ייעוץ בנוגע להשקעה

itzikn

משתמש רשום
הצטרף ב
22/3/19
הודעות
24
דירוג
2
היי שלום לכולם ,
שמי איציק בן 42 נשוי +3 בנות( 12,10,7) גרים ברחובות .
הכנסה נטו משותפת כ 19K , אין צפי לעליה משמעותית ( עובד בתעשייה אווירית) .
ברשותנו דירה ללא משכנתא ( הערכת עלות של 1.9M ) .
הון עצמי 100K שמשאיר למקרה חירום ותפעול שוטף.
קרן השתלמות קיימת אך לא מתכוון לגעת .
מעוניינים במידה ונקבל חיזוק לקו המחשבה לקנות דירה להשקעה כאשר המימון יילקח על חשבון הבית הקים .
ניתן לקבל עליו 900K אך לא נראה לי שקניה של בית במחיר כזה תהיה רלוונטית כי זה מביא אותי להחזר של 5K למשך 25 שנים כולל ביטוחים ( סדר גודל.... ) - מה גם שעל שירה כזו ניתן לקבל 3.3K בערך אז אין לי יכולת השלמה לסכום .
חושבים על כוון 650K-600K שיוצר החזר של 3.1K ואני מאמין שכירות על שירות כאלה סביב 2K ולכן גם במקרה זה יש השתתפות של למעלה מ 1K ( בנוסף מודע לכל האלמנטים סביב דירה כזו כמו תחזוקה וסביבה ) .
א. מה דעתכם באופן כללי ?
ב. דירות במחיר זה יכולות להיות באזורים מסוימים מאוד באשקלון , שדרות , נתיבות , קריית גת .
הכי אטרקטיבית עם צפי לפיתוח נראית לי אשקלון לאחר חקר שוק .
ג. אשמח לשמוע דעות אבל אציין שהיות ואין לנו הון עצמי ששם אני יכול למדוד את התשואה באחוזים מול כל אפיק אחר , פה אני מייצר כסף מהקירות שאני גר בהם ( משלם משכנתא עם ריבית 3 אחוז מול שכירות על הסכום של 2-2.5 אחוז ) , אך הראייה היא לטווח ארוך עם רצון וציפיה להשקיע במקום שתיתכן בו תוכנית לפיתוח .

תודה מראש לכולם .
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,202
דירוג
22,090
אז התוכנית היא לשלם מהכיס כרגע לפחות 50,000 ש"ח (לא ניתן לקבל מימון על מס רכישה, דמי תיווך, עו"ד וכו'), במשך 25 שנים לשלם יותר מ1000 ש"ח בחודש (וזה סכום שילך ויעלה כנראה) כדי שעוד 25 שנים בהיותך בן 67 תהיה לך עוד דירה שתכניס לך כ2000 ש"ח בחודש?
 

bengi

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/9/18
הודעות
231
דירוג
347
ב. דירות במחיר זה יכולות להיות באזורים מסוימים מאוד באשקלון , שדרות , נתיבות , קריית גת .
הכי אטרקטיבית עם צפי לפיתוח נראית לי אשקלון לאחר חקר שוק .

לגבי אשקלון, בתקציב של 600-650 אלף ש"ח אולי תצליח לקנות דירה במצב רע, בשכונת שמשון שהיא שכונה ממש אבל ממש על הפנים.
אל תשכח להוסיף עלויות מתווך ועו"ד פלוס מס רכישה.

מעבר לכך שיהיה לך תזרים שלילי, תוריד לפחות חודש/חודשיים שכירות בשנה בחישובים שלך על תיקונים ועל זה שהדירה ריקה.
בכל זאת מדובר על דירות בבניינים ישנים בני 50-60 שנה.

