מה לעשות עם הכסף(:

[monkey22]

אני מוצא את עצמי חושב בזמן האחרון הרבה על הנושא הזה.
מכרתי עסק לא מזמן כדי להתחיל ללמוד באוני' (משהו שרציתי לעשות כבר הרבה זמן).
אני בן 30 בערך. אחרי שאני יקבל את כל הכסף מהמכירה (עניין של כמה שבועות הרוב כבר אצלי) מעריך שההון שלי יעמוד בערך על 800 900. 300 מושקעים כבר בתיק מניות שבניתי לאורך השנים (לא משהו אבל זו כבר שיחה למקום אחר).
העניין הוא שאני במעין שנת חופש עד שיתחילו הלימודים באוקטובר 21 (מנצל את הזמן ללמוד ולהגיע לדרישות סף של אוניברסיטה טובה). ואז עוד שנתיים ללא הכנסה רצינית כנראה אפילו שלוש. שוקל כמה כסף להשאיר בצד נזיל לתקופה הזו (מזומן או להשקיע באגח שזה עדיין לא עשיתי) והאם את שאר הכסף להוסיף לתיק מניות או לעשות את הצעד הסטנדרטי לקנות דירה להשכיר למרות שתמיד הייתי נגד זה (לא רואה סיבה לרכוש נכס שעושה אחוז וחצי 2 ועוד להיכנס לחוב בשביל זה).
אני נשוי וכנראה בשנים הקרובות גם עם ילד חשוב לציין. אשמח לשמוע תובנות שלכם למדתי להעריך מאוד את העצות פה בפורום. תודה מראש(:

מאוד תלוי כמה אתה מוציא על מחייה. האם יש הכנסות נוספות?
נראה לי שאדם צעיר ללא רכב או עם רכב זול מאוד, באיזור המרכז שחולק הוצאות עם אשתו יכול להסתפק ב7-8 אלף לחודש. לא כולל שכר לימוד באוניברסיטה והוצאות מיוחדות.
אפשר להשאיר 100-120 אלף שקל לשנה בצד במזומן, ואת השאר להשקיע בתיק פסיבי, עצל נוטה למניות לפי הסולידית.
לא ממליץ או מייעץ כמובן. זה מה שאני הייתי עושה.

בקשר לדירה, ההנחות שלך לדעתי שגויות, ראה את התגובות מעליי.

 

[ramhal]

מאוד תלוי כמה אתה מוציא על מחייה. האם יש הכנסות נוספות?
נראה לי שאדם צעיר ללא רכב או עם רכב זול מאוד, באיזור המרכז שחולק הוצאות עם אשתו יכול להסתפק ב7-8 אלף לחודש. לא כולל שכר לימוד באוניברסיטה והוצאות מיוחדות.
אפשר להשאיר 100-120 אלף שקל לשנה בצד במזומן, ואת השאר להשקיע בתיק פסיבי, עצל נוטה למניות לפי הסולידית.
לא ממליץ או מייעץ כמובן. זה מה שאני הייתי עושה.

בקשר לדירה, ההנחות שלך לדעתי שגויות, ראה את התגובות מעליי.

אנחנו גרים במושב מחזיקים שתי רכבים לצערי כי אין ברירה במיקום שלנו היום לא ניתן לא להחזיק רכב. הטווח הוצאות שרשמת נכון אם אני מכניס את ההכנסה של אשתי ומוריד אותה מההוצאות. כן זה מה שחשבתי להשאיר 300 400 אלף בצד. מה שמשאיר לי בערך 400 500 להשקעה. כנראה כזה באמת מה שאני יעשה.
מבחינת דירות להשקעה באמת שאני לא מבין בשוק הזה בכלל כל מה שרשמתי הוא מהתרשמויות מחברים שכן עשו את הצעד הזה. אתה חושב שאפשר למצוא דירה עם הון עצמי של 400 שתיצור תשואה של 4 5 אחוז ?

