ייעוץ בנושא קניית בית להשקעה וחישוב ריביות

[dorshoshani8]

שלום לכולם,
בשנה הקרובה אני מתכנן לשכור דירה בסכום שינוע באזור ה3000-3500 שקל בחודש וחשבתי לעצמי, למה שהכסף הזה ״יזרק״ לפח? הרי בשנה אני אמור להוציא סכום של כ 40 אלף שקל שלא באמת יתרום לי לכן חשבתי על לקנות דירה להשקעה (את ההון הראשוני יש לי ולא אצטרך לקחת הלוואה בשבילו) שאחזיר כל חודש 2680 שקל משכנתא ואשכיר את הדירה בסכום הזה (2600-2700) וכך יצא שרק 900 שקל בחודש ״נזרקו״ לפח כי 2600 מתוך ה3500 בחודש בעצם התחילו לכסות את המשכנתא שגם ככה אקח מתישהו.

עכשיו נכנסת השאלה, מה אני מפספס? האם המחשבה שלי נאיבית ואני מפספס חישובים מתמטיים שמורידים מכדאיות ?


אודה לעזרתכם,
דור.

 

[naftul21]

מה אני מפספס?

מפספס הרבה.לא יודע מאיפה להתחיל כדי להסביר.
כשאתה שוכר דירה אתה משתמש בדירה תמורת הכסף.זה לא כסף שנזרק לפח.כשאתה קונה אוכל זה כסף שנזרק לאסלה? (כן)
אתה לוקח משכנתא אתה מתחייב לטווח ארוך.אתה צריך לשמור על הנכס.לדאוג לשוכרים.להיות תלוי בתנודות השוק.אתה לא יודע מה יהיה גובה הריבית ומה יהיה מצב השוק.ועוד ועוד ועוד.....

 

[חתול לילה]

עכשיו נכנסת השאלה, מה אני מפספס? האם המחשבה שלי נאיבית ואני מפספס חישובים מתמטיים שמורידים מכדאיות ?

שים לב שבפינת המשקיעים יש תת פורום "השקעות בנדל"ן", תקרא שם, הנושא כבר נטחן עד דק.

 

[naftul21]

הנכס צריך להיות מושכר כל השנה.
התשואה על הנכס 2-3 אחוז.
תלוי בשוכרים נחמדים.לטפל בתקלות.לשפץ פעם בכמה שנים.דוד שהתפוצץ או מזגן שהתקלקל.רטיבות ועוד
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001236936

 

[Buffett]

הדבר העיקרי שאתה מפספס זה את התשואה האלטרנטיבית מההון העצמי שלך.
אם אתה לא קונה דירה וממשיך לגור בשכירות (ו"זורק לפח" 40,000 בשנה) אז אתה יכול להשקיע את ההון העצמי שלך באפיק אחר (כי אתה לא משתמש בו לדירה).
ואם לפשט מאוד - השאלה האם מההון העצמי שלך אתה יכול לייצר תשואה גבוהה או נמוכה מה-40,000 שתשלם על שכירות.

 

[roneng]

מה שאני כנראה מפספס (או סתם לא מבין) זה מה הקשר בין:

שנה הקרובה אני מתכנן לשכור דירה בסכום שינוע באזור ה3000-3500 שקל בחודש וחשבתי לעצמי, למה שהכסף הזה ״יזרק״ לפח?

לבין:

חשבתי על לקנות דירה להשקעה (את ההון הראשוני יש לי ולא אצטרך לקחת הלוואה בשבילו) שאחזיר כל חודש 2680 שקל משכנתא ואשכיר את הדירה בסכום הזה (2600-2700)

לקנות דירה להשקעה זאת השקעה לכל דבר ועניין, ולא קשור לשאלה באיזה דירה אתה גר היום וכמה שכ"ד אתה משלם. אם אתה חושב שדירה זאת השקעה טובה, היא תיהיה טובה גם אם אתה משלם 10,000 ש"ח שכירות על הדירה שאתה גר בה וגם אם אתה גר בדירה בחינם.


