להיות חופשי ומאושר

[רוני]

טוב זה קצת מסבך את העסק, זה בעצם 2 עסקאות שונות?:
הראשונה זה קניית דירה על הנייר.
השנייה היא הלוואת מזנין (ללא שיעבודים) ללא ריבית על 15% מסכום הרכישה ליזם.
תמורת זה מקבלים הנחה של 20%
האם מסלול כזה מוצע גם למשקיעים מקומיים? בארץ אני יודע שדבר כזה הוא לא חוקי, גם בארה"ב, בניו יורק לפחות.

מעניין מאד. על איזה אחוז מימון? מה העוגן של הריבית המשתנה?

המסלול מוצא לכל המשקיעים, רובם מקומיים. אחוז המימון הוא בין 60% ל 70%, הריבית היא ריבית קבועה למשך 5 שנים, ולאחר מכן בהתאם לריבית השוק ל5 שנים נוספות.

 

[מתכנת]

הריבית היא ריבית קבועה למשך 5 שנים, ולאחר מכן בהתאם לריבית השוק ל5 שנים נוספות.

אבל הריבית שתקבל עוד 5 שנים אינה נתונה להחלטת המלווה באופן שרירותי, יש איזשהו עוגן שהריבית צמודה אליו.
מהו אותו עוגן?

 

[doc29]

לגבי העסקאות שציינתי בצפון אנגליה, מאחר והנכסים נרכשו בין 15% עד 20% מתחת למחיר השוק, התשואה נטו מהשכירות ההתחלתית היא 5%.
לדוגמא: דירת 2 חדרי שינה בפרויקט בלידס (15% הנחה ממחיר השוק בחורף האחרון)
מחיר רכישה כולל עלויות רכישה(עו"ד, מתווך, מס רכישה, ריהוט) 112,445
הוצאות חודשיות:
ניהול הנכס 41.7
ועד בית 86
נכס ריק בין שוכר לשוכר 27.8
תיקונים 34.75
דמי חכירה 20.83
ביטוח 8

סה"כ הוצאות שנתיות 2,628.96
סה"כ הכנסות שהנתיות משכירות (695 פאונד לחודש) 8,340

תשואה נטו משכירת בלבד 5.08%

לא הצלחתי למצוא כתובת כזו, נראה כמו שם רחוב בלבד. זה בגלל שזה פרוייקט בהקמה? הבנתי נכון?
תוכל לתת דוגמא לדירה שנרכשה לא off plan?

מספר שאלות:
1. אני מבין ששכר הדירה הוא השכר הצפוי, כי עוד אין דירה נכון?
2. האם חישוב התשואה כולל את התקופה בה הכסף לא מייצר תשואה?
3. מה הסיבה להנחה? נראית הנחה הרבה יותר מדי גדולה בשביל פיקדון יותר גדול, רכישה קבוצתית אולי של הרבה דירות? אם כן אין חשש של המון משקיעים שקונים יחד באותו פרויקט (ממה שראיתי זה מה שקורה לרוב אצל החברות האנגליות שמשווקות נכסים, כמו assetz עליהם דיברת אם אני לא טועה. באיזורים מבוקשים לרוב לא ימהרו לתת כזו הנחה כי פשוט לא צריך.
4. אני רוצה שהנחתם שבועיים ללא שכירות, ע מעיון בגוגל מאפס נראה איזור מאוד מרוחק ממרכז העיר, האם זה איזור מבוקש?

תודה!!

 

[רוני]

אבל הריבית שתקבל עוד 5 שנים אינה נתונה להחלטת המלווה באופן שרירותי, יש איזשהו עוגן שהריבית צמודה אליו.
מהו אותו עוגן?

זה די דומה לריבית הפריים שאנחנו מכירים, בהתאם לעליית הריבית מצד הבנק המרכזי, כאשר יחלפו 5 שנים, הריבית של משכנתא זו תשתנה בהתאם.

