חוזה שכירות - דגשים

[A42]

האם היית מוכן לזרוק/למכור אותם מייד אם השוכר היה מבקש?

ברור, כנראה שהייתי נותן לשוכר לזרוק או למכור את זה בעצמו ולהרוויח
אני פשוט לא היית מתעסק בלמכור בשביל כמה מאות שקלים בודדים

אם לשוכר יש מקרר, האם אתה מצפה שימכור אותו ויאלץ לקנות חדש כששלך יתקלקל?

אני לא מצפה לכלום, נותן לו אופציה מה שהוא מעדיף
שישים בביתמבחינתי את 2 המקררים
(אצלי במשפחה לפחות כמעט תמיד היה לנו איזה מקרר נוסף באחד הבתים, גם עוזר באיפסון וגם בחגים ואירועים מחברים לחשמל ומשתמשים בו)

כך שגם אם תהיה ריקה תצליחו כנראה להשכיר אותה. למה לך להפסיד כסף על ריהוט ומוצרי חשמל?

הסיבה העיקרית היא דווקא לא כספית
קודם כל זה העניין הסביבתי - כואב לי לזרוק כל כך הרבה ציוד סתם, וגם יש היום תרבות צריכה עודפת עם כל איקאה והכל שלפעמים אין באמת צורך
דבר שני באינטרס שלי שפחות יכניסו עכשיו שוכרים ליחידת דיור מקרר גדול או מיטה גדולה או ספה גדולה כי הם יכולים לעשות נזק לקירות וכו
לא אוכל למנוע לחלוטין אבל סטטיסטית אוכל להוריד את הסיכוי לנזק

 

[navv]

..

בכל מקרה, לעניינינו - אופציה זה סעיף חובה, אני ממליץ להתעקש ולהגיע להסכמות עם בעל הבית (אופציה ללא תנאי, הצמדה למדד, עליית שכ"ד ידועה מראש או כל מנגנון אחר שמוסכם על שני הצדדים).
..

חובה גם אם המחיר עולה?

 

[Delver]

חובה גם אם המחיר עולה?

אתה מצטט את התשובה לשאלה שלך

 

[navv]

אתה מצטט את התשובה לשאלה שלך

מדבר על המחיר ההתחלתי, לא על התוספת במימוש האופציה

 

[Delver]

מדבר על המחיר ההתחלתי, לא על התוספת במימוש האופציה

אני מניח שזה תלוי במחיר, אבל כן.

 

[Delver]

שמעתי שבת"א וסביבותיה זה כבר לא מקובל, אבל בחיפה אין מצב שאני נכנס לדירה בלי אופציה לשנה אחת נוספת.

המציאות טפחה על פניי ונכנסתי לדירה עם חוזה ללא אופציה. תל אביב הגיעה לחיפה (לפחות בשכונות ספציפיות, אותן השכונות בהן תל אביבים מחפשים דירות להשכרה כדי לברוח מהמרכז)

 

[doc29]

תהייה - מדוע אתה חושב, לבטח בשוק הנוכחי, שסביר שבעל הדירה יספק אופציה לחידוש החוזה ללא עלייה במחיר -

ממה שאני מכיר סעיף האופציה כולל "ביטוח" לשני הצדדים. כלומר זה מאפשר לשוכר אפשרות להבטיח לעצמו לפחות שנתיים רצופות בדירה אבל גם משאיר אופציה לבעל הדירה להעלות את מחיר השכירות באחוז מסויים אם מממשים את האופציה (נניח 4 אחוז). אני חושב גם שזה מותנה בתזמון כלומר אם המשכיר מודיע מראש על רצונו לסיים את החוזה (נניח לפחות חודשיים מראש) זה סוגר את האופציה למימוש האופציה.

 

[האזרח הקטן]

ממה שאני מכיר סעיף האופציה כולל "ביטוח" לשני הצדדים. כלומר זה מאפשר לשוכר אפשרות להבטיח לעצמו לפחות שנתיים רצופות בדירה אבל גם משאיר אופציה לבעל הדירה להעלות את מחיר השכירות באחוז מסויים אם מממשים את האופציה (נניח 4 אחוז).

