שכירות והחזר משכנתא

[passive income]

אם חושבים לקראת פרויקט בנייה עצמית של בית למגורים של משפחה,

אני חושב על רעיונות איך להתמודד ולהוריד סיכונים ברגע הזמן שתהיה חפיפה בין תשלום שכירות ובין החזר חודשי של משכנתא.

יש הפרש זמן בין רכישת הקרקע ופיתוח שלו עד לתחילת הבנייה. הרעיון הראשון שלי זה לדחות את בקשת המשכנתא כמה שיותר לקראת תחילת הבניה, בהנחה שאני מסוגל לשלם את כל ההוצאות שלפני זה ללא בקשת הלוואה.
לאחר מכן כל התשלומים של הקרקע יהיו חלק מההון העצמי לבקשת המשכנתא.

אשמח לקבל עוד רעיונות והערות מעבר ל:

- לשמור סכום כסף עבור זמן החפיפה
- לבקש הלוואה אטרקטיבית מאוד, אבל שלא נלקחה כבר עבור הון עצמי למשכנתא.
- לגור במקום שלא משלמים שכירות - לא רלוונטי.
- להעריך מה הכנסות לקרן השתלמות עתידיות ולבקש כנגד הלוואה ושזה "יקל" על חלק מהתשלומים החופפים.
- להשתמש בחלק מקרן החירום או לבקש ממנו "הלוואה" כמה שיותר קטנה כמובן.
- לבקש מההורים - לא רצוי.
- להצטמצם בהוצאות בתקופה.
- שימוש בחלק מקופת פיצויים


תודה

 

[hatzadik]

אתה תמיד יכול לבקש גרייס חלקי על תשלומי המשכנתא כך שתשלם רק את החלק של הריביות בהחזר החודשי.

 

[בת העמק]

יש הפרש זמן בין רכישת הקרקע ופיתוח שלו עד לתחילת הבנייה. הרעיון הראשון שלי זה לדחות את בקשת המשכנתא כמה שיותר לקראת תחילת הבניה, בהנחה שאני מסוגל לשלם את כל ההוצאות שלפני זה ללא בקשת הלוואה.

כאשר הבנק נותן משכנתא לקניית קרקע ובניית בית, התהליך הוא שונה מאשר בקניית דירה.
אתה מקבל את המשכנתא בחלקים, לפי שלבים מסויימים שהסתיימו. זה נראה לי בדיוק מה שאתה צריך לפי מה שרשמת.
הנה הסבר חלקי שממנו תוכל לחקור עוד באינטרנט.

 

[Fitch]

הרעיון הראשון שלי זה לדחות את בקשת המשכנתא כמה שיותר לקראת תחילת הבניה, בהנחה שאני מסוגל לשלם את כל ההוצאות שלפני זה ללא בקשת הלוואה.

טעות!!!
אתה צריך מזומן והרבה. תמיד יש בלת"ם.
תתמנף כמה שאפשר על הקרקע.

 

[passive income]

טעות!!!
אתה צריך מזומן והרבה. תמיד יש בלת"ם.
תתמנף כמה שאפשר על הקרקע.

תוכל לפרט על המקרה שאתה מתאר?
אם יש לי הון עצמי על כל הקרקע, למה אמורה להיות בעיה אחכך של מזומן כאשר מתחילים את הבניה הבנק יתחיל לשחרר מזומן לפי השלבים לא?

תודה מראש

 

[Fitch]

מה אמורה להיות בעיה אחכך של מזומן

כי אין לך מזומן. שילמת הכל על הקרקע. ואז אתה מחכה לגמור שלב X עד שה

הבנק יתחיל לשחרר מזומן

עד שלב X ההוצאות שלך עשויות פתאום להיות גבוהות. כי ההוא הבריז, התכנון הזה לא צלח והיית צריך לחפור יותר עמוק ולשים יותר כלונסאות.

 

[passive income]

כי אין לך מזומן. שילמת הכל על הקרקע. ואז אתה מחכה לגמור שלב X עד שה


עד שלב X ההוצאות שלך עשויות פתאום להיות גבוהות. כי ההוא הבריז, התכנון הזה לא צלח והיית צריך לחפור יותר עמוק ולשים יותר כלונסאות.