ומשהו אחרון, לי יש דירה בעיר בגוש דן ואני גר בעיר אחרת בגוש דן. המרחק לחלוטין לא רציני אבל עם הפקקים בזמנים נורמלים לפני הקורונה הייתי נתקע לפעמים שעה על הכביש רק כדי להגיע לדירה.
המרחק הוא קריטי והוא עולה לך כסף, לםעמים אין עצבים לקפוץ לדירה בשביל איזו שטות או להראות אותה לכל מי שמתקשר. אני למשל הייתי קובע עם כמה אנשים ומראה להם אותה בימי שישי, הביקוש של גוש דן איפשר לי את זה גם אם איבדתי דייר פוטנציאלי פה ושם.
המרחק בין מקום מגורייך לערים שאתה מתעניין לקנות דירה בהן הוא לא מבוטל, קח את זה בחשבון.
 

itzikn

משתמש רשום
הצטרף ב
22/3/19
הודעות
24
דירוג
2
אבל , מה אם נרצה למכור את הדירה לצורך העניין ולא למטרת הכנסה פאסיבית .
נניח שערך הדירה יהיה לפחות 1M.....עדיין מהלך לא נכון ?
 

trhe

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/3/17
הודעות
112
דירוג
78
מציע לך לבדוק דירות שיש באזור פיתוח עתידי, כבישים, רכבות, אזורי פינוי בינוי וכו'. על פניו אני הייתי הולך על זה, כמובן אחרי בדיקה של ריביות משכנתא והוצאות נוספות כמו שהזכירו פה. לראות בסוף כמה % תשואה יוצא לך נטו. לא לעשות חישוב קר של כמה שכירות תקבל מול כמה משכנתא תשלם חודשי כי זה חישוב פשוט מעוות. (לא מומחה ולא מייעץ)
 

itzikn

משתמש רשום
הצטרף ב
22/3/19
הודעות
24
דירוג
2
אז התוכנית היא לשלם מהכיס כרגע לפחות 50,000 ש"ח (לא ניתן לקבל מימון על מס רכישה, דמי תיווך, עו"ד וכו'), במשך 25 שנים לשלם יותר מ1000 ש"ח בחודש (וזה סכום שילך ויעלה כנראה) כדי שעוד 25 שנים בהיותך בן 67 תהיה לך עוד דירה שתכניס לך כ2000 ש"ח בחודש?[/QUO
נכון , זה נשמע קצת מוזר .
אני מודע לכל ההצואות הנלוות , מכיר ומחושב מבחינת שכירות , זמנים שהבית ריק ...
אך..יש לי אופציות אחרות שאתה יכול להמליץ שאולי לא עברו בראשי ועדיין יכולות להיות מעניינות בהתאם למצב המתואר שלי ?
אין משמעות לערך הבית בסוף?
 

itzikn

משתמש רשום
הצטרף ב
22/3/19
הודעות
24
דירוג
2
מציע לך לבדוק דירות שיש באזור פיתוח עתידי, כבישים, רכבות, אזורי פינוי בינוי וכו'. על פניו אני הייתי הולך על זה, כמובן אחרי בדיקה של ריביות משכנתא והוצאות נוספות כמו שהזכירו פה. לראות בסוף כמה % תשואה יוצא לך נטו. לא לעשות חישוב קר של כמה שכירות תקבל מול כמה משכנתא תשלם חודשי כי זה חישוב פשוט מעוות. (לא מומחה ולא מייעץ)
אין לי ספק שיש הוצאות נוספות , ריביות משכנתא ועוד הרבה דברים , מודע לכולם ( אך לא פורטו כאן) , החישוב היה קר לצורך עמידה וקבלת פידבק על מהלך מסוג זה , ברור שיש עוד חישובים נוספים כשנכנסים טיפה לעומק .
לגבי אזור , אני מרחובות , הכי טוב עבורי היה לפי דעתי רמלה - לוד בתור השקעה אך המחירים שם נעים סביב 850K לפחות עבור 3 חדרים ושכירות של 3K , ככה שההחזר שלי להפרש גדול אבל שם יש פיתוח ואופק להתחדשות ....
 

