שכירות והחזר משכנתא

[passive income]

לא נכון. הבנק לוקח את ששווי הקרקע ע"פ שמאות עדכנית+עלויות הבנייה ומזה גוזר את שיעור המימון ולכן עדיף לך לרכוש את הקרקע מהון עצמי להעמיס כמה שיותר משכנתא בבניה.

אחוז מימון מסה"כ או רק מהבניה?
לפי מאמרים באתרים שונים זה 60-70 אחוז מהבניה המתוכננת.

 

[passive income]

לא נכון. הבנק לוקח את ששווי הקרקע ע"פ שמאות עדכנית+עלויות הבנייה ומזה גוזר את שיעור המימון ולכן עדיף לך לרכוש את הקרקע מהון עצמי להעמיס כמה שיותר משכנתא בבניה.

אחוז מימון מסה"כ או רק מהבניה?
לפי מאמרים באתרים שונים זה 60-70 אחוז מהבניה המתוכננת.

עדיף לדעתי לעשות מעשה אחר:
לקחת את המקסימום משכנתא שאפשר ולאחר תום הבנייה לסגור את המסלולים היקרים יותר בהלוואת המשכנתא ע"י הלוואות מגמל/פנסיה וכו'
אתה תוריד את עלות ההלוואות שלך משמעותית ככה. את הקה"ש בכלל הייתי פודה לגמרי ומחזיר איתה את המשכנתא.

התכוונת כאן אחרי שהקרקע שולם מהון עצמי ?

 

[passive income]

לא נכון. הבנק לוקח את ששווי הקרקע ע"פ שמאות עדכנית+עלויות הבנייה ומזה גוזר את שיעור המימון ולכן עדיף לך לרכוש את הקרקע מהון עצמי להעמיס כמה שיותר משכנתא בבניה.

אחוז מימון מסה"כ או רק מהבניה?
לפי מאמרים באתרים שונים זה 60-70 אחוז מהבניה המתוכננת.

עדיף לדעתי לעשות מעשה אחר:
לקחת את המקסימום משכנתא שאפשר ולאחר תום הבנייה לסגור את המסלולים היקרים יותר בהלוואת המשכנתא ע"י הלוואות מגמל/פנסיה וכו'
אתה תוריד את עלות ההלוואות שלך משמעותית ככה. את הקה"ש בכלל הייתי פודה לגמרי ומחזיר איתה את המשכנתא.

התכוונת כאן אחרי שהקרקע שולם מהון עצמי ?

 

[אורי ג.]

התכוונת כאן אחרי שהקרקע שולם מהון עצמי ?

זה לא ממש משנה, את ההון העצמי אתה צריך לשים קודם לכן בכל מקרה.
תמיד עדיף לך קודם להשתמש בכל המזומן ורק אז להתחיל להשתמש בהלוואות.

 

[hatzadik]

אחוז מימון מסה"כ או רק מהבניה?
לפי מאמרים באתרים שונים זה 60-70 אחוז מהבניה המתוכננת.

שווי הקרקע+ עלויות בנייה ללא רווח יזמי.
חד משמעית (אני עובד בזה כבר 12 שנים אז אני קצת מבין..)

 

[passive income]

שווי הקרקע+ עלויות בנייה ללא רווח יזמי.
חד משמעית (אני עובד בזה כבר 12 שנים אז אני קצת מבין..)

תודה רבה על ההסברים.
את אחוז המימון שהבנק נותן הוא עד 70 ~ אחוז ?
או שהוא תלוי במצב של כל אחד?

שווי הקרקע הכוונה רק הקרקע ללא כל התשלומים של פיתוח וכו'?

 

[hatzadik]

תודה רבה על ההסברים.
את אחוז המימון שהבנק נותן הוא עד 70 ~ אחוז ?
או שהוא תלוי במצב של כל אחד?

שווי הקרקע הכוונה רק הקרקע ללא כל התשלומים של פיתוח וכו'?