 

[Yoss]

יש לי כמה חבר'ה שעשו את הצעד הזה באזורים שונים בארץ, השכירות מכסה להם את המשכנתא ל30 שנה

אתה לא מסתכל על זה נכון. כיסוי המשכנתא הוא לחלוטין תשואה - אתה כביכול מקבל בכל חודש עוד נתח מהנכס.
במספרים: נניח 30% הון עצמי והשאר משכנתא ל-30 שנה. השכירות מכסה את המשכנתא בדיוק, כך שאין שום הכנסה מעבר לאורך כל ה-30 שנה. נניח גם שאין בכלל עליית ערך - המחיר נשאר זהה לקניה.
תחת ההנחות האלו, התשואה השנתית היא קצת מעל 4% (ברוטו).
אם ממשכנתא ל-30 שנה יש תזרים חיובי (אין לי מושג, לא יודע כלום על מחירי הדיור) אז התשואה גדלה, וכל זה עוד ללא עליית ערך.

אדם צעיר ללא רכב או עם רכב זול מאוד, באיזור המרכז שחולק הוצאות עם אשתו יכול להסתפק ב7-8 אלף לחודש

אתה מדבר על הוצאות של 7-8K לאדם בתנאים שהזכרת? זה תקציב מאוד נדיב, עם הרבה בילויים ו/או קניות יקרות.

 

[ramhal]

אתה לא מסתכל על זה נכון. כיסוי המשכנתא הוא לחלוטין תשואה - אתה כביכול מקבל בכל חודש עוד נתח מהנכס.
במספרים: נניח 30% הון עצמי והשאר משכנתא ל-30 שנה. השכירות מכסה את המשכנתא בדיוק, כך שאין שום הכנסה מעבר לאורך כל ה-30 שנה. נניח גם שאין בכלל עליית ערך - המחיר נשאר זהה לקניה.
תחת ההנחות האלו, התשואה השנתית היא קצת מעל 4% (ברוטו).
אם ממשכנתא ל-30 שנה יש תזרים חיובי (אין לי מושג, לא יודע כלום על מחירי הדיור) אז התשואה גדלה, וכל זה עוד ללא עליית ערך.

אתה מדבר על הוצאות של 7-8K לאדם בתנאים שהזכרת? זה תקציב מאוד נדיב, עם הרבה בילויים ו/או קניות יקרות.

כן אני יודע פישטתי את זה קצת לאיך שרוב האנשים מסתכלים על זה היום. אני בכללי לוקח שכירות לשנה מוריד חודש תיקונים והוצאות על הנכס ומחלק בשווי הנכס הכולל. בחישוב הזה על כל דירה שעשיתי לא הגעתי אפילו ל3 אחוז. אני בכוונה לא מתייחס למימון כי אני לא חושב שזה נכון. חוב זה חרב פיפיות זה עוד סיכון שאתה לוקח על עצמך שהכל טוב אז התשואה תעלה אבל שמחירי הדירות ירדו אתה מוחק את כל ההון ברגע. זה כמו לקחת הלוואה ל30 שנה לקניית מניות אני לא רואה הבדל.
לגבי התקציב זה לא כזה בשמיים מה שמונקי כתב 7 אלף פלוס המשכורת שאשתי מרוויחה באזור ה5 6 זה יוצא 13 הוצאות בחודש שזה בערך ההוצאות שלי כרגע. בלי הרבה מסעדות אבל כן פעם בשבוע שבועיים יוצאים להתרענן קצת.

