קרן הגשמה

[adamshalev]

תשאל אותם על ה(ת)שואה בפרוייקט המרכז המסחרי בצפון צ'רלסטון, דרום קרוליינה, מעניין מה יגידו

אתן לכם ספויילר - הם אמרו לי ללכת לחפש (באתר)

 

[yossik]

אתן לכם ספויילר - הם אמרו לי ללכת לחפש (באתר)

אני מאמין בשקיפות.
יש הצלחות ויש כשלונות אבל עמימות ממש לא מקובלת עלי במיוחד כשזה נוגע לכיס שלי.
הצגת הצלחות ויתר מכן גם הצגת כישלונות, שאין בזה פסול, נותנת לחברה יותר אמינות.
הסתרת כישלונות גורמת לי לא לנגוע בחברה כזו ב- ten foot pole.

 

[Fitch]

אני מאמין בשקיפות.

בגלל זה אתה לא איש מכירות.

 

[DorA]

אני מאמין בשקיפות.
יש הצלחות ויש כשלונות אבל עמימות ממש לא מקובלת עלי במיוחד כשזה נוגע לכיס שלי.
הצגת הצלחות ויתר מכן גם הצגת כישלונות, שאין בזה פסול, נותנת לחברה יותר אמינות.
הסתרת כישלונות גורמת לי לא לנגוע בחברה כזו ב- ten foot pole.

כשאני דיברתי אתם לפני כמה שנים טובות (ביצעתי השקעה אחת, החזר באיחור של יותר משנה, תשואה שנתית ממוצעת של כ-2% לעומת יותר מ-20% בצפי הראשוני) הם היו שקופים לגמרי והציגו לי רשימה מלאה של כל ההשקעות הקודמות שלהם.

לא יודע איף התנהל הדו-שיח עם @adamshalev אבל מהניסיון האישי שלי אני מנחש שמי שדיבר אתו רצה לנפנף אותו (אולי הוא קיבל את הרושם שהוא לא הולך להשקיע בפועל? לא אישי - אל תפגע).
אלטרנטיבה אחרת היא שהמדיניות שלהם בנושא השתנתה אבל זה לא הגיוני בעיניי כי אני קיבלתי את הרושם שהם היו סופר-שקופים אתי במהלך כל הדרך, כולל לגבי הקשיים שהיו והפעולות שהם נקטו בהן בשביל לקדם את הנושא (זו הרגשה משותפת עם הרבה אנשים שאני מכיר שהשקיעו דרכם).

 

[Nate]

שלום,

השקעתי דרך קרן הגשמה סכום של 30k דולר בפרוייקט שנקרא מנהטן 5.
ההשקעה היתה אמורה להסתיים בספטמבר 2016.
מאז הם כל פעם כותבים הודעות שהיזם לא מצליח למכור את הנכס בניו יורק בגלל ירידת מחירים והצעות מחיר נמוכות ושהם מנסים לשכנע אותו להחזיר את החלק של משקיעי הגשמה ולסיים את העניין.

הלכתי בעצמי לראות את הנכס כשהייתי בניו יורק, והמצב לא נראה טוב, המבנה שונה מאוד ממה שהם הציגו בתרשימים וכל ההצהרות שכתבו בדוחות הרבעוניים על שיפוץ והשבחת הנכס לפני מכירתו התגלו כשקרים, כשהייתי שם ראיתי מבנה נטוש עם הומלסים בכניסה כך שגם אם מישהו היה רוצה לקנות כנראה היה מוותר על הרעיון רק בגלל סכומי הכסף שיצטרך להשקיע במקום.


מבחינתי זה נשמע כבר מאוד מוזר שממתינים יותר משנה וחצי עדיין לא רואים שום קצה חוט לסיום העסקה הזאת ואני חושש שלא אראה את הכסף.


רציתי לשאול שני דברים,
1. האם יש משהו שלדעתכם עוד אוכל לעשות? יצרתי קשר עם עו״ד וכרגע אני מנסה לתבוע על מנת לקבל לפחות חלק מהכסף.
האם יש למישהו ידע מה קורה בתביעות מסוג זה?

2. האם מישהו גם מושקע באותה ההשקעה?
אם כן אשמח ליצור קשר

תודה.