itzikn

משתמש רשום
הצטרף ב
22/3/19
הודעות
24
דירוג
2
אז התוכנית היא לשלם מהכיס כרגע לפחות 50,000 ש"ח (לא ניתן לקבל מימון על מס רכישה, דמי תיווך, עו"ד וכו'), במשך 25 שנים לשלם יותר מ1000 ש"ח בחודש (וזה סכום שילך ויעלה כנראה) כדי שעוד 25 שנים בהיותך בן 67 תהיה לך עוד דירה שתכניס לך כ2000 ש"ח בחודש?
נכון , זה נשמע קצת מוזר .
אני מודע לכל ההצואות הנלוות , מכיר ומחושב מבחינת שכירות , זמנים שהבית ריק ...
אך..יש לי אופציות אחרות שאתה יכול להמליץ שאולי לא עברו בראשי ועדיין יכולות להיות מעניינות בהתאם למצב המתואר שלי ?
אין משמעות לערך הבית בסוף?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,202
דירוג
22,090
אך..יש לי אופציות אחרות שאתה יכול להמליץ שאולי לא עברו בראשי ועדיין יכולות להיות מעניינות בהתאם למצב המתואר שלי ?
אני לא יכול להמליץ כי אסור לי אבל אפשר להשקיע בשוק ההון, אם תשקיע היום 50,000 ש"ח ותוסיף כל חודש 1,500 ש"ח בחודש בוודאות יהיה לך עוד 25 שנים הרבה מאד כסף, סדר גודל של 1,000,000 ש"ח זו הנחה סבירה ואף יותר מזה אם תבחר בתיק אגרסיבי יותר וכל זאת מבלי למנף כלל, בדגש על בית המגורים שלך ומשפחתך.
 

itzikn

משתמש רשום
הצטרף ב
22/3/19
הודעות
24
דירוג
2
אני לא יכול להמליץ כי אסור לי אבל אפשר להשקיע בשוק ההון, אם תשקיע היום 50,000 ש"ח ותוסיף כל חודש 1,500 ש"ח בחודש בוודאות יהיה לך עוד 25 שנים הרבה מאד כסף, סדר גודל של 1,000,000 ש"ח זו הנחה סבירה ואף יותר מזה אם תבחר בתיק אגרסיבי יותר וכל זאת מבלי למנף כלל, בדגש על בית המגורים שלך ומשפחתך.

כלומר כל אפשרות להשקעה בדירה לא רלוונטית ?

באיזה מקרה היא הייתה הופכת לאקטואלית מבחינתי , על פי דעתך ?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,202
דירוג
22,090
כלומר כל אפשרות להשקעה בדירה לא רלוונטית ?
רלוונטית מאד, למה לא?
באיזה מקרה היא הייתה הופכת לאקטואלית מבחינתי , על פי דעתך ?
כבר עכשיו כמו שאתה אומר, הכל שאלה של אלטרנטיבות ואני רק הצגתי לך אחת כזו שלדעתי היא עדיפה אבל זו רק דעתי.
 

itzikn

משתמש רשום
הצטרף ב
22/3/19
הודעות
24
דירוג
2
כלומר כל אפשרות להשקעה בדירה לא רלוונטית ?

באיזה מקרה היא הייתה הופכת לאקטואלית מבחינתי , על פי דעתך ?

כמובן שדירה להשקעה רלוונטית , אך השאלה מה היו תנאי הבסיס שלפי דעתך הייתה הופכת אותה לרולוונטית עבורי ?
 
נערך לאחרונה ב:

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,179
דירוג
3,452
כמובן שדירה להשקעה רלוונטית , אך השאלה מה היו תנאי הבסיס שלפי דעתך הייתה הופכת אותה לרולוונטית עבורי ?
לדעתי האישית דירה שניה בארץ הרבה פחות אטרקטיבית אלה עם זה חצי מקצוע.
גם במידה וכן כדאי להתחיל עם הון עצמי של כמה עשרות אחוזים.
לא אמרת כמה אתם חוסכים בחודש,נתון חשוב.
 

itzikn

משתמש רשום
הצטרף ב
22/3/19
הודעות
24
דירוג
2
לדעתי האישית דירה שניה בארץ הרבה פחות אטרקטיבית אלה עם זה חצי מקצוע.
גם במידה וכן כדאי להתחיל עם הון עצמי של כמה עשרות אחוזים.
לא אמרת כמה אתם חוסכים בחודש,נתון חשוב.
מצליחים לחסוך 1500 שקל בחודש פלוס מינוס .
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,505
דירוג
4,482
א. מה דעתכם באופן כללי ?

היי

יש הגיון בחשיבה שלך על הנייר, אך בפועל זה עלול להיות שונה.

תלוי ביכולת החיסכון החודשית שלכם, מדובר בהשקעה במינוף של 100%,
במיקומים עם אוכלוסיות יעד של שוכרים חלשים מבחינה סוציואקונומית.

מדובר בשוק נדל"ן לאחר שנים ארוכות של עליות מחירים ושכירויות, קשה בשלב זה לראות רצף של שנים
של עליית שכירויות בפריפריות.

מדובר בנכסים ישנים ואולי במצב פיזי ירוד.