שני הדברים שציינת הם ביטוח לשוכר, לא למשכיר.

 

[doc29]

שני הדברים שציינת הם ביטוח לשוכר, לא למשכיר.

בגלל ה-"4%"? אז תחליף את זה ב"יוכל להעלות את שכר הדירה בשיעור שלא יעלה על גובה המדד פלוס 2%" (שזה בערך מה שזה אמר בשנים האחרונות). ככה המשכיר יודע שימשיך לקבל שכ"ד כמו שצריך גם אם איננו מעוניין בדייר. לחילופין אפשר לתמחר את הסיכוי לאופציה בשכ"ד קצת יותר גבוה. נראה לי הסדר סביר מאוד, ואני אומר את זה גם כשוכר וגם כמשכיר בעצמי.

 

[האזרח הקטן]

בגלל ה-"4%"? אז תחליף את זה ב"יוכל להעלות את שכר הדירה בשיעור שלא יעלה על גובה המדד פלוס 2%" (שזה בערך מה שזה אמר בשנים האחרונות). ככה המשכיר יודע שימשיך לקבל שכ"ד כמו שצריך גם אם איננו מעוניין בדייר. לחילופין אפשר לתמחר את הסיכוי לאופציה בשכ"ד קצת יותר גבוה. נראה לי הסדר סביר מאוד, ואני אומר את זה גם כשוכר וגם כמשכיר בעצמי.

בסופו של דבר יש פה שני צדדים שצריכים שהעסקה תשתלם להם. אם השוכר מרוצה מהדירה והמשכיר מרוצה מהשוכר, הם יוכלו לחדש את החוזה גם בלי אופציה לפי התנאים שיהיו מוסכמים על שניהם.
אם השוכר אינו מרוצה מהתנאים הוא תמיד יכול לא לחדש את ההסכם. אבל אם המשכיר לא מרוצה מהשוכר או שחלה קפיצה בשכר הדירה באותו איזור, כמו שקרה השנה במקומות רבים, הוא לא יכול לסיים את ההסכם אם השוכר מעוניין לממש את האופציה.
אז איזה יתרון יש לאופציית הארכה עבור המשכיר?

 

[doc29]

בסופו של דבר יש פה שני צדדים שצריכים שהעסקה תשתלם להם. אם השוכר מרוצה מהדירה והמשכיר מרוצה מהשוכר, הם יוכלו לחדש את החוזה גם בלי אופציה לפי התנאים שיהיו מוסכמים על שניהם.
אם השוכר אינו מרוצה מהתנאים הוא תמיד יכול לא לחדש את ההסכם. אבל אם המשכיר לא מרוצה מהשוכר או שחלה קפיצה בשכר הדירה באותו איזור, כמו שקרה השנה במקומות רבים, הוא לא יכול לסיים את ההסכם אם השוכר מעוניין לממש את האופציה.
אז איזה יתרון יש לאופציית הארכה עבור המשכיר?

קודם כל זה מגדיל את הסיכוי למצוא שוכר (אני אישית לא הסכמתי לחתום כשלא היה סעיף כזה) ואת הסיכוי שיישאר (מקנה שקט נפשי והרגשה מראש שהדירה היא לא רק לשנה). מילים אחרות, זה עוזר לבסס מערכת יחסים בין השוכר למשכיר שזה הדבר הכי חשוב בעיניי כי זה יתרגם גם לתשואה הכי טובה.
שנית, צריך לזכור שזה בא כחלק מחוזה שלם שבו בעל הדירה יכול לסיים את השכירות אם השוכר לא מקיים תנאים משמעותיים כמו הורס את הדירה, לא משלם בזמן וכו. משמע מראש האופציה תהיה אופציונלית רק לגבי שוכר סביר. לגבי שוכר כזה כש*גם* ניתן להעלות את שכר הדירה כמו שאמרתי כגובה האינפלציה, המשכיר יכול להיות די שקט. ברור שבעולם אידאלי מבחינת המשכיר הוא היה שולט בכל הפרמטרים ללא כל התניה אבל זה סעיף שמצד אחד מקנה לשוכר שקט נפשי ויציבות ומצד שני מגן על המשכיר מהפסד כלכלי.
בוא נאמר כך, נניח שאני מתווך שאומר לך שמצאתי עבורך שוכר ל10 שנים קדימה, כשכל שנה שכד יעלה עד כדי גובה המדד, עם התחייבות שלא יעשה נזק לדירה, ישלם ועד בזמן, לא יעשה שינויים משמעותיים בדירה וכו, וכמובן שמורה לך הזכות להוציא אותו בכל רגע אם אתה רוצה למכור, איזו סיבה יכולה להיות לך לומר לא?