לגבי "לזרוק כסף לפח", כמו שאמרו כבר לפני - דיור עולה כסף ותשלום שכ"ד הוא לא "זריקת כסף לפח". באותה מידה אתה יכול להסתכל על אובדן תשואה מה"הון הראשוני" שיש לך כ"זריקת כסף לפח".

יש לך סכום כסף, אתה צריך להחליט איך אם ואיך להשקיע אותו. דירה יכולה להיות אופציה, אבל כמוה יש עוד אופציות אחרות (ולא בהכרח פחות טובות).

 

[רובי1]

וחשבתי לעצמי, למה שהכסף הזה ״יזרק״ לפח? הרי בשנה אני אמור להוציא סכום של כ 40 אלף שקל שלא באמת יתרום לי לכן חשבתי על לקנות דירה להשקעה

אין קשר בין שני הדברים, אתה תשכור דירה בכל מקרה, צריך לבדוק את כדאיות ההשקעה לכשעצמה. האם עשית חישוב של התשואה על ההשקעה הזו? חישוב תשואה בנדל"ן זה לא דבר טריוילי.

שאחזיר כל חודש 2680 שקל משכנתא ואשכיר את הדירה בסכום הזה (2600-2700)

יהיו לך כל מיני הוצאות, מזדמנות וקבועות, יהיו גם חודשים שלא יהיו לך שוכרים. כלל אצבע אומר לחשב את את ההכנסה משכירות על עשרה חודשים בשנה. כך שהשכירות בוודאות לא תכסה את החזר המשכנתה.

האם המחשבה שלי נאיבית ואני מפספס חישובים מתמטיים שמורידים מכדאיות ?

המחשבה ביסודה לא נאיבית, יש לך כסף בצד ואתה רוצה להשקיע אותו. יש גם היגיון להשקיע בנדל"ן כי לטווח הארוך אתה רוצה לקנות דירה. אבל אתה צריך להבין שהשכרת דירה זה עיסוק עם מתווכים, שוכרים, תקלות, בעלי מקצוע וכו'.
ובעיקר, אתה צריך קודם לעשות את חישוב התשואה שלך, כמה אחוזים בשנה תקבל על ההון שלך? וכמה אחוזים תקבל בהשקעה אחרת?

 

[אורי ג.]

לשלם שכ"ד זה לזרוק כסף לפח בדיוק כמו שלשלם ריבית לבנק זה לזרוק כסף לפח.

 

[רוני]

שלום לכולם,
בשנה הקרובה אני מתכנן לשכור דירה בסכום שינוע באזור ה3000-3500 שקל בחודש וחשבתי לעצמי, למה שהכסף הזה ״יזרק״ לפח? הרי בשנה אני אמור להוציא סכום של כ 40 אלף שקל שלא באמת יתרום לי לכן חשבתי על לקנות דירה להשקעה (את ההון הראשוני יש לי ולא אצטרך לקחת הלוואה בשבילו) שאחזיר כל חודש 2680 שקל משכנתא ואשכיר את הדירה בסכום הזה (2600-2700) וכך יצא שרק 900 שקל בחודש ״נזרקו״ לפח כי 2600 מתוך ה3500 בחודש בעצם התחילו לכסות את המשכנתא שגם ככה אקח מתישהו.

עכשיו נכנסת השאלה, מה אני מפספס? האם המחשבה שלי נאיבית ואני מפספס חישובים מתמטיים שמורידים מכדאיות ?


אודה לעזרתכם,
דור.

היי, אנסה לעשות סדר עבורך,

מאחר ואתה שוקל לשכור דירה בשכירות חודשית של 3,000 ש"ח עד 3,500, רכישת דירה דומה באזורים סבירים קרובים למרכזי תעסוקה ותרבות, תעלה לך בין 1,000,000 ש"ח ל 1,200,000 ש"ח, על זה יש להוסיף עלויות רכישה, שיפוץ קוסמטי (דירות ישנות) נוסיף עוד 5% למחיר הרכישה.