 

[yahud]

כן אני יודע פישטתי את זה קצת לאיך שרוב האנשים מסתכלים על זה היום. אני בכללי לוקח שכירות לשנה מוריד חודש תיקונים והוצאות על הנכס ומחלק בשווי הנכס הכולל. בחישוב הזה על כל דירה שעשיתי לא הגעתי אפילו ל3 אחוז. אני בכוונה לא מתייחס למימון כי אני לא חושב שזה נכון. חוב זה חרב פיפיות זה עוד סיכון שאתה לוקח על עצמך שהכל טוב אז התשואה תעלה אבל שמחירי הדירות ירדו אתה מוחק את כל ההון ברגע. זה כמו לקחת הלוואה ל30 שנה לקניית מניות אני לא רואה הבדל.
לגבי התקציב זה לא כזה בשמיים מה שמונקי כתב 7 אלף פלוס המשכורת שאשתי מרוויחה באזור ה5 6 זה יוצא 13 הוצאות בחודש שזה בערך ההוצאות שלי כרגע. בלי הרבה מסעדות אבל כן פעם בשבוע שבועיים יוצאים להתרענן קצת.

תשאיר לעצמך מרחב נשימה.
תואר במדמח זה לא לבעלי לב חלש.

 

[iragg]

כן אני יודע פישטתי את זה קצת לאיך שרוב האנשים מסתכלים על זה היום. אני בכללי לוקח שכירות לשנה מוריד חודש תיקונים והוצאות על הנכס ומחלק בשווי הנכס הכולל. בחישוב הזה על כל דירה שעשיתי לא הגעתי אפילו ל3 אחוז. אני בכוונה לא מתייחס למימון כי אני לא חושב שזה נכון. חוב זה חרב פיפיות זה עוד סיכון שאתה לוקח על עצמך שהכל טוב אז התשואה תעלה אבל שמחירי הדירות ירדו אתה מוחק את כל ההון ברגע. זה כמו לקחת הלוואה ל30 שנה לקניית מניות אני לא רואה הבדל.
לגבי התקציב זה לא כזה בשמיים מה שמונקי כתב 7 אלף פלוס המשכורת שאשתי מרוויחה באזור ה5 6 זה יוצא 13 הוצאות בחודש שזה בערך ההוצאות שלי כרגע. בלי הרבה מסעדות אבל כן פעם בשבוע שבועיים יוצאים להתרענן קצת.

חושב שיש לך כאן הזדמנות אמיתית לשבת עם אשתך ולהחליט שבגלל שיש לכם כעת כמה שנים של אי-וודאות תעסוקתית שלך (עם שיפור בסיומן), שזה הזמן דווקא להתקדם בצורה משמעותית בצמצום הוצאות. 13 לחודש הוצאה לזוג שגר במושב זה לא מעט גם במושגים של האיש הממוצע ולא של חברי פורום הסולידית. תואר במדמח זה קריעת תחת גם למי שיש לו גישה/יכולות מתמטיות גבוהות אז תנסה לארגן מחדש את החיים שלך עכשיו כשיש לך זמן וגמישות. מכירת אחד מהרכבים היא הצעד הברור ביותר ואולי אפילו שניהם - כן, אפשר לחיות גם בלי רכבים או עם רכב אחד חסכוני (אין לך ילדים כרגע וגם ילד אחד נכנס במכונית קטנה). כדאי גם לנצל את העובדה שהמצב הכלכלי בחודשים הקרובים יתדרדר כמעט בוודאות אז למי שיש מזומן בכיס יוכל למצוא מציאות לא קטנות של רכבים שאנשים קנו במימון והלוואות בלון. אם אתה גר מספיק קרוב לרכבת קנה טוסטוס. הכי חשוב - באמת תחשוב מחוץ לקופסא כי אתה עדיין בראש חי כמי שיש לו עסק ולא כסטודנט

 

[בת העמק]

13 לחודש הוצאה לזוג שגר במושב זה לא מעט גם במושגים של האיש הממוצע

זה מעט מאד, מניסיון. אנחנו מינימליסטים וחיים די קרוב לזה ואני עוד בפריפריה עם שכ"ד זול יחסית.

 

[Yoss]

זה מעט מאד, מניסיון. אנחנו מינימליסטים וחיים די קרוב לזה ואני עוד בפריפריה עם שכ"ד זול יחסית.

אין לך הוצאות על הילדים?

