היי קובי
ברשותך אתמקד בהשקעה ישירה.
בהשקעה ישירה בנדל"ן, המשקיע מצפה לשני סוגים שונים של תשואה, תשואה משכירות ותשואה מעליית ערך, זה נקרא תשואה מצרפית.
אתן לך דוגמא, משקיעים בדירות סולידיות בערים הגדולות בצפון אנגליה כיום, מקבלים תשואות נטו של 5% משכירות,
כאשר לאורך זמן הם יכולים לצפות לעליית ערך ממוצעת של של הנכס בגובה של 5% בשנה בדומה לנכסים מגוש דן (כולל תקופות שהשוק יורד), לכן התשואה המצרפית כאן היא 10% התחלתית בריבית דריבית לשנה על השקעה במזומן (לשכירות כמו למחיר הנכס יש נטייה לעלות לאורך זמן).
במידה והמשקיע מתמקצע ופועל עם מימון מתאים (כמו בקרנות ריט), יודע באיזה עיתוי והיכן לרכוש נכס להשקעה, יודע לקנות נכס ולהשביח אותו על ידי שיפוץ,
ומוסיף לפרוטפוליו מספר נכסים עם תשואה גבוהה יותר משכירות (ברמת סיכון גבוהה יותר כמו מניות), התשואה המצרפית השנתית על ההשקעה תהיה דו ספרתית גבוהה יותר לאורך זמן !
כאשר משקיע נדל"ן פועל עם מימון בנוסף להון העצמי, הוא בדרך כלל מסלק את החוב ומשלים את רכישת הנכס, באמצעות ההכנסה משכר העבודה של השוכר,
המשלם שכירות מדי חודש, כך שבמקום לחסוך אחוז מסוים מהשכר של המשקיע בלבד, מדי חודש ולהשקיע,
משקיע הנדל"ן נהנה בנוסף מהמשכורות של
השוכרים, המסייעים לו ולרכוש את הנכס, לצבור הון והכנסות משכירויות.
מספר משכורות, זה משמעותי יותר עבור המשקיע,מאשר משכורת אחת או שניים, בעיקר בסטטוס של משפחה כאשר קשה יותר לחסוך.
ואחרון חביב נושא המיסוי, בממוצע משקיע הנדל"ן ישלם בסביבות 10% מס על ההכנסה הנטו משכירויות, במידה והוא מקצועי או נעזר ברואה חשבון,
ניתן לבצע תכנוני מס חוקיים, ולהפחית את אחוז המס, לעתים אפילו לא ישולם כלל מס, בזכות היכולת לנצל פטורים ממס (עד 5,030 ש"ח בישראל לדוגמא, יתכן שזה עלה ב 2019), ריבית המימון הוצאה מוכרת לצורכי מס, ניתן גם לקזז מדי שנה פחת מבנה, פחת שיפוץ, פחת ריהוט.....
כפי שאתה רואה, משקיע נדל"ן יכול להגיע בקלות לתשואה מצרפית שנתית דו ספרתית, אך אם הוא מתמקצע מדובר בתשואה גבוהות מאוד,
בכל מקרה כדי להסתמך על נכסים מניבים, יש צורך בגודל מסוים של פורטפוליו נכסים המפוזר פיזית, או בשילוב נכסים מניבים עם תיק השקעות בשוק הון או שילוב עם הכנסה מפנסיה.
נקודה נוספת שחשוב לציין, מאחר ומדד המחירים לצרכן אינו משקף את הגידול בעלויות מחיה,
השקעה ישירה בנכסים מניבים עושה זאת ואף יותר מכך, אם בין השנים 2006 ל 2016 מחירי השכירויות
בגוש דן הוכפלו נומינלית עבור אל הגרים בשכירות, דירות להשקעה באותו השוק, מגדרות את המשקיע
מפני סיכון זה