 

[האזרח הקטן]

איזו סיבה יכולה להיות לך לומר לא?

לפעמים דברים לא מסתדרים מכל מיני סיבות, שקשה לקבוע עליהן מראש התניות בחוזה. אתה יכול לקבל את שכר הדירה בזמן ואולי השוכר גם שומר על הדירה (למרות שמאוד קשה לך לדעת את זה במהלך תקופת השכירות), אבל שכנים מתלוננים בפניך שהוא עושה רעש או משאיר לכלוך בחדר המדרגות או שהוא מתקטנן על תיקונים שוליים שהוא יכול לתקן בעצמו או שסתם הוא מדבר אליך לא יפה.
במצב כזה אופציית הארכת השכירות פועלת לרעתך כי אין לך כמשכיר דרך חוקית להפסיק את השכירות אחרי שנה במקום שנתיים.

 

[GlenWalker]

קודם כל זה מגדיל את הסיכוי למצוא שוכר (אני אישית לא הסכמתי לחתום כשלא היה סעיף כזה) ואת הסיכוי שיישאר (מקנה שקט נפשי והרגשה מראש שהדירה היא לא רק לשנה). מילים אחרות, זה עוזר לבסס מערכת יחסים בין השוכר למשכיר שזה הדבר הכי חשוב בעיניי כי זה יתרגם גם לתשואה הכי טובה.
שנית, צריך לזכור שזה בא כחלק מחוזה שלם שבו בעל הדירה יכול לסיים את השכירות אם השוכר לא מקיים תנאים משמעותיים כמו הורס את הדירה, לא משלם בזמן וכו. משמע מראש האופציה תהיה אופציונלית רק לגבי שוכר סביר. לגבי שוכר כזה כש*גם* ניתן להעלות את שכר הדירה כמו שאמרתי כגובה האינפלציה, המשכיר יכול להיות די שקט. ברור שבעולם אידאלי מבחינת המשכיר הוא היה שולט בכל הפרמטרים ללא כל התניה אבל זה סעיף שמצד אחד מקנה לשוכר שקט נפשי ויציבות ומצד שני מגן על המשכיר מהפסד כלכלי.
בוא נאמר כך, נניח שאני מתווך שאומר לך שמצאתי עבורך שוכר ל10 שנים קדימה, כשכל שנה שכד יעלה עד כדי גובה המדד, עם התחייבות שלא יעשה נזק לדירה, ישלם ועד בזמן, לא יעשה שינויים משמעותיים בדירה וכו, וכמובן שמורה לך הזכות להוציא אותו בכל רגע אם אתה רוצה למכור, איזו סיבה יכולה להיות לך לומר לא?

יש הרבה דברים ששוכר יכול לעשות ויגרמו לבעל דירה לרצות לא להאריך חוזה, גם מבלי לבצע הפרת חוזה כפי שאתה מתאר

לטוב או לרע, יחסי עסקים הם הרבה מעבר למה שכתוב בחוזה. אופציה בהגדרתה אומרת אופציה לשוכר - שהרי אם הוא רוצה לעזוב או יכול ואם בעל דירה רוצה שהוא יעזוב או לא יכול. כמו בכל יחסים חוזיים, באם כוחות השוק מייצרים ציפייה לסעיף הזה יותר מלגיטימי, אבל אם המצב מאפשר לא לכלול את זה, לבעל הדירה עדיף (ואני אומר את זה כמי שמשכיר דירות לאנשים שגרים בהם כבר כמה שנים טובות ומחדשים חוזים, גם בלי סעיף אופציה)