הלוואה או משכנתא, מהו הגבול?

[FlyingK]

שלום,
ראיתי מספר דיונים בפורום בנושא ולא קיבלתי תשובה ברורה עבורי.

חסרים לי כ300k עבור הדירה (דירה 2) שאני רוכש כשהשקעה, כ20% מערך הדירה, בפני עומדות מספר אפשרויות מימון:
* הלוואה על בסיס קרן ההשתלמות בסך 150k , השאר כהלוואה.
* משכנתא על סך 300k.
* שילוב כלשהו מהנ"ל.

הצפי שלי להחזרת הסכום הוא כ3 שנים.

אני מעוניין להקטין את הבירוקרטיה(נוטוריון ושות') ומוכן לשלם על כך עד כמה אלפי שקלים כתוספת.

האם ישנו מסלול מומלץ?
האם ישנו כלל אצבע של הסכום שממנו עדיפה משכנתא?
האם ישנן עוד אפשרויות מימון מלבד אלו שהזכרתי?

 

[Captain Sparo]

מסלול פיתוי?
2/3 פריים, 1/3 קלצ. לאחר מכן להחליף את הקל"צ בהלוואה מקרן השתלמות.
גם ככה תעבוד עם עו"ד, לקחת משכנתא זה עוד 2-3 פגישות בבנק.

כלל אצבע אצלי זה להקטין את הריביות והלגדיל את ההחזר.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אכפת לך מתזרים שלילי? אתה מעדיף לשלם כמה שפחות בתקופת הזמן?
הלוואה על בסיס קה"ש תיתן לך את הריבית הכי נמוכה.
תנסה אולי לשלב הלוואת בלון מההשתלמות.
במידה ומשכנתא, תשלב מסלול פיתוי.

 

[solidix2]

מסלול פיתוי

במקרה שלי (משכנתא לכל מטרה) מסלול הפיתוי הוא הפריים שאני חושב להקטין/לסגור כי אין קנס פרעון מוקדם.
מישהו יודע מהם התנאים להלוואה מקרן הפנסיה ולכמה שנים ניתן לקחת אותה?

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

במקרה שלי (משכנתא לכל מטרה) מסלול הפיתוי הוא הפריים שאני חושב להקטין/לסגור כי אין קנס פרעון מוקדם.
מישהו יודע מהם התנאים להלוואה מקרן הפנסיה ולכמה שנים ניתן לקחת אותה?

תלוי מאוד איפה הפנסיה שלך נמצאת.
בערך עד 50-60% מהפנסיה בריבית פריים לעד 5-7 שנים.
תיצור קשר עם בית ההשקעות שלך לקבל תשובה מדוייקת, ואל תשכח להתווכח על ריביות (העלו קצת מאז הקורונה).

 

[FlyingK]

תודה על התגובות. לצערי הרב יהיה לי תזרים שלילי, הדירה היא חדשה מקבלן. אני מבחינתי מוכן ויכול לשלם את המקסימום האפשרי כדי לסגור את ההלוואה כמה שיותר מהר.

מסלול פיתוי נשמע מעניין. אבל, 2/3 פריים יתן לי ריבית עדיפה? לפי מה שקראתי כאן הריביות "סגורות" - https://www.calcalist.co.il/money/articles/0,7340,L-3882454,00.html

 

[FlyingK]

לא ידעתי שאפשר לקחת הלוואה גם מהפנסיה! חשבתי שרק מקרן ההשתלמות. מעניין

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אני קיבלתי במיטב דש חודש לפני שהתחיל הבלגאן של הקורונה:
1. 80% מקרנות השתלמות נזילות בפריים מינוס חצי.
2. 60% מקרן פנסיה בפריים.

 

[Shlomi Z]

אני קיבלתי במיטב דש חודש לפני שהתחיל הבלגאן של הקורונה:
1. 80% מקרנות השתלמות נזילות בפריים מינוס חצי.
2. 60% מקרן פנסיה בפריים.

האם מחוייבות מצדך לעבור למסלולים פחות מנייתים בקרנות שציינת ? או שסך ההלוואה היא נגזרת של היקף הצבירה ותו לא ?

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

האם מחוייבות מצדך לעבור למסלולים פחות מנייתים בקרנות שציינת ? או שסך ההלוואה היא נגזרת של היקף הצבירה ותו לא ?

הייתי במסלולים כלליים.
לאחר לקיחת ההלוואה המקסימלית העברתי את הפנסיה למסלול המנייתי, וההשתלמויות למחקה s&p 500.
הכי טוב - להתקשר אליהם ולשאול הכל. הרבה השתנה עקב הקורונה. יכול להיות שכבר אי אפשר לקחת הלוואות כנגד פנסיה.

 

[FlyingK]

@Captain Sparo הרצתי סימולציה, נראה שהעלות של המשכנתא (ריביות) יהיו בסביבות ה8/9 אלף, ת'כלס מסלול פיתוי נשמע כמו טררם גדול שלא משתלם.

 

[אורי ג.]

השאר כהלוואה.

באיזה ריבית?