קרן הגשמה

[tom_r]

נתקלתי גם בחברה (PE) אמריקאי שעושים בדיוק אותו הדבר:
https://www.trinitypeg.com/
כל השקעה הם מגייסים EQUITY וגם MEZZ כלומר הם מלווים כסף לעצמם. מאד מעניין אותי מה קורה אם לא הכל הולך לפי התוכנית...

אני מכיר שעושים את זה מאותם משקיעים (יחסים שווים) כחלק מתכנון המס. אבל ממשקיעים שונים, זה ממש טריקי.

 

[adamshalev]

https://www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3759356,00.html

קרן הגשמה של אבי כץ וחנן שמש לא טרחה לדווח למשקיעיה בזמן אמת כי נגד שותפה בפרויקט במישיגן הוגש כתב אישום על הונאת משקיעים. רק כחצי שנה לאחר מכן היא דיווחה על מו"מ להחלפתו והחודש עדכנה שמצאה יזם שייכנס בנעליו. אלא שהמנהל המיוחד של נכסיו של היזם הנאשם מסרב לחתום על הדו"חות הכספיים של הפרויקט. במקביל יש להגשמה עוד 6 פרויקטים עם יזם בעייתי זה

 

[לעניות דעתי]

עצוב,
תזכורת (לחלק גם כואבת) שאין כסף קל,
יותר מדויק: אין סיכוי (תשואה) ללא סיכון תואם.
(לכל כלל יש יוצאים מן הכלל, אבל האם אני יוצא מן הכלל שלא מזהים את זה, והאם העובדה שאני/מישהו הצליח לצאת מהכלל מעיד על כלל פעולותיו?)

חלק לא מבוטל כאן עמדו כמוכיחים בשער בסקפטיות על הקרן. אשריכם, אני לכשעצמי צריך תזכורות כאלו כדי לא להתפתות לכל מיני קסמים וקוסמים. (ג״נ: הייתי מאוד קרוב להיכנס לקרן קלע, ובנס לא עשיתי זאת)

 

[yossik]

הגשמה: צפי להפסד של 20% בפרויקט בפורטלנד
https://www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3761271,00.html

 

[123W]

https://www.themarker.com/markets/.premium-1.7245679

איפה היו מנהלי הגשמה? במקום לחלק כסף למשקיעים, היזם הלווה אותו לפרויקט אחר
משקיעי קרן הגשמה בפרויקט ברוקלין 6 שמסתיים בימים אלה, לאחר עיכוב של שלוש שנים, קיבלו דיווח שלפיו הכסף שהם אמורים לקבל ניתן כהלוואה לפרויקט אחר של הגשמה - ברוקלין 7 ■ פרויקט קנדה 9 של קרן הגשמה מסתיים בהפסד של 64%

 

[yossik]

פרויקט אחר פרויקט שנופל/נכשל.
מתי כבר מנהלי הקרן יועמדו לדין?.
https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3764463,00.html

 

[adams]

פרויקט אחר פרויקט שנופל/נכשל.
מתי כבר מנהלי הקרן יועמדו לדין?.

פרוייקט שניכשל מהווה התממשות סיכון ולא פלילים.
הטענה הזו מגוחכת כמו לטעון שצריך להעמיד לדין את הסולידית אחרי המשבר הבא שבו מחירי המניות ירדו משמעותית כי אנשים הקשיבו לה וקנו קרן מחקה מדד מניות.

**לטענת התובעים הסולידית הטעתה אותם בכך שאמרה להם ששוק המניות עולה לאורך זמן אבל למרות שהם רכשו מניות לפני כמה שנים הם עדיין בהפסדים**

 

[adamshalev]

פרויקט אחר פרויקט שנופל/נכשל.
מתי כבר מנהלי הקרן יועמדו לדין?.
https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3764463,00.html

אוף. לא נעים.
מישהו יכול להסביר לי איך כל כפסי המשקיעים ירדו לטמיון, הרי חוץ מהרכישה של הנכס לא היו אמורות להיות הוצאות ניכרות אחרות?
למה לא למכור את הנכס ולהחזיר מה שנשאר מהכספים?