 

[רוני]

לא הצלחתי למצוא כתובת כזו, נראה כמו שם רחוב בלבד. זה בגלל שזה פרוייקט בהקמה? הבנתי נכון?
תוכל לתת דוגמא לדירה שנרכשה לא off plan?

מספר שאלות:
1. אני מבין ששכר הדירה הוא השכר הצפוי, כי עוד אין דירה נכון?
2. האם חישוב התשואה כולל את התקופה בה הכסף לא מייצר תשואה?
3. מה הסיבה להנחה? נראית הנחה הרבה יותר מדי גדולה בשביל פיקדון יותר גדול, רכישה קבוצתית אולי של הרבה דירות? אם כן אין חשש של המון משקיעים שקונים יחד באותו פרויקט (ממה שראיתי זה מה שקורה לרוב אצל החברות האנגליות שמשווקות נכסים, כמו assetz עליהם דיברת אם אני לא טועה. באיזורים מבוקשים לרוב לא ימהרו לתת כזו הנחה כי פשוט לא צריך.
4. אני רוצה שהנחתם שבועיים ללא שכירות, ע מעיון בגוגל מאפס נראה איזור מאוד מרוחק ממרכז העיר, האם זה איזור מבוקש?

תודה!!

ברור שלא הצלחת, עדיין לא סיימו את הבנייה, יוצרים כאן רחובות חדשים, אבל אני בטוח שהגעת לשטח הריק שבו מקימים את הפרויקט.

1. שכר הדירה מחושב לפי הערכת חברת ניהול נכסים מקומית נכון לחורף 2018 , הבניין עדיין לא קיים.
2. לא, בפרויקט זה, הדיפוזיט הוא רק 10% ממחיר הרכישה, והוא מבטיח הנחה של 15,000 פאונד ממחיר השוק. בנוסף ה 90% הנוספים ממחיר הנכס ניתן להמשיך להרוויח עליהם בהשקעות שונות עד להשלמת הפרוייקט.
3. רכישה על הנייר של כמות מסויימת של דירות ראשונות במחיר מופחת, חוסכות עלויות מימון ליזם, והסוכן שלנו קיבל בלעדיות על הפרוייקט כולו, ולכן חסך ליזם עלויות שיווק, במקרה זה ההנחה היא 15%. בנוסף, בדרך כלל כאשר רוכשים דירות ראשונות גם בארץ בפרי סייל, נהנים מהנחה של 10%, הנחה זו מגלמת את רמת הסיכון ברכישה בשלב הבנייה, כאן בסך הכל היזם נתן הנחה נוספת של 5% עבור הדירות הראשונות.
4. האזור מרוחק 17 דקות ממרכז העיר ברכב, ו 3 דקות מפארק תעסוקה.
במרכז העיר לידס יש מרכזי תעסוקה נרחבים, כ 100,000 עובדים רק בענף הפיננסים, איזור הנכס הוא פרבר מגורים של משפחות, רוב הבתים שם הם בתים פרטיים ישנים, הפרוייקט נחשב ליוקרתי, דירות שני חדרי שינה עם סלון, כולל חניה, מתאים לקהל יעד רחב של שוכרים ורוכשים בעדית, אזור מאוד מבוקש להשכרה.

נ.ב רכשתי דירה בפרוייקט זה ביחד עם השותפה שלי.

בבקשה

 

[Aranchik]

@רוני , מה לגבי השאלה על דירות רבות שיצאו לשוק להשכרה? אין חשש שייקח זמן רב עד שכולן יאוכלסו (יותר משבועיים בכל אופן)?

 

[adamshalev]

@רוני , מה לגבי השאלה על דירות רבות שיצאו לשוק להשכרה? אין חשש שייקח זמן רב עד שכולן יאוכלסו (יותר משבועיים בכל אופן)?

