היי
מעלה כאן אופציה לעסקה שהסיכוי שלה לצאת לפועל הוא לא ידוע כרגע.
דירת 3 חד' שמושכרת כיום ב 3500 ש"ח (באזור שאפשר למצוא דיירים טובים לשכירות).
שווי הדירה כיום הוא 1.35 מ' ש"ח.
הבניין עצמו לקראת חתימות סופיות להליך תמ"א 38/2 (באסיפת דיירים יזם אומר שהוא תוך שנה עד שנתיים משיג אישורים.)
האם כדאי להיכנס לעסקת שותפות שבה אנו נקנה אחוזים מהנכס.
אם נלך לדוגמא על 40% מהנכס
נידרש לשלם לבעל הנכס 540 אלף שח, מס רכישה 27 אלף (לפי 5 אחוז), הוצאות נוספות כגון עו"ד , יש עוד משהו?
הגענו לכך שנידרש לכ 570 אלף שח.
מידע על מימון העסקה:
הון עצמי - 180 אלף (80 מתוכם בקרן השתלמות), נידרש למשכנתא של 390 אלף (ל 25-30 שנה - ריביות 3 -4 אחוז אני מעריך).
הכנסות מהעסקה:
שכירות מהנכס (40%) - 1400 שח בחודש
בעוד 5 שנים (עד 7 שנים) - הנכס יהיה שווה 1.8 מיליון (לפי המחירים כיום), כלומר חלק של 40% יהיה שווה 720 אלף ש"ח
חישובי נטו:
רווח למס שבח של 180 אלף ש"ח, לכן אחרי קיזוז של 25 אחוז נשאר 135 אלף ש"ח.
בנטו אם נוריד מזה עורך דין ומס רכישה ששולם, נשאר 105 אלף ש"ח.
אם נתייחס ל 5 שנים שכירות זה - 84 אלף ש"ח.
ריביות מימון ל 5 שנים , לפי 3.5 אחוז ריבית ממוצעת, זה 64 אלף ש"ח.
נטו נשאר - 105+84-64 - 125 אלף שח
1. נשמח לקבלת התייחסותכם - האם זו עסקה כדאית? האם פספסנו משהו?
2. במידה ולא, באלו תנאים העסקה היתה כדאית?
3. אם במסגרת משא ומתן נקנה 40% מהנכס ב 500 אלף ש"ח זה כן יהיה כדאי?
4. מה הסכנות או מה כדאי לבדוק בעסקה שכזו. (בעל הנכס ראינו ושחחנו מס' פעמים , מדובר באדם נחמד - לא עבריין אבל גם לא פרייאר).
5. בהשוואה למסלול כללי של קרן השתלמות/גמל להשקעה, האם אלטרנטיבה טובה/גרועה.
תודה
מעלה כאן אופציה לעסקה שהסיכוי שלה לצאת לפועל הוא לא ידוע כרגע.
דירת 3 חד' שמושכרת כיום ב 3500 ש"ח (באזור שאפשר למצוא דיירים טובים לשכירות).
שווי הדירה כיום הוא 1.35 מ' ש"ח.
הבניין עצמו לקראת חתימות סופיות להליך תמ"א 38/2 (באסיפת דיירים יזם אומר שהוא תוך שנה עד שנתיים משיג אישורים.)
האם כדאי להיכנס לעסקת שותפות שבה אנו נקנה אחוזים מהנכס.
אם נלך לדוגמא על 40% מהנכס
נידרש לשלם לבעל הנכס 540 אלף שח, מס רכישה 27 אלף (לפי 5 אחוז), הוצאות נוספות כגון עו"ד , יש עוד משהו?
הגענו לכך שנידרש לכ 570 אלף שח.
מידע על מימון העסקה:
הון עצמי - 180 אלף (80 מתוכם בקרן השתלמות), נידרש למשכנתא של 390 אלף (ל 25-30 שנה - ריביות 3 -4 אחוז אני מעריך).
הכנסות מהעסקה:
שכירות מהנכס (40%) - 1400 שח בחודש
בעוד 5 שנים (עד 7 שנים) - הנכס יהיה שווה 1.8 מיליון (לפי המחירים כיום), כלומר חלק של 40% יהיה שווה 720 אלף ש"ח
חישובי נטו:
רווח למס שבח של 180 אלף ש"ח, לכן אחרי קיזוז של 25 אחוז נשאר 135 אלף ש"ח.
בנטו אם נוריד מזה עורך דין ומס רכישה ששולם, נשאר 105 אלף ש"ח.
אם נתייחס ל 5 שנים שכירות זה - 84 אלף ש"ח.
ריביות מימון ל 5 שנים , לפי 3.5 אחוז ריבית ממוצעת, זה 64 אלף ש"ח.
נטו נשאר - 105+84-64 - 125 אלף שח
1. נשמח לקבלת התייחסותכם - האם זו עסקה כדאית? האם פספסנו משהו?
2. במידה ולא, באלו תנאים העסקה היתה כדאית?
3. אם במסגרת משא ומתן נקנה 40% מהנכס ב 500 אלף ש"ח זה כן יהיה כדאי?
4. מה הסכנות או מה כדאי לבדוק בעסקה שכזו. (בעל הנכס ראינו ושחחנו מס' פעמים , מדובר באדם נחמד - לא עבריין אבל גם לא פרייאר).
5. בהשוואה למסלול כללי של קרן השתלמות/גמל להשקעה, האם אלטרנטיבה טובה/גרועה.
תודה