מאחר ומדובר בדירה ראשונה אתה יכול לקבל 75% מימון (לזכור את עלויות הרכישה), תלוי ביכולת החזר החודשית שלך, אנחנו מדברים על מימון בסדר גודל של 800,000 ש"ח עד 950,000 ש"ח
לטווח של 20 שנים או פחות מכך, מדובר בהחזר חודשי של עלויות המימון בסביבות 6,000 ש"ח....

כפי שניתן לראות מדובר בתזרים חודשי שלילי, בנוסף יש להביא בחשבון נכס ריק בין שוכר לשוכר, תיקוני תחזוקה בנכס מדי פעם......

עיתוי הרכישה שגוי, אנחנו בתחילת מחזוריות ירידת מחירים, פרושו שאתה קונה היום נכס במחיר גבוהה וסביר להניח שמחירו ירד בקרוב,
לכן המשכנתא שאתה לוקח גם היא גבוהה.

אין לי מושג מה גילך, עבור הדור הצעיר צפויים לו בממוצע 30 שנות עבודה, בשנים אלו הוא אמור להבטיח את עתידו, אתה מבזבז פה לפחות 10 שנים של תזרים חודשי שלילי, וחלק משנים אלו, ירידת ערך של ההשקעה, המשמעות פגיעה ביכולת שלך להמשיך לחסוך ולהשקיע באותן השנים.

האם עדיין אתה חושב שעיתוי זה מתאים לרכישת דירה להשקעה בישראל ?

 

[רובי1]

אין לי מושג מה גילך

אייך זה?
אדם שמצליח לנבא עשרות שנים קדימה, לא יכול לראות ברוח קודשו את גילו של פות"ש?

 

[רוני]

אייך זה?
אדם שמצליח לנבא עשרות שנים קדימה, לא יכול לראות ברוח קודשו את גילו של פות"ש?

מתחת לגיל 30

 

[dorshoshani8]

הדבר העיקרי שאתה מפספס זה את התשואה האלטרנטיבית מההון העצמי שלך.
אם אתה לא קונה דירה וממשיך לגור בשכירות (ו"זורק לפח" 40,000 בשנה) אז אתה יכול להשקיע את ההון העצמי שלך באפיק אחר (כי אתה לא משתמש בו לדירה).
ואם לפשט מאוד - השאלה האם מההון העצמי שלך אתה יכול לייצר תשואה גבוהה או נמוכה מה-40,000 שתשלם על שכירות.

אני אתייחס לא ל40 אלף בשנה אלא על 2500*12 = 30 אלף שקל כי זה מה שארוויח מאותה משכנתא (2500 שכירות שאקבל):
אני עם הון ראשוני של 200K כך שכדי לעמוד ב30 אלף שנתי אני צריך לעמוד על 15 אחוז תשואה שנתית, זה די מכובד לא?

היי, אנסה לעשות סדר עבורך,

מאחר ואתה שוקל לשכור דירה בשכירות חודשית של 3,000 ש"ח עד 3,500, רכישת דירה דומה באזורים סבירים קרובים למרכזי תעסוקה ותרבות, תעלה לך בין 1,000,000 ש"ח ל 1,200,000 ש"ח, על זה יש להוסיף עלויות רכישה, שיפוץ קוסמטי (דירות ישנות) נוסיף עוד 5% למחיר הרכישה.

מאחר ומדובר בדירה ראשונה אתה יכול לקבל 75% מימון (לזכור את עלויות הרכישה), תלוי ביכולת החזר החודשית שלך, אנחנו מדברים על מימון בסדר גודל של 800,000 ש"ח עד 950,000 ש"ח
לטווח של 20 שנים או פחות מכך, מדובר בהחזר חודשי של עלויות המימון בסביבות 6,000 ש"ח....