עד 70% כמובן בהתאם לטיב הלקוח.
שווי הקרקע הוא ע"פ קביעת שמאי באותו זמן . בד"כ הוא לקוח בחשבון גם את עלויות הפיתוח

 

[Fitch]

זה לא ממש משנה, את ההון העצמי אתה צריך לשים קודם לכן בכל מקרה.

השאלה היא כמה הון עצמי הוא אומר לבנק שיש לו...

 

[אורי ג.]

השאלה היא כמה הון עצמי הוא אומר לבנק שיש לו...

את הבנק לא מעניין כמה הון עצמי הוא אומר שיש לו, את הבנק מעניין כמה הוא צריך מתוך כל שווי הפרוייקט.

 

[Fitch]

רק אמרתי שהוא לא באמת חייב לשלם את כל ההון שיש לו תחילה.

 

[passive income]

זה לא ממש משנה, את ההון העצמי אתה צריך לשים קודם לכן בכל מקרה.
תמיד עדיף לך קודם להשתמש בכל המזומן ורק אז להתחיל להשתמש בהלוואות.

הבנק יתן לך משכנתא רק כשתציג היתר בניה .
ממה שאני זוכר השלב הראשון בו רואים כסף הוא לאחר יסודות.

אני בדיוק מנסה לנהל את הסיכונים. כפי שתיארתי למעלה, הכוונה שלי היא לשלם על הקרקע מהון עצמי מלא ולא להתחיל תהליך משכנתא מעכשיו. גם בגלל לחץ זמן לקבל החלטות וגם בגלל שאם לוקחים משכנתא כבר על הקרקע אז נעולים על אותו בנק עבור הבניה וכלל הפרויקט (כאשר יש הפרש זמן לא קטן בין רכישת קרקע לבין תחילת הבניה).

מצד שני, כדי לשלם על הקרקע מהון עצמי, זה אומר שאני נשאר בלי הון עצמי נוסף או מזומנים נוספים. הכוונה ללא סכומים משמעותיים שמיועדים לפרויקט.
מה שלא ברור לי איך להתמודד עם נושא שלב היסודות. הבנתי שהבנק משלם פעם ראשונה אחרי היסודות. אז בהנחה שאין לי במזומן נוסף היום לשלם על היסודות בעוד שנה/שנתיים כשהבניה תתחיל (כן כן ייתכן דחיות ולו"ז איטי), איך הכי אופטימלי להתארגן ?
אם אני לוקח על הקרקע כבר עכשיו משכנתא כדי להשאיר כסף לשלב היסודות, אז למשכנתא בשלב הבניה אצטרך להוסיף אולי עוד הון עצמי (כי הרי הורדתי חלק מהון עצמי ששמתי על הקרקע) , אבל הכוונה היתה להתחיל משכנתא על הקרקע כדי להשאיר כסף ליסודות..

 

[אורי ג.]

מצד שני, כדי לשלם על הקרקע מהון עצמי, זה אומר שאני נשאר בלי הון עצמי נוסף או מזומנים נוספים. הכוונה ללא סכומים משמעותיים שמיועדים לפרויקט.
מה שלא ברור לי איך להתמודד עם נושא שלב היסודות. הבנתי שהבנק משלם פעם ראשונה אחרי היסודות. אז בהנחה שאין לי במזומן נוסף היום לשלם על היסודות בעוד שנה/שנתיים כשהבניה תתחיל (כן כן ייתכן דחיות ולו"ז איטי), איך הכי אופטימלי להתארגן ?
אם אני לוקח על הקרקע כבר עכשיו משכנתא כדי להשאיר כסף לשלב היסודות, אז למשכנתא בשלב הבניה אצטרך להוסיף אולי עוד הון עצמי (כי הרי הורדתי חלק מהון עצמי ששמתי על הקרקע) , אבל הכוונה היתה להתחיל משכנתא על הקרקע כדי להשאיר כסף ליסודות..

לא נשמע לי הגיוני בכלל, התייעצת עם הבנק?

 

[passive income]

לא נשמע לי הגיוני בכלל, התייעצת עם הבנק?

לא הייתי בשום בנק עדין.