 

[Oringa]

פרוייקט שניכשל מהווה התממשות סיכון ולא פלילים.

אתה קראת את הכתבה? או שלדעתך גם אנשים שהשקיעו בדירה "רעיונית" אצל ענבל אור לא זכאים לתבוע אותה כי התממש סיכון שהרעיון חזר למקום ממנו נוצר?

 

[yossik]

פרוייקט שניכשל מהווה התממשות סיכון ולא פלילים.

האם קראת את הכתבה?
מדובר על הטעייה והסתרת מיידע.
אם היה שקוף אז למשקיעים הייתה אופציה לבדוק ולהחליט האם להיכנס לפרוייקט או לא.
פרט קטנצ'יק ומהותי - הנדל"ן המדובר היה מיועד לשימור ולכן לא ניתן להרוס ולבנות מחדש.
אבל, כן יכלו להציל חלק מכספי המשקיעים ע"י מכירת הנכסים...

 

[אורי ג.]

מתי כבר מנהלי הקרן יועמדו לדין?.

באיזה אשמה? דיג של פראיירים הוא מותר.

למה לא למכור את הנכס ולהחזיר מה שנשאר מהכספים?

בדרך כלל העסקאות האלה הם במינוף גבוה, כל בעיה בתוכנית העסקית יכולה לגרור הפסדים כבדים עד איפוס ההשקעה כליל, זה הסיכונים שבמינופים.

או שלדעתך גם אנשים שהשקיעו בדירה "רעיונית" אצל ענבל אור לא זכאים לתבוע אותה כי התממש סיכון שהרעיון חזר למקום ממנו נוצר?

תלוי מה בדיוק הם קנו ועל מה בדיוק הם חתמו...

 

[yossik]

באיזה אשמה? דיג של פראיירים הוא מותר

מדובר על הטעייה והסתרת מיידע.

 

[amit]

אתה קראת את הכתבה? או שלדעתך גם אנשים שהשקיעו בדירה "רעיונית" אצל ענבל אור לא זכאים לתבוע אותה כי התממש סיכון שהרעיון חזר למקום ממנו נוצר?

ענבל אור דווקא היתה בסדר.
1. היא לא מכרה דירות-מדובר בקבוצת רכישה בה הלקוחות הם היזמים.
2.היא בנתה על הקלות שבס שמאשרים לכל אחד כדי לקבל עוד כמה דירות ,כחלון לדוגמא ,עושה בדיוק את אותו הדבר במחיר למשתכן בפרוייקטים שמשווקים ללא היתר.

 

[אורי ג.]

2.היא בנתה על הקלות שבס שמאשרים לכל אחד כדי לקבל עוד כמה דירות ,כחלון לדוגמא ,עושה בדיוק את אותו הדבר במחיר למשתכן בפרוייקטים שמשווקים ללא היתר.

ממש לא, היא בנתה על להגיש תב"ע חדשה (ותאושר) עם הרבה יותר יח"ד מאשר שבס מאפשרת.

מדובר על הטעייה והסתרת מיידע.

אתה יכול להוכיח שהם ידעו את זה והסתירו את זה מהמשקיעים?

 

[רוני]

מדובר על הטעייה והסתרת מיידע.

היי
לוויתי לקוחות באנגליה לרכישת דירות להשקעה, בבניין לשימור, כך זה עובד:

1. המתווך מידע אותך שמדובר בבניין לשימור

2. העו"ד של המוכר מעדכן שמדובר בבניין לשימור

3. העו"ד של הקונה מידע שמדובר בבניין לשימור

4. בנסח הטאבו של הנכס רשומים מגבלות השימור במידה ויש

5. העו"ד וגם הבנק המלווה, דורשים מהקונה דו"ח חיצוני של חברת SERCHING חברת זו בין היתר בודקת על הנכס ברשות המקומית

6. השמאי גם הוא בודק את הנתונים של הנכס ברשות המקומית.