האם עדיין אתה חושב שעיתוי זה מתאים לרכישת דירה להשקעה בישראל ?

תודה על ההתיחסות אך שים לב שאיני מתכנן לקנות דירה ב1.2 אלא באזור ה800k כך שאקח מימון על 600k מה שאומר החזר חודשי של 2500~ שח לחודש ל30 שנה(זה בדיוק הסכום שאקבל בשכירות לכן אהייה שווה בשווה עם ההוצאות וההכנסות מאותה דירה).


תודה.

 

[Redroze]

לא באמת תהיה שווה בשווה כי יש הרבה משתנים בדרך. חודשים שהדירה עומדת ריקה, בלאי, ביטוחים ומנגד יכול להיות שהשכירות תעלה עם השנים.

 

[רוני]

אני אתייחס לא ל40 אלף בשנה אלא על 2500*12 = 30 אלף שקל כי זה מה שארוויח מאותה משכנתא (2500 שכירות שאקבל):
אני עם הון ראשוני של 200K כך שכדי לעמוד ב30 אלף שנתי אני צריך לעמוד על 15 אחוז תשואה שנתית, זה די מכובד לא?



תודה על ההתיחסות אך שים לב שאיני מתכנן לקנות דירה ב1.2 אלא באזור ה800k כך שאקח מימון על 600k מה שאומר החזר חודשי של 2500~ שח לחודש ל30 שנה(זה בדיוק הסכום שאקבל בשכירות לכן אהייה שווה בשווה עם ההוצאות וההכנסות מאותה דירה).


תודה.

ככל שהמשכנתא ארוכה יותר מעבר ל 17 שנים, המשכנתא נחשבת ליקרה יותר בעלויות הכוללות שלה, והבנק הוא המרוויח הגדול, החשיפה שלך לעליית המדד מחירים לצרכן ולריבית משתנה גדלה.

זה עדיין לא משנה את העובדה שהשוק נמצא בתחילת מחזור ירידת מחירים, ואתה משלם מחיר שיא עבור הרכישה,
רכישת דירה ב 800,000 ש"ח, מדובר במיקום לא מרכזי, ישנו סיכוי של ירידה במחירי השכירויות (צריך לקחת בחשבון חשיפה לתוכנית מחיר למשתכן, ואישורי בנייה בהיקפים גדולים של הממשלה הנוכחית שיבואו לביטוי בעתיד הקרוב),

החישוב שלך של השכירות השנתית הוא נכון על הנייר, בפועל, הנכס יכול להיות ריק תקופה מסוימת עד שנכנס שוכר חדש,
עלול להיות מצב ששוכר לא משלם ולכן צריך לקחת בחשבון זמן ועלות פינוי שוכר,
יש עלויות תחזוק עבור דירה להשכרה שלא לקחת בחשבון,

דירה שאתה רוכש ב 800,000 ש"ח תעלה לך קרוב ל 900,000 ש"ח משום שמדובר בדירה שנייה, אתה צריך להוסיף מס רכישה 8%, עלויות עו"ד ומתווך , והכנת נכס להשכרה...
תצטרך 700,000 ש"ח מימון לצורך הרכישה בנוסף ל 200,000 ש"ח הון עצמי.

לגבי חישובי התשואה על ההשקעה, תפחית לפחות 10% (בלתמים עבור נכס ריק ותיקונים) משכירות מלאה של 30,000 ש"ח שנתי, ההכנסה השנתית נטו היא 27,000 ש"ח, לפי עלות רכישה כוללת של 900,000 ש"ח,
התשואה משכירות היא 3%, לקבל תשואה משכירות של 3% על נכס מרוחק מהמרכז, מדובר ברכישה יקרה, בועה !
מאחר ואנחנו בשוק יורד, סביר להניח שהירידות מחירים ימחקו את התשואה החיובית משכירות בשנים הקרובות.