זה הערכה של שבועיים בממוצע בשנה. יש שוכרים שישארו בדירה שנים רבות, ויש כאלו שרק לשנה-שנתיים.

 

[רוני]

יש לכך השפעה, אך זה שונה מפרויקט לפרויקט, בפרויקט הזה הבנייה נעשית ב 3 שלבים, לכן הדירות לא יוצאות לשוק בבת אחת, חלק מהדירות נרכשו על ידי זוגות צעירים למגורים, בפרויקטים אחרים הקבלן מציע, תשלום שכירות מהחודש הראשון למשך שנה ראשונה, בתנאי שחותמים הסכם עם חברת ניהול שהוא מציע.
כמובן זה תלוי גם בגודל הפרויקט, ובעיתוי היציאה לשוק, במיקום הפרויקט, וכמו בכל שוק, גם כאן ישנה עונתיות.

לסיכום, צריך לקחת בחשבון, זמן שכירות ארוך יותר כאשר הדירות כולן יצאות לשוק, מנסיון עבר, זה לקח בין חודש לחודשיים בממוצע.

 

[doc29]

1. שכר הדירה מחושב לפי הערכת חברת ניהול נכסים מקומית נכון לחורף 2018 , הבניין עדיין לא קיים.
2. לא, בפרויקט זה, הדיפוזיט הוא רק 10% ממחיר הרכישה, והוא מבטיח הנחה של 15,000 פאונד ממחיר השוק. בנוסף ה 90% הנוספים ממחיר הנכס ניתן להמשיך להרוויח עליהם בהשקעות שונות עד להשלמת הפרוייקט.
3. רכישה על הנייר של כמות מסויימת של דירות ראשונות במחיר מופחת, חוסכות עלויות מימון ליזם, והסוכן שלנו קיבל בלעדיות על הפרוייקט כולו, ולכן חסך ליזם עלויות שיווק, במקרה זה ההנחה היא 15%. בנוסף, בדרך כלל כאשר רוכשים דירות ראשונות גם בארץ בפרי סייל, נהנים מהנחה של 10%, הנחה זו מגלמת את רמת הסיכון ברכישה בשלב הבנייה, כאן בסך הכל היזם נתן הנחה נוספת של 5% עבור הדירות הראשונות.
4. האזור מרוחק 17 דקות ממרכז העיר ברכב, ו 3 דקות מפארק תעסוקה.
במרכז העיר לידס יש מרכזי תעסוקה נרחבים, כ 100,000 עובדים רק בענף הפיננסים, איזור הנכס הוא פרבר מגורים של משפחות, רוב הבתים שם הם בתים פרטיים ישנים, הפרוייקט נחשב ליוקרתי, דירות שני חדרי שינה עם סלון, כולל חניה, מתאים לקהל יעד רחב של שוכרים ורוכשים בעדית, אזור מאוד מבוקש להשכרה.

נ.ב רכשתי דירה בפרוייקט זה ביחד עם השותפה שלי.

בבקשה

האמת שאני לא מבין איך ניתן להמשיך להרוויח מהכסף עד להשלמת הפרוייקט- כי אתה יודע שתצטרך את הכסף עוד שנה-שנה וחצי, משמע כל אפיק שיניב תשואה סבירה ידרוש בהתאם סיכון כזה שלא יאפשר לך להשקיע.

17 דקות ברכב ממרכז העיר נשמע לא מעט, חשבתי שמדובר בנכסים במרכזי הערים.

מכל מקום, זו נשמעת השקעה עם פרופיל סיכון גבוה יותר, לא סולידי והתשואה היא רק על פי הערכה.
יש לך אולי דוגמא לנכס שנקנה כבר בנוי?

 

[רוני]

זה הערכה של שבועיים בממוצע בשנה. יש שוכרים שישארו בדירה שנים רבות, ויש כאלו שרק לשנה-שנתיים.

