מתי למעשה מחירי הדירות יירדו? האם יש בועת נדל"ן?

[אורי ג.]

האם לדעתך נראה דירות שנמכרות במיליון(מחיר שמאי) נמכרות ב-600? או שהירידה הזאת חדה מדי?

סיכוי קלוש מאד לדעתי.

 

[אליהו]

@נדב כתב על זה פוסט: בבלוג שלו

הפסדי הון ריאלי על דירות היו כל השנים, (אפילו בזמנים הכי טובים) כי תמיד היו אזורים שלא עלו ריאלית
ורק במקרה שממוצע הדירות יהיה בירידה רק אז אומרים שהדירות ירדו.

המאמר גם מחזק את הטענה הנצחית שמה שחשוב בנדלן זה המיקום (LOCATION LOCATION LOCATION), רואים זאת היטב בגרף הבא:

לא צריך בשביל זה גרף, ברור שהתשואות הכי טובות בנדל"ן (בדיוק כמו בשוק ההון) היו בדירות ואזורים ספציפיים (או במניות או סקטור ספציפי), הבעיה היחידה היא שאי אפשר להסיק מזה שום דבר על העתיד.

 

[אורי ג.]

לא צריך בשביל זה גרף, ברור שהתשואות הכי טובות בנדל"ן (בדיוק כמו בשוק ההון) היו בדירות ואזורים ספציפיים (או במניות או סקטור ספציפי), הבעיה היחידה היא שאי אפשר להסיק מזה שום דבר על העתיד.

1. כן צריך לזה גרף כי זה שיש תשואות טובות בנדלן לא אומר שיודעים איפה, הגרף מראה בדיוק איפה.
2. בוודאי שאפשר להסיק מזה מסקנות על העתיד: נדלן קונים באזור ביקוש או עוד יותר טוב: באיזור שהביקוש אליו צפוי לעלות בעוד ההיצע צפוי להיות (או כבר) מוגבל. זהו הא' ב' בהשקעות בנדלן, כל מי שעוסק בתחום יודע זאת היטב.

 

[יזם]

1. כן צריך לזה גרף כי זה שיש תשואות טובות בנדלן לא אומר שיודעים איפה, הגרף מראה בדיוק איפה.
2. בוודאי שאפשר להסיק מזה מסקנות על העתיד: נדלן קונים באזור ביקוש או עוד יותר טוב: באיזור שהביקוש אליו צפוי לעלות בעוד ההיצע צפוי להיות (או כבר) מוגבל. זהו הא' ב' בהשקעות בנדלן, כל מי שעוסק בתחום יודע זאת היטב.

חידוד: בכתבה האחרונה של גלובס שמסכמת את הדוח של הכלכלנית הראשית דיברו על ערים שמחיר למשתכן כיכב בהם ולכן ההיצע הוכפל,
אולם יש 3 ערים שהביקוש אליהן עדיין גדל למרות התוכנית, שדרות, קרית מלאכי ואשקלון, מדהים.

 

[אליהו]

1. כן צריך לזה גרף כי זה שיש תשואות טובות בנדלן לא אומר שיודעים איפה, הגרף מראה בדיוק איפה.

בעייני זה ידוע שתל אביב והמרכז עשו תשואות טובות יותר, אבל אם לדעתך זה לא ברור, אז אני מבין שהיה חשוב לך הגרף.

2. בוודאי שאפשר להסיק מזה מסקנות על העתיד: נדלן קונים באזור ביקוש או עוד יותר טוב: באיזור שהביקוש אליו צפוי לעלות בעוד ההיצע צפוי להיות (או כבר) מוגבל. זהו הא' ב' בהשקעות בנדלן, כל מי שעוסק בתחום יודע זאת היטב.

בנדלן בדיוק כמו במניות המשקיעים שמאמינים שהביקוש הצפוי לא מתומחר במחיר הדירה או המנייה, קונים את ההשקעה הנ"ל, וזה שבעבר מחיר הדירות באזור מסוים או המניות בסקטור מסוים עשו תשואות גבוהות, שזה אומר שהביקוש העכשווי לא היה מתומחר בעבר, זה עדיין לא מעיד שגם עכשיו הביקוש העתידי לא מתומחר.
לדוגמא גם אם נניח שיותר ויותר אנשים ירצו לקנות דירה בתל אביב, זה עדיין לא אומר שיותר ויותר אנשים ייקנו דירות בתל אביב, כי בסוף צריך שגם יותר ויותר אנשים יסכימו לשלם את המחיר... ואת זה שום גרף של העבר לא יכול לומר כלום על העתיד.

