• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחברה בלבד ואין באמור בה כדי לשקף את דעותיה של בעלת האתר.

עזרה בהבנת עסקה מתמשכת

  • פותח הנושא פותח הנושא aiib
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

aiib

משתמש רגיל
הצטרף ב
8/5/19
הודעות
470
דירוג
26
אשמח לעזרתכם בניתוח המשמעות של העסקאות הבאות והמיסים הנילווים.

פלוני רכש דירת מחיר למשתכן בעלות של כמיליון שקל חתימת החוזה הייתה בתאריך פברואר 2021 אבל קבלת מפתח הייתה ביולי 2023 והדירה הושכרה והוא לא גר בה.
כיום הדירה שווה כ2 מיליון שקל.

כעת הוא רוצה לרכוש דירה בשווי 2.5 מיליון שקל ולהצהיר שהוא מוכר את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים.

במקביל לקניית הדירה השניה [עדיין לא ברור אם זה יהיה קודם הדירה השניה או לאחריה] הוא רוצה להשתתף בקבוצת רכישה בדירה ששוויה 2 מיליון שקל שבשלב ראשון הוא צריך להניח חצי מיליון שקל.

האם הוא צריך לשלם מס רכישה רק על הדירה השלישית או גם על הדירה השניה?
האם הוא צריך לשלם מס שבת על הדירה הראשונה?

יש עוד עלויות שצריך לקחת בחשבון?

תודה רבה!
 
ומה עם הדירה הראשונה? הוא מוכר אותה מתי שהוא?
 
ומה עם הדירה הראשונה? הוא מוכר אותה מתי שהוא?
צודק... נשמט בטעות מרוב מלל...
עקרונית הוא באמת מתכנן למכור את הדירה אחרי 18 חודשים [אם אני לא טועה זה החודשים שמוגדר בחוק].
אבל אשמח לשמוע גם את ההשלכות במידה ולבסוף הדירה לא תימכר למרות ההצהרה
 
נתחיל במקרה הפשוט, אם הדירה הראשונה לא נמכרת, אז על השתיים האחרות משולם מס רכישה.
ההצהרה שזו דירה חליפית, רק תדחה את תשלום המס והוא ישולם בחלוף שנתיים עם ריבית 4% והצמדה.

ולמקרה המסובך יותר, כשהוא כן מוכר את הדירה הראשונה.
כאן זה מתחלק ל־2
דירת מגורים מוכנה, היא דירה לצורך מס שבח וגם לצורך מס רכישה.
זכות בקבוצת רכישה, היא דירה לצורך מס רכישה, אבל אינה דירה לצורך מס שבח.

מבחינת מס שבח, אם הוא רוכש גם את הדירה חליפית וגם את הזכות בקבוצת הרכישה, בעצם יש לו רק דירה אחת נוספת, ואחרי חלוף 18 חודש מהאכלוס של הדירה הראשונה, ולפני תום שנתיים מרכישת הדירה השניה, הוא יכול למכור בפטור ממס שבח את הדירה הראשונה.

אבל מבחינת מס רכישה, ברגע שהוא רכש את שתיהן, ועדיין לא מכר את הראשונה, הוא יחוייב במס רכישה על שתיהן.

וכרגיל, לא איש מקצוע והשימוש בתוכן הרשומה הוא על אחריות הקורא בלבד.
 
מבחינת מס שבח, אם הוא רוכש גם את הדירה חליפית וגם את הזכות בקבוצת הרכישה, בעצם יש לו רק דירה אחת נוספת, ואחרי חלוף 18 חודש מהאכלוס של הדירה הראשונה, ולפני תום שנתיים מרכישת הדירה השניה, הוא יכול למכור בפטור ממס שבח.
יש פטור במס שבח מבלי שגר בדירה 4 שנים?
העניין הוא בגלל שזאת קבוצת רכישה או בגלל שהדירה עדיין לא בנויה?
אבל מבחינת מס רכישה, ברגע שהוא רכש את שתיהן, ועדיין לא מכר את הראשונה, הוא יחוייב במס רכישה על שתיהן.
לא עוזרת ההצהרה שהוא מוכר את הדירה הראשונה כדי לפטור מס רכישה מהדירה השניה?
 