כדי לשקול בחיוב השקעה זו במטרה ליצור הכנסה חודשית פסיבית בגיל פרישה,
עליך להיות בעל יכולת להכיל תזרים חודשי שלילי, יכולת חסכון חודשי של לפחות 6,000 ש"ח,
וקופת חירום של 30,000 ש"ח עבור הנכס בלבד (עבור שיפוצים או פינוי שוכר שאינו משלם).
 

itzikn

משתמש רשום
הצטרף ב
22/3/19
הודעות
24
דירוג
2
היי

יש הגיון בחשיבה שלך על הנייר, אך בפועל זה עלול להיות שונה.

תלוי ביכולת החיסכון החודשית שלכם, מדובר בהשקעה במינוף של 100%,
במיקומים עם אוכלוסיות יעד של שוכרים חלשים מבחינה סוציואקונומית.

מדובר בשוק נדל"ן לאחר שנים ארוכות של עליות מחירים ושכירויות, קשה בשלב זה לראות רצף של שנים
של עליית שכירויות בפריפריות.

מדובר בנכסים ישנים ואולי במצב פיזי ירוד.

כדי לשקול בחיוב השקעה זו במטרה ליצור הכנסה חודשית פסיבית בגיל פרישה,
עליך להיות בעל יכולת להכיל תזרים חודשי שלילי, יכולת חסכון חודשי של לפחות 6,000 ש"ח,
וקופת חירום של 30,000 ש"ח עבור הנכס בלבד (עבור שיפוצים או פינוי שוכר שאינו משלם).

אשמח לדעת איך הנתון של 6K התקבל ?
זה יכולת חיסכון עבור התאור של קניית דירה ב 650K?

קופת חירום קיימת .
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,505
דירוג
4,482
אשמח לדעת איך הנתון של 6K התקבל ?
זה יכולת חיסכון עבור התאור של קניית דירה ב 650K?

קופת חירום קיימת .

אתה צריך להוסיף למחיר הנכס עלויות תווך, עו"ד, מס רכישה בשיעור של 5%, ואולי שיפוץ קוסמטי.

יש כאן השקעה במינוף של 100%, עם סיכוי סביר לתזרים חודשי שלילי,
יתכן נכס שזקוק ליותר הוצאות עבור תחזוקה,
מדובר בתקופה של 20 שנים לפחות עד שתהנה מסילוק המשכנתא.

מאחר ואתה מעיד על סיכוי נמוך לעלייה בשכר, אתה חשוף לעלייה בטוחה
בעלויות המחיה בשנים אלו (לכן אתה זקוק למרווח בטחון של הכנסה פנויה בעיתוי הנוכחי כדי לחסוך).

יתכן במהלך השנים פגיעה בשכר העבודה בגיל מבוגר יותר.

עלויות מימון ללא קבלת שכירות במקרה של פינוי שוכר שאינו משלם במשך חודשים ארוכים עד לפינוי ובנוסף עלויות עו"ד לפחות 25K.......

לכן בעיתוי הנוכחי יכולת חסכון חודשי של 6,000 ש"ח תעזור לך להגדיל את קופת החירום ולהכיל את ההשקעה.
 
נערך לאחרונה ב:

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,179
דירוג
3,452
מאחר ואתה מעיד על סיכוי נמוך לעלייה בשכר, אתה חשוף לעלייה בטוחה
בעלויות המחיה בשנים אלו (לכן אתה זקוק למרווח בטחון של הכנסה פנויה בעיתוי הנוכחי כדי לחסוך).
ולא לשכוח עלית ריבית אפשרית ב20+ שנים.
לפעמים נראה שאנשים שכחו שהריבית נמוכה מאוד היסטורית וחושבים שהתשלום על המשכנתא הולך להיות קבוע עשרות שנים.
 

דאניל

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/10/18
הודעות
1,041
דירוג
1,229
חסכון של 6 שנים (אפשר אפילו בהשקעה במניות, אם אתה לא לחוץ על השנה המדויקת) יאפשר לך לקנות דירה לבת הגדולה, עם יותר הון עצמי התחלתי ופחות ענייני מס.

