• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

האם זו עסקה כדאית?

wake_up

משתמש רגיל
הצטרף ב
27/6/17
הודעות
435
דירוג
471
ההורים מציעים להעביר לי ולאחותי בית על השם של שתינו-לכל אחת יהיה חצי מהבית.
כל התיקונים, שוכרים וכו'-הם ידאגו לזה.
השכירות היא כ-4500 שח כך שכל אחת תקבל חצי מהסכום.
אזור סוציו אקונומי יחסית גבוה.

לפי ההורים- אם חותמת על החוזה עם אחותי, אין ''אפשרות יציאה''-כמו חתונה קתולית (בעיקרון אין אפשרות למכור כי הם רוצים שהכנס ישאר במשפחה ויעבור הלאה לילדים).
אילו ''מוקשים'' כלשהם יש, שאני לא מודעת אליהם? אני לא יודעת כלום על נדל''ן ואשמח אם תחלקו מנסיונכם.
תודה
 
חסרים הרבה פרטים
האם זו דירה יחידה שלך/של אחותך?
האם נשואות?
יש בני זוג בתמונה?
ילדים?
יש עוד נכסים?
מה הרציונל שלהם?
לתת לך הכנסה קבועה?
מה אם אופציה שאת תקני את החלק של אחותך/להיפך?
מה קורה מבחינת מיסוי?

ג.נ. מחזיקים יחד עם גיסי נכסי נדלן משמעותיים
 
דעתי היא שכל מתנה שניתנת ללא שום תמורה היא "עסקה כדאית".
 
האם זו דירה יחידה שלך/של אחותך?
האם נשואות?
יש בני זוג בתמונה?
ילדים?
יש עוד נכסים?
מה הרציונל שלהם?
לתת לך הכנסה קבועה?
מה אם אופציה שאת תקני את החלק של אחותך/להיפך?
מה קורה מבחינת מיסוי?
דירה יחידה שלי. אחותי בונה עכשיו בית.
אני רווקה ובלי ילדים (אלהורית-אין לי כוונה להביא ילדים), אחותי נשואה עם ילדים.
חוץ מזה אין לי עוד נכסים. עד כמה שידוע לי-גם לה אין עוד נכסים חוץ מהנ''ל שכתבתי.

הרציונל הוא להשאיר את הנכסים במשפחה ולתת לנו הכנסה קבועה.
אופציה לקנייה-זה מה שהתייחסתי אליו בהודעה הראשונה-אין אפשרות לקנות את החלק של אחותי או להיפך (ההורים לא רוצים לשים סעיף כזה בחוזה)
אין לי מושג מבחינת מיסוי. שאלתי את אבי, אבל הוא לא נתן תשובה ברורה לגבי זה. אולי גם הוא לא יודע לגבי זה.
 
מכיר המון סיפורי מריבות במשפחה על חלקי\קלקיקי דירות. בתור 2 יורשים ניחא.
בלי קשר, ההורים לא יכולים לכפות מגבלות בדור השני והלאה. כלומר לאחר לכתם, לא באמת תהיה מגבלה על מכירת הדירה.
 
קחי בחשבון שזה יפגע בך במידה ותרצי בעתיד לרכוש דירה נוספת ובאחוזי מימון שתוכלי לקחת מהבנק.
לפחות את עניין המיסוי ניתן לפתור אם החלק מהדירה שיירשם על שמך יהיה קטן מ-33%.
 
קחי בחשבון שזה יפגע בך במידה ותרצי בעתיד לרכוש דירה נוספת ובאחוזי מימון שתוכלי לקחת מהבנק.
לפחות את עניין המיסוי ניתן לפתור אם החלק מהדירה שיירשם על שמך יהיה קטן מ-33%.
אשמח אם תוכל להרחיב -למה\איך זה יכול לפגוע בי בעתיד?
האם תוכל גם להרחיב על עניין המיסוי?
 
כרגע אין דירה בבעלותך ולכן יש לך פטור ממס רכישה עד שווי מסוים (מתעדכן כל שנה). על דירה שנייה יש, נכון להיום, אחוז מסוים של מס רכישה (השתנה לאחרונה אבל לא אמור להשתנות באופן תכוף). לכן בעלות על הדירה במתנה יחייב אותך בדירה הבאה במס רכישה מהשקל הראשון (ללא פטור).
אם פחות משליש דירה בבעלותך אז מבחינת המדינה זה לא נחשב כבעלות על דירה והדירה הבאה שתרכשי תחשב כדירתך היחידה.

מבחינת הבנק מותר לך לקחת עד 75% מימון על דירה ראשונה ועד 50% על דירה שנייה. כאן בשונה מרשויות המס, מבחינת הבנק גם בעלות על פחות משליש דירה תגביל אותך ל-50% מימון.
 