 

[רוני]

אשמח לדעת איפה, יש לך דוגמאות אולי?

הי

לגבי תל אביב, זה בעיקר משיחות עם מתווחים מקומיים ובאתר מדל"ן נתקלתי בדירות למכירה שעדכנו את המחיר כלפי מטה.

 

[אורי ג.]

לגבי תל אביב, זה בעיקר משיחות עם מתווחים מקומיים ובאתר מדל"ן נתקלתי בדירות למכירה שעדכנו את המחיר כלפי מטה.

זה ממש לא ירידות מחיר, זה מוכרים שחיים בסרט שחושבים שכל מספר שהם יבקשו הם יקבלו ולאט לאט מתפקחים.
ירידת מחיר זה ירידה במחיר למ"ר בעסקאות שנעשו בפועל.
האם הם ירדו בפועל? אני לא מכיר כזה דבר, אני יודע שכמות העסקאות ירדו דרסטית.

 

[רוני]

זה ממש לא ירידות מחיר, זה מוכרים שחיים בסרט שחושבים שכל מספר שהם יבקשו הם יקבלו ולאט לאט מתפקחים.
ירידת מחיר זה ירידה במחיר למ"ר בעסקאות שנעשו בפועל.
האם הם ירדו בפועל? אני לא מכיר כזה דבר, אני יודע שכמות העסקאות ירדו דרסטית.

כפי שציינתי המתווכים המקומיים טוענים להתחלת ירידה במחירי הדירות בנוסף לירידה במחירי השכירויות מהשיא לפני חצי שנה לפחות,
אני מניח שנתונים סטטיסטיים מדויקים יותר נראה בהמשך.

 

[נעמה רז]

אני יכולה לומר שחברה שלי חיפשה המון בירושלים כבר יותר משנה דירה למכירה וכמעט ולא היו דירות סטנדרתיות במחיר שפוי,
ומהתקופה האחרונה נהיה ממש שפע של דירות במחיר הוגן,
מה שזה אומר על תחילת שינוי מגמה...

 

[Flambo]

בתחילת שנות ה2000 מחירי הדיור ירדו.
למה אנשים לא מדברים על זה?

 

[FreeAgent]

אתה הרגע דיברת על זה. אתה לא אנשים?

בתחילת שנות ה2000 מחירי הדיור ירדו.

אחרי שריבית הפריים ירדה מ15% ל5.3%? או אחרי שהיא עלתה חזרה ל10.6%? ואז היא הספיקה לרדת שוב ל5% וכל זה לפני הGFC
אני מתיחס לכמה תגובות קודמות שלך שמקשרות את הריבית למחירי הנדל"ן. אם לעליית הריבית לוקח שנה, שנה וחצי לחלחל, אולי היא תרד שוב עד אז.

 

[האזרח הקטן]

בתחילת שנות ה2000 מחירי הדיור ירדו.
למה אנשים לא מדברים על זה?

היו עוד דברים שקרו בתחילת שנות האלפיים שעשויים היו להשפיע?
איזה משבר כלכלי עולמי? מיתון בישראל? מצב בטחוני חריג?

 

[Flambo]

היו עוד דברים שקרו בתחילת שנות האלפיים שעשויים היו להשפיע?
איזה משבר כלכלי עולמי? מיתון בישראל? מצב בטחוני חריג?

מיתון עולמי אנחנו מתחילים לחוות גם עכשיו.
מצב ביטחוני, אכן יותר טוב עכשיו.

אבל עדיין..
ההיצע של הדירות זהה, אבל הביקוש יורד - פחות מכירות.

מה משאיר את ישראל שונה כל כך מכל העולם?

 

[Ron.B]

מה משאיר את ישראל שונה כל כך מכל העולם?

גם האינפלציה בישראל נמוכה משאר העולם, יכול להיות שאנחנו מושפעים פחות מהמשבר הנוכחי או שהדברים יגיעו גם לכאן פשוט בעיכוב..

לדעתי אנשים כאן בארץ לוקחים בקלות רבה מידי את ההנחה שמחירי הדירות בארץ רק יעלו ותמיד מדביקים לזה את הצידוק של ילודה גבוהה, אבל בכל העולם כמעט מחירי דירות (ונכסים בכלל) התנפחו, אולי אנחנו לא כאלה מיוחדים כמו שאוהבים לחשוב.