מדובר בדירות של 2 חדרי שינה, די זריזות להשכרה, והשוכר מחוייב להודיע 30 יום מראש לפני תום החוזה אם הוא עוזב, כך שהנכס נמצא בשוק להשכרה בפועל מספר שבועות.

 

[רוני]

האמת שאני לא מבין איך ניתן להמשיך להרוויח מהכסף עד להשלמת הפרוייקט- כי אתה יודע שתצטרך את הכסף עוד שנה-שנה וחצי, משמע כל אפיק שיניב תשואה סבירה ידרוש בהתאם סיכון כזה שלא יאפשר לך להשקיע.

17 דקות ברכב ממרכז העיר נשמע לא מעט, חשבתי שמדובר בנכסים במרכזי הערים.

מכל מקום, זו נשמעת השקעה עם פרופיל סיכון גבוה יותר, לא סולידי והתשואה היא רק על פי הערכה.
יש לך אולי דוגמא לנכס שנקנה כבר בנוי?

כדי להרוויח בנדל"ן, ולהפיק את המיטב מהמגמה ומהשנים שחולפות, מומלץ ואולי אפילו חובה להשקיע עם מינוף/מימון, לאחר תשלום הדיפוזיט ניתן להמשיך לחסוך, ואת יתרת הסכום להשלים בעזרת מימון (מקסימום 50%), כלומר במקום לקנות דירה אחת במזומן, מומלץ לרכוש 2 דירות עם מינוף.
אני מסכים אתך שהיום בהמתנה של עד שנה וחצי אין אופציות משמעותיות להרוויח על הכסף בהשקעות ללא סיכון, אבל אתה לא יכול להתעלם שעצם ההשקעה מבטיח לך 15% הנחה במקרה הנ"ל.

לתושבים באזור זה יש אופציות עבודה בקרבת הפרויקט, יש פארק תעסוקה במרחק הגעה של 3 דקות.
17 דקות ממרכז העיר זה מעולה, עד 30 דקות הגעה ממרכזי תעסוקה זה מעולה, אני מציע שתעשה סקר בפורום כאן, כמה זמן לוקח לכל אחד להגיע לעבודה ?
העיר בתים מחירי הדירות בה ומחירי השכירויות עולים בדיוק כמו בתל אביב (באחוזים כמובן), להגיע מבתים לעבודה בתל אביב בשעות הבוקר יכול לקחת יותר משעה.

הקביעה שלך שמדובר בהשקעה מסוכנת נובעת מחוסר ידע, הבנה או נסיון, מבלי לנסוע לאזור ללמוד אותו להתייעץ עם אנשי מקצוע ומשקיעים מקומיים ?
לידס רבתית, מייצרת הכנסה בסדר גודל של 312 מליארד שקלים בשנה, מדובר במיקום תעסוקה כלכלי חזקה יותר מכל מקום בישראל.
http://investleedscityregion.com/invest/economy

ברשותך אעביר ביקורת בונה, חוט למחשבה.
מבחינה פסיכולוגית ישנם שני סוגי פחדים המאפיינים התנהלות של משקיעים, ישנו הפחד הראשון, שמביא את המשקיע לבחון השקעה ביסודיות ובזהירות, ואז לקבל החלטה לפי שיקולים כלכליים נטו (הפחד לא משפיע).

הסוג השני של הפחד, הוא פחד שמשתק, לא מאפשר לקבל החלטה, הפחד שגורם למשקיע לתרץ מדוע לא להשקיע, כתוצאה מפחד זה, המשקיע בוחר בדרך של לחפש שוק עם נתונים כלכליים חזקים (לצערי הנתונים האלו אותי מפחידים, זה עלול להיות ערב משבר).

בכל מקרה, אשמח אם תעלה כאן השקעות שבצעת כדי שכולנו נבחן עד כמה הם כדאיות וסולידיות.
מאוד קל לשבת מאחורי מקלדת ולקבוע דעות נחרצות.
אני מקווה שתקבל את דברי ברוח טובה.

