שאלת פרישה

[קפיצת הדרך]

היי
ממבט ראשוני על הנתונים, ניתן לראות שההון שלכם אינו עובד עבורכם, מאחר ואני מתחום הנדל"ן ארשום את נקודת השקפתי,
לעתים יש לשנות תפיסה, לחשוב ולפעול אחרת כדי לשנות את המשוואה.

דירת המגורים+הדירה להשכרה(אני מנחש שזו דירה בתל אביב)+ ההון הנזיל העומד לרשותכם, הם בשווי של 7,000,000 ש"ח,
השקעה נכונה יותר של הון זה על ידי פיזור על פני 14 או 15 נכסים מניבים(נכון להיום בחו"ל), בתשואה ממוצעת התחלתית נטו של 6% לפני תשלום מס,
ולאחר תשלום מס ממוצע של 10%, הון זה ייצר עבורכם הכנסה חודשית נטו של 31,500 ש"ח כבר היום.

כיום דירת המגורים שלכם, חוסכת לכם שכירות חודשית של 8,000 ש"ח בחודש, והדירה שאתם משכירים הנטו שנשאר ביד לאחר המס וחצי חודש בשנה לפחות עבור בלתמים , משאיר בידכם 5,600, כלומר שני נכסים אלו מייצרים כיום עבורכם 13,600 ש"ח.

אם נקזז זאת מהכנסה של 31,500 יישאר כאן עודף חודשי נוסף לחסכון של 17,900 ש"ח ובשנה מדובר בחסכון של 214,800 ש"ח.

214,800 ש"ח בשנה זה הסכום שאתם מפסידים כיום על ההון העומד לרשותכם, בגלל המבנה הקיים, אם נוסיף לזה את פוטנציאל עליית ערך הנכסים והשכירויות
במהלך השנים, התמונה ברור יותר. אם תיקחו בחשבון את ההכנסה ההכנסה הנוספת משכירות בחו"ל על סך 3,500 ש"ח,. וקרנות הפנסיה בעתיד, מצבכם בהחלט נפלא.

בשנת 2014 כשהייתי בגילו של בעלך ביצעתי מהלך דומה. זה אומנם מצריך ידע והתמקצעות, זה מצריך שינוי תפיסה, וגם לצאת מאזור הנוחות, אבל אם עושים זאת ניתן להרוויח בגדול.

בהצלחה !

ברור לי שכיום ההון שמושקע בדירת המגורים ובדירה להשכרה (היקרה) לא מספיק ״עובד״ בשבילנו.
אבל דירת המגורים שלנו היא לא משהו שאני רוצה לוותר עליו. לא בגלל המקום או סוג הנכס, שאני מניחה שבעיקרון אפשר לשכור כזה (למרות שאנחנו לא גרים באזור שיש בו היצע גדול לשכירות) אלא בגלל מה שעשינו איתה. היא כרגע מאוד מותאמת לנו וכשאני חושבת על איפה אני רוצה להעביר את הזמן החופשי שלי אני ישר חושבת על הבית שלי ומחייכת... לי אישית זה שווה יותר מהכסף שאפשר לעשות עם ההון שהיא שווה.
לגבי הדירה השנייה; כאן אין לי יותר מדי סנטימנטים. אבל אז נשאר רק 2.4 מליון (הערכה גסה, בטח יישאר פחות אחרי עלויות מכירה). לגבי הכסף הנזיל... הוא כרגע מושקע. כלומר הוא נזיל אבל לא ממש יושב ללא מעש... כך שכאשר מתייחסים להפרש צריך לקחת גם את מה שהוא עושה בשוק ההון.
אז למעשה מדובר רק על נכס אחד ש״לא מספיק עובד״...

אין לי בעיה עם נדל״ן, למעשה אני אפילו די אוהבת את זה (ולראיה רכשנו דירה (קטנה) מניבה להשקעה). למרות שכמו שכתב כאן @אורי ג. - 15 נכסים נשמע לי מלחיץ למדי ו״עבודה״ בפני עצמה. לי אישית שני הנכסים המניבים מייצרים התעסקות. אולי לא ברמה יומיומית או אפילו חודשית, אבל אני לא יכולה להגיד שאין התעסקות (למשל בהשוואה לכסף בשוק ההון). ואתה עוד מדבר על נכסים בחו”ל - רחוק, שפה אחרת, תרבות אחרת, חוקי מס וביורוקרטיה שונים וכו׳...
האם חברת הניהול (זו חברה אחת? כי אני מניחה שלא כל הנכסים במדינה אחת,או שכן?) לא אוכלת חלק משמעותי מהתשואה? כאשר כמו בשוק ההון הכסף הזה (דמי ניהול) הוא וודאי והתשואה מהנכסים יש בה סיכון (תקלות, שוכרים וכו׳).