יש לך הערכה או רפרנס למקור שמסביר כמה מזומן כדאי לשמור לדברים כאלה ?
תודה

 

[Fitch]

יש לך הערכה או רפרנס למקור שמסביר כמה מזומן

30-40% יותר ממה שחשבת.

 

[passive income]

30-40% יותר ממה שחשבת.

עדין לא חשבתי. מנסה להעריך את מה שאני חושב קודם.
אשמח למידע על זה ...איזה בלתת'מים יכולים להיות כדי להעריך את הסכום שעליו, לפי דעתך, צריך להוסיף 30 40 אחוז. -->
Risk mitigation

 

[אורי ג.]

עדין לא חשבתי. מנסה להעריך את מה שאני חושב קודם.
אשמח למידע על זה ...איזה בלתת'מים יכולים להיות כדי להעריך את הסכום שעליו, לפי דעתך, צריך להוסיף 30 40 אחוז. -->
Risk mitigation

קח 10,000 ש"ח למטר ואתה מסודר, כולל מע"מ בסטנדרד טוב, פלוס מע"מ בסטנדרד טוב מאד.

 

[passive income]

מה דעתכם על לקחת הלוואה כנגד קרן השתלמות ואולי גמל, ,כדי להתמודד עם הסיטואציה הנ"ל?

קח 10,000 ש"ח למטר ואתה מסודר, כולל מע"מ בסטנדרד טוב, פלוס מע"מ בסטנדרד טוב מאד.

זה במקום לקחת משכנתא מול הבנק עבור הקרקע, שזה בהתחלה של הפרויקט.
ואז אפשר לדחות את לקיחת המשכנתא מול הבנק לקראת תחילת הבניה עצמה. כאשר יש הפרש זמן בין רכישת הקרקע לבין תחילת הבניה של שנה לפחות.

הערה: אני מתאר סיטואציה שאני לא יכול להביא מזומנים ממקורות אחרים ללא הלוואה כדי להוריד חלק מהסיכון שתואר למעלה.

נקודה אחרת שחשבתי היא לשחרר חלק מהפיצוים. אבל נראה לי לא כדאי.

תודה על התגובות

 

[amit]

מה דעתכם על לקחת הלוואה כנגד קרן השתלמות ואולי גמל, ,כדי להתמודד עם הסיטואציה הנ"ל?



זה במקום לקחת משכנתא מול הבנק עבור הקרקע, שזה בהתחלה של הפרויקט.
ואז אפשר לדחות את לקיחת המשכנתא מול הבנק לקראת תחילת הבניה עצמה. כאשר יש הפרש זמן בין רכישת הקרקע לבין תחילת הבניה של שנה לפחות.

הערה: אני מתאר סיטואציה שאני לא יכול להביא מזומנים ממקורות אחרים ללא הלוואה כדי להוריד חלק מהסיכון שתואר למעלה.

נקודה אחרת שחשבתי היא לשחרר חלק מהפיצוים. אבל נראה לי לא כדאי.

תודה על התגובות

הבנק יתן לך משכנתא רק כשתציג היתר בניה .
ממה שאני זוכר השלב הראשון בו רואים כסף הוא לאחר יסודות.

 

[hatzadik]

לקיחת משכנתא לבנייה עצמית היא תורה בפני עצמה.
צריך לדעת איך לגשת לבנק...

 

[passive income]

לקיחת משכנתא לבנייה עצמית היא תורה בפני עצמה.
צריך לדעת איך לגשת לבנק...

בגלל זה אני לומד

 

[passive income]

מה דעתכם על לקחת הלוואה כנגד קרן השתלמות ואולי גמל, ,כדי להתמודד עם הסיטואציה הנ"ל?



זה במקום לקחת משכנתא מול הבנק עבור הקרקע, שזה בהתחלה של הפרויקט.
ואז אפשר לדחות את לקיחת המשכנתא מול הבנק לקראת תחילת הבניה עצמה. כאשר יש הפרש זמן בין רכישת הקרקע לבין תחילת הבניה של שנה לפחות.

הערה: אני מתאר סיטואציה שאני לא יכול להביא מזומנים ממקורות אחרים ללא הלוואה כדי להוריד חלק מהסיכון שתואר למעלה.