לדעתי להיכנס להסכם כזה בלי אפשרות יציאה זה רעיון בעייתי. כל עוד אתן מסתדרות הכל טוב אבל ברגע שלא תראו את הדברים עין בעין (למשל אי הסכמה על חלוקת התפקידים בינכן או ריב בכל נושא) זה פתח לצרות.
בנוסף, ברגע שאחת מכן תלך לעולמה זה כבר יהפוך למספר רב של יורשים, וכדאי מאוד להימנע משותפות כזו.
כדאי לדעתי לקבוע סעיף יציאה למצב שבו אם אחת מכן מבקשת לשבור את השותפות. דרך טובה היא למשל שכל אחת תתן הצעה לרכישת החלק של הצד השני, ומי שהציעה את המחיר הגבוה יותר תזכה לקנות, לפי המחיר שהשנייה הציעה.
 
הרציונל הוא להשאיר את הנכסים במשפחה ולתת לנו הכנסה קבועה.
אין פה הרבה רציונל כשמדובר על דירה אחת בלבד ובהתחשב בבעיות שיהיו לך כשתרצי דירה משלך.
מעבר לזה, אם את אלהורית אז עוד כמה עשרות שנים יש סיכון שהאחיינים שלך יתחילו לריב על זה גם מולך (אם אחותך תלך לעולמה לפנייך). אני זוכרת שרשורים בפורום של אחיינים ממורמרים. ומה עם בן הזוג שלה אם יתגרשו? אולי ירצה חלק מהבעלות של אחותך. בקיצור, עניין מסובך...
 
מציע לשבת עם ההורים ולהסביר להם את הבעייתיות בתנאי כזה, במיוחד בדור השני.
בכל מקרה, עם כל הכבוד לדרי הפורום, מציע להתייעץ עם עורך דין בעריכת החוזה.. כסף ומשפחה זה מתכון לצרות.
 
במקומך, הייתי יושב עם ההורים ואומר להם - מה יהיה אם אני ארצה לרכוש דירה לעצמי (כמו אחותי...). כי המגבלות שהם רוצים לשים על המתנה הזו, יגבילו את היכולת שלך לרכוש דירה למגורים. כדאי לחפש פיתרון כלשהו שמאפשר לך לצאת מהשותפות על ידי רכישה או מכירה של החלק שלך, כדי שתוכלי לקחת את הכסף ולרכוש דירה אחרת.

אפשר למשל להגדיר בחוזה נפרד הלוואה שניתנה לך על סך חצי מעלות הדירה, ולהגדיר בחוזה שאם את מוכרת את חלקך, אז אז חייבת להחזיר להורים את הכסף. במקרה כזה, הכסף נשאר במשפחה וחוזר אליהם, והם יוכלו לתת לך אותו שוב במתנה לרכישת דירה אחרת.


בנוסף, שיקחו בחשבון שבן הזוג של אחותך יכול אולי לדרוש בעלות על בדירה במקרה גרושין. לא בקיא בדברים האלה, אבל קשה ליצור מצב של הפרדה חד משמעית כשיש זוג נשוי. לכל הפחות, יש פוטנציאל לבעיות.
בשבילך, המשמעות של זה היא שותפות לא רק עם אחותך, אלא עם בעלה וילדיה.

כיוון שיש המון שיקולים, הייתי גם מתייעץ עם עו"ד שמבין בנדל"ן ובדיני ירושה.
 
אז יש פתרון הרבה יותר פשוט:

שהפירות של ההשכרה יחולקו בינכן
הנכס ישאר רשום על שם ההורים ובהגיע יומם תוכלו כל אחת לקבל את חלקה
כמו שאר הנכסים של המשפחה.
לא ברור לי למה צריך העברת בעלות כרגע.
ההורים יכולים לעשות צוואה ולהראות אותה לכן(היורשות)
ואין בעיית מיסוי או מריבה בין האחיות
 
אין אפשרות לקנות את החלק של אחותי או להיפך (ההורים לא רוצים לשים סעיף כזה בחוזה)
החוק לא מאפשר קונסטרוקציה כזאת.
אם כל אחת מכן בעלים של 50% מהדירה, הרי אתן שותפות במקרקעין.
סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע כי כל שותף רשאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. משמעות פירוק שיתוף בדירה היא שאחד השותפים קונה את חלקו של השותף האחר, או שהדירה נמכרת לצד שלישי והתמורה מתחלקת בין השותפים לפי חלקיהם.
ההורים לא יכולים לקבוע את יחסי השיתוף ביניכן (בסייג קטן של הסכם מתנה עם תנאי מפסיק לפי חוק המתנה) , ואף אם יהיה הסכם שיתוף בינך לבין אחותך שקובע שלא ניתן לפרק שיתוף בדירה, בימ"ש רשאי לבטל את ההוראה האוסרת על פירוק שיתוף לאחר 3 שנים, אם הדבר נראה לו צודק בנסיבות העניין (סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין).

בקיצור, כפי שאמרו קודם - כדאי להיוועץ בעו"ד שמבין בנדל"ן, מיסוי וירושה.
האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי.
 