יש פטור במס שבח מבלי שגר בדירה 4 שנים?
מאז שנת 2014, כבר אין את נושא 4 שנים, יש רק את ההפרש זמן בין הרכישה/טופס 4 לבין המכירה.
העניין הוא בגלל שזאת קבוצת רכישה או בגלל שהדירה עדיין לא בנויה?
בגלל שזו דירה שאינה גמורה, אז היא לא נחשבת דירת מגורים לצרכי מס שבח.
לא עוזרת ההצהרה שהוא מוכר את הדירה הראשונה כדי לפטור מס רכישה מהדירה השניה?
חחח לא, קראת את ההצהרה בטופס 7000?
1705857904922.png
 
מאז שנת 2014, כבר אין את נושא 4 שנים, יש רק את ההפרש זמן בין הרכישה/טופס 4 לבין המכירה.
במקרה ששאלתי, לפי מה סופרים את ה4 שנים? לפי חתימת החוזה או טופס 4/איכלוס?
חחח לא, קראת את ההצהרה בטופס 7000?
צפה בקובץ המצורף 2336
אם אני מבין כתוב כאן שאם מוכרים את הדירה הראשונה לא משלמים מס רכישה על הדירה השניה, איפה טעיתי?
[אם לא הסברתי את עצמי מספיק, אני מתכוון באופן שבפועל תוך 18 חודשים אני אמכור את הדירה הראשונה]
 
במקרה ששאלתי, לפי מה סופרים את ה4 שנים? לפי חתימת החוזה או טופס 4/איכלוס?
לא סופרים 4 שנים, מאז 2014 נגמר נושא 4 שנים בין מכירה למכירה.
אם אני מבין כתוב כאן שאם מוכרים את הדירה הראשונה לא משלמים מס רכישה על הדירה השניה, איפה טעיתי?
[אם לא הסברתי את עצמי מספיק, אני מתכוון באופן שבפועל תוך 18 חודשים אני אמכור את הדירה הראשונה]
שאלה מעניינת, לפי נוסח החוק נראה שאתה צודק
 
לא סופרים 4 שנים, מאז 2014 נגמר נושא 4 שנים בין מכירה למכירה.
צודק, התכוונתי 18 חודשים, אבל האמת היא שזה לא כ"כ משנה כי לפני 18 חודשים במקרה הזה עדיין יש איסור מכירה של דירת מחיר למשתכן.
אבל זה לא משנה אם הבעלים גר שם או השכיר?
שאלה מעניינת, לפי נוסח החוק נראה שאתה צודק
אני מבין שזה לא ברור לגמרי?
 
@ירח אפל אם יורשה לי לסכם כדי להיות בטוח שהבנתי:

במקרה שאני מוכר את הדירה הראשונה לא אשלם מס שבח אבל אשלם מס רכישה על הדירה השלישית
ובמקרה שאני לא מוכר את הדירה אשלם מס רכישה על הדירה השניה והשלישית [+ריבית והצמדה על מס הרכישה של הדירה מספר 2]

צודק?
 
[+ריבית והצמדה על מס הרכישה של הדירה מספר 2]
דרך אגב, פה השאלה למה לשלם ריבית והצמדה, אני מאמין בהפקדת פיקדון ברשות המסים, ושהם ישלמו לי כשאמכור את הדירה הראשונה.
מעדיף לקבל ריבית 4% צמודה, ולא לשלם אותה
 
דרך אגב, פה השאלה למה לשלם ריבית והצמדה, אני מאמין בהפקדת פיקדון ברשות המסים, ושהם ישלמו לי כשאמכור את הדירה הראשונה.
מעדיף לקבל ריבית 4% צמודה, ולא לשלם אותה
עקרונית אתה צודק, אבל צריך לחשוב על זה במקרה המדובר כי 200,000 שקל האלו זה חלק מהתשלום עבור קבוצת הרכישה.