 

[cypriano de rore]

אני לא רואה את ההיגיון בלחשוב שמחירי הדירות יעלו לנצח בגלל זה אני לא מחשב עליית ערך. מחירי הדירות יכולים גם לרדת בדיוק כמו שהם יכולים לעלות. מספיק שתעלה פה איזו ממשלה שתשחרר קרקעות כמו שצריך והמחירים יינחתו לא ירדו. בעוד שבמניות אני מבין את הרציונל של עליית ערך לאורך זמן (טווח ארוך) בנדלן באמת שאין לי מושג מה זו התמימות דעים הזו שלמחירי הדירות יש רק כיוון אחד.

אם אתה מבין את הרציונל שבטווח ארוך שוק המניות צומח למה אתה לא מבין את הרציונל ששוק הנדל״ן צומח בטווח הארוך?

 

[cypriano de rore]

זה מעט מאד, מניסיון. אנחנו מינימליסטים וחיים די קרוב לזה ואני עוד בפריפריה עם שכ"ד זול יחסית.

אז נשמע שלגור בפריפריה יותר יקר מלגור בתל אביב

 

[Yoss]

אם אתה מבין את הרציונל שבטווח ארוך שוק המניות צומח למה אתה לא מבין את הרציונל ששוק הנדל״ן צומח בטווח הארוך?

בלי להיכנס לכן או לא, דעתי היא שזה לא דומה. חברות זה דבר שונה מאוד מנדל"ן (ועוד יותר, מגורים), ובערך המיוצר/מופק, כמו גם הצמיחה, שונים מאוד באופיים.

 

[cypriano de rore]

בלי להיכנס לכן או לא, דעתי היא שזה לא דומה. חברות זה דבר שונה מאוד מנדל"ן (ועוד יותר, מגורים), ובערך המיוצר/מופק, כמו גם הצמיחה, שונים מאוד באופיים.

אני מסכים שיש הבדלים רבים. אבל אם אני מבין נכון אז הרציונל הכי בסיסי דומה מאוד - אנשים תמיד ימשיכו לצרוך ואנשים תמיד ימשיכו לגור איפשהו. כמובן שיש המון גורמים שמשפיעים על שווקים ויתכנו תקופות של ירידות קשות (גם בנדל״ן וגם במניות) אבל אני לא רואה סיבה שבטווח הארוך שני השווקים הללו לא ימשיכו לצמוח. כלומר, לא שאני לא יכול לדמיין סיבות כאלו אבל הן רלבנטיות לשוק המניות לא פחות משהן רלבנטיות לנדל״ן.

 

[Yoss]

הרציונל הכי בסיסי דומה מאוד - אנשים תמיד ימשיכו לצרוך ואנשים תמיד ימשיכו לגור איפשהו.

לא מסכים. זה שאנשים ימשיכו לצרוך ולגור זו אכן סיבה להניח שתהיה תשואה של שכירות ורווחים שוטפים (שיתורגמו לעליית מחיר או דיבידנד) לחברות, אבל הם לא סיבה לצמיחה, ובהתאם גם לא לעליית מחירי הדיור או מחירי המניות מעבר לרווח השוטף.
ההנחה לצמיחה ברווחי החברות מבוססת להבנתי על הציפייה לעלייה ברמת הרווחה העולמית, שתתורגם ליותר צריכה עתידית ולכן לתשואה מעבר לרווחים שנראים כיום.
הגורם שדוחף את מחירי הדיור למעלה, ככל שיש כזה, לא נראה לי מבוסס על אותו דבר. מהו לדעתך הגורם הזה? למה שדירה תהיה שווה (ריאלית) יותר בעוד מאה שנה, לעומת כיום?

 

[cypriano de rore]

הגורם שדוחף את מחירי הדיור למעלה, ככל שיש כזה, לא נראה לי מבוסס על אותו דבר.

למה לא?

מהו לדעתך הגורם הזה?

בדיוק מה שכתבת:

הציפייה לעלייה ברמת הרווחה העולמית, שתתורגם ליותר צריכה עתידית ולכן לתשואה מעבר לרווחים שנראים כיום.

