משא ומתן (החלפת טיוטות) - חוזה מכר דירה - בקשה להמלצות

[ארנטס]

שלום,

אשמח לתובנות מניסיון / ידע - טיפים למה חשוב מאוד שיופיע בחוזה מכר דירה.
תודה!

רקע:

אני בתחילת מו"מ לקראת כריתת חוזה מכר דירה.
אני המוכר.
לכאורה עיסקה פשוטה צד אחד משלם והצד השני מקבל מפתח (והניירת, רישום וכו' כאב ראש בין עורכי הדין של הצדדים).
ובכל זאת....עיסקה גדולה ומשמעותית (2.57 מיליון ש"ח).

מבלי לפגוע חלילה בעו"ד של מקרקעין נוכחתי לגלות שבכל החוזים 95% זהה בשיטת העתק-הדבק והם רק מכניסים את נתונים הדירה ומעט שיופים (לא משהו שמצדיק 0.5% מערך הדירה אבל זה דיון אחר...השאר פעולות רישום וניירת שאף המזכירה עושה לרוב; אגב - אין חובה בעו"ד במכירת נכס. לא בחוק בלא במהות).

אם אפשר אז גם להתייחס ל"היעדר תום לב בניהול מו"מ לקראת חוזה". מהי הנקודה שבה אם הקונה "מתהפך" ולא מתקדם לחתימה נחשבת כך. ולמה עם "מתהפך" ברגע האחרון לפני חתימה בגלל מחלוקת על פסיק יש חשש שפעל בהיעדר תום-לב במו"מ לקראת חוזה.
ההנחה שללא חתימה אין משמעות מסתבר שגויה. היו מקרים של חוזים לא חתומים שבית משפט נתן להם תוקף כחתומים / קבע פיצוי של צד לאחר על "היעדר תום לב במו"מ לקראת חוזה".
בהקשר זה כהגנה עצמית עבורי (למרות שאני 100% בתום לב ורוצה לסגור) דרשתי מעו"ד לרשום בראש כל טיוטה שמועברת לצד השני כדלהלן:
"לצורכי מו"מ בלבד. מסמך זה משמש בסיס למו"מ בלתי מחייב לחלוטין ואין באמור בו, או בדברים שיוחלפו במהלך המו"מ, כדי ליצור הודעה, מצג, התחייבות או חיוב. רק חוזה חתום של כל הצדדים יחייב. כל צד שומר לעצמו זכות לנהל מו"מ גם עם אחר/ים. הצדדים מוותרים בזאת על כל תביעה לפי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי)תשל"ג 1973"
עד כמה תקפה הבהרה זו?!

 

[אורי ג.]

מבלי לפגוע חלילה בעו"ד של מקרקעין נוכחתי לגלות שבכל החוזים 95% זהה בשיטת העתק-הדבק והם רק מכניסים את נתונים הדירה ומעט שיופים (לא משהו שמצדיק 0.5% מערך הדירה אבל זה דיון אחר...השאר פעולות רישום וניירת שאף המזכירה עושה לרוב; אגב - אין חובה בעו"ד במכירת נכס. לא בחוק בלא במהות).

אתה צודק, בגלל זה השירות הזה מאד זול יחסית. יש כאלה שמשלמים אפילו פחות ממה שכתבת.

עד כמה תקפה הבהרה זו?!

אלו בדיוק שאלות לשאול את העו"ד שלך.

 

[ארנטס]

אתה צודק, בגלל זה השירות הזה מאד זול יחסית. יש כאלה שמשלמים אפילו פחות ממה שכתבת.

אלו בדיוק שאלות לשאול את העו"ד שלך.

אני משלם לעו"ד שלי רבע אחוז כמו מכריי שבהם טיפל נאמנה בשנים האחרונות.
ולא...הוא לא בוגר טרי של מכללה סוג ג'.
ובכל זאת, אוהב ללמוד גם כאשר ניגש לבעל מקצוע - מאינסטלטור ועד עו"ד ואף רופא. תרם המון בחיים.
מבלי להתנשא - לא סומך על אף אחד 100%.

כמובן שעולה השאלה לגבי חישוב שכר טיחרחה למה זה אחוז מסויים מערך הדירה.
הכי העבודה היא אותה עבודה בדיוק אם הדירה שווה 2.1 או 3.1..
יתר על כן, יכולה להיות דירה יקרה ופשוטה למכירה-קניה מול צד קליל לעומת דירה זולה עם כאב ראש בהליך ובכל זאת במקרה של הדירה הגדולה שכר הטירחה גבוה יותר.
(אותה סוגיה לגבי מתווכים אבל זה דיון ליום אחר....)

אשמח לטיפים בחוזה המכר, הגנות וכו'.