 

[פסיוני]

צר לי לשמוע.
רק מיידע אותך שיש להם מחר כנס משקיעים בהרצליה
האצל 1
בשעה 18
(אני אהיה שם)
זו הזדמנות עבורך לדוג את א׳ הבכירים, ולעמתו עם העובדות.
מאחל לך רק טוב, והצלחה בכל!

 

[yossik]

@Nate ברוך/ה הבא לפורום!
קיים שרשור ארוך מאוד בנושא:
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/מישהו-שמע-על-הגשמה.402/#post-7701

 

[אורי ג.]

את מי זה מעניין מה הרוויחו.

אותי וכל משקיע סביר אחר.

חברה שאינה מרוויחה אין לה זכות קיום

ברור, לא טענתי שאין לה את הזכות להרוויח, אני אישית לא עובד עם אנשים שלא מרוויחים (גם עלי!).

כמו שכתבתי אפשהו למעלה, יש בהגשמה את היתרון של אפשרות פיזור גבוהה ומבחר המאפשר משחק עם רמות הסיכון,

לא שאני טוען שזה המצב אבל אם תקנה חרא של כלב מזן X או הרבה חלקיקי חרא של כלבים מכל מיני זנים ב2 מצבי העולם אתה תאכל חרא, הפיזור לא תמיד עוזר.

, כמו גם רף הכניסה הנמוך מאוד.

חיסרון אדיר ולא יתרון כלל וכלל, זה בסה"כ אומר שהמשווק פונה לקהל יעד של הדיוטות ולא של משקיעים מתוחכמים, מעניין מאד למה.
איני עובד אם אנשים שקהל היעד שלהם הם הדיוטות.

לכן אני מעדיפה תיאורטית את הגשמה על פני השקעות אלטרנטיביות אחרות, בארץ, שלא דרך שוק ההון.

עוד הפעם, איני אומר שזה המצב אבל אם פלוני היה שואל אותי מה הייתי מעדיף לאכול: גללים של סוס או גללים של פרה? אפשר פשוט לענות לו: שמע אחי הכל טוב, אני לא כ"כ רעב.

אנחנו חלוקים,

בהחלט.

 

[Nate]

שלום,
קראתי את השרשור בעבר, לא סייע לי כ״כ..

מבירור שעשיתי, אצטרך למצוא יותר משקיעים מאותה קבוצה על מנת שנוכל לתבוע יחד, ולכן אני פונה בפורום לברר אם מישהו מכיר.

תודה!

 

[adamshalev]

רפרנס לקוראים עתידיים:
https://www.hasolidit.com/kehila/threads/עזרה-בעיה-בהשקעה-דרך-קרן-הגשמה.7525/

 

[fliper]

@Nate
אני בסיפור דומה עם ברוקלין 9 ו 8 - באחרון הוחזרה ההשקעה אך עדין לא נראה רווח

 

[Nate]

זה ממש לא בסדר, הם אומרים שזו השקעה לשנתיים בפועל זה יכול גם להיגרר לחמש שנים.

אני כבר לא מצפה לשום רווח בשלב זה, רק לקבל לפחות את החזר ההשקעה..

כמה זמן לקח לך לראות את ההחזר?

 

[sol-e-d]

@Nate
דיברתי עם נציג של הגשמה, ספציפית על מנהטן 5 (אני לא משקיע דרך הקרן), וקיבלתי קצת תשובות (קח אותן בערבון מוגבל, הזיכרון שלי לא להיט):
1. באמת יש בעיה עם הפרויקט בגלל ירידה בשוק הנדל"ן באזור או משהו כזה.
2. נאמר לי שזה היה שקוף למשקיעים, ושאין הרבה מה לעשות כרגע חוץ מלחכות.
3. כמו בכל פרויקט, קיים סיכון ויכול להיות שתהיה בעיה להשיג את הקרן.
4. (אני לא בטוח איזה סוג פרויקט זה אבל בכל זאת) - אם נמסר שהמקום עבר שיפוץ\השבחה משמעותית בשביל מכירה\שכ"ד (באופן זמני), והגעת לאותו המקום (ואתה בטוח בזה), וראית שבאמת לא היה כלום אני ממליץ לך לדבר אתם לפני שאתה קופץ לעו"ד. ממה שהבנתי, היזם אמור לדווח על המצב של הפרויקט, ובמידה והוא שיקר יכול להיות שהם יכולו לעשות קצת יותר ממך (ואני דיי בטוח שיש להם חוזה מול היזם בדיוק בשביל דברים כאלו). עם זאת, הבנתי שיש להם סוכנים במנהטן שאמורים לעשות סיבוב בנכסים ולוודא שהכל בסדר, לכן משהו עדיין לא מסתדר.