מה לא נשמע הגיוני?

 

[אורי ג.]

לא הייתי בשום בנק עדין.

אז תקבע עם מחלקת משכנתאות בבנק, תשאל אותם הכל ותקבל תשובות מוסמכות, למה להסתמך על תשובות של אנשים אנונימיים באינטרנט?

מה לא נשמע הגיוני?

מה שאתה אומר לגבי היסודות וכו'

 

[בת העמק]

מה שאתה אומר לגבי היסודות וכו'

צודק. כשאנחנו בנינו בית (המגרש היה בחינם), המשכנתא ניתנה לנו בשתי פעימות- אחת לפני הקמת היסודות (כדי לממן את החלק הזה) והשניה אחרי סיום הגג (כדי לממן את השאר כולל ריצוף, אינסטלציה, צבע וכדומה). זאת לא היתה תכנית אישית אלא כך הבנק נוהג. לא יודעת אם השתנה משהו היום.

כדי לשלם על הקרקע מהון עצמי, זה אומר שאני נשאר בלי הון עצמי נוסף או מזומנים נוספים.

מה שאתה מתאר, באופן כללי, זה שאין לך מספיק הון עצמי כרגע לכל התהליך. לדעתי אתה צריך לעסוק בלהגדיל את ההון העצמי שלך לפני הכל.

 

[passive income]

צודק. כשאנחנו בנינו בית (המגרש היה בחינם), המשכנתא ניתנה לנו בשתי פעימות- אחת לפני הקמת היסודות (כדי לממן את החלק הזה) והשניה אחרי סיום הגג (כדי לממן את השאר כולל ריצוף, אינסטלציה, צבע וכדומה). זאת לא היתה תכנית אישית אלא כך הבנק נוהג. לא יודעת אם השתנה משהו היום.

מה שאתה מתאר, באופן כללי, זה שאין לך מספיק הון עצמי כרגע לכל התהליך. לדעתי אתה צריך לעסוק בלהגדיל את ההון העצמי שלך לפני הכל.

זה בדיוק מה שאני מנסה להבין עד הסוף.
הבנתי שיש 2 אופציות לגבי שלב הראשון בבניה - יסודות:

1) בדרך כלל הבנק לא רוצה ללת כסף לפני שהוא רואה שלב גמור . לםי שמאות או קבלות חתימות מפקח.
במקרה כזה המשכנתא תהיה בתנאים טובים יותר כי היסודות משולמים מהון עצמי (הון עצמי קרקע + יסודות) , פחות משכנתא.

2) אם הבנק מסכים, לבקש חלק עבור היסודות כמו ש @בת העמק קיבלה מה בנק. לפני היסודות לממן אותם.
במקרה זה הבנק רואה יותר סיכון כלומר תנאים פחות טובים במשכנתא לפחות במסלול שקשור לפעימת כסף זו.


מחשבות על 1) :
יותר טוב משכנתא קטנה יותר . ריביות יותר טובות.
סיכון לגייס את המזומן הזה לקראת תחילת הבניה ללא קשר למשכנתא.
שאלה: מה קורה בשלב שני בבניה? הבנק ייתן את הכסף לפני גמר שלב שני?

מחשבות על 2) :
פחות סיכון לגייס מזומן רב לקראת הבניה.
ריביות פחות טובים.
שאלה: אם הבנק שילם על שלב ראשון בתחילת היסודות, מה קורה בהמשך בשלב שני? הוא ייתן כסף לפני תחילת שלב שני?

החשש, אם לא ברור, זה מההפרש זמנים בין שחרור כסף מהבנק לבין התקדמות הבניה.
אשמח אם יש הסבר. אני שומע שזה גמיש מול הבנק וזה מלחיץ אותי.
אולי @רוני גם רלוונטי לדיון.

תודה מראש

 

[בת העמק]

שאלה: אם הבנק שילם על שלב ראשון בתחילת היסודות, מה קורה בהמשך בשלב שני? הוא ייתן כסף לפני תחילת שלב שני?