סביר להניח שיהיה לך תזרים חודשי שלילי לאורך זמן, עד לגל הבא של עליית השכירויות.

הרצון שלך לפעול ולהשקיע הוא מבורך, אני חולק על עיתוי ההשקעה, והחישובים הלא מדוייקים.
במידה ואתה נחוש לפעול, תתמקד נכון להיום בשווקים הנמצאים בתחילת עליית המחירים.

 

[fliper]

ככל שהמשכנתא ארוכה יותר מעבר ל 17 שנים, המשכנתא נחשבת ליקרה יותר בעלויות הכוללות שלה, והבנק הוא המרוויח הגדול

רוני -אשמח להסבר לגבי נקודת ה 17 שנים כנקודת איזון לטובת הבנק.
((לקחתי לפני 8 שנים משכנתא למשך 25 שנים,ולמרות שאני יכול לחסל אותה,חשבתי שעדיף שלא, כדי לנסות לעשות משהו טוב יותר עם הכסף - המשכנתא כולה ב p-1%))

 

[רוני]

רוני -אשמח להסבר לגבי נקודת ה 17 שנים כנקודת איזון לטובת הבנק.
((לקחתי לפני 8 שנים משכנתא למשך 25 שנים,ולמרות שאני יכול לחסל אותה,חשבתי שעדיף שלא, כדי לנסות לעשות משהו טוב יותר עם הכסף - המשכנתא כולה ב p-1%))

בגדול זה נובע מכך שככול שהמימון נלקח לטווח ארוך יותר, המסלולים צמודי המדד והריבית המשתנה, יגדילו את העלות הכוללת של המימון. כאשר לוקחים את המשכנתא לטווח של עד 15 או 17 שנים העלות הכוללת נמוכה משמעותית.
תבדוק את זה במחשבוני משכנתא, תעשה מספר סימולציות.

 

[amit]

אני אתייחס לא ל40 אלף בשנה אלא על 2500*12 = 30 אלף שקל כי זה מה שארוויח מאותה משכנתא (2500 שכירות שאקבל):
אני עם הון ראשוני של 200K כך שכדי לעמוד ב30 אלף שנתי אני צריך לעמוד על 15 אחוז תשואה שנתית, זה די מכובד לא

מתוך ה30 תוריד את ההוצאות שיהיו ואת מרכיב הריבית בהחזר המשכנתא . ואז תחשב מחדש תשואה על הון.
10-15% תשואה על הון זה מאוד מכובד

 

[Honey jar]

עכשיו נכנסת השאלה, מה אני מפספס? האם המחשבה שלי נאיבית ואני מפספס חישובים מתמטיים שמורידים מכדאיות ?
.

אני שותף לדעה הכללית שככלל, שכירות היא לרוב כן זריקת כסף לפח לעומת רכישת נכס.

זה כמובן לא אומר כלום על כדאיות העסקה הספציפית שאתה מדבר עליה ועל הנתונים האישיים שלך.

המציאות היא הרבה פחות מתמטית מחישובים על אקסל, והשכרה של נכס היא לא דבר פשוט בהכרח.
זה תלוי באיכות הדירה, באיכות השוכרים, במיקום הדירה ולפעמים גם בקצת מזל.

 

[שי1980]

הרצון שלך לפעול ולהשקיע הוא מבורך, אני חולק על עיתוי ההשקעה, והחישובים הלא מדוייקים.
במידה ואתה נחוש לפעול, תתמקד נכון להיום בשווקים הנמצאים בתחילת עליית המחירים.

רוני - לאילו שווקים אתה מתייחס?

 

[FIYaacov]

אני שותף לדעה הכללית שככלל, שכירות היא לרוב כן זריקת כסף לפח לעומת רכישת נכס.

הון עצמי לדירה זה גם זריקת כסף לפח (אפילו לא התייחסתי לריבית על משכנתא שאותם כלל אוהבים גם לזרוק לפח).