בכל מקרה תודה על פתיחת הראש לכיוונים חדשים!

 

[nturtle]

@רוני
אין ספק שמי שעובד בהשקעות נדלן עולמיות כמוך כעסק והרבה שנים, יכול לזהות "low hanging fruits" הן מבחינת תשואה והן מבחינת טיפול ולהגיע לזמנים פנומנלים של השקעה חודשית (שעתיים בחודש) ,רק שלא תיצור רושם למתעניין הלא מנוסה שזה קורה ב"נקישת אצבעות".

 

[FIYaacov]

עיקר ההתעסקות זה כאשר מחפשים נכס להשקעה, מימון, תהליך הרכישה, שיפוץ הנכס והכנסה להשכרה...

אז להציג שעה וחצי כממוצע זה עיוות גס של המציאות. בדיוק כמו הדוגמא של @Oringa
יכול להיות שאין לך בעיה לטפל ולהשקיע את הזמן בכל הטיפול, אבל...

רק שלא תיצור רושם למתעניין הלא מנוסה שזה קורה ב"נקישת אצבעות

 

[קפיצת הדרך]

קרן השתלמות היא חסכון, אך לא חסכון פנסיוני, גם הפוליסה ההונית היא לא חסכון פנסיוני, אא"כ אפשר להמיר אותה לקצבה.

בגדול, נראה שאתם לא כל כך מבינים בתחום, אך יש לכם הרבה כסף שם.

ההצעה שלי היא להתייעץ עם מומחה פנסיוני עצמאי כדי לדעת איך למקסם ערך הפנסיה שלכם בהתאם לתוכניות הפרישה הקונקרטיות שלכם.
כמו שכתבת, יתכן שאין טעם להפריש כסף לחסכון פנסיוני אם הוא לא יזכה להטבות מס, ורובו ילך למס הכנסה.
בהצלחה.

אנחנו כרגע בתהליך למידה. ברור לי שאני לא מבינה מספיק.
הסכומים החודשיים (הקצבאות) שכתבתי הם על סמך דוחות הפנסיה/ביטוח מנהלים שבהם כתוב הערך המשוער הצפוי לגיל הפנסיה (לפי הנחות תשואה והנחות מקדם מסוימים).
הסכום ההוני (מקרנות ההשתלמות וקופת הגמל למשל) לא לגמרי ברור לי. זה מבוסס על סמך הריכוז באתר של חברת הביטוח, אבל זה מבוסס רק על החלק של בעלי ולא בטוח שאני קוראת את זה נכון (מדובר בו רק על הצבירה כיום לא ערך עתידי משוער). בנוסף יש עוד חלק שלא קשור לחברת הביטוח הזו ויש עוד סכום הוני אצלי. כך שלהערכתי הסכום הזה לא סופי.

אכן, מתכוונת לפנות לייעוץ פנסיוני. פשוט רוצה לנסות ללמוד ולהבין בעצמי. זה גם יעזור להבין על מה היועץ ממליץ...
תודה!

 

[AM-PM]

@רוני , @קפיצת הדרך, יכול להעיד מנסיוני האישי שהפתגם ״מרבה נכסים מרבה דאגה״ (ואולי גם תשואה כמו רוני) מאוד נכון למי שזה לא המקצוע שלו...לשאר האנשים המנהלים קריירה אחרת ביום יום הייתי מציע נכס/שניים גג כחלק מהאלוקציה הכללית של התיק שלהם.
כן אם זו העבודה שלך אז אתה יכול אולי לתקתק דברים שאנשים שלא מהתחום יתקשו או יפעלו לאט...אבל גם לך מספיק ששליש מכמות הנכסים שלך בסוג של קרייסס (שוכרים שלא מתפנים,נזקים גדולים לנכס,בעיות משפטיות/מיסוי וכ״ו) ואתה תקבל צונאמי רציני....
אישית אני לא הייתי מציע לקפיצת הדרך שהיא מתקרבת לגיל הפרישה להפוך לחברה נדלנית באבחת סכין...זה חסר אחריות ומסוכן לרוב האנשים למרות התשואות המפתות שציינת
ג.נ מושקע/מוטה נדל״ן (בארץ)

 

[AIML]

הסכומים החודשיים (הקצבאות) שכתבתי הם על סמך דוחות הפנסיה/ביטוח מנהלים שבהם כתוב הערך המשוער הצפוי לגיל הפנסיה (לפי הנחות תשואה והנחות מקדם מסוימים).