זה לא יעוץ או המלצה
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
A ייעוץ בנוגע לפתיחת עסק מכניס פאסיבית שוק ההון 16
ש ייעוץ: העלאה בשכר / קרן השתלמות / פתיחת תיק השקעות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 23
Lag ייעוץ להתפתחות אישית וכלכלית עבור עתודאי התפתחות אישית 5
S ייעוץ פיננסי לקראת פרישה של אימי פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 10
ת ייעוץ משכנתא - שאלה עקרונית נדל"ן 5
D ייעוץ פרישה לעובדי מערכת החינוך פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
ד ייעוץ בקשר למימון השקעה סולארית השקעות אלטרנטיביות 11
תפוזינה ייעוץ משכנתאות ועוד כמה שאלות לפני משכנתא נדל"ן 19
P ניהול תיקי השקעות\ייעוץ השקעות התפתחות אישית 0
הק995 אצל מי מקבלים ייעוץ מס מיסים 11
S ייעוץ תזונה התפתחות אישית 0
ג ייעוץ בהשקעה ראשונה, לא באופן עצמאי שוק ההון 20
י ייעוץ השקעות דיגיטלי לציבור ללא רישיון ייעוץ- למה לא בעצם? אוף טופיק 4
י ההורים פתחו לי קופת גמל לחיסכון לפני שנת 2000, אשמח להכוונה/ייעוץ. (בן 25, סטודנט) שוק ההון 5
G ייעוץ לגבי גרייס ומיחזור משכנתא למטרות הגדלת הון ההשקעה נדל"ן 3
Y ייעוץ על הרכב תיק השקעות ושאלות נוספות שוק ההון 13
E ייעוץ לאחד שרוצה למצוא את עצמו כבר התפתחות אישית 1
S ייעוץ המונים התפתחות אישית 38
Y לימודי ייעוץ השקעות וייעוץ פנסיוני התפתחות אישית 14
C מעבר לבית על גלגלים צריך ייעוץ מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
S ייעוץ השקעות בגופים שונים שוק ההון 13
I פתיחת חשבון בבית השקעות-ייעוץ שוק ההון 2
Y המלצה על ייעוץ פיננסי צרכנות פיננסית 0
ח "ייעוץ" השקעות בבנק שוק ההון 6
C ייעוץ דיווח רווח / הפסד הון לקראת מעבר לברוקר ישראלי שוק ההון 0
N ייעוץ לגבי השכרת רכב. מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 3
E ייעוץ תקציבי לבנייה צרכנות פיננסית 0
B ייעוץ פיננסי צרכנות פיננסית 12
A ייעוץ משכנתא והליך רכישת דירה נדל"ן 12
B ייעוץ פיננסי להורים של חברה שיצאו לגמלאות צרכנות פיננסית 10
L לא ייעוץ - אלא בדיקת הצעה של הבנק שוק ההון 28
מ קורס ייעוץ משכנתאות - כדאי? התפתחות אישית 1
A אקסלנס הציעו לי ייעוץ שוק ההון 7
H ייעוץ בנושא משכנתא צרכנות פיננסית 12
א IRA עם ייעוץ/סיוע שוק ההון 1
Liron2035 למה חל איסור על מתן ייעוץ השקעות? שוק ההון 1
A ייעוץ פנסיוני - סקירה צרכנות פיננסית 3
ס ייעוץ להורה יומני מסע אישיים 15
א ייעוץ פנסיוני צרכנות פיננסית 25
א הערכת ייעוץ פנסיוני צרכנות פיננסית 1
ע ייעוץ השקעות - כדאי או לא כדאי ללמוד? מה דעתכם.. התפתחות אישית 13
י ייעוץ פנסיוני צרכנות פיננסית 9
D ייעוץ בנושא קניית בית להשקעה וחישוב ריביות נדל"ן 56
מרק סרפדים שירותי ייעוץ מס וראיית חשבון + הצהרת הון שוק ההון 1
Y ייעוץ תעסקותי הנדסה/מדעי המחשב/רפואה אוף טופיק 1
amit ייעוץ לגבי לימודי מדעי המחשב אוף טופיק 9
K ייעוץ קריירה / שינוי התפתחות אישית 8
עמיאל החזר מס על ייעוץ פנסיוני צרכנות פיננסית 0
דעתנית מחפשת ייעוץ עסקי בליווי אימון אישי התפתחות אישית 20
Bear75 מתחתן, פותח חשבון בנק משותף - ייעוץ אוף טופיק 11

נושאים דומים

למעלה