משכנתא 100% צמודת מדד

[Jambo]

יש לי משכנתא שניתנה בעבר על ידי משרד השיכון לאוכלוסיות מיוחדות, ההלוואה עומדת על 530K, ל-7 השנים הקרובות היא ללא ריבית וב- 15 שנה לאחר מכן היא בריבית של 2%. הבעיה היחידה היא שהכל צמוד מדד וזה מטריד מאוד.
אני מתלבט אולי כדאי לנסות להשיג משכנתא רגילה, האם על אותו סכום לדעתכם ניתן להשיג משכנתא טובה יותר?
אני יכול גם לסגור חצי מהמשכנתא (ללא קנס, זה חלק מהתנאים) אני לא עושה את זה כי אני רוצה להשאיר לי כסף להשקעות אחרות, מה הייתם עושים?

נתונים נוספים:
כרגע ההחזר עומד על כ2000 בחודש, יש לי אפשרות להעלות את גובה ההחזר.
כרגע המשכנתא נמצאת בפקדון כי גררתי אותה מבית שמכרתי.
אני לפני קניית בית בשווי של 1.5M, הון עצמי של 1.2

 

[אורי ג.]

אני מתלבט אולי כדאי לנסות להשיג משכנתא רגילה, האם על אותו סכום לדעתכם ניתן להשיג משכנתא טובה יותר?

אלו תנאים מדהימים, לפחות ל7 שנים הראשונות, לא הייתי חושב פעמיים.

 

[האזרח הקטן]

לפני שנה אולי היית משיג קל"צ של פחות מ3%.
בסביבת הריבית של היום כנראה לא תשיג קל"צ של פחות מ5% (ואולי קצת יותר כי זה סכום הלוואה נמוך יחסית עם רווחיות כוללת נמוכה לבנק).
אתה רק צריך לוודא שקצב חיתוך הקרן מתאים לך לפי הנחות מדד של 3-4% בשנה, ואם לא אז לשקול הגדלת החזר או פירעון מוקדם חלקי אחת לתקופה כדי להביא לחיתוך בקצב הרצוי.

 

[לארוצה]

יש היום פקדונות צמודי מדד שנותנים בנוסף ריבית. יש גם את קרמבולה שנזיל אחרי חודש. כסף על הרצפה כמו שאומרים פה.

 

[Jambo]

לפני שנה אולי היית משיג קל"צ של פחות מ3%.
בסביבת הריבית של היום כנראה לא תשיג קל"צ של פחות מ5% (ואולי קצת יותר כי זה סכום הלוואה נמוך יחסית עם רווחיות כוללת נמוכה לבנק).
אתה רק צריך לוודא שקצב חיתוך הקרן מתאים לך לפי הנחות מדד של 3-4% בשנה, ואם לא אז לשקול הגדלת החזר או פירעון מוקדם חלקי אחת לתקופה כדי להביא לחיתוך בקצב הרצוי.

תוכל בבקשה להסביר את המשפט לגבי קצב החיתוך

 

[הורדוס]

בעולם של ריבית אפס היה שווה לשקול בחיוב לקחת משכנתא רגילה ולקבע ריבית נמוכה ולא צמודה למדד וגם אז היו הרבה יתרונות למשכנתא שיש לך.

לדעתי אלו תנאים טובים, נכון עכשיו בשיא האינפלציה תשלם יותר מ5% בשנה, אבל רוב השנים שילמת הרבה פחות, ואתה תחזור בהמשך לשלם פחות כאשר האינפלציה תרד.

 

[האזרח הקטן]

תוכל בבקשה להסביר את המשפט לגבי קצב החיתוך

לצורך הפשוט, ניקח משכנתא עם ריבית קבועה לא צמודה של 4.8% על מיליון שקלים.
הריבית החודשית בתחילת ההלוואה היא 4000 ש"ח (1000000 כפול 4.8% חלקי 12).
ניקח שני תרחישים - בתרחיש הראשון אתה מחזיר כל חודש 5000 ש"ח, ובתרחיש השני אתה מחזיר כל חודש 6000 ש"ח.

בתרחיש הראשון, בתום החודש הראשון הקרן צברה ריבית של 4000 ש"ח, ופרעת 5000 ש"ח - כלומר כעת הקרן על 999000. בחודש הבא סכום הריבית יהיה מעט מתחת ל4000, כי גובה החוב מעט נמוך ממיליון. מכיוון שההחזר לך קבוע על 5000 ש"ח, מעט יותר מ1000 שקלים ילכו להפחתת הקרן, וככל שהחודשים יעברו והקרן תרד, אחוז גבוה יותר מההחזר החודשי יילך להפחתת הקרן, וסכום נמוך יותר מההחזר החודשי יילך לכיסוי הריבית החודשית. כלומר אם בחודש הראשון רק 20% מהכסף הולך להקטנת הקרן והשאר על ריבית, ככל שתתקדם בהחזר כך אחוז משמעותי יותר מהכסף שלך הולך לכיסוי הקרן.