 

[doc29]

ברשותך אעביר ביקורת בונה, חוט למחשבה.
מבחינה פסיכולוגית ישנם שני סוגי פחדים המאפיינים התנהלות של משקיעים, ישנו הפחד הראשון, שמביא את המשקיע לבחון השקעה ביסודיות ובזהירות, ואז לקבל החלטה לפי שיקולים כלכליים נטו (הפחד לא משפיע).

הסוג השני של הפחד, הוא פחד שמשתק, לא מאפשר לקבל החלטה, הפחד שגורם למשקיע לתרץ מדוע לא להשקיע, כתוצאה מפחד זה, המשקיע בוחר בדרך של לחפש שוק עם נתונים כלכליים חזקים (לצערי הנתונים האלו אותי מפחידים, זה עלול להיות ערב משבר).

בכל מקרה, אשמח אם תעלה כאן השקעות שבצעת כדי שכולנו נבחן עד כמה הם כדאיות וסולידיות.
מאוד קל לשבת מאחורי מקלדת ולקבוע דעות נחרצות.
אני מקווה שתקבל את דברי ברוח טובה.

בהחלט ברוח טובה, מכל מלמדיי השכלתי

יחד עם זאת, התחושה שאני מקבל מההודעות שלך היא של סוג שלישי של משקיע. כזה שאין לו פחד כלל, אשר משוכנע שהוא יודע בוודאות מה תהיה ההתנהגות בשווקים שונים ברחבי העולם, כולל התזמון המדויק של שינויי המגמה, ובמקביל מתעלם מכל אפשרות שההשקעה לא תצלח. במילים אחרות: רק יתרונות. או לפחות כך אתה מציג זאת בפורום.
אני מתקשה לקבל את העובדה שאינך מתייחס כלל לסיכונים בהשקעה ומציג את ההשקעות תמיד כבעלות תשואה גבוהה וסיכון נמוך, עם קביעות דטרמיניסטית של לאן השוק הולך מבלי להכיר בעובדה שאף אחד אינו יודע זאת.

בנוגע לפחדים/רקע/ניסיון שלי, אני חושב שזה לא רלוונטי לטיעונים עצמם שהעליתי. אין צורך במקום להסביר מדוע הטיעונים שגויים, להסביר מדוע מציג הטיעונים הוא פחדן מהסוג הלא טוב. אני לא נעלב, פשוט חושב שזה לא קשור. יתרה מזאת, כיוון שאתה מרוויח כסף ישירות ממכירת הנכסים הללו, הרווח המשני שלך מהצגה ורודה של המציאות הינה נקודה שלדעתי עליך לתת את הדעת עליה. בין אם אתה עושה זאת במודע או לא. מקווה שכאן לא תעלב ממני. אבל לי אין שום אינטרס לבקר או לשבח שום השקעה. אני לא עוסק בתחום ולא מרוויח ממנו שקל.

בנוגע להשקעות שלי, אשמח להציג אותן, אם כי זה לא רלוונטי בעיניי. לא טענתי בשום שלב שהדירות שרכשתי טובות יותר או פחות מאלו שאתה ציינת. אני גם מכיר באופן מלא בסיכונים שיש בהם, כמו בכל השקעה. מדבריך נשמע כאילו בהשקעות שאתה מציג אין כל סיכון אלא רק קביעות נחרצות על שוק שיעלה בוודאות, כולל תזמונים מדוייקים של עד מתי יעלה, ואיזה שוק יהיה בתחתית באותה נקודה. לצערי, אני אישית חושב שמדובר יותר בשיח נבואי משיח כלכלי.

אני בכל מקרה , כמו שכתבתי, אשמח , אם תסכים, לשמוע על השקעה בדירה שכבר בנויה, לא בבניה.