שלב ראשון הוא השלב אחרי שקיבלת היתר לבניה. השלב השני הוא לאחר סיום בניית הגג (יעני סיום השלד). אני כבר לא זוכרת אם היינו צריכים להביא אישור לבנק על סיום בניית הגג או שהם שלחו מישהו לראות.
לגבי הריביות על המשכנתא: יש כמה פרמטרים שהבנק שוקל כשהוא מציע לך ריבית כזאת או אחרת (ואתה יכול להתמקח וגם לקבל הצעות מבנקים אחרים, התמחרות). בין הפרמטרים יש גם את אחוז המשכנתא מתוך סך העלות, את המשכורת החודשית של בני הבית, יש/אין בטחונות אחרים או ערבים ברמה כזאת או אחרת. בסופו של יום, ככל שלבנק יש יותר ודאות ביכולת ההחזר שלך, כך הריבית תהיה קטנה יותר (לא סתם עשירים מקבלים כסף בזול לעומת עניים).

 

[passive income]

שלב ראשון הוא השלב אחרי שקיבלת היתר לבניה. השלב השני הוא לאחר סיום בניית הגג (יעני סיום השלד). אני כבר לא זוכרת אם היינו צריכים להביא אישור לבנק על סיום בניית הגג או שהם שלחו מישהו לראות.

עדין השאלה שלי פתוחה, או שלא הבנתי,
האם יש אפשרות לקבל את הכסף או חלק ממנו של שלב ראשון כדי לשלם לפני שהוא מתחיל?
למה צריך לשלם את הקבלן שלד לפני עשה את העבודה?
האם השחרור כספים תמיד תמיד בדיעבד? כמו שכתוב בהמשך.

ציטוט מאתר משכנתמאן:
שחרור הכספים – אולי ההבדל הגדול ביותר שקיים בין רכישה רגילה לבניה עצמית.
כאשר אתם בונים את הבית אתם מקבלים את הכסף בשחרורים (כלומר במספר מנות ולא במנה אחת), הסיבה לכך היא שאתם לא צריכים את כל הכסף מיד אלא תוך כדי התקדמות הבניה.
הדבר אינו נכון לגבי רכישת המגרש בו אתם משלמים בתשלום אחד למוכר הקרקע אלא מתייחס לנושא הבניה בו כל קבלן מקבל את כספו בשלב אחר.ראשון מקבל את הכסף קבלן השלד, על כן הבנק יעביר לכם את הכספים (שימו לב, אתם מקבלים את הכסף מהבנק ולא הקבלן) לטובת בניית השלד בלבד.
כאשר אתם מסיימים שלב מסוים (לדוג: בניית שלד) הבנק שולח שמאי על מנת לבחון אם הדבר אכן בוצע ורק לאחר מכן הוא ישחרר לכם את הכסף תמורת העבודה, שימו לב שאת הכסף אתם מקבלים לאחר ביצוע העבודה ולא לפני כן.
שימו לב, את הכסף אתם מקבלים על פי אחוז המימון שאושר לכם, כלומר אם אושר לכם מימון של 60% עבור כל הבניה, אז בכל שלב תוכלו לקבל עד 60% מימון מהעלות המוצהרת (לדוגמא אם ביצוע עבודות השלד עולה 200 אלף ₪ תוכלו לקבל רק 120 אל"ש משכנתא לשלב זה והשאר ימומן מההון העצמי שלכם.)

 

[רוני]

אולי @רוני גם רלוונטי לדיון.

אני מתנצל, אין לי ניסיון במימון בניה

 

[בת העמק]

האם השחרור כספים תמיד תמיד בדיעבד? כמו שכתוב בהמשך.

אתה פשוט טועה בהבנת הנקרא.
מקבלים את החצי הראשון, לצורך הקמת השלד, לאחר היתר הבניה ואיתו משלמים לקבלן השלד. לאחר סיום השלד מקבלים את החצי השני בשביל לממן את שאר הקבלנים עד לסיום הבניה (חשמל, אינסטלציה, ריצוף וכו').