קרן הגשמה

[mudale222]

השורה הזו מתוך הכתבה, זה הגיוני לאור השרשור ?

הגשמה השלימה עד כה 145 אקזיטים בתשואה ממוצעת של 12.7%. ב-145 אקזיטים אורך השקעה בפרויקטים עמד על שנתיים בממוצע. ב-5 מתוכם לא הייתה תשואה וחזר רק אקויטי.ב-3 אקזיטים היה הפסד של כ-10% על האקויטי.

גם אם זה נכון זה לא כזה בשמים. זה לא תשואה שנתית אלא לכל ההשקעה. זה אומר 12% על שנתיים+, נגיד 6% בשנה. וזה בהנחה שהם לא עושים משחקים\טריקים חשבונאיים עם הנתונים וזה נתוני אמת.

 

[c881]

השורה הזו מתוך הכתבה, זה הגיוני לאור השרשור ?

אתה מכיר את המשפט האלמותי "אין בנתוני העבר להעיד על ביצועים בעתיד"?

מתחילים ב-

כסף קטן, פיזור גדול

האם הכסף שלי יפוזר בין כל ההשקעות של הקרן? או בפרוייקט ספציפי?
איפה כל ה"זוכים המאושרים" ב- "145 אקזיטים בתשואה ממוצעת של 12.7%"
דרך אגב, ממוצע של 12.7%... מה הטווח?

בהגשמה צופים תשואה של 22% לפרויקט היזמי בשיקגו ותשואה של 16% לפחות על הפרויקט המניב במרילנד.

"צופים" זו מילה יפה ל"לא מבטיחים" וחסר שיבטיחו...

 

[Yoss]

הגשמה השלימה עד כה 145 אקזיטים בתשואה ממוצעת של

נראה לי שיש גם איזה קטע עם השלימה-
פרוייקטים שמסתבכים והרווחיות שלהם יורדת/נעלמת, הם פרוייקטים שמתעכבים ולכן עדיין לא הושלמו (וגם עצם העיכוב מפחית תשואה), וזה בנוסף לפרוייקטים שכבר לא יושלמו לעולם. כך שהנתון הזה עלול להיות מוטה מאוד, בלי לציין מה אחוז הפרוייקטים האלו מתוך כלל הפרוייקטים.

 

[amit]

אתה מכיר את המשפט האלמותי "אין בנתוני העבר להעיד על ביצועים בעתיד"

ברור .
נתוני העבר שהם מציגים לא מסתדרים לי עם השרשור.

נראה לי שיש גם איזה קטע עם השלימה-
פרוייקטים שמסתבכים והרווחיות שלהם יורדת/נעלמת, הם פרוייקטים שמתעכבים ולכן עדיין לא הושלמו (וגם עצם העיכוב מפחית תשואה), וזה בנוסף לפרוייקטים שכבר לא יושלמו לעולם. כך שהנתון הזה עלול להיות מוטה מאוד, בלי לציין מה אחוז הפרוייקטים האלו מתוך כלל הפרוייקטים.

כן זה כנראה ההסבר

 

[Oringa]

כן זה כנראה ההסבר

יש הסבר נוסף והוא שאין לקרן הגשמה אינטרס משמעותי לטפל בעיכובים. דמי הניהול שלהם נגבים עם הזמן, והם תמיד יכולים לתלות את האשמה בביורוקרטיה המקומית העיקר לא בעצמם.

 

[c881]

אם נכנסים לאתר של "הגשמה"...

כפי שפורסם תשקיף הגשמה קיפס ביי מנהטן 1008 אל פי מתאריך 6.8.18:
135 אקזיטים בתשואה ממוצעת של 13% נטו בשנה (לפני מס) ולמעלה מ-1.2 מיליארד ₪ שהוחזרו למשקיעים

יפה שהפעם כבר הכניסו את "לפני מס", כי פרטיים לא רגילים לחפש את "לפני מס", "לא כולל מעמ" וכו'.

אבל נמשיך לחפור ונגיע ל-

כיום מבוצעים ברחבי העולם כ-300 פרויקטים, המנוהלים על ידי יזמים מובילים בשיתוף הגשמה ונבחנים על ידי צוות אנליסטים מהשורה הראשונה.

