צריך להיות מטורף כדי לא לקנות דירה בימינו, או שבעצם ...

[Henchman34]

אפשר דוגמה? אני לא מכיר דבר כזה היום.

יש דברים כאלה בחיפה ובבאר שבע ואוכלוסיה שנוח לעבוד איתה. זו תשואה נטו מהשכירות בלי העליה שמתרחשת בערך הנכס עקב האינפלציה.

יש שוכרים יותר מתוחכמים שיודעים לא להשאיר עדויות לרעתם בניגוד ל רופא הנל והתהליך של התביעה לוקח זמן וגם בו הודאות אינה גבוהה.

תראה, זה נכון שבמקרה הנ"ל פנו גם לבית חולים שבו עבד הרופא אבל זה לא דווקא מה שגרם לו לפצות את המשכיר אלא ההתנהלות מול העורך דין והערבויות שהיו למשכיר. בשלב בחירת השוכרים, במידה ומבקשים מחיר שוק או אפילו טיפה מתחת אפשר לבחור שוכרים טובים ולקחת מהם מזומן כבטחונות, להחתים ערבים. מדובר במנופים טובים נגד דייר שמחליט "שלא מתאים לו". אני אישית לא מחזיק אף אחד בכוח, כל עוד מוצאים דייר חלופי שמקובל עליי אין לי בעיה.

לגבי שכן בעייתי, זו בעיה שיכולה לקרות בכל דירה וזה משהו שיגרום לתמחור נמוך יותר. כל עוד יש מרווחי בטחון לא אמורה להיות בעיה. כמו בכל השקעה יש סיכון.

תשואה בטוחה של 6% ראלית ?
לא יעזור תשואה == סיכון

אני מקבל את מה שאתה אומר אבל השאלה מאיפה מגיעה התשואה העודפת הזו. אם מדובר על השכרה לשוהים בלתי חוקים בדרום תל אביב אז אני מסכים אבל אם מדובר בלקיחת דירה (לדוגמא) של 2 חדרים עם פוטנציאל ל-3 חדרים ולהשכיר אותה אחרי השיפוץ ביותר ממחיר השכירות המקורי אז מדובר על תשואה על Skill ולא על סיכון. זה גם מה שאני אישית אוהב בנדל"ן, זה תחום שמתגמל Skill.

לגבי השאר זה כבר מתחיל לגלוש לדיון על שוק ההון VS נדל"ן שלא יוביל לשום מקום.

 

[כסף_כסף]

נראה לי שהיום בשביל לקבל 6% בבאר שבע צריך ממש לחיות שם כמה חודשים וכל יום לחפש מציאות ברחוב
ממבטח חטוף ביד 2 התשואה המקסימאלית כמו בכל מקום אחר היא 3.5-4% גג, 6% זה רחוק מלהיות טריוויאלי ונראה לי שהסיכוי ליפול על כזה דבר הוא בערך כמו הסיכוי ליפול על מניה טובה

 

[אבא עשיר]

יש דברים כאלה בחיפה ובבאר שבע ואוכלוסיה שנוח לעבוד איתה. זו תשואה נטו מהשכירות בלי העליה שמתרחשת בערך הנכס עקב האינפלציה.

.

אני במקרה קצת מכיר את שני המקומות (בהנחה שאתה מדבר על השכרה לסטודנטים), ו 6% זאת תשואה שכבר לא קיימת.
במקרה הטוב מאוד התשואה (ברוטו) מגרדת את ה 4% מלמטה.
אם אתה מעוניין להוכיח אחרת אני מבקש ממך להדביק איזה לינק ליד2 או אתר דומה.

עריכה: ראיתי את התגובה של כסף_כסף רק אחרי שפרסמתי את שלי(great minds think alike).

 

[Henchman34]

@כסף_כסף ו @אבא עשיר כתבתי מספר פעמים שבנדל"ן אין שוק יעיל,שהמידע לא זמין לכולם במידה שווה, שעבודת רגליים, יכולות מיקוח וראיה של מה אפשר לעשות מהנכס מתגמלים את המשקיעה.

אז המבחן שלכם מסתכם בלהיכנס ליד-2, לוח שזמין לכולם במידה שווה ללא שום מאמץ, בדיוק כמו שוק ההון ולקבוע שאין תשואה של 6%.