אז יש פתרון הרבה יותר פשוט:

שהפירות של ההשכרה יחולקו בינכן
הנכס ישאר רשום על שם ההורים ובהגיע יומם תוכלו כל אחת לקבל את חלקה
כמו שאר הנכסים של המשפחה.
+1
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
M עד לפני שנה לא ידעתי מה זו מניה. בהצלחה לי יומני מסע אישיים 6
M ראיתם את הראיון עם זו שזכתה ב7 מליון בלוטו והפסידה הכול? אוף טופיק 102
W מבטיח תשואה- האם זו קופת גמל להשקעה ? ואם כן נראה על פניו משתלם 5 אחוז שנתי אחרי דמי ניהול שוק ההון 1
E זו סיבה מספיקה להיות זכאי לפיצויים? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 13
D משכנתא: פיתוי או לא פיתוי, זו השאלה. נדל"ן 15
A מס על השכרת דירה אם זו הדירה היחידה בבעלות נדל"ן 2
S איך הייתם משקיעים בתקופה זו 1M ש"ח במידה ונדרש תזרים חודשי שוק ההון 84
C מה ההבדל בין CSPX שנסחרת בניו-יורק לבין זו שנסחרת בת"א? שוק ההון 51
G שמירה על שפיות בתקופה זו אוף טופיק 33
מ תמיכה הדדית בתקופה אדומה זו שוק ההון 132
Y להיכנס או לא להיכנס, זו השאלה שוק ההון 311
E כדאיות מבצע למשתכן במודיעין - האם זו עסקת חלומות? נדל"ן 6
K קרן אירית מחלקת - למה זו האופציה העדיפה בעיניי שוק ההון 64
Odnight קרן גמל להשקעה - האם זו הצעה משתלמת? שוק ההון 22
Odnight קרן גמל להשקעה - האם זו הצעה משתלמת? שוק ההון 0
wa11a QA זו פונקציה מיותרת שתיעלם מהעולם אוף טופיק 46
O צמצום אי השוויון – האם זו מטרה חברתית או כלכלית? אוף טופיק 134
Liron2035 האם קה"ש IRA בסכומים קטנים מ-100 אש"ח זו פיקצייה? שוק ההון 20
פרפרים האם פרישה מוקדמת זו אופציה ריאלית למשפחות? אוף טופיק 16
ג למכור או לא למכור זו השאלה... נדל"ן 40
Z האם הפקדה לפנסיה וביטוח חיים מגבילים זו את זו בזיכוי ממס לפי 45א? שוק ההון 4
D הבנק שינה את התנאים אז החלטתי לעזוב, האם זו עילה לשיחרור פיקדון? צרכנות פיננסית 5
D ביטוח בריאות - מנסה להשוות, ואומרים לי לא לוותר על מה שיש לי כי זו פוליסה ישנה צרכנות פיננסית 6
oz1987 הכלכלן הראשי של אקסלנס נשואה: "אל תבנו על הפנסיה שלכם. זו אשליה" אוף טופיק 6
א השקעה באג"ח שקלית האם זו השקעה נכונה? שוק ההון 20
א הארי בראון - אג"ח ארוכות - מה ההגיון בתקופה זו? שוק ההון 6
yossik קופיקס - זו לא תופעה אופנתית חולפת, זה לצמיתות אוף טופיק 11
A עזרה בהבנת עסקה מתמשכת נדל"ן 14
A האם ספק של קבלן יכול לבטל עסקה נדל"ן 25
A מה לדעתכם הכי כדאי לעשות עם כסף זמין היום? עסקה או סגירת חובות? נדל"ן 4
R מחיר למשתכן אשקלון - כדאיות עסקה נדל"ן 12
D האם מקובל לשלם לעורך הדין רק על עסקה בפועל או שמשלמים גם על בדיקת דירה? נדל"ן 1
G ביצוע עסקה בכרטיס אשראי בסכום גדול צרכנות פיננסית 19
A עסקה על דירה יד שניה ש״חתומה לפינוי בינוי״ נדל"ן 7
א עזרה במימון עסקה נדל"ן 12
stamEhad מחיר למשתכן לזוג צעיר - עסקה משתלמת תמיד או לא בהכרח? נדל"ן 10
J ניתוח עסקה - שותפות נדל"ן 10
Yuval328 הגיון מאחורי עסקה שבוצעה מעל הלימיט שוק ההון 5
R האם ניתן לבטל עסקה ולהזדכות? אוף טופיק 3
P אחוז מימון כשהערכת שמאי שונה מערך עסקה נדל"ן 16
S עמלת תיווך עסקה שוק ההון 11
S עסקה בכרטיס אשראי לצורך קבלת הטבת פרימיום צרכנות פיננסית 32
ט עסקה מחוץ לבורסה ניעז שוק ההון 27
ס עסקה מחוץ לבורסה, בין חשבון ממוסה לIRA = תכנון מס לגיטימי? שוק ההון 16
ש קרן השתלמות לעצמאי/ת כדאית אל מול הפרשה לחשבון פרטי ממוסה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 9
T מימוש מניות ורף תקרת מס הכנסה (אסטרטגיה כדאית) שוק ההון 9
י העיר הכי כדאית להשקעה פוסטים מאיכות נמוכה 6
יוזר עד כמה כדאית העזרה של משרד השיכון במשכנתא עבור זכאים? נדל"ן 4
O לא %100 מניות, יש הלוואות כדאית? שוק ההון 9

נושאים דומים

Back
למעלה