זכיה דירה בהנחה ג'סר א זרקא

[הורדוס]

אני מזכיר שאמור מטרת הדירה במידה ואקנה זה נטו למטרת השקעה, כשבאזור יש גם פוטנציאל ל-AIRBNB אז צריך לקחת זאת גם בחשבון, לפחות בתקופה ההשכרה עד שתתאפשר לי המכירה.

השכרת הדירה ב-Airbnb תחייב אותך במס שבח ומעמ במכירה לפי חוות דעת משפטית שקראתי, אז לא הייתי שש לפנות לכיוון הזה אם בכוונתך למכור את הדירה מהר.

 

[ניר ס]

נהיה יותר מעניין:

אושרו תוכניות ל-4,500 דירות במגזר הערבי, חלקן להשכרה ארוכת טווח

הוועדה המחוזית חיפה הפקידה תוכנית של החברה הממשלתית דירה להשכיר, במסגרתה תוקם שכונה בג'סר א-זרקא שתכלול 1,250 יחידות דיור, מהן כ-240 יוקצו להשכרה של 10 שנים או יותר. במקביל אושרה תוכנית להקמת שכונה בדלית אל כרמל עם 3,240 דירות, תוך הסדרה של הבנייה הקיימת

www.ynet.co.il

 

[efi]

דעתי:
רוץ על זה, אתה תעשה הרבה כסף שמה.
אגב קבל הצעה:
אני שם 100% מההון העצמי, אתה לוקח משכנתא, אני משלם אותה.
מוכרים כשאפשר, אתה מקבל 40% מהרווח אני 60%.
הולך?

@אורי ג. מקווה שזה בסדר
יש לי הצעה להיכנס כמשקיע לעיסקה דומה
לזוכה יש את ה-100K להון העצמי המינימלי
מעבר לזה צריך להשלים ולעשות עבורו הכל (טיפול בקבלת המשכנתא, לשלם את התשלומים, השקעה בדירה לקראת שכירות, טיפול בשכירות ובמכירה)
מניח שנכון לקבוע מפתח, עבור כל 1% השקעה משווי הדירה מקבלים X*Y מהרווח
מהו היחס הנכון לדעתך, או חישוב אחר?

 

[אורי ג.]

מהו היחס הנכון לדעתך, או חישוב אחר?

הי, צריך לחשוב על זה. זה לא יהיה אחראי מצידי לתת תשובה על רגל אחת.
אני הרבה פעמים אוהב 50/50

 

[efi]

הי, צריך לחשוב על זה. זה לא יהיה אחראי מצידי לתת תשובה על רגל אחת.
אני הרבה פעמים אוהב 50/50

50% מהרווח לא חשוב כמה מביא המשקיע?

 

[אורי ג.]

50% מהרווח לא חשוב כמה מביא המשקיע?

בהנחה והוא מביא הכל.

 

[בת העמק]

תשמע הלבטים שלך מוצדקים. מדובר בכפר ערבי מאוד עני ואומלל עם היסטוריה "עשירה" של אפלייה מצד יהודים. תכל'ס הפרויקט הזה זה לדחוף להם מוט חלוד ישירות לתוך ארובת העין.

having said that הכפר הזה יושב בלוקיישין בן ז***. רצועת החוף בין היפות אם לא היפה ביותר בישראל. צלמים מכל הארץ נוסעים לשם כדי לצלם.

אם כבר השרשור עלה מהאוב - זה עדיין נראה בוננזה כיום?

 

[מכל מלמדי השכלתי]

יש לי הצעה להיכנס כמשקיע לעיסקה דומה
לזוכה יש את ה-100K להון העצמי המינימלי
מעבר לזה צריך להשלים ולעשות עבורו הכל (טיפול בקבלת המשכנתא, לשלם את התשלומים, השקעה בדירה לקראת שכירות, טיפול בשכירות ובמכירה)

אני נמצא בדילמה דומה. דירה ב.1.2 שווי שוק 1.9.
לזוכה אין שקל

תחשיב

הוצאות:

5% ריבית על משכנתא של 1.2 מיליון (משכנתא מקסימלית על נכס זה, וחילוץ משכנתא מנכס נוסף) - למשך 5 שנים (טווח הזמן האפשרי למכירת הדירה)
300,000 ש"ח הוצאות מימון

הצמדה חלקית למדד
עו"ד
תוספות - מזגן, הנמכה, מקלחונים, אבזור דירה.

סה"כ 400,000 ש"ח

הכנסות:

הכנסה משוערת משכירות (למשך כ-3 שנים. שנתיים בערך מחתימת חוזה עד קבלת הדירה + חודש/חודשיים שיפוצים + מציאת שוכר)
תשואת שכירות 4% על ההון למשך 3 שנים. (כ2.5% משווי הנכס, לאחר חישוב הפחתה בדמי שכירות עקב עודף היצע. שמרני)

150,000 ש"ח

הון:

700,000 פערי מחירים
+עליית ערך 2% בשנה (סביר) 5X שנים
200,000 ש"ח
+
150,000 הכנסות
-
350,000 הוצאות
=
650,000 ש"ח רווח נטו

כמה שווה דבר כזה ממקום של שותף -כ% מעסקה?