 

[רוני]

בהחלט ברוח טובה, מכל מלמדיי השכלתי

יחד עם זאת, התחושה שאני מקבל מההודעות שלך היא של סוג שלישי של משקיע. כזה שאין לו פחד כלל, אשר משוכנע שהוא יודע בוודאות מה תהיה ההתנהגות בשווקים שונים ברחבי העולם, כולל התזמון המדויק של שינויי המגמה, ובמקביל מתעלם מכל אפשרות שההשקעה לא תצלח. במילים אחרות: רק יתרונות. או לפחות כך אתה מציג זאת בפורום.
אני מתקשה לקבל את העובדה שאינך מתייחס כלל לסיכונים בהשקעה ומציג את ההשקעות תמיד כבעלות תשואה גבוהה וסיכון נמוך, עם קביעות דטרמיניסטית של לאן השוק הולך מבלי להכיר בעובדה שאף אחד אינו יודע זאת.

בנוגע לפחדים/רקע/ניסיון שלי, אני חושב שזה לא רלוונטי לטיעונים עצמם שהעליתי. אין צורך במקום להסביר מדוע הטיעונים שגויים, להסביר מדוע מציג הטיעונים הוא פחדן מהסוג הלא טוב. אני לא נעלב, פשוט חושב שזה לא קשור. יתרה מזאת, כיוון שאתה מרוויח כסף ישירות ממכירת הנכסים הללו, הרווח המשני שלך מהצגה ורודה של המציאות הינה נקודה שלדעתי עליך לתת את הדעת עליה. בין אם אתה עושה זאת במודע או לא. מקווה שכאן לא תעלב ממני. אבל לי אין שום אינטרס לבקר או לשבח שום השקעה. אני לא עוסק בתחום ולא מרוויח ממנו שקל.

בנוגע להשקעות שלי, אשמח להציג אותן, אם כי זה לא רלוונטי בעיניי. לא טענתי בשום שלב שהדירות שרכשתי טובות יותר או פחות מאלו שאתה ציינת. אני גם מכיר באופן מלא בסיכונים שיש בהם, כמו בכל השקעה. מדבריך נשמע כאילו בהשקעות שאתה מציג אין כל סיכון אלא רק קביעות נחרצות על שוק שיעלה בוודאות, כולל תזמונים מדוייקים של עד מתי יעלה, ואיזה שוק יהיה בתחתית באותה נקודה. לצערי, אני אישית חושב שמדובר יותר בשיח נבואי משיח כלכלי.

אני בכל מקרה , כמו שכתבתי, אשמח , אם תסכים, לשמוע על השקעה בדירה שכבר בנויה, לא בבניה.

בכל השקעה יש סיכון, כאשר כאשר אנחנו מציגים ניתוח נכס, בעמוד האחרון תמיד תופיע טבלה עם יתרונות וחסרונות , כאשר רוכשים נכס על הנייר, קיים סיכון שהיזם יקלע לקשיים תזרימיים והפרוייקט יתקע.
בפרויקט שהצגתי הדיפוזיט מבוטח, ישנם פרויקטים רבים שיש חשיפה ל 15% ממחיר הנכס במקרה שציינתי. כמשקיעים ישראלים אנחנו חשופים לטוב ולרע לשינוי בשער החליפין של הפאונד.

סיכונים תמיד קיימים. התשואות שאני מציג על הכנסה משכירות הם נתוני אמת, לגבי עליית ערך, אני תמיד מדגיש שמדובר בפוטנציאל, בשלב ההשקעה מדובר בספקולציה.

כל אחד יש לו את הגישה שלו להשקיע בהתאם לתובנות שלו וזה בסדר.

בכל מקרה אני מאחל לך הצלחה בדרך הפעולה שלך.

אשמח לשמוע ממך על ההשקעה שביצעת , אנא צור קשר בפרטי.