שוב, יכול להיות שקצת פספסתי ו\או לא דייקתי, אבל בסה"כ אני חושב שכדאי לך לדבר אתם שוב. במידה ואתה מחליט בכל זאת לגשת לעו"ד, אני מציע שתעבור טוב על הפרסומים הרבעוניים שלהם ותראה שלא פספסת משהו.

אשמח אם תוכל לעדכן מה קרה
המון המון בהצלחה שיהיה לך.

 

[Nate]

דיברתי איתם והראיתי להם תמונות של הנכס שצילמתי, אני מכיר את האיזור די טוב, אני עובד שם מידי פעם וגם יש לי משפחה שגרים ממש ליד, ככה שאני מכיר את הנכס טוב ואכן הבניין הזה לא שופץ מאז 2012 ונשאר נטוש.
אין להם ככ מה לומר, הם ׳מתנערים׳ ושולחים אותך משירות לקוחות לסוכן אחר שגם להם אין תשובות לתת.

הדוחות הרבעוניים כמעט כולם זהים וכותבים כל רבעון במשך שלוש שנים את אותם משפטים אוטומטיים והם נורא מתומצתים ולא נותנים שום מידע רלוונטי על ההשקעה.

את כל זה הסברתי להם במיילים, עדיין אף אחד מהם לא נתן פיתרון או הסבר ונשמע שאין להם מושג מה באמת קורה עם ההשקעות שלהם.

לכן פניתי כבר לעו״ד יחד עם עוד מספר משקיעים שאיתרתי וכרגע מנסים לאתר משקיעים נוספים ע״מ לתבוע יחד, מבחינת העו״ד ניתן לעשות משהו בנושא.

 

[הנועזת]

משקיעים מתוחכמים

אגיד לך מה, בעייני משקיע נדל"ן מתוחכם באמת, אינו נסמך על השקעות בהן רמת השליטה שלו נמוכה.
משום כך, בעייני קהל היעד של השקעות כגון הגשמה, מיועדות לאנשים שסוגיית הנדלן (או לחילופין השקעת נדלן בחו"ל) לרוב אינה עיסוקם המרכזי.

 

[אורי ג.]

אגיד לך מה, בעייני משקיע נדל"ן מתוחכם באמת, אינו נסמך על השקעות בהן רמת השליטה שלו נמוכה.

מסכים לחלוטין, רק שהייתי משנה את המילה "מתוחכם" ל"נבון".

משום כך, בעייני קהל היעד של השקעות כגון הגשמה, מיועדות לאנשים שסוגיית הנדלן (או לחילופין השקעת נדלן בחו"ל) לרוב אינה עיסוקם המרכזי.

בדיוק סיבה טובה להתרחק מהשקעות כאלה לדעתי.

האמת שאני מקבל כל הזמן הצעות השקעה בסגנון של "הגשמה" רק מחברות אמריקאיות, התנאים לאין ערוך טובים יותר משל הגשמה (וגם ההיסטוריה שלהם).

 

[רוני]

השילוב של השקעה יזמית, עם מינוף לא קטן,
באמצעות יזם שנוגס ברווח, תוך קביעת מועד מוגדר מראש לאקזיט (מנחשים מראש את מצב השוק בעוד מספר שנים),
כאשר ברוב המקרים כשהיזמות נכשלת, הנפגעים העיקריים הם המשקיעים,
מלחתחילה אמורה להדליק נורה אדומה.

באמצעות שיווק נוצץ ומחיר כניסה להשקעה אטרקטיבי, תוך שימוש בבעלי מקצוע יתכן מיומנים אך לא מסתכנים בעצמם, תוך פנייה ללקוחות שברובם לא מבינים נדל"ן או כאלו שלא מוכנים להתאמץ, ומצפים שאחרים יעבדו עבורם, זה מתכון אפשרי לתקלות ואכזבות !