התרחיש השני דומה לתרחיש הראשון, אבל מכיוון שבו 33% מההחזר בחודש הראשון הולך להפחתת הקרן, כך גם סכום הריבית בכל חודש יירד בצורה מהירה יותר מהתרחיש הראשון.

עכשיו נוסיף מדד לתמונה - אם ההלוואה שלך צמודת מדד ובחודש מסויים פרעת סכום מסויים שנניח הוריד לך את הקרן ב2000 ש"ח, כמה ימים אחרי פורסם מדד של 0.3% והגדיל לך את הקרן חזרה ב3000 ש"ח. כלומר במקום שהקרן תצטמק בכל חודש, בהלוואה צמודת מדד שפרוסה לתקופה ארוכה הקרן יכולה לעשות את האפקט ההפוך, ולעלות כל חודש במשך מספר שנים לא מבוטל לפני שהקרן מגיעה לשיא ומתחילה להצטמצם. מכיוון שהקרן גדלה גם סכום הריבית החודשית גדל עם הזמן. זאת לצד עלייה בהחזר החודשי בהתאם לעליית המדד.
יש אנשים שלקחו הלוואה צמודת מדד, וגילו לאחר עשור של החזרים שגובה הקרן גבוה מסכום ההלוואה המקורי.

 

[c881]

יש אנשים שלקחו הלוואה צמודת מדד, וגילו לאחר עשור של החזרים שגובה הקרן גבוה מסכום ההלוואה המקורי.

הפסקתי לספור אנשים שפגשתי עם משכנתה בת 10~15 שנה ואומרים לי שרק עכשיו החוב מתחיל לרדת מהסכום ההתחלתי.

 

[הורדוס]

הפסקתי לספור אנשים שפגשתי עם משכנתה בת 10~15 שנה ואומרים לי שרק עכשיו החוב מתחיל לרדת מהסכום ההתחלתי.

כן,
אבל המקרה של פותש שונה.

 

[Jambo]

לצורך הפשוט, ניקח משכנתא עם ריבית קבועה לא צמודה של 4.8% על מיליון שקלים.
הריבית החודשית בתחילת ההלוואה היא 4000 ש"ח (1000000 כפול 4.8% חלקי 12).
ניקח שני תרחישים - בתרחיש הראשון אתה מחזיר כל חודש 5000 ש"ח, ובתרחיש השני אתה מחזיר כל חודש 6000 ש"ח.

בתרחיש הראשון, בתום החודש הראשון הקרן צברה ריבית של 4000 ש"ח, ופרעת 5000 ש"ח - כלומר כעת הקרן על 999000. בחודש הבא סכום הריבית יהיה מעט מתחת ל4000, כי גובה החוב מעט נמוך ממיליון. מכיוון שההחזר לך קבוע על 5000 ש"ח, מעט יותר מ1000 שקלים ילכו להפחתת הקרן, וככל שהחודשים יעברו והקרן תרד, אחוז גבוה יותר מההחזר החודשי יילך להפחתת הקרן, וסכום נמוך יותר מההחזר החודשי יילך לכיסוי הריבית החודשית. כלומר אם בחודש הראשון רק 20% מהכסף הולך להקטנת הקרן והשאר על ריבית, ככל שתתקדם בהחזר כך אחוז משמעותי יותר מהכסף שלך הולך לכיסוי הקרן.

התרחיש השני דומה לתרחיש הראשון, אבל מכיוון שבו 33% מההחזר בחודש הראשון הולך להפחתת הקרן, כך גם סכום הריבית בכל חודש יירד בצורה מהירה יותר מהתרחיש הראשון.

עכשיו נוסיף מדד לתמונה - אם ההלוואה שלך צמודת מדד ובחודש מסויים פרעת סכום מסויים שנניח הוריד לך את הקרן ב2000 ש"ח, כמה ימים אחרי פורסם מדד של 0.3% והגדיל לך את הקרן חזרה ב3000 ש"ח. כלומר במקום שהקרן תצטמק בכל חודש, בהלוואה צמודת מדד שפרוסה לתקופה ארוכה הקרן יכולה לעשות את האפקט ההפוך, ולעלות כל חודש במשך מספר שנים לא מבוטל לפני שהקרן מגיעה לשיא ומתחילה להצטמצם. מכיוון שהקרן גדלה גם סכום הריבית החודשית גדל עם הזמן. זאת לצד עלייה בהחזר החודשי בהתאם לעליית המדד.
יש אנשים שלקחו הלוואה צמודת מדד, וגילו לאחר עשור של החזרים שגובה הקרן גבוה מסכום ההלוואה המקורי.

תודה!
אשמח להכניס קצת נתוני מספריים, המשכנתא נלקחה ב-2019, בהחזר חודשי של בערך 2000 שח כשיש רק הצמדה למדד.
כלומר מתחילת המשכנתא שילמתי בערך 90K (כולל מדד) והקרן ירדה רק בחצי מהסכום שזה מטריד מאוד.
כנראה שעדיף לי להגדיל את ההחזרים...