 

[אבא עשיר]

@Tin177an , כמו שאמרתי אני קצת מכיר את השוק.
אני חושב שאם בנאדם מעוניין למכור דירה אז הוא מפרסם ביד2, וקשה לי להאמין שיש הבדלים כאלה גדולים (אתה מדבר על הבדלים של 33% במחיר לפחות).
אני סיימתי את דברי בשרשור הזה, בהצלחה.

 

[Cfy]

הטעות שלך היא שאתה משווה מינוף (משכנתא) ללא מינוף, ומניח את תשואות.
כמו שאגיד לך: יש 5% תשואה בשוק ההון בשנה, אז אקח הלוואה מהבנק ואלווה


מקור הטעות שלך זה שאתה משווה אפשרות בה אתה ממנף את עצמך ע"י משכנתא. אם הכל הולך בסדר, הרווחת. אבל לקחת סיכון מאד גדול.
עבור סיכון אתה מקבל יותר, אבל אתה גם משלם יותר: סיכון. זה תמיד נכון.
במקרה שלך, אם מחירי הדיור יורדים, אתה עלול להשאר בלי כלום, בגלל שאתה ממונף.

פשוט זה. אני לא מבין מה החשיבות של רוב שאר הדיון כשהבסיס להשוואה הוא הרי שגוי מיסודו.
נניח שבמקום 400K פשוט היה לך 1M. עכשיו פשוט קנה את הדירה. חסכת "דיבידנדים" בדמות שכר דירה. תשווה את זה להשקעה של 1M בשוק ההון. יתכן שערך הדירה יעלה הרבה כמו בשנים עברו, ומצד שני יתכן שיחתך בחצי, מי יודע. האם אתה רוצה להיות תלוי בנכס אחד, ללא שום פיזור? ואיפה אתה חושב שתעשה יותר לאורך זמן?
עכשיו אתה יכול לחזור ל-400K, ולקחת את ההלוואה לצורך השקעה בשוק ההון במקום במשכנתא.
ההבדל היחיד הוא מצב בו אתה יכול לקבל הלוואה מוצלחת יותר לצורך דירה מאשר להשקעה בשוק ההון, אבל זה כבר סוטה מהבסיס של ההשוואה.

 

[כסף_כסף]

@כסף_כסף ו @אבא עשיר כתבתי מספר פעמים שבנדל"ן אין שוק יעיל,שהמידע לא זמין לכולם במידה שווה, שעבודת רגליים, יכולות מיקוח וראיה של מה אפשר לעשות מהנכס מתגמלים את המשקיעה.

אז המבחן שלכם מסתכם בלהיכנס ליד-2, לוח שזמין לכולם במידה שווה ללא שום מאמץ, בדיוק כמו שוק ההון ולקבוע שאין תשואה של 6%.

זה בהחלט נותן כיוון למה אפשר לצפות
אני יוצא מתוך נקודת הנחה שאפשר בפועל להשיג 10-20% יותר ממה שרשום שם
להשיג 50% יותר תשואה ממה שנגזר משם? בשביל זה כבר צריך לעבוד בזה ממש או פשוט לסמוך על זה שיהיה לי מזל
מה לעשות שאני כבר עובד במשהו אחר, ועם לסמוך רק על מזל לא מגיעים רחוק

ובאופן אישי, אסטרטגיית ההשקעה שלי בחודשים האחרונים היא כמעט 100% בעו"ש וקצת חשיפה למט"ח

 

[Edward]

@כסף_כסף ו @אבא עשיר כתבתי מספר פעמים שבנדל"ן אין שוק יעיל,שהמידע לא זמין לכולם במידה שווה, שעבודת רגליים, יכולות מיקוח וראיה של מה אפשר לעשות מהנכס מתגמלים את המשקיעה.

זה נכון לשוק ההון לא פחות משוק הנדל"ן, אבל אי אפשר לצפות מכולם להשיג תוצאה מעל הממוצע. לכן אין משמעות פרקטית לאמירה שיש אפשרות תיאורטית להשיג תשואות מעל הממוצע. צריך להסתכל על התוצאה הצפויה על ידי הדיוטות.

כרגע המספרים שאני מכיר הם סדר גודל של תשואה ריאלית של 2.5%-3% בנדל"ן למגורים באיזורי ביקוש לפני מינוף. כדי לקבל יותר צריך לצאת לפריפריה\להיכנס להרפתקאות ואני לא בטוח שלרוב האנשים זה מתאים.