בדוחות כתוב גם הסכום שנצבר עד עכשיו. זה הסכום לבדוק. אם הרעיון הוא לא להמשיך עם הפרשות באותו גובה אז אין מה להסתכל על הסכום המשוער בהנחה של המשך הפרשות באותו גובה כמו עכשיו

 

[קפיצת הדרך]

בדוחות כתוב גם הסכום שנצבר עד עכשיו. זה הסכום לבדוק. אם הרעיון הוא לא להמשיך עם הפרשות באותו גובה אז אין מה להסתכל על הסכום המשוער בהנחה של המשך הפרשות באותו גובה כמו עכשיו

אתה בטוח?
בדוחות כתוב:
״הקצבה החודשית הצפויה מחושבת בהתאם ליתרת הכספים לקצבה בסוף השנה בהנחת ריבית נטו של 4.25% לשנה ולפי מקדם מובטח 149.52״

הכוונה היא רק במקרה של המשך הפקדות?

לגבי הסכום שנצבר כתבתי...

 

[FIYaacov]

הכוונה היא רק במקרה של המשך הפקדות?

הפוך, ללא הפקדות נוספות.

 

[קפיצת הדרך]

הפוך, ללא הפקדות נוספות.

תודה!
נרגעתי.
כבר חשבתי שאני באמת לא מבינה כלום...

 

[רוני]

15 נכסים נשמע לי מלחיץ למדי ו״עבודה״ בפני עצמה.

כל אחד צריך להרגיש בנוח בדרך שהוא פועל, לי אישית אין בעיה עם ריבוי נכסים, לאחר 20 שנים למדתי להכיל זאת, ויתכן שזה גם מתאים לאופי שלי

 

[רוני]

@רוני
אין ספק שמי שעובד בהשקעות נדלן עולמיות כמוך כעסק והרבה שנים, יכול לזהות "low hanging fruits" הן מבחינת תשואה והן מבחינת טיפול ולהגיע לזמנים פנומנלים של השקעה חודשית (שעתיים בחודש) ,רק שלא תיצור רושם למתעניין הלא מנוסה שזה קורה ב"נקישת אצבעות".

לכן אני הדגשתי שזה מצריך ידע והתמקצעות, אך מאחר וצבירת הנכסים נעשית בהדרגה, בהחלט ניתן לעבור תהליך ולהכיל זאת,
בשורה התחתונה זה עניין של רצון והחלטה, כאשר מחליטים על כיוון זה, אין כאן כל בעיה, ניתן לעשות זאת.

 

[FIYaacov]

וצבירת הנכסים נעשית בהדרגה

אז כבר נכנסים לאותו דיון של DCA כו או לא...
אם המטרה שלך שכל הכסף שלך יהיה חשוף לנדלן, מה ההגיון של 7% בנדלן ו-93% במזומן לתקופה מסוימת, אחרי זה 14%-86% וכו...
?

 

[רוני]

ג.נ מושקע/מוטה נדל״ן (בארץ)

פיזור הנכסים הוא על פני מספר שווקים, כך שמשבר בשוק אחד לא בהכרח משפיע על שוק אחר, בניגוד לארץ, כאן
יש התעסקות של חברת ניהול ביום יום, כך שמדובר בהשקעה פסיבית.
מאחר ופותחת השרשור משכירה שני נכסים, תחום זה לא זר לה, ובמידה והייתה מעוניינת יכלה לעשות את התהליך בהדרגה.
אבל אם זה לא נוח לה, עדיף שלא תכנס לזה.

 

[רוני]

אז כבר נכנסים לאותו דיון של DCA כו או לא...
אם המטרה שלך שכל הכסף שלך יהיה חשוף לנדלן, מה ההגיון של 7% בנדלן ו-93% במזומן לתקופה מסוימת, אחרי זה 14%-86% וכו...
?