 

[flower]

בכל השקעה יש סיכון, כאשר כאשר אנחנו מציגים ניתוח נכס, בעמוד האחרון תמיד תופיע טבלה עם יתרונות וחסרונות , כאשר רוכשים נכס על הנייר, קיים סיכון שהיזם יקלע לקשיים תזרימיים והפרוייקט יתקע.
בפרויקט שהצגתי הדיפוזיט מבוטח, ישנם פרויקטים רבים שיש חשיפה ל 15% ממחיר הנכס במקרה שציינתי. כמשקיעים ישראלים אנחנו חשופים לטוב ולרע לשינוי בשער החליפין של הפאונד.

סיכונים תמיד קיימים. התשואות שאני מציג על הכנסה משכירות הם נתוני אמת, לגבי עליית ערך, אני תמיד מדגיש שמדובר בפוטנציאל, בשלב ההשקעה מדובר בספקולציה.

כל אחד יש לו את הגישה שלו להשקיע בהתאם לתובנות שלו וזה בסדר.

בכל מקרה אני מאחל לך הצלחה בדרך הפעולה שלך.

אשמח לשמוע ממך על ההשקעה שביצעת , אנא צור קשר בפרטי.

היי רוני,
תוכל לספר את אופן ניהול הנכסים שלך בתור משקיע זר בארצות השונות?
זה נראה כמשהו לא כל כך ידידותי לעשות כאשר הנכס לא קרוב אליך פיזית ולא מעורב 100% בפרטים,
וגם בתשלום בעלי המקצוע אינך יכול לדעת שהם עושים עבודה נאמנה - במידה ומדובר בשיפוץ או בניהול הנכס בצורה תקינה.
תודה רבה

 

[רוני]

היי רוני,
תוכל לספר את אופן ניהול הנכסים שלך בתור משקיע זר בארצות השונות?
זה נראה כמשהו לא כל כך ידידותי לעשות כאשר הנכס לא קרוב אליך פיזית ולא מעורב 100% בפרטים,
וגם בתשלום בעלי המקצוע אינך יכול לדעת שהם עושים עבודה נאמנה - במידה ומדובר בשיפוץ או בניהול הנכס בצורה תקינה.
תודה רבה

היי ירון
נושא ניהול הנכסים חשוב מאוד, לכן אני מקפיד להשקיע במדינות מערביות בלבד, היכן שיש תרבות מפותחת של חברות ניהול מעולות, ישנה רגולציה המגדירה ומפקחת על חברות הניהול, יש ריבוי של חברות ניהול היוצרת תחרות טבעית המחייבת את החברה בסטנדרט ניהול כדי לשרוד ולהתקיים (חשוב לסייג, כמו בכל תחום, גם כאן יש חברות ניהול פחות טובות).

מאחר וההשקעות בנכסים מניבים הם לטווח בינוני ארוך, יתכן מצב שבשלב מסוים לא נהיה מרוצים מתפקודה של חברת הניהול, פשוט עוברים לחברה אחרת, יש הרבה חברות ניהול.

בנוגע לאנשי מקצוע, אני פועל אך ורק עם חברות ניהול שאין להם אנשי אחזקה, ומוציאים את התיקונים לבעלי מקצוע חיצוניים, ומקבלים הצעות מחיר, בדיוק כמו שאני עושה בארץ כאשר אני צריך אנשי מקצוע. בזכות הטכנולוגיה הקיימת היום, ניתן לראות את התקלה שיש לתקן לפני ואחרי, זה די מקובל שחברת הניהול שולחת תמונות אלו (לכל אחד יש סמרטפון היום).