מבחינת שוק ההון, אפשר לצפות לתשואה ריאלית של 4%-5% בממוצע. זו גם תשואה פאסיבית לעומת נדל"ן ששם יש מרכיב לא מבוטל של כאב ראש והתעסקות, שלא לדבר על הסיכונים בהשקעת סכום גדול בנכס בודד.

רכישת דירה לא מגדרת בדיוק שכר דירה כי בהחלט יכול להיות מצב בו מחירי הדירות יורדים בעשרות אחוזים והשכירות נשארת זהה.

מהנתונים הללו אני מסיק שכדי שיהיה משתלם לרכוש נדל"ן כהשקעה זה צריך להיות מאחת משתי סיבות:

1. סיבות פסיכולוגיות. (חשוב ולגיטימי).

2. "מציאות" למיניהן כאשר התשואה היא יוצאת דופן במיוחד.

 

[איש(3718)]

כמו שכתבו לפני, גם בשוק ההון יש מקום לכישורים, מחקר ו"עבודת רגליים". ההבדל העיקרי שבדירות מגורים כל אדם חושב שהוא מומחה. בדוחות וניתוח פונדמנטלי של חברות, מעטים המומחים ומעטים חושבים שהם מומחים.
כמו שכתבתי קודם, ההבדל העיקרי בין שוק ההון לבין נדלן זה מיסוי ומשכנתאות. בנדלן המיסוי אפסי והמשכנתאות ניתנות במחיר זול היסטורית.

לגבי מס שבח , מס רכישה ומסוי שכ"ד - זה לא רלבנטי עבור הרבה בני 50+ כי ממילא חוסכים עבור דירות לילדים, ולרובם יש כבר ילדים בני 18+. אם הם קונים דירה נוספת יכולים לרשום על שם הילדים עם הערות אזהרה והסכמים מתאימים וכך להרויח הפטורים. כהוכחה ראו מה קרה במכרז בכרמי גת בקריית גת.

 

[Henchman34]

כלומר נדלן זה עבודה, ולא השקעה פסיבית, ויותר מכך כמו כל עסק עצמאי לא נטול סיכון ובגלל זה יש בו כנראה תשואה עודפת לבעלי הכישורים המיוחדים.
אותם יהלומי תשואה יכולים להתברר בדיעבד כטעות (לא כל כך סחירה) , מן הסתם אתה מרגיש טוב עם משלח היד הנ"ל אבל משום מה אתה מתכחש ל סיכון שבו.
אם כל מה שהיה צריך זה קצת להתאמץ ולמצוא יהלומים אז כולם היו כבר כורי "דירות" בפריפריה בבהלה לזהב 2

נדל"ן למי שמחפש תשואה עודפת זו בהחלט עבודה. לוקח לא מעט זמן בשביל לבצע עסקה שתהיה מתחת למחיר השוק ושתספק תשוא עודפת. הרבה פעמים מדובר נטו בכימיה בין הקונה למוכר. אם יצרת קשר טוב עם הקונה מנסיון הוא יתעקש למכור דווקא לך, אתה לא תאמין עד כמה חוסר רציונליות יש בטבע האנושי כשזה נןגע לכסף.

ניהול השקעות נדלן (לדעתי) כבר מהדירה הראשונה הוא סוג של עסק.

לגמרי מסכים. זה הכי קרוב שאפשר להגיע לעסק בלי לפתוח תיק ברשויות המדינה.

מעדיף כל יום קרן מחקה על ת"א 100 מאשר התעסקות עם הנ"ל, מעדיף לבנות מודל פסיבי להשקעות על מדדים, כמו שאמרתי 7.8% מ 1999 בטייס אוטומטי

מאחל לך שימשיך ככה.

אני יוצא מתוך נקודת הנחה שאפשר בפועל להשיג 10-20% יותר ממה שרשום שם

אפשר במקרים מסויימים גם יותר. רק מילה לגבי מזל, הוא בהחלט משחק תפקיד אבל מהנסיון שלי מזל יש למי שעובד קשה.

זה נכון לשוק ההון לא פחות משוק הנדל"ן, אבל אי אפשר לצפות מכולם להשיג תוצאה מעל הממוצע. לכן אין משמעות פרקטית לאמירה שיש אפשרות תיאורטית להשיג תשואות מעל הממוצע. צריך להסתכל על התוצאה הצפויה על ידי הדיוטות.