זה תלוי במשקיע, משקיע פחות מנוסה צריך לפעול בהדרגה, יש כאן תהליך, לעתים רוכשים נכס שיש לשפץ, ויתכנו עיקובים, ולאחר מכן זמן מציאת שוכר.....
אך משקיע מנוסה, הוא יכול להכיל רכישה של מספר נכסים בו זמנית.

 

[רוני]

אז להציג שעה וחצי כממוצע זה עיוות גס של המציאות. בדיוק כמו הדוגמא של @Oringa
יכול להיות שאין לך בעיה לטפל ולהשקיע את הזמן בכל הטיפול, אבל...

דובר על התעסקות עם פורטפוליו נכסים קיים ועובד, לכן הסברתי שתהליך הרכישה מצריך יותר זמן ומאמצים, בדיוק כמו רכישת דירה בארץ.

אני לא מבין מה הבעיה עם להתאמץ, זה נראה כאילו מחפשים תירוצים למה לא לעשות או לפעול בדרך מסוימת, גם אם היא מאוד מתגמלת.

 

[קפיצת הדרך]

פיזור הנכסים הוא על פני מספר שווקים, כך שמשבר בשוק אחד לא בהכרח משפיע על שוק אחר, בניגוד לארץ, כאן
יש התעסקות של חברת ניהול ביום יום, כך שמדובר בהשקעה פסיבית.
מאחר ופותחת השרשור משכירה שני נכסים, תחום זה לא זר לה, ובמידה והייתה מעוניינת יכלה לעשות את התהליך בהדרגה.
אבל אם זה לא נוח לה, עדיף שלא תכנס לזה.

האמת שכמו שכתבתי למעלה אני דווקא כן מתחברת לתחום ובטח לא פוסלת מראש.
כמות הנכסים והעובדה שהם בחו"ל נשמעת מלחיצה אבל יכול להיות שאם באמת נכסים לזה בהדרגה ועם ליווי מקצועי זה דווקא יכול להיות כיוון מעניין...

 

[קפיצת הדרך]

דובר על התעסקות עם פורטפוליו נכסים קיים ועובד, לכן הסברתי שתהליך הרכישה מצריך יותר זמן ומאמצים, בדיוק כמו רכישת דירה בארץ.

אני לא מבין מה הבעיה עם להתאמץ, זה נראה כאילו מחפשים תירוצים למה לא לעשות או לפעול בדרך מסוימת, גם אם היא מאוד מתגמלת.

האמת, שאת תהליך החיפוש והרכישה ואפילו השיפוץ מאוד אהבתי. אולי אפילו יותר מדי... הרבה יותר מהטיפול השוטף...

 

[FIYaacov]

לכן הסברתי שתהליך הרכישה מצריך יותר זמן ומאמצים, בדיוק כמו רכישת דירה בארץ.

לא דיברתי על תהליך הרכישה, אלא על חודשים בהם יש לך עבודה הרבה מעבר לשעה וחצי, ומעלה לך את הממוצע משמעותית.

אני לא מבין מה הבעיה עם להתאמץ, זה נראה כאילו מחפשים תירוצים למה לא לעשות או לפעול בדרך מסוימת, גם אם היא מאוד מתגמלת

אין לי בעיה עם מאמץ. יש לי בעיה עם מאמץ שהיא פחות מתגמלת מדברים אחרים, ויש לי בעיה עם תיעוד בחסר של מאמץ.
כמו שאמרו מעליי, אם באמת הממוצע שלך שעה וחצי, שאפו.

 

[רוני]

כמות הנכסים והעובדה שהם בחו"ל

אם נציע למשקיעי נדל"ן בחו"ל להשקיע בישראל, במזה"ת, במדינה שכמעט אין חקיקה בנושא מערכת יחסים של שוכר משכיר, אין תרבות של חברות ניהול,
הם יעקמו את הפרצוף, אבל אנחנו יודעים בדיוק כמה השקעה זו בישראל בעיתוי המתאים מתגמלת.
הפחד להשקיע בחו"ל נובע מחוסר ידע וניסיון, שני סיבות שניתן לפטור עם הזמן ואם יש רצון לכך.

 

[רוני]

הרבה יותר מהטיפול השוטף

אני מסכים אתך, לכן אני נעזר בחברות ניהול.