 

[Carpornemi]

אתה יכול לתת העדפה לעורך דין בוגר אוניברסיטה, ומבין האוניברסיטאות לתת העדפה לאוניברסיטה העברית. קרית אונו בעדיפות אחרונה.
עדיף עורך דין עם ותק של בין 10 ל-30 שנה מסיום ההתמחות.
תדרוש הסכם שכר טרחה מסודר שכתוב בו בדיוק מה העו"ד מתחייב לעשות בתמורה לכסף שאתה משלם לו.
מומלץ לעבור על המאמר הזה על מלכודות שונות בעסקת מקרקעין.

הזכרתי לפני כמה ימים את הלכת שיפריס מ-2014 שמקלה על הגשת תביעות מצד הקונה נגד המוכר במשך 7 שנים על אי גילוי פגמים בדירה גם אם הקונה התרשל בבדיקת הדירה לפני העסקה. לדעתי לאור הלכה זו מומלץ לעדכן את הקונה בכתב, בחוזה או במייל, בכל פגם קטן שיש בדירה.
כדאי גם לשקול לקחת אנשי מקצוע כמו שרברב, חשמלאי ובדק בית ולקבל מהם חוות דעת בכתב לפני המכירה, ולעדכן את הקונה בכל מה שהם מצאו, כדי להקשות על תביעות נגדך בעתיד.
בנוסף תדאג לצילום מקיף של כל הדירה וכל דבר קטן בדירה ומחוץ לדירה, דברים זזים כמו ידיות וברזים תצלם בוידאו.
כמובן תוודא שיש לך את רישומי הטאבו, התב"ע המקורית של הבניין והיתר הבנייה המקורי של הדירה ושאין שם שום בעיות וחריגות. ישראל היא מדינה עם הרבה חריגות בנייה. אם יש משהו לא ברור, אז תתייעץ עם העו"ד שלך ותעדכן את הקונה.

יש תופעה שכדאי להיזהר ממנה שבה עורכי הדין בעסקת מכר מכניסים לתוך החוזה סעיף שנותן לעורכי הדין חסינות מאחריות על העסקה, זה סעיף הזוי, לא חוקי ולא אתי בעיני, אל תסכים לזה.

 

[ארנטס]

אתה יכול לתת העדפה לעורך דין בוגר אוניברסיטה, ומבין האוניברסיטאות לתת העדפה לאוניברסיטה העברית. קרית אונו בעדיפות אחרונה.
עדיף עורך דין עם ותק של בין 10 ל-30 שנה מסיום ההתמחות.
תדרוש הסכם שכר טרחה מסודר שכתוב בו בדיוק מה העו"ד מתחייב לעשות בתמורה לכסף שאתה משלם לו.
מומלץ לעבור על המאמר הזה על מלכודות שונות בעסקת מקרקעין.

הזכרתי לפני כמה ימים את הלכת שיפריס מ-2014 שמקלה על הגשת תביעות מצד הקונה נגד המוכר במשך 7 שנים על אי גילוי פגמים בדירה גם אם הקונה התרשל בבדיקת הדירה לפני העסקה. לדעתי לאור הלכה זו מומלץ לעדכן את הקונה בכתב, בחוזה או במייל, בכל פגם קטן שיש בדירה.
כדאי גם לשקול לקחת אנשי מקצוע כמו שרברב, חשמלאי ובדק בית ולקבל מהם חוות דעת בכתב לפני המכירה, ולעדכן את הקונה בכל מה שהם מצאו, כדי להקשות על תביעות נגדך בעתיד.
בנוסף תדאג לצילום מקיף של כל הדירה וכל דבר קטן בדירה ומחוץ לדירה, דברים זזים כמו ידיות וברזים תצלם בוידאו.
כמובן תוודא שיש לך את רישומי הטאבו, התב"ע המקורית של הבניין והיתר הבנייה המקורי של הדירה ושאין שם שום בעיות וחריגות. ישראל היא מדינה עם הרבה חריגות בנייה. אם יש משהו לא ברור, אז תתייעץ עם העו"ד שלך ותעדכן את הקונה.

יש תופעה שכדאי להיזהר ממנה שבה עורכי הדין בעסקת מכר מכניסים לתוך החוזה סעיף שנותן לעורכי הדין חסינות מאחריות על העסקה, זה סעיף הזוי, לא חוקי ולא אתי בעיני, אל תסכים לזה.

תודה רבה על ההשקעה בתשובתך!!

אכן בחרתי בוגר מוסד איכותי (אוניברסיטת ת"א) עם ותק של 25 שנה על פני נער שסיים לאחרונה במכללה שצינת ויש המוןןןןן כאלה בעיר המדובר (רמת בית שמש) ובמחירי בדיחה.