 

[iragg]

אני מבוגר מספיק לזכור את ירידת מחירי הדירות בעבר, אך מה שתמיד משעשע אותי מחדש הוא ההתייחסות למחירי הדיור בנקודת זמן רגעית של "היום" או "בזמן הקרוב", שזה "רעש" מבחינתי - צריך להסתכל על המגמה לאורך זמן של לפחות עשור אם לא יותר. בנוסף, בוא נסתכל על המצב של ביקוש לאור הריבוי הטבעי לעומת התחלות בניה שהולך ומחמיר (מאז 2017 יש חוסר די קבוע של 1/3 מהביקוש לפי הנתונים הממשלתיים, כלומר הפער גדל בסדר גודל של 40 אלף דירות בשנה). על סמך הנתונים ואני צופה שבטווח של העשור הקרוב מחירי הדיור ככלל יעלו מעבר לקצב האינפלציה.

לגבי אזורי הביקוש - גם אם מחירי הדיור יתמתנו, אני בספק שהם ירדו משמעותית כי יש מספיק דרישה - אולי אין 30 קונים לכל דירה אבל גם 3 זה מספיק כדי למכור. כרגע אולי כל "עשירי" הייטק שמוכנים לשלם 15 מיליון ש"ח לדירה הצטמצמו אבל עוד שנתיים-שלוש הם ישובו, כי כעת הם מקבלים אופציות במחירי שוק נמוכים יותר. בנוסף, ספק רב אם נראה המון מכירות מאולצות של דירות באזורים אלו משום שככל שיהיו פיטורים/בעיות תזרים לרוב האנשים האמידים יש רזרבות / יכולת לחתוך בשומנים / מעגלי תמיכה משמעותיים שיאפשרו להם לשרוד עם משכנתא גבוהה יותר.

לגבי אזורי הספר (הפריפריה) - אני צופה שחלקם יהיו כאלו בהם ירידת המחירים תהיה מורגשת ויתכן שתהיינה דירות תקועות. ככל שהחרדים לא יצליחו לדאוג לסובסידיה ממשלתית לדיור עבורם סביר ללהניח שהחצרות השונות תנצלנה את ההזדמנות להתרחב לעוד ערים ושכונות במקומות כמו ערד וכד' במחירים נמוכים על חשבון אוכלוסיות מוחלשות ו/או מזדקנות. יתכן ששם לא תהייה ירידת מחיר כה משמעותית אבל קשה להעריך.

בכך מקרה סביר להניח שהתשואה הכוללת על נכס נדל"ן לא תשתנה משמעותית כי ככל שמחירי הדיור יתמתנו או אפילו ירדו קלות, תשואת שכר הדירה תעלה בחדות. יכול לומר על סמך נכסים שאני מכיר אישית באזורי הביקוש שאם בעשור האחרון שווי הנכס הריאלי (לאור אינפלציה אפסית) עלה ב-10-12% בשנה בעוד שמחיר השכירות עלה רק ב-7-8% לשנה, הרי שכעת בשנתיים-שלוש הקרובות סביר להניח שבאזורי הביקוש העליה הריאלית תהיה 2-3% בשנה (כאמור, מעבר לכ-5% אינפלציה שנתית) בעוד שהשכירות תעלה ב-10-12% לשנה. ולראיה - בנתוני אוקטובר שכ"ד לחוזים חדשים עלה לפי הלמ"ס ב-6.8% והלמ"ס כמובן מסתכל על כלל המדינה ולא על מדינת תל אביב...

 

[מרקר]

להערכתי כשריבית בנק ישראל תעבור את ה-3% שוק הנדל"ן יתחיל להיות לא אטרקטיבי במקומות מסוימים (מקומות שאנשים/משקיעים לוקחים מינוף גבוה ובונים על עליית ערך ומנסים שהשכירות תכסה חלק גדול מהמשכנתא). כשהריבית תעבור את 6% אני מעריך ששוק הנדל"ן יחווה קריסה משמעותית בכל האזורים. אם הריבית תעבור את 10% אז באמת קשה לי לראות איך הקבלנים לא יקרסו. חשוב לציין שלמרות שמשכנתא היא ל-30 שנה, אם יש מצוקה תזרימית אפילו במשך שנתיים כי הריבית נקודתית עלתה מאוד, זה יכול להביא לפשיטת רגל. עובדתית, אנשים לוקחים על עצמם סיכוני יתר בריביות משתנות ולא מוכנים לשלם את הפרמיה לריבית קבועה. סיכונים כידוע מתממשים בטווח זמנים מספיק ארוך.

אני אישית חושב שריבית בנק ישראל תגיע ל5.5 אחוז בגלל שארה"ב (לפי הפד עצמו וכל מיני גורמים מטעמו) לא מתכוונת להוריד את הריבית ולמעשה רואים שהאינפלציה בservice sector לא עוצרת וממשיכה לעלות בקצב קבוע כי אין מספיק עובדים (זה ממש עלייה לינארית). לטעמי, נדרשים הרבה מאוד פיטורין ופשיטות רגל כדי לצנן את הservice sector לאור הילודה הנמוכה. כל אלו יגרמו לאנשים רבים לקרוס עם המשכנתאות שלהם.