אגב, מס הרכישה לקבוצת הרכישה איך הוא מחושב? אני שואל ב2 המקרים הבאים:
1. לא ברור עדיין איזה דירה יקבל המצטרף לקבוצה [ייקבע בהגרלה לקראת סיום]
2. במידה וברור איזו דירה הוא יקבל אבל בגלל שהיא קבוצת רכישה השווי שלה נמוך בהרבה מהשווי הנוכחי באיזור ובוודאי לפי השווי בסיום הבניה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
A עזרה בהבנת עסקאות וזמינות כסף בIB שוק ההון 1
Y עזרה בהבנת גרף portfolio performance בIB שוק ההון 0
T עזרה בהבנת ניוד קרן הפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
T צריך עזרה בהבנת תיק "מייק", בדולרים, למתחילים שוק ההון 6
O עזרה בהבנת היתרונות בפיצול הפקדות בין פנסיה לגמל (האפשרות הנוספת) פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
B עזרה בהבנת השקעה ראשונה בקרן נאמנות שוק ההון 7
נ עזרה בהבנת נתונים על אג"ח שוק ההון 13
O עזרה בהבנת ETF של Vanguard שוק ההון 2
O עזרה בהבנת שווי ETF אג"ח (AGGG) שוק ההון 2
ק עזרה בהבנת תמהיל משכורת ומשמעויות אוף טופיק 5
A עזרה בהבנת עמלות-משקיע ראשוני ללא רקע זקוק לייעוץ שוק ההון 71
נולי אינטרקטיב ישראל - עזרה בהבנת המייל. שוק ההון 15
ע עזרה בהבנת נתונים בגרף שוק ההון 6
O עזרה בהבנת מושגים מהבנק שוק ההון 20
י עזרה בהבנת רשימת נכסים עם חוזים עתידיים שוק ההון 6
אליא חייב, חייב, חייב עזרה בהבנת אג"ח ממשלתי ... :-) שוק ההון 7
V חידוש ביטוח רכב, עזרה ומחשבות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 4
caterpillar עזרה בבניית תמהיל למשכנתא נדל"ן 60
מ עזרה בבקשה מהסולידית לגבי משכנתא קיימת ולעשות מחזור משכנתא נדל"ן 14
Y עזרה בחיבור ראוטר חדש למודם-ראוטר קיים של ספקית האינטרנט אוף טופיק 5
א עזרה בבניית תיק השקעות חדש שוק ההון 0
avivaviv עזרה בבחירת אפשרות מימון לרכב צרכנות פיננסית 3
G עזרה בבחירת מסלול עוקב מדדים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
R עזרה במציאת קרנות מתאימות המחקות תא 125 שוק ההון 3
R עזרה במציאת קרנות מתאימות המחקות SP500 ונסדאק שוק ההון 10
Y עזרה איך להפסיק את עמלות בIB שוק ההון 14
ש עזרה בהשקעות שוק ההון 5
Scyth עזרה בהגשת דוח שנתי מ IB מיסים 6
Ghost עזרה- להשקיע בבורסה ולצבור הון כי בקושי שורד את העבודה יומני מסע אישיים 70
M סבתא שלי קיבלה ירושה וביקשה עזרה בניהול הכסף פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
T שפת הילידים אינדיאנים עזרה אוף טופיק 5
H מבקשת עזרה ועצות לגבי מעבר קופות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
LtWorf עזרה לילדים במימון דירה תוך מזעור סיכונים נדל"ן 36
A בחירת קרן סל להשקעה - הכוונה\עזרה להבין נתוני קרן סל\מחקה בהשקעה סקטוריאלית שוק ההון 4
D עזרה בניהול תקבולים מלקוחות עבור עוסק פטור יזמות והגדלת הכנסות 0
S מתלבט האם כדאי לקנות דירה שניה - עזרה נדל"ן 4
ל עזרה מול המנהל אוף טופיק 8
מ עזרה בדו"ח שנתי מיסים 15
ל עזרה בנושא פתיחת תיק עוסק פטור אוף טופיק 3
R עזרה בניהול החשבונות של ההורים שוק ההון 12
D עזרה בתביעת אכ"ע פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
M עזרה בטופס 5329 מיסים 3
E צריך עזרה חברים, מי מקבל מאקסלנס טרייד שליח עם שוקולד יוקרתי ממקס ברנר לחג הפסח ? אוף טופיק 10
S עזרה למשפחה - סמים אוף טופיק 38
tomchoook עזרה לחבר במינוס צרכנות פיננסית 4
R עזרה בקורס במימון חברות אוף טופיק 1
B עזרה פתחתי חשבון מסחר פעם ראשונה שוק ההון 2
י צריך עזרה בלבחור ברוקר שוק ההון 14
דניאל פינקלברג עזרה בגוגל Sheets, חישוב רבית לילד אוף טופיק 6
B עזרה רוצה לבנות תיק השקעות לטווח קצר שוק ההון 10

נושאים דומים

Back
למעלה