דירה היא מוצר צריכה (לצד מוצר השקעה) לכל דבר.
כמובן שזה דורש תחזוקה ושיפוץ של הדירה לאורך השנים או לחילופין החלפת הדירה בדירה אחרת אבל אני עדיין לא יורד לסוף דעתך בעניין ההבדל המהותי.

 

[iragg]

זה מעט מאד, מניסיון. אנחנו מינימליסטים וחיים די קרוב לזה ואני עוד בפריפריה עם שכ"ד זול יחסית.

13 שוטף או 13 כולל פחת על רכבים (שיכול בקלות להוסיף 4,000 ש"ח בחודש אם הרכבים חדשים/חדשים יחסית)? הנחתי שפות"ש מדבר על שוטף ואז זה יקר מאוד - הוא נשוי בלי ילדים למיטב הבנתי אז כמה הוצאות כבר יכולות להיות לו?

שכ"ד + הוצאות בית נגיד 4,500? הוצאות בית ואוכל נגיד 2,000 (שזה די מוגזם לזוג לדעתי לחודש)? שני רכבים זאת הנק' הבעייתית בוודאות - עולים לו כנראה לפחות 3,000 לחודש. היתר זה בגדים/בילויים/מתנות ושונות. מניח שעם קצת מאמץ ובלי לשנות מקום מגורים יכול להוריד 500 ש"ח מהוצאות הבית, 1,500 לחודש עם רכב בודד ולחתוך בחצי האת היתרה ואז הוא כבר באזור ה-10 לחודש בלי מאמץ גדול ... כמו בכל דיאטה השלב הראשוני הוא הקל (low hanging fruit)

 

[Yoss]

למה לא?

אנחנו חוטפים שרשור. בהזדמנות אחרת

 

[nicepo1]

למה לא?

דירה היא מוצר צריכה (לצד מוצר השקעה) לכל דבר.

ענית לעצמך חברה מייצרת מוצרי צריכה,דירה היא המוצר עצמו(והכן יש חברות שמייצרות דירות).

נ.ב
שים לב שערך של דירה תמיד יורד(אלה עם משקיעים עוד בשיפוץ\שדרוג)בגלל שחיקה והתיישנות
המרכיב שעולה(אבל גם יכול לרדת)זה ערך הקרקע שהדירה בנויה עליה.

 

[cypriano de rore]

דירה היא המוצר עצמו

שערכו עולה בגלל שהביקוש למוצר זה עולה (בתוחלת).
אולי אפשר לפתוח שרשור בנושא

 

[טרטליה]

אתה לא מסתכל על זה נכון. כיסוי המשכנתא הוא לחלוטין תשואה - אתה כביכול מקבל בכל חודש עוד נתח מהנכס.
במספרים: נניח 30% הון עצמי והשאר משכנתא ל-30 שנה. השכירות מכסה את המשכנתא בדיוק, כך שאין שום הכנסה מעבר לאורך כל ה-30 שנה. נניח גם שאין בכלל עליית ערך - המחיר נשאר זהה לקניה.
תחת ההנחות האלו, התשואה השנתית היא קצת מעל 4% (ברוטו).

סליחה על הבורות...תוכל לפרט את החישוב שמביא לקצת מעל 4% ?

 

[Yoss]

סליחה על הבורות...תוכל לפרט את החישוב שמביא לקצת מעל 4% ?

(זה ברוטו, לא מתחשב בהוצאות, ובקיצור זה מאוד גס ורק כדי להמחיש שכיסוי המשכנתא הוא תשואה-)
עם 30% הון עצמי, עם תשלום משכנתא חודשי שמכוסה מהשכירות, אחרי 30 שנה הנכס שייך כולו למשקיע, נקי ממשכנתא.
אם כך, עבור השקעה של 30, נשארת בסוף התקופה עם 100, כלומר תשואה ל-30 שנה היא 100/30.
כדי להגיע מזה לתשואה שנתית:

(100/30)^(1/30) = 1.0409