 

[Shnizelia]

בתחילת שנות ה2000 מחירי הדיור ירדו.
למה אנשים לא מדברים על זה?

כי נוח להם לא לדבר על זה. בסופו של דבר אנשים מחפשים את הנתונים שמחזקים את תפיסת עולמם ולא סותרים אותה.

 

[Shnizelia]

היו עוד דברים שקרו בתחילת שנות האלפיים שעשויים היו להשפיע?
איזה משבר כלכלי עולמי? מיתון בישראל? מצב בטחוני חריג?

כלומר היום אין משבר כלכלי עולמי יחד עם מיתון, משבר אינפלציה באירופה שלא נראה בערך מאז שהפיהרר הצדיע לחיילים בברלין, משבר אנרגיה ומלחמה באירופה?

 

[Shnizelia]

להערכתי כשריבית בנק ישראל תעבור את ה-3% שוק הנדל"ן יתחיל להיות לא אטרקטיבי במקומות מסוימים (מקומות שאנשים/משקיעים לוקחים מינוף גבוה ובונים על עליית ערך ומנסים שהשכירות תכסה חלק גדול מהמשכנתא). כשהריבית תעבור את 6% אני מעריך ששוק הנדל"ן יחווה קריסה משמעותית בכל האזורים. אם הריבית תעבור את 10% אז באמת קשה לי לראות איך הקבלנים לא יקרסו. חשוב לציין שלמרות שמשכנתא היא ל-30 שנה, אם יש מצוקה תזרימית אפילו במשך שנתיים כי הריבית נקודתית עלתה מאוד, זה יכול להביא לפשיטת רגל. עובדתית, אנשים לוקחים על עצמם סיכוני יתר בריביות משתנות ולא מוכנים לשלם את הפרמיה לריבית קבועה. סיכונים כידוע מתממשים בטווח זמנים מספיק ארוך.

אני אישית חושב שריבית בנק ישראל תגיע ל5.5 אחוז בגלל שארה"ב (לפי הפד עצמו וכל מיני גורמים מטעמו) לא מתכוונת להוריד את הריבית ולמעשה רואים שהאינפלציה בservice sector לא עוצרת וממשיכה לעלות בקצב קבוע כי אין מספיק עובדים (זה ממש עלייה לינארית). לטעמי, נדרשים הרבה מאוד פיטורין ופשיטות רגל כדי לצנן את הservice sector לאור הילודה הנמוכה. כל אלו יגרמו לאנשים רבים לקרוס עם המשכנתאות שלהם.

אני לא חושב שנגיע ל-10% כי אז כל הכלכלה תקרוס יחד עם הקבלנים. בסופו של דבר המטרה היא להוריד את האינפלציה בלי להשמיד את הכלכלה. אבל המון אנשים וארגונים התרגלו לריבית 0% כי זה מה שהיה ב-13 השנים האחרונות. בעצם יש כאן דור שפשוט לא מכיר מציאות אחרת כי בפעם האחרונה שהייתה ריבית במשק הם חגגו בר מצווה.

לקחת משכנתא של מיליון בריבית מגוחכת זה לא כמו לקחת משכנתא בריבית של היום. (ועוד תמשיך לעלות) מי שחושב שזה לא יעביר זעזוע בנדל"ן פשוט משלה את עצמו. אני כבר רואה מבצעים של קבלנים פטור ממדד/פטור מריבית לשנתיים/מפרט משודרג מתנה ועוד ועוד העיקר לא לשדר הורדת מחירים, אבל גם זה יגיע. הכל תלוי כמה זמן תהיה ריבית ועוצמת האינפלציה.

גם סקטור השירותים בעיקר ההייטק הרוויח המון מריבית 0% והדפסת כספים. כבר רואים חברות הייטק מתחילות לקצץ בשומנים. לדעתי ב-2023 נראה גלי פיטורים ממש גדולים.

 

[האזרח הקטן]

כלומר היום אין משבר כלכלי עולמי יחד עם מיתון, משבר אינפלציה באירופה שלא נראה בערך מאז שהפיהרר הצדיע לחיילים בברלין, משבר אנרגיה ומלחמה באירופה?

זה לא מה שאמרתי. המסר שניסיתי להעביר הוא שלהסתכל על ריבית לבד מתוך אלף פרמטרים ולהסיק מסקנות גורפות זה חסר משמעות.