עזרה בהבנת עסקה מתמשכת

[aiib]

אשמח לעזרתכם בניתוח המשמעות של העסקאות הבאות והמיסים הנילווים.

פלוני רכש דירת מחיר למשתכן בעלות של כמיליון שקל חתימת החוזה הייתה בתאריך פברואר 2021 אבל קבלת מפתח הייתה ביולי 2023 והדירה הושכרה והוא לא גר בה.
כיום הדירה שווה כ2 מיליון שקל.

כעת הוא רוצה לרכוש דירה בשווי 2.5 מיליון שקל ולהצהיר שהוא מוכר את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים.

במקביל לקניית הדירה השניה [עדיין לא ברור אם זה יהיה קודם הדירה השניה או לאחריה] הוא רוצה להשתתף בקבוצת רכישה בדירה ששוויה 2 מיליון שקל שבשלב ראשון הוא צריך להניח חצי מיליון שקל.

האם הוא צריך לשלם מס רכישה רק על הדירה השלישית או גם על הדירה השניה?
האם הוא צריך לשלם מס שבת על הדירה הראשונה?

יש עוד עלויות שצריך לקחת בחשבון?

תודה רבה!

 

[ירח אפל]

ומה עם הדירה הראשונה? הוא מוכר אותה מתי שהוא?

 

[aiib]

ומה עם הדירה הראשונה? הוא מוכר אותה מתי שהוא?

צודק... נשמט בטעות מרוב מלל...
עקרונית הוא באמת מתכנן למכור את הדירה אחרי 18 חודשים [אם אני לא טועה זה החודשים שמוגדר בחוק].
אבל אשמח לשמוע גם את ההשלכות במידה ולבסוף הדירה לא תימכר למרות ההצהרה

 

[ירח אפל]

נתחיל במקרה הפשוט, אם הדירה הראשונה לא נמכרת, אז על השתיים האחרות משולם מס רכישה.
ההצהרה שזו דירה חליפית, רק תדחה את תשלום המס והוא ישולם בחלוף שנתיים עם ריבית 4% והצמדה.

ולמקרה המסובך יותר, כשהוא כן מוכר את הדירה הראשונה.
כאן זה מתחלק ל־2
דירת מגורים מוכנה, היא דירה לצורך מס שבח וגם לצורך מס רכישה.
זכות בקבוצת רכישה, היא דירה לצורך מס רכישה, אבל אינה דירה לצורך מס שבח.

מבחינת מס שבח, אם הוא רוכש גם את הדירה חליפית וגם את הזכות בקבוצת הרכישה, בעצם יש לו רק דירה אחת נוספת, ואחרי חלוף 18 חודש מהאכלוס של הדירה הראשונה, ולפני תום שנתיים מרכישת הדירה השניה, הוא יכול למכור בפטור ממס שבח את הדירה הראשונה.

אבל מבחינת מס רכישה, ברגע שהוא רכש את שתיהן, ועדיין לא מכר את הראשונה, הוא יחוייב במס רכישה על שתיהן.

וכרגיל, לא איש מקצוע והשימוש בתוכן הרשומה הוא על אחריות הקורא בלבד.

 

[aiib]

מבחינת מס שבח, אם הוא רוכש גם את הדירה חליפית וגם את הזכות בקבוצת הרכישה, בעצם יש לו רק דירה אחת נוספת, ואחרי חלוף 18 חודש מהאכלוס של הדירה הראשונה, ולפני תום שנתיים מרכישת הדירה השניה, הוא יכול למכור בפטור ממס שבח.

יש פטור במס שבח מבלי שגר בדירה 4 שנים?
העניין הוא בגלל שזאת קבוצת רכישה או בגלל שהדירה עדיין לא בנויה?

אבל מבחינת מס רכישה, ברגע שהוא רכש את שתיהן, ועדיין לא מכר את הראשונה, הוא יחוייב במס רכישה על שתיהן.

לא עוזרת ההצהרה שהוא מוכר את הדירה הראשונה כדי לפטור מס רכישה מהדירה השניה?

 

[ירח אפל]

יש פטור במס שבח מבלי שגר בדירה 4 שנים?

מאז שנת 2014, כבר אין את נושא 4 שנים, יש רק את ההפרש זמן בין הרכישה/טופס 4 לבין המכירה.

העניין הוא בגלל שזאת קבוצת רכישה או בגלל שהדירה עדיין לא בנויה?

בגלל שזו דירה שאינה גמורה, אז היא לא נחשבת דירת מגורים לצרכי מס שבח.