לדעתי שוק ההון הרבה יותר יעיל מבחינת זרימת המידע הניתוח שלו ותמחור הנכסים בו בהתאם. התחרות על כל מניה מתחת למחיר שוק היא מאוד גבוהה ואני בספק האם היתן לאורך זמן להשיג תשואות גבוהות יותר מהשוק. נדל"ן מעבר להיותו נכס יותר מורכב( מצב תכנוני ופוטנציאל ועוד שלל דברים) מתומחר פחות טוב כי התחרות על כל נכס שלא מתומחר נכון היא קטנה יותר. מנסיון אני מכיר נכס שנמכר משמעותית מתחת למחיר השוק כי הייתה לו בעיה תכנונית שאנשים פחדו לגעת בה אבל אחרי 3 ביקורים בעיריה הסתבר שזה בולשיט ולאחר כמה ערבויות מהמכור הנכס נמכר.

 

[דגגגג]

אני מנטרל את עליית/ירידת מחירי הדירות בחישוב שלי.. כי הרבה אנשים אומרים "אוי לא ומה אם מחירי הדיור יורדים" והרבה אומרים שמחירי הדיור בישראל עולים בצורה קונסיסטנטית על פני עשורים.. אי אפשר להתחשב בספקולציות כאלה לכן נניח שמחירי הדיור קבועים.

לגבי להשיג 5% בשנה על השקעה, זה נשמע לי מאוד אופטימי באפיק סולידי במצב הריבית של ימינו
אין אף אגח סולידי שיתן 3% , הבורסות בשיא כל הזמנים.
הבורסה לא תמיד עולה אובסולוטית, היא יכולה לרדת במשך שנים גם.. וזה קרה.

דבר נוסף שאולי כדאי לציין לצורך החישוב הוא שישראל ממוצע בסופו של דבר ירצה לקנות דירה.
מדינת ישראל לא מתאימה למחיה בשכירות, כל שנה צריך לחתום מחדש על חוזה, אין חוזים ל10 שנים.

השאלה זה האם עדיף עם משכנתא, או לגור בשכירות ואז כשהכסף נצבר לקנות את הדירה.

לפי הדיון שהתפתח אני לא רואה יתרון ברור כלכלי ללא לקחת משכנתא

אז לך על זה. הסיבה שאני לא הולך על זה, אמא שלי מנהלת את נושא המשכונות באחד הבנקים הגדולים בישראל. כל יום אנשים עוברים לרחוב כי הם חשבו שמשכנתא זה רעיון נפלא ומבחינת הבנק הם נטל ועול שיש להפטר ממנו מהר כי יש עוד אלפי פרייארים בכל יום שמעוניינים לקחת את המשכנתא של זה שעובר כרגע לרחוב והחוב שלו עובר אל עורכי הדין.
אתה לא תמצא ברחוב אנשים שלא מינפו את עצמם. מבחינתי, להפסיד את כל ההון שלי זה מקובל ואמנם זה יהיה נורא אך אני אמשיך ואצבור אותו מחדש. להפסיד את ההון של הבנק יהפוך אותי לעבד נרצע למשך כל חיי. סיכון גבוה מדי לטעמי.

 

[HHH]

אנקדוטה משעשעת על נדלן
ההורים של אשתי בשנות ה50 רצו לקנות בית
היה להם נגיד 500 לירות שזה היה הון
והם היו יכולים לקנות בית פרטי בעיר דרומית
או להוסיף קצת כסף ולקנות נחלה בכפר באזור המרכז
הם העדיפו את העיר הדרומית כי זו עיר עם שרותים
ובכפר אם היה צריך רופא הם היו צריכים לרתום עגלה ולרכב לעיר הגדולה וגם היה סיכון של מסתננים וגם עלה 10 לירות יותר

הכפר הוא כפר שמריהו , אמיתי
חברים שלהם הלכו על זה ובגיל פנסיה מכרו את הבית הועברו לגור בוילה צנועה בקיסריה וחיים על הכסף שנשאר, לא רע
אין מוסר השכל

בעצם יש, אם לצטט את ג׳ון לנון - life is what happens to you when you're busy making other plans

מזכיר לי את המשפחה שלי: סבא שלי קנה בשנות ה-50 דירת שלושה חדרים בדמי מפתח (!) בהרצליה ואחותו קנתה באותו כסף נחלה חקלאית ברחוב הראשון בסביון. ביג מיסטייק....