זה עדיין לא נותן לנו כמה פרוייקטים היו במקור וכו' אבל המינימום יהיו 447 (כולל האקזיטים שבוצעו)
אז נלך לחפש את "חישוב ממוצע התשואה, ראו סעיף 7.1.3 לתשקיף הגשמה יפס ביי מנהטן, 1008 אל פי מתאריך 6.8.18."

שיעור ההשקעות )מתוך כלל ההשקעות( שטרם הסתיימו ובעיכוב של מעל שישה חודשים 23%
עיכוב של מעל שישה חודשים משמעותו - הפרש של מעל שישה חודשים לעומת המועד המשוער המקורי שנקבע לסיום ההשקעה בתכנית העסקית.
משך העיכוב הממוצע בהשקעות בהן חל עיכוב של למעלה מ- 6 חודשים = כ-19 חודשים

לא יודע מה איתך... אבל 23% מהעסקאות מתעכבות בממוצע ב-19 חודש.

 

[amit]

יש הסבר נוסף והוא שאין לקרן הגשמה אינטרס משמעותי לטפל בעיכובים. דמי הניהול שלהם נגבים עם הזמן, והם תמיד יכולים לתלות את האשמה בביורוקרטיה המקומית העיקר לא בעצמם.

ראית את הסרטון עם החידוש ל xen ?

 

[roneng]

יפה שהפעם כבר הכניסו את "לפני מס", כי פרטיים לא רגילים לחפש את "לפני מס", "לא כולל מעמ" וכו'.

לא הבנתי למה זה מפתיע אותך שנותנים תשואה לפני מס.
הכנסות (גם לפרטיים) זה תמיד "לפני מס". לא מדובר פה על מע"מ וכאלה, אלא על מס הכנסה שהוא אישי ושונה בין אדם לאדם.
גם כשאתה חותם על חוזה עבודה, תמיד (או כמעט תמיד) הסכום שמופיע בחוזה הוא סכום ברוטו לפני מס.
כנ"ל ברווחי הון - תמיד כשמדברים על תשואה מדברים על תשואה לפני מס. כשאומרים "הסנופי עלה ב10%" ברור לכולם שה10% רווח האלה (אם אכן השקעת בסנופי) הם לפני תשלם מס הכנסה.

 

[Yoss]

לא הבנתי למה זה מפתיע אותך שנותנים תשואה לפני מס.

זה לא. בתוך כל השלילה הוא ציין לחיוב שהם ציינו במפורש שזה לפני מס, ולא הניחו שזה משתמע, מכיוון שהמשקיעים אליהם הם פונים לא בהכרח חושבים על זה.

 

[c881]

@roneng
רק כי יש מילים שאסור לכתוב

תתפלא , כמה אנשים לא מתייחסים למיסים.
אם בגלל שקיבלו כגזירת גורל ובין אם לא חשבו על איך דוחים תשלום.

 

[אורי ג.]

הכנסות (גם לפרטיים) זה תמיד "לפני מס". לא מדובר פה על מע"מ וכאלה, אלא על מס הכנסה שהוא אישי ושונה בין אדם לאדם.

אתה צודק וזה חובתו של המשקיע לבדוק מה המיסוי שיחול עליו אבל בהשקעות כמו בהגשמה וכו' המשקיע הקטן ישלם מס שולי עם מינימום כ31% ולא 15% או 25%

 

[Oringa]

ראית את הסרטון עם החידוש ל xen ?

אין לי מושג במה מדובר האמת.

 

[Shlomi Z]

קרן ההשקעות הגשמה מודה: מיזמי הנדל"ן מתעכבים, והתשואות רחוקות מהתחזיות המקוריות
כתבה דה מרקר:
https://www.themarker.com/markets/.premium-1.6763880

 

[Yoss]

קרן ההשקעות הגשמה מודה: מיזמי הנדל"ן מתעכבים, והתשואות רחוקות מהתחזיות המקוריות
כתבה דה מרקר:
https://www.themarker.com/markets/.premium-1.6763880

מה שאני קראתי שם:
עד היום אמרנו שאנחנו מעולים, אבל בדקנו ומסתבר שפעם פעם היינו די גרועים, אבל מאז השתפרנו ואנחנו כבר פחות גרועים. הצטרפו אלינו!