 

[הנוחת לגובה]

תודה!
אשמח להכניס קצת נתוני מספריים, המשכנתא נלקחה ב-2019, בהחזר חודשי של בערך 2000 שח כשיש רק הצמדה למדד.
כלומר מתחילת המשכנתא שילמתי בערך 90K (כולל מדד) והקרן ירדה רק בחצי מהסכום שזה מטריד מאוד.
כנראה שעדיף לי להגדיל את ההחזרים...

אני אנסה לדייק לך את זה עוד קצת, מ2019 עד 2022 אתה חתכת ככה"נ 30-40 אלף ש"ח מהקרן עם יחס חיתוך מטורף.
מתחילת 2022 בערך, הקרן שלך פחות או יותר עומדת במקום, בדיוק כמו שהאזרח הקטן הסביר- אם אתה מחזיר סביב ה2000 ש"ח על קרן של 500 אלף מדד של 0.4% (חודשי) מקפיץ לך את הקרן חזרה ל500 אלף (בערך).
למעשה אם נניח שהאינפלציה היא 0.4% חודשי מה שיקרה הוא שעד שההחזר שלך לא יעלה "בזכות" האינפלציה הקרן עשויה לעמוד במקום.
ממליץ להכנס למחשבון של משכנתאמן ולהכניס את הנתונים (תכניס ריבית 0.01 הוא לא יודע לעבוד עם 0), תפתח את לוח הסילוקין, לראות את זה בעיניים יהיה ברור יותר.

 

[Jambo]

אני אנסה לדייק לך את זה עוד קצת, מ2019 עד 2022 אתה חתכת ככה"נ 30-40 אלף ש"ח מהקרן עם יחס חיתוך מטורף.
מתחילת 2022 בערך, הקרן שלך פחות או יותר עומדת במקום, בדיוק כמו שהאזרח הקטן הסביר- אם אתה מחזיר סביב ה2000 ש"ח על קרן של 500 אלף מדד של 0.4% (חודשי) מקפיץ לך את הקרן חזרה ל500 אלף (בערך).
למעשה אם נניח שהאינפלציה היא 0.4% חודשי מה שיקרה הוא שעד שההחזר שלך לא יעלה "בזכות" האינפלציה הקרן עשויה לעמוד במקום.
ממליץ להכנס למחשבון של משכנתאמן ולהכניס את הנתונים (תכניס ריבית 0.01 הוא לא יודע לעבוד עם 0), תפתח את לוח הסילוקין, לראות את זה בעיניים יהיה ברור יותר.

תודה, המדד במשכנתאמן הוא שנתי, איזה מדד היית מכניס?

 

[הנוחת לגובה]

תודה, המדד במשכנתאמן הוא שנתי, איזה מדד היית מכניס?

המדד היום הוא בקצב 5% שנתי. תחזית האינפלציה של בנק ישראל ל2023, נכון לחודש אפריל, הייתה 3.9%. יכול להיות שהם יעדכנו (שוב) את התחזית כלפי מעלה אחרי המדד אחרון. אני חושב שהם עדכנו תחזיות כלפי מעלה כבר 3 פעמים בחודשים האחרונים, אז צריך לזכור את זה ולהבין שבתנאי חוסר וודאות גם הכלכלנים הטובים לא מצליחים לנבא מה יהיה, אז לנו (לדעתי) אין מה לנסות זה הכל בגדר ניחוש.

הייתי משחק עם המספרים כדי להבין את הסיכון מול הסיכוי ואז פועל (או לא).

 

[Jambo]

יש סיכוי שמיחזור כלשהו יהיה יותר משתלם?

 

[האזרח הקטן]

יש סיכוי שמיחזור כלשהו יהיה יותר משתלם?

עם הריבית שלך, לא סביר.

 

[יעקב 1]

יש סיכוי שמיחזור כלשהו יהיה יותר משתלם?

בדרך כלל הריבית כוללת את האינפלציה בדיליי, כך שבסופו של דבר קשה להניח שזה יצא יותר משתלם.
מה שכן, אם יש לך מרווח בתזרים החודשי, הייתי מסלק בכל חודש את עליית המדד מהחודש שקדם לו, וזאת בכדי שלא תמצא עצמך במצב שהקרן לא קטנה והתשלומים הולכים וגדלים.
גם אם הבנק לא מסכים לקחת פרעונות קטנים בכל חודש, אתה יכול להפקיד את סכום עליית המדד בפיקדון מקביל העוקב אחרי המדד+ריבית מסוימת, וכך אתה מבוטח מפני הגדלת ההחזר החודשי בעתיד.

 

[c881]

יש סיכוי שמיחזור כלשהו יהיה יותר משתלם?

אם יש לך סכום של 10% מהמשכנתה - תבצע "מחזור עצמי" - תקצר שנים ותגיע לשלב שהקרן יורדת מהר יותר.
זה מה שאני עושה מידי פעם.