---
בנוסף, וחשוב לא פחות: מה החוקיות של עסקה כזו.
לכאורה, אסורה מכירת הדירה עד 7 שנים מזכיה. אבל האם ניתן למכור 99% כבר בזכיה? (לכאורה לא)

 

[vigaror]

+עליית ערך 2% בשנה (סביר) 5X שנים
200,000 ש"ח

לדעתי אופטימי מידי, אבל במדינה שלנו מי יודע

 

[Carpornemi]

"עוד הוסיף ראש המועצה כי הוא בעד התוכנית, אך לדבריו - "עניי עירך קודמים ואנחנו העניים לא יכולים לעמוד במחירים האלה ואפילו לא במחירים קרובים לאלה שבהם משווקות עתה הדירות". הוא מציין כי ביישוב יש תסיסה בעקבות המצב והוא אינו יודע כיצד יקבלו התושבים את הבאים מבחוץ כל עוד לא נפתרה מצוקת הדיור שלהם. "אנחנו מנסים דרך כל משרדי הממשלה הנוגעים בדבר לעצור את השיווק וקודם כל לתת זכות לתושבי ג'סר א-זרקא, וסבורים כי אם המדינה תרצה אין זו אגדה", אמר."

טירוף מחירי הנדל"ן: גם באחד היישובים העניים בישראל משווקים דירות בכמעט 3 מיליון שקלים - וואלה! חדשות

בפרויקט שנבנה בג'סר א-זרקא, שלפי היזמים אין דומה לו בכלל באזור, יימכרו דירות במחיר שמתחיל ב-2.7 מיליון שקלים. אך כשהשכר הממוצע של שכיר ביישוב עומד על כמחצית מהממוצע הארצי, מי יוכל בו להרשות לעצמו לקנות דירה - בעלות שגם כך אינה בהישג ידם של רוב הישראלים?

news.walla.co.il

 

[מקבוק]

דעתי:
רוץ על זה, אתה תעשה הרבה כסף שמה.
אגב קבל הצעה:
אני שם 100% מההון העצמי, אתה לוקח משכנתא, אני משלם אותה.
מוכרים כשאפשר, אתה מקבל 40% מהרווח אני 60%.
הולך?

ככלל ומבלי לייעץ, מה דעתך על זכיה במחיר למשתכן בכפרים ערבים כאלה ואחרים? על פניו ישנה מצוקת דיור בכפרים ערבים, מיעוט קרקעות לבניה עם מחירים אסטרונומיים בשוק הפרטי, וביקוש נורא גבוה, מאידך אין באמת בנייני דירות ברוב הכפרים כך שלא ניתן לדעת מה מחיר השוק, לי זה נשמע כמו היצע מאוד נמוך עם ביקוש מאוד גבוה ופוטנציאל גבוהה לרווחים, אשמח להתייחסותך.

 

[אורי ג.]

ככלל ומבלי לייעץ, מה דעתך על זכיה במחיר למשתכן בכפרים ערבים כאלה ואחרים? על פניו ישנה מצוקת דיור בכפרים ערבים, מיעוט קרקעות לבניה עם מחירים אסטרונומיים בשוק הפרטי, וביקוש נורא גבוה, מאידך אין באמת בנייני דירות ברוב הכפרים כך שלא ניתן לדעת מה מחיר השוק, לי זה נשמע כמו היצע מאוד נמוך עם ביקוש מאוד גבוה ופוטנציאל גבוהה לרווחים, אשמח להתייחסותך.

דעתי היא שגם ערבים גרים בדירות.
כמו שאמרת, קשה מאד לדעת את מחיר השוק כי אין כ"כ שוק (חוקי), עצם זה שאלו דירות חוקיות אומר שאפשר לקחת עליהן משכנתא, דבר די נדיר בחברה הערבית בגלל הבנייה הלא חוקית, לדעתי יש סיכוי טוב שזה יעלה את הביקוש לדירות האלה בצורה משמעותית אבל יש פה מרכיב אי ודאות גבוה יחסית.

 

[בת העמק]

מה דעתך על זכיה במחיר למשתכן בכפרים ערבים כאלה ואחרים?

אני לא אורי, אבל חייתי לצד כפרים ערביים ודרוזים בגליל הרבה שנים ויש לי גם חברים וידידים משם.
על איזה מחיר למשתכן אתה מדבר? באיזה כפרים יש בנייה של רבי קומות?
אני מניחה שאתה מדבר על ערים ערביות במרכז כמו טירה, ולא על כפרים.
בכל מקרה, הייתי מציעה להבין איך בנויה הרקמה אנושית בעיר הערבית הספציפית. מי החמולות? מי שולט? מי יכול לעשות בעיות? אם אתה יהודי - איך זה יתפס בעיניהם?
וגם כדאי לקחת בחשבון את הרגישויות שהוקצנו בעקבות השביעי לאוקטובר, בשני הצדדים.