 

[חתול לילה]

כותרת מתוך מוסף ממון של ידיעות היום:
משקיעים של חברת הגשמה בשני פרויקטי נדל"ן - בלונדון ובניו יורק - גילו באחרונה על הסיכון הרב הטמון בהשקעתם כשנמסר להם שכמעט כל כספם נמחק
החברה: "כל השקעה ריאלית טומנת בחובה סיכון"

לפי הכתבה, על הנכס במנהטן הושגה תשואה של מינוס 92%.

 

[Shaz]

כותרת מתוך מוסף ממון של ידיעות היום:
משקיעים של חברת הגשמה בשני פרויקטי נדל"ן - בלונדון ובניו יורק - גילו באחרונה על הסיכון הרב הטמון בהשקעתם כשנמסר להם שכמעט כל כספם נמחק
החברה: "כל השקעה ריאלית טומנת בחובה סיכון"

לפי הכתבה, על הנכס במנהטן הושגה תשואה של מינוס 92%.

טוב, אין בעולם השקעות קסם..

 

[nicepo1]

טוב, אין בעולם השקעות קסם..

להשקיע במנהטן ולהצליח להעלים 92% מההשקעה זה בהחלט דיי קרוב לקסם.....

 

[מאוכזב]

לצערי מסתבר לי שאני אחד מיני רבים, נפגעי קרן הגשה. רוצה לשתף כדי להזהיר אחרים. משישה פרויקטים בהם אני מושקע בארה"ב קנדה ולונדון 4 בחריגה של שנה וחצי בלוחות הזמנים לסיום הפרויקט, 5 בחריגה ניכרת בהוצאות וירידה בהכנסות. ב 4 מתוך ה 6 אין בכלל צפי לסיום הפרויקטים ועתיד ההשקעה מעורפל ביותר. לא שההשקעות האחרות טובות יותר, הן רק באמצע הדרך אבל באחת מהן מונה מנהל מיוחד כי היזם בחקירה פלילית...
בקיצורקיים מרחק רב שמים וארץ מהתוכנית העסקית והביצוע בפועל. ראו הוזהרתם.

 

[tom_r]

חברה רעה, בעלים בעייתי, ניהול לקוי, הוקמה ע"י אנשים לא משהו, תרבות ניהול ישראלית.

ליבי עם המשקיעים. ישבתי שם כמה פעמים, הצבעתי על כשלים ניהוליים, סיכונים משפטיים - דיברתי עם היועץ המשפטי שאמר שאני צודק אבל תסמוך עלינו.

דוגמא קלה ופשוט הזויה, הגשמה מקימה שתי שותפויות, אחת משקיע בארה"ב למשל הון (מה שנקרא On Shore) השותפות השניה, שותפות ישראלית נותנת הלוואה לשותפות האריקאית (מסלול חוב בלי דיווח בארה"ב). הגשמה מנהלת את שתי השותפויות - גם של המלווה וגם של הלווה.

כמובן שבכל שותפות משקיעים שונים. כמובן.

מה קורה אם יש בעיות? על איזה אינטרסים שומרים? המלווים? הלווים? את מי מייצגים - מה זה משנה העיקר שגוזרים עמלות...

לצערי יש להם המון עסקאות עם ניגודי עניינים חמורים שכאלה.

 

[אורי ג.]

מה קורה אם יש בעיות? על איזה אינטרסים שומרים? המלווים? הלווים? את מי מייצגים - מה זה משנה העיקר שגוזרים עמלות...

נתקלתי גם בחברה (PE) אמריקאי שעושים בדיוק אותו הדבר:
https://www.trinitypeg.com/
כל השקעה הם מגייסים EQUITY וגם MEZZ כלומר הם מלווים כסף לעצמם. מאד מעניין אותי מה קורה אם לא הכל הולך לפי התוכנית...