 

[הנועזת]

האמת שאני מקבל כל הזמן הצעות השקעה בסגנון של "הגשמה" רק מחברות אמריקאיות, התנאים לאין ערוך טובים יותר משל הגשמה (וגם ההיסטוריה שלהם).

אל תשכח שיש פה פרמיה, על הנוחות בלהתנהל מול חברה ישראלית, במקרה של דיפולט לא פשוט להתנהל בבתי משפט מול חברה שמרכז הפעילות שלה בחו"ל. שלא לדבר על שפה, מידע נגיש על החברה (כמו אפילו לבקר במשרדים), וכן הלאה.

 

[אורי ג.]

אל תשכח שיש פה פרמיה, על הנוחות בלהתנהל מול חברה ישראלית, במקרה של דיפולט לא פשוט להתנהל בבתי משפט מול חברה שמרכז הפעילות שלה בחו"ל. שלא לדבר על שפה, מידע נגיש על החברה (כמו אפילו לבקר במשרדים), וכן הלאה.

את קוראת לזה "פרמיה", אני קורא לזה "הטיית הזמינות".
בחברות דומות בחו"ל ה"מתווך" הוא בדרך כלל עובד בשת"פ כזה או אחר עם היזם וחשוב מאד: משקיע גם את כספו שלו, ככה שאם חלילה יש בעיות את בצד שלו ויש זהות אינטרסים, הוא כבר ידאג לכל ההליכים המשפטיים וזה מעוגן בחוזה מראש בדרך-כלל. גם במקרה של הגשמה כל התהליכים יהיו בחו"ל, הרי הגשמה הם בסה"כ מתווכים, לתבוע אותם אפשר יהיה בארץ אבל זה יהיה מיותר ומטופש כי לא יצא משם משהו.
מידע נגיש על החברה המתווכת לא נותן לך הרבה, את צריכה מידע על היזם, בהגשמה יש לך את זה? לא.
לבקר במשרדים מפוארים עלי לא עושה רושם, ההפך הוא הנכון, אני יודע שהכל שם על חשבוני. דווקא המשרדים של יזמים מאד מוצלחים בחו"ל פעמים רבות הם קטנים צנועים ועם מעט מאד אנשים.

סתם דוגמא לחברה אחת כזו בחו"ל:
http://trion-properties.com/
ועוד אחת:
https://cadre.com/

 

[יערה]

משתפת אתכם בחוויה שהייתה לי מול קרן הגשמה:
לפני כמעט 3 שנים השקעתי דרכם בשני פרוייקטים. השבוע, כאשר קיבלתי טפסים שגרתיים מטעמם להעברה לרו״ח שלי, אמרתי- למה לא נדבר עם מישהו מטעמם, שיסביר לי בעברית פשוטה מה שלום הפרוייקטים.
לא היה פשוט לקבל מענה- כעבור יומיים התקשרה אלי נציגה מטעם הנהלת החשבונות של החברה (להבדיל משירות לקוחות), ודרכה גיליתי *במקרה* שאחד הפרוייקטים עשה אקזיט לפני חודש. התשואה מגוחכת- משהו באזור ה 5%.
כששאלתי איך ייתכן שפרוייקט מגיע לסיומו מבלי ליידע את המשקיעים, נעניתי שנשלח מייל.
כאשר הבהרתי שמעולם לא קיבלתי מייל שכזה, ושאלתי כיצד יכול להיות ש*חודש* אחרי אקזיט הם לא בודקים מי מהמשקיעים לא לקח את הכסף ומדוע, נעניתי ש״יש לנו אלפי משקיעים, זה לא מתפקידנו״ .אז מה כן תפקידכם?!
מאוחר יותר התקשר אלי אחראי שירות הלקוחות. כששטחתי בפניו את טענותיי בנוגע לשירות המאכזב שאני מקבלת מהם, כמו גם אכזבתי מתנובת ההשקעה (אם כי הבהרתי שבנושא זה אין לי טענות)- נאמר לי ש״זה עדיין הרבה יותר טוב מפק״מ״. serisouly??
בקיצור- התחושה שאני מקבלת מהם היא של זלזול אחד גדול בכספי המשקיעים. לא משקיעה דרכם יותר בחיים.