הדירה בת 3.5 שנים מהאיכלוס.

הקונה יביא במהלך המו"מ מהנדס מטעמו ויחליט מה שיחליט ואני אחליט מה שאני אחליט לגבי התקדמות.

בחוזה הודגש בהמלצתי שכל תקלה שתתגלה ואשר לא ידעתי עליה וערכה עד 550₪ אין לו כל טענה עתידית נגדי (משקע ומתג תקול ועד מנעול תקוע).

לגבי הצד ההנדסי-תקני יש לי דו"ח בדק בית מיום הכניסה. לא יוכל לטעון מחר שהמידות שגויות או סך האמבטיה לא בגובה הנכון כי הרי הסתמכתי בהצהרתי על מהנדס.

 

[ירח אפל]

"לצורכי מו"מ בלבד. מסמך זה משמש בסיס למו"מ בלתי מחייב לחלוטין ואין באמור בו, או בדברים שיוחלפו במהלך המו"מ, כדי ליצור הודעה, מצג, התחייבות או חיוב. רק חוזה חתום של כל הצדדים יחייב. כל צד שומר לעצמו זכות לנהל מו"מ גם עם אחר/ים. הצדדים מוותרים בזאת על כל תביעה לפי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי)תשל"ג 1973"

בדיוק דוגמא לחוסר תום לב...
לדעתי, הוספת הפסקה הזו תעזור לשכנע את השופט, שהמטרה הייתה למשוך את המשא ומתן ולא באמת לחתום.

 

[ארנטס]

בדיוק דוגמא לחוסר תום לב...
לדעתי, הוספת הפסקה הזו תעזור לשכנע את השופט, שהמטרה הייתה למשוך את המשא ומתן ולא באמת לחתום.

זכות דו צדדית.
זכות המופיעה גם בחוזים מטעם משרדי עו"ד מהמובילים בתחום.

אתה טועה ומטעה. לי ניתן לטעון להיעדר תום לב ובאותה נשימה עת הצדדים נפגשו ציינו בכתב מראש את כל הנתונים שסביבם מודיעים מראש.
ההגדרה המקובלת להיעדר תום לב הינה נסיבות שאם היו ידועים האדם הסביר לא היה חותם על החוזה.
ההערה שהצעתי בראש טיוטת חוזה היא בדיוק הודעה מראש.

אני מאמץ את הסעיף למעט הזכות ההדדית לנהל מו"מ עם אחרים - הן מצד הקונה והן מצד המוכר.
הכל כדי למנוע שאחד הצדדים יפרש פיצוץ חוזה כהיעדר תום לב אם יהיה ויכוח על סעיף כזה או אחר

 

[פטל ואוכמניות]

לא תוכל בפורום הזה לקבל כל עצה משפטית.

 

[אלרונד]

חבל על הזמן.
זה נכון שיש עניין של תום לב במשא ומתן אבל זה בלתי מעשי בעליל לתבוע על זה.
נגיד שהמוכר התחרט ברגע האחרון. וזה לגמרי חוסר תום לב
מה תעשה? תגיש תביעה לבית משפט ? ייקח שלוש שנים לדון בה.
מה תעשה בינתיים עם הכסף ? תקנה דירה אחרת ? מה יקרה אם בית המשפט בטעות יקבע שאתה צודק?
לא תשקיע בדירה אחרת? מה תעשה אם השוק יברח 10% בשנה ?
אם מוכר לא רוצה למכור, אין מה לעשות חוץ מלשלם יותר כסף או להמשיך הלאה

עצה ידידותית מעורך דין פרקטי.

 

[ארנטס]

חבל על הזמן.
זה נכון שיש עניין של תום לב במשא ומתן אבל זה בלתי מעשי בעליל לתבוע על זה.
נגיד שהמוכר התחרט ברגע האחרון. וזה לגמרי חוסר תום לב
מה תעשה? תגיש תביעה לבית משפט ? ייקח שלוש שנים לדון בה.
מה תעשה בינתיים עם הכסף ? תקנה דירה אחרת ? מה יקרה אם בית המשפט בטעות יקבע שאתה צודק?
לא תשקיע בדירה אחרת? מה תעשה אם השוק יברח 10% בשנה ?
אם מוכר לא רוצה למכור, אין מה לעשות חוץ מלשלם יותר כסף או להמשיך הלאה

עצה ידידותית מעורך דין פרקטי.

לדעתי המקרה היחידי שטענת היעדר תום לב מתקבלת היא שהוכח שאחד מהצדדים ניהול מו"מ עם אחרים במקביל.
את שאר הדברים קשה להוכיח כי הרי הגיוני שפסיק בחוזה יכול לגרום לאחד הצדדים לפוצץ הכל רגע לפני.