 

[amit]

מזכיר לי את המשפחה שלי: סבא שלי קנה בשנות ה-50 דירת שלושה חדרים בדמי מפתח (!) בהרצליה ואחותו קנתה באותו כסף נחלה חקלאית ברחוב הראשון בסביון. ביג מיסטייק....

סבא שלי קנה 3 פרות במקום שטח בכפר אזר ...

 

[כסף_כסף]

תגידו תודה שיש לכם סבא שקנה פה משהו בשנות ה 50
אתם כבר ביתרון משמעותי מול אלה שאין להם כזה, וזה כבר בלי קשר לצורת ההתנהלות הסולידיות יותר או פחות ולמידת ההצלחה שלכם בהשקעות

 

[dror]

סבא שלי קנה הרבה אדמות "לגאול" את א"י,
אבל הסתבר שעבדו עליו ונשארנו עם ניירות חסרי ערך

 

[HHH]

תגידו תודה שיש לכם סבא שקנה פה משהו בשנות ה 50
אתם כבר ביתרון משמעותי מול אלה שאין להם כזה, וזה כבר בלי קשר לצורת ההתנהלות הסולידיות יותר או פחות ולמידת ההצלחה שלכם בהשקעות

מה קשורה הכרת התודה שיש או אין לי לסיפורים המשעשעים על החלטות נדל"ן כושלות מתקופת קום המדינה? ולמה את/ה סבור/ה שאותן עסקאות מטופשות מקנות לנו איזשהו יתרון 60 שנה אח"כ? (מילא אם היינו בצד החכם של העסקאות הנ"ל...)

 

[איש(3718)]

אנקדוטה משעשעת על נדלן
ההורים של אשתי בשנות ה50 רצו לקנות בית
היה להם נגיד 500 לירות שזה היה הון
והם היו יכולים לקנות בית פרטי בעיר דרומית
או להוסיף קצת כסף ולקנות נחלה בכפר באזור המרכז
הם העדיפו את העיר הדרומית כי זו עיר עם שרותים
ובכפר אם היה צריך רופא הם היו צריכים לרתום עגלה ולרכב לעיר הגדולה וגם היה סיכון של מסתננים וגם עלה 10 לירות יותר

הכפר הוא כפר שמריהו , אמיתי
חברים שלהם הלכו על זה ובגיל פנסיה מכרו את הבית הועברו לגור בוילה צנועה בקיסריה וחיים על הכסף שנשאר, לא רע
אין מוסר השכל

בעצם יש, אם לצטט את ג׳ון לנון - life is what happens to you when you're busy making other plans

ואני תוהה על מה נכדי יצחקו עלי עוד 50 שנה : "אתה יודע, סבא היה יכול לקנות את XXX בגרושים ובמקום זה קנה YYY"...

 

[c881]

מה קשורה הכרת התודה שיש או אין לי לסיפורים המשעשעים על החלטות נדל"ן כושלות מתקופת קום המדינה? ולמה את/ה סבור/ה שאותן עסקאות מטופשות מקנות לנו איזשהו יתרון 60 שנה אח"כ? (מילא אם היינו בצד החכם של העסקאות הנ"ל...)

הוא מתכוון - תגיד תודה שיש לך סבא שפגשת/הכרת/עדיין איתנו שהיה פה לפני X שנים. יש אנשים שלא היתה להם הזכות הזו.

 

[כסף_כסף]

הוא מתכוון - תגיד תודה שיש לך סבא שפגשת/הכרת/עדיין איתנו שהיה פה לפני X שנים. יש אנשים שלא היתה להם הזכות הזו.

זה א'
ו ב' - גם אם לא קיבלת בירושה נחלה בכפר שמריהו אלא רק דירת שיכון ישנה ברחובות הרחוקה (ציניות), אתה עדיין במצב הרבה יותר טוב מאלה שצריכים 150 משכורות נטו (בערך שליש ממה שהם ירוויחו כל החיים) בשביל לקנות את התוצאה של ההשקעה הכושלת הזאת
וסיפורים משעשעים זה אחלה, רק רציתי לשים את זה בקונטקסט של השיחה

 

[מכל מלמדי השכלתי]

סבא שלי קנה 3 פרות במקום שטח בכפר אזר ...

שוק ההון VS נדלן - גרסת שנות ה-50