לא עוזרת ההצהרה שהוא מוכר את הדירה הראשונה כדי לפטור מס רכישה מהדירה השניה?

חחח לא, קראת את ההצהרה בטופס 7000?

 

[aiib]

מאז שנת 2014, כבר אין את נושא 4 שנים, יש רק את ההפרש זמן בין הרכישה/טופס 4 לבין המכירה.

במקרה ששאלתי, לפי מה סופרים את ה4 שנים? לפי חתימת החוזה או טופס 4/איכלוס?

חחח לא, קראת את ההצהרה בטופס 7000?
צפה בקובץ המצורף 2336

אם אני מבין כתוב כאן שאם מוכרים את הדירה הראשונה לא משלמים מס רכישה על הדירה השניה, איפה טעיתי?
[אם לא הסברתי את עצמי מספיק, אני מתכוון באופן שבפועל תוך 18 חודשים אני אמכור את הדירה הראשונה]

 

[ירח אפל]

במקרה ששאלתי, לפי מה סופרים את ה4 שנים? לפי חתימת החוזה או טופס 4/איכלוס?

לא סופרים 4 שנים, מאז 2014 נגמר נושא 4 שנים בין מכירה למכירה.

אם אני מבין כתוב כאן שאם מוכרים את הדירה הראשונה לא משלמים מס רכישה על הדירה השניה, איפה טעיתי?
[אם לא הסברתי את עצמי מספיק, אני מתכוון באופן שבפועל תוך 18 חודשים אני אמכור את הדירה הראשונה]

שאלה מעניינת, לפי נוסח החוק נראה שאתה צודק

 

[aiib]

לא סופרים 4 שנים, מאז 2014 נגמר נושא 4 שנים בין מכירה למכירה.

צודק, התכוונתי 18 חודשים, אבל האמת היא שזה לא כ"כ משנה כי לפני 18 חודשים במקרה הזה עדיין יש איסור מכירה של דירת מחיר למשתכן.
אבל זה לא משנה אם הבעלים גר שם או השכיר?

שאלה מעניינת, לפי נוסח החוק נראה שאתה צודק

אני מבין שזה לא ברור לגמרי?

 

[ירח אפל]

אבל זה לא משנה אם הבעלים גר שם או השכיר?

זה לא משנה

אני מבין שזה לא ברור לגמרי?

לי זה לא ברור, אבל כאמור אני לא איש מקצוע.
יתכן שלמישהו אחר כאן זה ברור ויתן תשובה.

והכי חשוב, לברר גם עם עורך דין שעוסק בנושא הזה

 

[aiib]

@ירח אפל אם יורשה לי לסכם כדי להיות בטוח שהבנתי:

במקרה שאני מוכר את הדירה הראשונה לא אשלם מס שבח אבל אשלם מס רכישה על הדירה השלישית
ובמקרה שאני לא מוכר את הדירה אשלם מס רכישה על הדירה השניה והשלישית [+ריבית והצמדה על מס הרכישה של הדירה מספר 2]

צודק?

 

[ירח אפל]

נראה לי נכון.

 

[aiib]

נראה לי נכון.

תודה רבה!

 

[ירח אפל]

[+ריבית והצמדה על מס הרכישה של הדירה מספר 2]

דרך אגב, פה השאלה למה לשלם ריבית והצמדה, אני מאמין בהפקדת פיקדון ברשות המסים, ושהם ישלמו לי כשאמכור את הדירה הראשונה.
מעדיף לקבל ריבית 4% צמודה, ולא לשלם אותה

 

[aiib]

דרך אגב, פה השאלה למה לשלם ריבית והצמדה, אני מאמין בהפקדת פיקדון ברשות המסים, ושהם ישלמו לי כשאמכור את הדירה הראשונה.
מעדיף לקבל ריבית 4% צמודה, ולא לשלם אותה

עקרונית אתה צודק, אבל צריך לחשוב על זה במקרה המדובר כי 200,000 שקל האלו זה חלק מהתשלום עבור קבוצת הרכישה.

אגב, מס הרכישה לקבוצת הרכישה איך הוא מחושב? אני שואל ב2 המקרים הבאים:
1. לא ברור עדיין איזה דירה יקבל המצטרף לקבוצה [ייקבע בהגרלה לקראת סיום]
2. במידה וברור איזו דירה הוא יקבל אבל בגלל שהיא קבוצת רכישה השווי שלה נמוך בהרבה מהשווי הנוכחי באיזור ובוודאי לפי השווי בסיום הבניה.