השימוש בשרותים של חברת ניהול, הופך את ההשקעה לפסיבית תמורת תשלום. תדמיין פורטפוליו של 20 דירות שאתה צריך לנהל בקרבתך, מדובר בעבודה במשרה מלאה !
בנוסף, כאשר אתה פועל עם חברות ניהול, זה מאפשר לך ליצור פיזור סיכון בפרוטפוליו הנכסים תוך השקעה במיקומים פיזיים שונים, ואפשרות להשקיע בכל נקודת זמן בשוק אחר הנמצא ברמת מחירים אטרקטיביים להשקעה.
בשוק הנדל"ן יש מחזוריות של שוק עולה ויורד, כל אחד בממוצע בין 7 עד 10 שנים, לכן אם תשקיע רק בישראל, אתה מוגבל לשוק אטרקטיבי בכל 15 שנים בממוצע, ובמידה ויש גזרות מס, אתה עם כל הביצים בסל אחד.

חברת הניהול יוצרת בידוד וסינון בין השוכר לבעלים, הקשר הישיר מול שוכר בישראל, אני מבטיח לך, יוצר יותר דרישות לתיקונים.

הצורך בקירבה פיזית לנכס מניב הוא פסיכולוגי, ריגשי, אני את רוב הנכסים שלי, מעולם לא ראיתי.

 

[חלכאי]

@רוני מה היתרון לתפיסתך של השקעה "כמו פאסיבית" בנכסים דרך חברות ניהול זרות לעומת רכישת קרן ריט אמריקאית (או קרן של קרנות)?
האם לדעתך רק עניין המינוף האישי תורם לתשואה?
או במילים אחרות, אם נשווה השקעה ללא מינוף, האם בנייה של תיק נכסים להשכרה צפוי לדעתך להניב תשואה גבוהה יותר מהשקעה דרך קרנות ריט?

 

[אורי ג.]

האם לדעתך רק עניין המינוף האישי תורם לתשואה?

גם קרן ריט אמריקאיות אפשר למנף, קרן של קרנות אפשר למנף עוד יותר! (גם לא אמריקאיות אגב).

ג"נ: ממנף קרנות ריט וגם נדל"ן ישירות.

 

[חלכאי]

גם קרן ריט אמריקאיות אפשר למנף, קרן של קרנות אפשר למנף עוד יותר! (גם לא אמריקאיות אגב).
ג"נ: ממנף קרנות ריט וגם נדל"ן ישירות.

אם אני מבין אותך אתה מדבר על מימון דרך הברוקר. הבעייה הידועה: margin call.

 

[אורי ג.]

הבעייה הידועה: margin call.

אין ממש בעיה כזו אם אתה יודע מה אתה עושה.
על אותו המשקל למימון לנדלן יש בעיה אחרת: לא תשלם את ההחזר החודשי הבנק יקח לך את הבית.

 

[רוני]

@רוני מה היתרון לתפיסתך של השקעה "כמו פאסיבית" בנכסים דרך חברות ניהול זרות לעומת רכישת קרן ריט אמריקאית (או קרן של קרנות)?
האם לדעתך רק עניין המינוף האישי תורם לתשואה?
או במילים אחרות, אם נשווה השקעה ללא מינוף, האם בנייה של תיק נכסים להשכרה צפוי לדעתך להניב תשואה גבוהה יותר מהשקעה דרך קרנות ריט?

ישנם הבדלים רבים, יש צורך בפוסט מאוד ארוך להסביר את ההבדלים, לדעתי ההבדל המהותי הוא שכדי לפעול בצורה המיטבית כמשקיע אינדבידואלי, יש צורך בידע ונסיון, וכאשר יש את זה ניתן להגיע לתשואות גבוהות מאוד משכירות בנוסף לעליית ערך, כמובן כאשר פועלים עם מימון.

בקרנות ריט ההסתמכות היא על הביצועים של מנהלי הקרן, המשקיע בקרן לא חייב להיות בעל ידע בתחום.

כמשקיעים מיקצועיים אינדבידואלים, ניתן לייצר הכנסות פסיביות נטו לאחר מס בסדר גודל של 20,000 ועד 50,000 בחודש, כמובן תלוי בנקודת פתיחה של המשקיע, ובאינטנסיביות בה הוא פועל.