7. באנגליה כאשר אתה מוכר דירה או בניין אתה ממלא disclosure על הבניין ועל האדמה, ובמידה והמוכר מטעה לצורך המכירה, ניתן לתבוע אותו.

לא ניתן לטעון שלא ידעו על כך שמדובר בבניין לשימור, אחרת היה ניתן לתבוע את הביטוח המקצועי של אותם אנשי מקצוע שציינתי.

 

[yossik]

לא ניתן לטעון שלא ידעו על כך שמדובר בבניין לשימור, אחרת היה ניתן לתבוע את הביטוח המקצועי של אותם אנשי מקצוע שציינתי.

+1

 

[yossik]

אתה יכול להוכיח שהם ידעו את זה והסתירו את זה מהמשקיעים?

אורי, אתה יכול לטעון כל מינ דברים מכאן ועד להודעה חדשה.
החברה האלו ידעו בדיוק מה הם עושים ולדעתי הם טמנו פח למשקיעים.
אני בדרך מסכים עם דיעותך המלומדות, אבל הפעם אתה טועה בגדול...

 

[אורי ג.]

לא ניתן לטעון שלא ידעו על כך שמדובר בבניין לשימור, אחרת היה ניתן לתבוע את הביטוח המקצועי של אותם אנשי מקצוע שציינתי.

אתה מדבר על ברוקר מפוקח אנגלי שמוכר דירה, פה מדובר על סינדיקציה זרה של משקיעים זרים שנכנסים להשקעה משותפת של קניית בניין לשימור שלם והשבחתו במינוף, אין קשר קל שבקלים בין העסקאות.
הדבר היחיד שאולי הם אשמים בו זה הצעת השקעה ללא תשקיף, גם אם זה נכון זה באחריות הרשות לני"ע לאכוף וזה הם לא עושים כי הם חדלי אישים.

אורי, אתה יכול לטעון כל מינ דברים מכאן ועד להודעה חדשה.

אני לא טוען דבר, בניגוד אליך.

החברה האלו ידעו בדיוק מה הם עושים ולדעתי הם טמנו פח למשקיעים.

יכול מאד להיות ואף סביר להניח שאתה צודק, אבל בבית משפט אתה צריך גם להוכיח את זה.

 

[adamshalev]

ממה שרוני רשם, גם סינדיקציה זרה של משקיעים זרים הייתה צריכה לקבל כמה וכמה התראות מגורמים שונים במהלך התהליך שמדובר בבניין לשימור.
אפשר בעלות של כמה פאונדים לשלוף את רישום הטאבו על הנכס, כל אחד מהמשקיעים בארץ יכול לבדוק את זה לבד. יש למישהו את הכתובת המלאה?
עריכה: אם זה לא רשום שם, אז ייתכן מצב שגם הגורמים האחרים לא ידעו ועל כן לא יידעו, ובמקרה כזה מדובר בהסתרת מידע של המוכר ובוודאי שאפשר לתבוע אותו. בכל אופן מישהו פה התרשל או פעל בזדון ואפשר לתבוע אותו, השאלה רק מי.

 

[רוני]

אתה מדבר על ברוקר מפוקח אנגלי שמוכר דירה, פה מדובר על סינדיקציה זרה של משקיעים זרים שנכנסים להשקעה משותפת של קניית בניין לשימור שלם והשבחתו במינוף, אין קשר קל שבקלים בין העסקאות.

אין כאן כל הבדל בין רכישת דירה או בניין זה תהליך זהה,
כאשר הם גייסו את הכסף והחלו את תהליך הרכישה של הבניין, העו"ד שלהם מעדכן אותם שמדובר בבניין לשימור,
בנסח הטאבו שהוא שולח להם זה מופיע תחת הכותרת restriction, בנוסף ליתר הנקודות שציינתי.

המשקיעים אולי לא ידעו, אך הנציגים של הקרן שעסקו בתהליך הרכישה, היו חייבים לדעת.