למכירה באתר החברה במחיר השוק שהיה כפול ממחיר הרכישה. אומנם למראית עין לא הפסדתי כסף אך מבחינתי הזמן שהקדשתי והסיכון שלקחתי הכל היה מוצלח מלבד העובדה שהייתי בידיים של החברה הישראלית שמנעה ממני רווח גבוהה בהרבה. היה לי עוד מקרה דומה של השקעה בטורונטו באמצעות חברה ישראלית עם רעיון של פול משותף שכשל. המסקנה שלי בעקבות שני המקרים האלו היא שברכישת נכסים בחו"ל אני צריך לרכוש ולהתנהל כמו המשקיעים המקומיים ולכן מאז אני פועל ישירות מול אנשי מיקצוע מקומיים ומוותר על רעיונות יצירתיים והנוחות כביכול של חברות ישראליות.

 

[איליה]

@רוני תודה על התשובה
איך אתה מתמגן כנגד מינוף שרשרשת שנפוץ בתחום הנדל"ן (כי במבנה כזה כשל באחד הנכסים אלול להפיל הרבה השקעות אחרות)?
כלומר, כדי לא להיות ממנוף בשרשרת, אתה קודם כל צריך להחזיר את המינוף על הנכס שהשקעת בו ורק אז להמשיל לנכס הבא. ממה שהבנתי יש הרבה משקיע נדל"ן שלא עומדים בפיתוי ממשכנים נכס שעוד לא סיימו לשלם עליו (נניח לקחו הלוואה בלי שיעבוד על הנכס הקודם). לי זה נראה כנתהגות דיי מסוכנת. מעניין מה היה אופי הפעולה שלך.

 

[רוני]

@רוני תודה על התשובה
איך אתה מצמגן כנגד מינוף שרשרשת שנפוץ בתחום הנדל"ן (כי במבנה כזה כשל באחד הנכסים אלול להפיל הרבה השקעות אחרות)?

כדי להקטין סיכון של שימוש במינוף צריך לשמור על מספר כללים, להשקיע אך ורק בשוק שחווה משבר והחל להתייצב, במיקום שיש דרישה גבוהה לשכירות, פינוי שוכר חייב להיות בזמן סביר עם עלויות סבירות, חלק מנכסי הפורטפוליו חייבים להיות במיקומים מרכזיים כדי שבמקרה הצורך יהיה אפשר למוכרם בזמן סביר כדי להקטין חשיפה למימון, פיזור נכסים על פני מספר ארצות כדי להגן מפני שינויים בהחלטות ממשלה בנוגע לגובה המס, התשואה נטו משכירות הנכסים חייבת להיות גבוהה לפחות ב 2% - 3% מהריבית של המימון, לדוגמא ריבית המימון 4% תשואה נטו 6% עד 7%, כשלוקחים את המימון לדוגמא בריבית של 4% יש לבדוק אם הריבית תעלה ל 6% האם עדיין השכירות תכסה את התשלום החודשי של המימון, לא לעבור בשום אופן את היחס של 60% מימון כנגד הפורטפוליו נכסים, להקפיד לבצע רכישת נכסים בטווחים של בין חצי שנה ל שנתיים כך שאם יש שינויים בריבית או ברמת מחירי הנכסים ניתן להערך לכך, לעומת מצב שרוכשים מספר נכס עם מימון בבת אחת וחלקם צריך לשפץ ולאחלס, כידוע בשיפצים ומציאת שוכרים זה יכול לקחת זמן ויש הפתעות לא נעימות מדי פעם, בנוסף יכולים לצוץ בעיות עם חברות ניהול בחו"ל שעדיין אין לנו ניסיון איתם. לחסוך בצד סכומי כסף בהתאם לגודל הפורטפוליו להוצאות בלתי צפויות. היצמדות לכללים הבאים יקטינו באופן משמעותי את הסיכון שבחשיפה למינוף.