נקודה אחרת שחשבתי היא לשחרר חלק מהפיצוים. אבל נראה לי לא כדאי.

תודה על התגובות

@אורי ג.

 

[אורי ג.]

@passive income
אפשרי.

 

[passive income]

@passive income
אפשרי.

מה דעתכם על לקחת הלוואות כמו השתלמות וגמל כדי לדחות כמה שיותר משכנתא רק לקראת הבניה ולא על הקרקע.

 

[אורי ג.]

מה דעתכם על לקחת הלוואות כמו השתלמות וגמל כדי לדחות כמה שיותר משכנתא רק לקראת הבניה ולא על הקרקע.

עדיף לדעתי לעשות מעשה אחר:
לקחת את המקסימום משכנתא שאפשר ולאחר תום הבנייה לסגור את המסלולים היקרים יותר בהלוואת המשכנתא ע"י הלוואות מגמל/פנסיה וכו'
אתה תוריד את עלות ההלוואות שלך משמעותית ככה. את הקה"ש בכלל הייתי פודה לגמרי ומחזיר איתה את המשכנתא.

 

[passive income]

עדיף לדעתי לעשות מעשה אחר:
לקחת את המקסימום משכנתא שאפשר ולאחר תום הבנייה לסגור את המסלולים היקרים יותר בהלוואת המשכנתא ע"י הלוואות מגמל/פנסיה וכו'
אתה תוריד את עלות ההלוואות שלך משמעותית ככה. את הקה"ש בכלל הייתי פודה לגמרי ומחזיר איתה את המשכנתא.

אני מבין.
מה שקורה שכנראה יש הפרש גדול בין תשלום הקרקע לבין תחילת הבניה. אולי שנתיים.

נניח שאני יכול לשלם על הקרקע במזומן וחלק קטן ממקור שאינו משכנתא.
מה שלא ברור לי זה שעבור משכנתא על הבניה, קראתי שהבנק לא מתחשב בקרקע בתור הון עצמי ששילמתי לכאורה כהון עצמי.
הוא נותן 70 60 אחוז מהעלות הבניה בתור משכנתא.
אני חשבתי שאני יכול להראות את הקרקע בתור הון עצמי.

האם זה באמת ככה?
פשוט כרגע צריך לשלם על הקרקע בזמן הקרוב, ועדין לא סגורים בדיוק על כמה רוצים לבנות ועלויות נוספות. המטרה היא לא לעשות את הסקר משכנתא וחישובים ולחץ, ולנסות להפריד בין קרקע לבניה מבחינת מימון.
זו הסיבה שאני חושב על מקורות מימון אחרים פשוטים יותר.

מקווה שזה ברור יותר

 

[hatzadik]

אני מבין.
מה שקורה שכנראה יש הפרש גדול בין תשלום הקרקע לבין תחילת הבניה. אולי שנתיים.

נניח שאני יכול לשלם על הקרקע במזומן וחלק קטן ממקור שאינו משכנתא.
מה שלא ברור לי זה שעבור משכנתא על הבניה, קראתי שהבנק לא מתחשב בקרקע בתור הון עצמי ששילמתי לכאורה כהון עצמי.
הוא נותן 70 60 אחוז מהעלות הבניה בתור משכנתא.
אני חשבתי שאני יכול להראות את הקרקע בתור הון עצמי.

האם זה באמת ככה?
פשוט כרגע צריך לשלם על הקרקע בזמן הקרוב, ועדין לא סגורים בדיוק על כמה רוצים לבנות ועלויות נוספות. המטרה היא לא לעשות את הסקר משכנתא וחישובים ולחץ, ולנסות להפריד בין קרקע לבניה מבחינת מימון.
זו הסיבה שאני חושב על מקורות מימון אחרים פשוטים יותר.

מקווה שזה ברור יותר

לא נכון. הבנק לוקח את ששווי הקרקע ע"פ שמאות עדכנית+עלויות הבנייה ומזה גוזר את שיעור המימון ולכן עדיף לך לרכוש את הקרקע מהון עצמי להעמיס כמה שיותר משכנתא בבניה.